Modernland Realty, Tbk

Transkripsi

1 Equity Valuation Modernland Realty, Tbk Laporan Kedua 18 Maret 2013 Target Harga Terendah Tertinggi Properti y Kinerja Saham JCI JCI MDLN 0 MDLN Penataan Land Bank Sumber : Bloomberg Informasi Saham Kode Saham Rp MDLN Harga saham per 15 Maret Harga penutupan tertinggi 52 minggu 880 Harga penutupan terendah 52 minggu 400 Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu miliar Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu miliar Penilaian Saham Sebelumnya Saat Ini Tertinggi Terendah Market Value Added & Market Risk Market Risk Dec-10 Dec-11 Dec-12 Market Value Added Market risk Sumber : Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Pemegang Saham (%) AA Land Pte Ltd., Singapore 29,8 PT Bintang Perkasa Permai 6,3 PT Bintang Sukses Pratama 5,1 Publik (kepemilikan dibawah 5%) 58,8 *Catatan: per 30 September 2012 Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) info-equityindexvaluation@pefindo.co.id akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini MVA PT Modernland Realty Tbk ("MDLN"), didirikan berdasarkan Akta No.15 tanggal 8 Agustus MDLN adalah perusahaan properti yang memulai proyek pembangunan properti pertama pada tahun 1989, yaitu Kota Modern. Dari hanya satu proyek properti, MDLN sekarang memiliki beberapa proyek, Taman yaitu modern - terletak di Cakung (Jakarta Timur), Modern Hill - berlokasi di Pondok Cabe (Tangerang), Jakarta Garden City - sebuah proyek usaha patungan di Cakung (Jakarta Timur) dengan Keppel Land perusahaan Singapura, dan Modern Green Residences - terletak di Cakung (Jakarta Timur). Selain proyek-proyek properti, MDLN juga membangun kawasan industri, yang dikenal sebagai Kawasan Industri Modern Cikande di Serang. Baru-baru ini, MDLN telah menyelesaikan pembangunan Hotel Gajah Mada Novotel di Jalan Gajah Mada (Jakarta Pusat) Pada Desember 2012, MDLN dimiliki sekitar 696,3 ha land bank. MDLN juga memiliki dan mengoperasikan lapangan golf yang terletak di Kota Modern - Tangerang, yang dikenal sebagai Padang Golf Modern. Pada tahun 2009, MDLN mendirikan anak perusahaan, yang dikenal sebagai PT Modern Panel Indonesia, yang memproduksi M Panel - sistem terpadu konstruksi beton yang dapat digunakan untuk berbagai jenis struktur. Halaman ke 1 dari 12 halaman

