Equity Valuation. Catur Sentosa Adiprana, Tbk. Laporan Kedua. Tantangan Jangka Pendek, Prospek yang Cerah di Masa Depan

Transkripsi

1 Equity Valuation Catur Sentosa Adiprana, Tbk Laporan Kedua 20 Maret 2014 Target Harga Terendah Tertinggi Distribusi dan Ritel Modern Property Kinerja Saham Tantangan Jangka Pendek, Prospek yang Cerah di Masa Depan Sumber : Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Informasi Saham Kode Saham CSAP Harga Saham per 19 Maret Harga Tertinggi 52 minggu terakhir 245 Harga Terendah 52 minggu terakhir 160 Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 minggu 709 (miliar) Kapitalisasi Pasar Terendah 52 minggu 463 (miliar) Market Value Added & Market Risk Rp Sumber : PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Penilaian Saham Sebelumnya Saat ini Tertinggi Terendah Pemegang Saham* (%) PT Buanatata Adisentosa 28,51 PT Ekasentosa Jayasukses 15,76 Lainnya dan Publik (kurang dari 5%) 55,73 *per 30 September 2013 Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) info-equityindexvaluation@pefindo.co.id akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini PT Catur Sentosa Adiprana Tbk ( CSAP ) secara resmi didirikan pada tahun 1983 namun jejak sejarahnya dimulai dari sebuah toko cat kecil yang dibuka di Jalan Gajah Mada, Jakarta, pada tahun Sejak tahun 1983, CSAP telah berfokus pada kegiatan distribusi bahan bangunan dan bahan kimia. Pada tahun 1990-an, Perusahaan mendirikan 11 cabang yang menjual bahan bangunan dan bahan kimia. Pada tahun 1997, CSAP masuk ke bisnis ritel dengan memperkenalkan toko ritel modern untuk bahan bangunan & perbaikan rumah yang disebut Mitra10. Perusahaan juga membuka showroom ritel modern untuk perabot rumah tangga pada tahun 2009 yang disebut