2 PARAMETER INVESTASI Penyesuaian Target Harga Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga saham menjadi Rp1.040 Rp1.220 per saham, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan berikut: Pada tahun 2013, meskipun kami melihat akan ada peningkatan inflasi karena naiknya biaya energi, tetapi karena tetap tumbuhnya PDB sebesar 6,5%, stabilnya lingkungan sosio-politik, mengalirnya investasi ke Indonesia, inflasi terkelola di 5% - 6%, maka kami percaya bahwa permintaan untuk properti masih tumbuh 25% YoY pada tahun MDLN berencana untuk lebih mendalami bisnis kawasan industri, terbukti dengan rencananya untuk memperbesar land bank, khususnya di Kawasan Industri Cikande dengan penambahan ha, dan mencatatkan kehadirannya di timur Jakarta dengan mendirikan Bekasi Industrial Estate and Residential. MDLN memiliki kapasitas untuk ekspansi tersebut, karena MDLN telah menandatangani perjanjian dengan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) untuk menjual sekitar 170 ha land bank kepada ASRI, dan akan menuai sekitar Rp3,4 triliun dari transaksi tersebut. Selain itu, MDLN juga telah menerbitkan obligasi di akhir tahun 2012 sebesar Rp500 miliar sebagai sumber dana lainnya. Novotel Gajah Mada Hotel berikut area komersial yang baru saja dioperasikan, memberikan MDLN sumber pendapatan berulang yang baru. Dengan 235 kamar hotel untuk disewa dan leaseable area, kami estimasikan kedua properti tersebut akan memberikan MDLN pendapatan tambahan Rp45,5 miliar di tahun 2013 Pendapatan MDLN melompat 100% YoY pada tahun 2012, atau menjadi Rp1.008 miliar. Peningkatan yang signifikan ini disebabkan oleh penjualan lahan dikembangkan di Kota Modern dan Kawasan Industri Cikande. Pada tahun 2013, kami memperkirakan bahwa pendapatan MDLN akan naik secara signifikan sebagai akibat dari penjualan land bank di Modern Gateway, atau akan mencapai Rp2.209 miliar. Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,37%, 7,37%, dan 1,01x. Prospek Usaha Kami menerbitkan hasil analisis kami terhadap MDLN dengan potensi peningkatan saham minimal 22,3%, karena kami melihat bahwa MDLN memiliki dana yang cukup untuk membiayai ekspansi. Dari penjualan 170 ha land bank di Modern Gateway dan penerbitan obligasi baru, MDLN memiliki Rp3,9 triliun untuk memperbesar land bank di Kawasan Industri Cikande dan Bekasi Industrial Estate and Residential. Selain itu, MDLN juga memiliki proyek Modern Green Residences yang terletak berdekatan dengan proyek properti saat ini, yaitu Jakarta Garden City, yang kami percaya bahwa proyek ini akan memberikan banyak potensi dari peningkatan harga tanah karena berlokasi di Jakarta. Potensi peningkatan lainnya berasal dari recurring income yaitu Novotel Gajah Mada dan area komersial, yang berpotensi meningkatkan pendapatan sebesar Rp45,5 miliar di tahun Faktor-faktor diatas dikombinasikan dengan stabilnya lingkungan sosial-politik, pertumbuhan yang stabil dari PDB Indonesia (di atas 6% untuk yang terakhir 5 tahun), dan meningkatnya pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD3.500, membuat kita percaya bahwa pendapatan MDLN dapat tumbuh 123,7% YoY pada tahun 2012, atau 27,78% CAGR selama tahun Maret 2013 Halaman ke 2 dari 12 halaman

3 Tabel 1: Ringkasan Kinerja P 2013P 2014P Penjualan [Rp Miliar] Laba sebelum pajak [Rp miliar] Laba bersih [Rp miliar] EPS [Rp] Pertumbuhan EPS [%] P/E [x] 39,8 16,3 14,6 8,5* 7,7* PBV [x] 0,7 0,6 2,1 1,9* 1,5* Sumber: PT Modernland Realty Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing *) Berdasarkan harga saham tanggal 15 Maret 2013 RP 880 per saham 18 Maret 2013 Halaman ke 3 dari 12 halaman

4 Growth Expectations Modernland Realty, Tbk GROWTH VALUE MAP Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance ( CP ), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations ( GE ), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan. Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster, yaitu: Excellent value managers ( Q-1 ) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan. Expectation builders ( Q-2 ) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark. Traditionalists ( Q-3 ) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik dalam jangka pendek. Asset-loaded value managers ( Q-4 ) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4. Gambar 1: Growth-Value Map MDLN (Industri Properti) 6 5 Q-2 Q FMII LPKR MDLN BSDE SMRA PWON JRPT SMDM GPRA RDTX DUTI Q-4 Q Current Performance (CP) Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Kami mengklasifikasikan MDLN sebagai perusahaan yang terletak di klaster Expectation Builders (Q-2). MDLN telah melampaui batasan pasar terhadap ekspektasi pertumbuhan tetapi tidak pada performa saat ini. MDLN memiliki kesempatan untuk pindah ke klaster Excellent Value Managers (Q-1) dengan tiga cara: memperkuat kinerja internal mereka, melakukan tindakan untuk mendorong persepsi pasar akan keberhasilan ekonomi mereka dan secara teratur memperbarui informasi yang signifikan kepada masyarakat 18 Maret 2013 Halaman ke 4 dari 12 halaman

5 INFORMASI BISNIS Gambaran Industri di Tahun 2013: Industri Properti Tetap Cerah Kami melihat bahwa pasar properti di Indonesia sedang mengalami periode bullish pada tahun 2012, dan diperkirakan akan melanjutkan momentum tersebut pada tahun Di tengah lambatnya pemulihan ekonomi global, Indonesia terus menunjukkan kinerja yang tangguh, dibuktikan dengan pertumbuhan PDB yang masih di atas 6% YoY pada tahun 2012, dan inflasi masih sekitar 4,5%. Ditambah dengan stabilnya lingkungan sosio-politik, meningkatkan kepercayaan investor mengikuti peningkatan peringkat sovereign credit rating Indonesia, kencangnya aliran foreign direct investment, serta peningkatan pendapatan per kapita yang diharapkan mencapai lebih dari USD 3.500, mendukung terciptanya lingkungan yang kondusif untuk sektor properti di Indonesia pada tahun Meskipun akan menjadi sedikit hambatan di tahun 2013 karena peningkatan biaya energi yang dapat memicu kenaikan inflasi, tetapi kami estimasikan pertumbuhan PDB Indonesia dapat mencapai 6,5% YoY, inflasi terjaga disekitar 5% - 6%, dan peningkatan pendapatan per kapita mencapai USD Sebagai hasilnya, kami percaya bahwa permintaan untuk properti, seperti terlihat dari total pinjaman untuk properti akan tumbuh sebesar 25% pada 2013 Tabel 2: Indikator Kinerja Indonesia Indikator P 2013P Pertumbuhan PDB 6.50% 6.2%* 6.1%* Tingkat inflasi 3.79% 4.50%* 5% - 6%* Mid-exchange rate 8,779 9, * BI Rate 6% 5.75% 5.75%* PDB per kapita (USD) 3, * 4300* Sumber: Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Angka perkiraan Gambar 2: Kredit ke Sektor Properti dari Commercial Banks Kredit kepemilikan rumah 300, , , , ,000 50, ,659 15,207 5, ,686 21,200 10,723 (dalam Rp miliar) 282,108 27,435 16, P 2013P Kredit kepemilikan apartemen & kios Kredit kepemilikan rumah Kredit kepemilikan apartemen Kredit kepemilikan kios Sumber : Bank Indonesia, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: 2012 dan 2013 adalah angka estimasi 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - Win Win Transaction dengan PT Alam Sutera Realty Tbk ( ASRI ) Pada bulan Januari 2013, MDLN telah setuju untuk mentransfer sekitar 170 ha land bank di Modern Gateway - Serpong, Tangerang, ke salah satu pengembang di daerah Serpong, yaitu PT Alam Sutera Realty ("ASRI"). Dari transaksi tersebut, MDLN akan menerima total sekitar Rp3,4 triliun, atau Rp2 juta/m 2. MDLN akan diuntungkan oleh transaksi ini, karena land bank yang dijual itu tersebar di seluruh wilayah Modern Gateway, dan menyatukannya akan membutuhkan jumlah uang yang sama dengan menjualnya. Sedangkan untuk ASRI, mereka akan diuntungkan oleh uptrend harga tanah di daerah ini, karena harga tanah yang dikembangkan oleh ASRI di wilayah Serpong sudah mencapai sekitar RP 8,9 juta/m Maret 2013 Halaman ke 5 dari 12 halaman

6 Gambar 3: Land Bank MDLN di Serpong Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Kawasan Industri MDLN: Meningkatkan Nilai Land Bank-nya Saat Ini, dan Mencatatkan Keberadaannya di Timur Jakarta Saat ini, MDLN telah memiliki sebuah kawasan industri yang berlokasi di Cikande - sisi barat Jabodetabek. Didukung upaya Pemerintah Daerah untuk mengembangkan jalan keluar tol baru di Cikande, jarak dari pintu keluar tol saat ini (Ciujung) menuju Kawasan Industri Cikande akan berkurang hingga 20 km. Dengan jalan keluar tol ini, kami percaya bahwa harga tanah di Kawasan Industri Cikande akan meningkat dari Rp800 ribu/m 2 menjadi Rp1,1 juta/m 2 masih di bawah harga jual rata-rata tanah industri di Bekasi, yaitu sekitar Rp 1,5 juta/m 2. Selain itu, MDLN akan menggunakan dana dari penjualan land bank di Modern Gateway untuk memperbesar land bank di Kawasan Industri Cikande dan mencatatkan kehadiran MDLN di kawasan industri Jakarta Timur. Melalui anak perusahaan baru, PT Modern Graha Lestari, MDLN berencana untuk mengembangkan taman perumahan dan industri di utara Bekasi. MDLN telah mendapatkan ijin sebesar ha di daerah tersebut. Kami melihat bahwa prospek untuk kawasan industri baru tetap cerah karena Penanaman Modal Asing ("PMA") masih mengalir ke Indonesia. Gambar 4: Rata-rata Harga Jual Tanah Kawasan Industri Sumber: Cushman Wakefield, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber Baru untuk Pendapatan Berulang Pada pertengahan Desember 2012, MDLN dan Novotel Group telah secara resmi membuka Hotel Novotel Gajah Mada. Hotel ini terletak di pusat Jakarta dan dilengkapi dengan 235 kamar. Seiring dengan itu, MDLN juga menyewakan sekitar m 2 area komersial di sekitar hotel. Kami berharap bahwa kedua property tersebut akan memberikan kontribusi pendapatan sekitar Rp45,5 miliar pada tahun Maret 2013 Halaman ke 6 dari 12 halaman

7 Gambar 5: Pendapatan Berulang MDLN, P (dalam Rp, miliar) P 2013P Restoran dan club house (Rp, miliar) Golf course (Rp, miliar) Novotel Gajah Mada Hotel (Rp, miliar) Sumber: PT Modernland Realty Tbk, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Potensi Permintaan dari Jakarta Garden City Bersama dengan Keppel Land, MDLN memulai kegiatan operasionalnya di proyek Jakarta Garden City ("JGC"), dimana MDLN memiliki saham 49%. JGC adalah proyek perumahan township dengan luas 270 ha dan terletak sekitar 5 km dari kawasan Kelapa Gading Jakarta. Kami percaya bahwa permintaan properti di JGC akan terus meningkat, karena masih relatif terjangkau (Rp8 juta/m 2 ) dibandingkan dengan properti di daerah Kelapa Gading (Rp20 juta/m 2 ). Pada 2012, MDLN mampu menjual 24 tanah kavlling, dan 249 properti perumahan, dan menuai sekitar Rp33,2 miliar laba bersih dari proyek ini. KEUANGAN Pertumbuhan Pendapatan yang Signifikan MDLN membukukan pertumbuhan pendapatan yang signifikan pada tahun 2012, dimana pendapatan mencapai Rp miliar (pertumbuhan 100% YoY). Meningkatnya penjualan tanah kavling, khususnya dari Kota Modern (500 unit) dan Kawasan Industri Cikande ( m 2 ) menyebabkan pertumbuhan tersebut Gambar 6: Pendapatan MDLN, E (dalam Rp, miliar) P Pendapatan dari penjualan properti (Rp, miliar) Golf course and restaurants (Rp, miliar) Others (Rp, miliar) Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tetap Sehat Setelah Penerbitan Obligasi Pada tanggal 17 Desember 2012 MDLN menerbitkan obligasi baru sebesar Rp 500 miliar. Kami melihat bahwa setelah penerbitan, rasio leverage MDLN masih 18 Maret 2013 Halaman ke 7 dari 12 halaman

8 terjaga dengan baik. Rasio utang terhadap ekuitas hanya sedikit meningkat menjadi 1.06x, dari 1,03 pada tahun Sedangkan rasio net debt (utang berbunga dikurangi kas dan deposito berjangka) terhadap ekuitas diperkirakan akan turun menjadi 0.06x, 0.23x dari tahun 2011 Gambar 7: Rasio Net Debt terhadap Ekuitas dan Utang Terhadap Ekuitas, P 1.20 (dalam x) P Rasio Net debt terhadap ekuitas Rasio Utang terhadap ekuitas Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Jumlah Laba Ditahan Negatif yang Terus Menurun Seperti pengembang lainnya, MDLN juga menderita akibat krisis ekonomi Indonesia pada tahun Akibatnya, MDLN mencatatkan saldo laba ditahan negatif. Sampai dengan akhir 2012, jumlah laba ditahan tersebut adalah negatif Rp113,6 miliar, turun dari dari Rp353,6 miliar pada tahun Pada tahun 2013, sejalan dengan estimasi kami bahwa bahwa laba bersih MDLN bisa mencapai Rp647,6 miliar, maka laba ditahan MDLN akan mulai mencatatkan nilai yang positif. Gambar 8: Laba Ditahan MDLN, P (dalam Rp, miliar) (100.00) P 2013P (200.00) (113.58) (300.00) (400.00) (353.65) P 2013P Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 18 Maret 2013 Halaman ke 8 dari 12 halaman

9 TARGET HARGA PENILAIAN Metodologi Penilaian Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) MDLN jika dibandingkan pertumbuhan aset. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 15 Maret 2013, menggunakan laporan keuangan unaudited MDLN tanggal 31 Desember 2012 sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental. Estimasi Nilai Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 12,30% dan Cost of Equity sebesar 13,26% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 3: Asumsi Risk free rate [%]* 5,47 Risk premium [%]* 7,64 Beta [x]* 1,02 Cost of Equity [%] 13,26 Marginal tax rate [%] 25,0 Interest Bearing Debt to Equity Ratio [x] 0,53 WACC [%] 12,30 Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Per 15 Maret 2013 Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 15 Maret 2013, adalah sebagai berikut: Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 12,30% adalah Rp774 Rp873 per saham. Dengan menggunakan metode GCM (PBV 3,63X dan P/E 19,67X) adalah sebesar Rp1.651 Rp2.033 per saham. Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk 12 bulan untuk MDLN adalah Rp Rp per saham. Tabel 4: Ringkasan Penilaian Metode DCF Konservatif Moderat Agresif PV of Free Cash Flows [Rp miliar] PV Terminal Value [Rp miliar] Non-Operating Assets [Rp miliar] Interest bearing debt [Rp miliar] (1.176) (1.176) (1.176) Total Equity Value [Rp miliar] Number of Share, [juta saham] Fair Value per Share, Rp Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 18 Maret 2013 Halaman ke 9 dari 12 halaman

10 Tabel 5: Perbandingan GCM MDLN BEST MTLA KIJA Rata-rata Penilaian, 15 Maret 2013 P/E [x] 22,49 16,99 26,92 12,29 19,67 P/BV [x] 2,59 6,73 3,58 1,60 3,63 Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 6: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM Multiples (x) Est. EPS (Rp) Est. BV/Share (Rp) Value (Rp) P/BV 3, P/E 19, Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 7: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [Rp] DCF GCM Rata-rata Batas atas Batas bawah Bobot 70% 30% Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 18 Maret 2013 Halaman ke 10 dari 12 halaman

11 Tabel 8: Laporan Laba Rugi Komprehensif (dalam Rp miliar) P 2013P 2014P Penjualan Harga Pokok Penjualan (120) (238) (536) (1.033) (1.148) Laba Kotor Beban Operasi (83) (117) (183) (319) (370) Laba Operasi Pendapatan (beban) lain (6) (34) Laba sebelum pajak Beban Pajak (13) (24) (50) (216) (240) Hak Minoritas Laba Bersih Gambar 9: P/E dan P/BV Historis P/E P/BV Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing P/E P/BV Tabel 9 : Laporan Posisi Keuangan (dalam Rp miliar) P 2013P 2014P Aset Kas dan setara kas Deposito berjangka Dana dibatasi penggunaanya Piutang dagang Piutang lainnya Piutang lancar lainnya Persediaan Tanah untuk pengembangan Investasi pada perusahaan asosiasi Aset tetap Gambar 10: ROA, ROE dan TAT Historis ROA, ROE 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% TAT (x) ROA (%) ROE (%) TAT Aset tidak lancar lainnya Total Aset Kewajiban Utang bank jangka pendek Utang dagang Utang lainnya Sewa diterima dimuka Uang muka pelanggan Pendapatan ditangguhkan Beban masih harus dibayar Obligasi konversi Utang Obligasi Utang sewa pembiayaan Kewajiban jangka panjang Total Kewajiban Total Ekuitas Tabel 10: Rasio Kunci Rasio P 2013P 2014P Growth [%] Pendapatan (11) Laba Operasional (12) EBITDA Laba bersih Profitabilitas [%] Marjin laba kotor Marjin operasional Marjin EBITDA Marjin laba bersih ROA ROE Solvabilitas [X] Debt to Equity Sumber: PT Modernland Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Interest Bearing debt to Equity Debt to Asset Likuiditas [X] Rasio lancer 0,6 0,4 0,9 1,1 1,2 Quick Ratio 0,5 0,4 0,9 1,0 1,2 Sumber: PT Modernland Realty Tbk.. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 18 Maret 2013 Halaman ke 11 dari 12 halaman

12 DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya.dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu.laporan ini mungkin tid ak sesuai untuk beberapa investor.seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini.harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal.informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi.sebelum melakukan tindakan dari hasil lapor an ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia.Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp ,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing.Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia. 18 Maret 2013 Halaman ke 12 dari 12 halaman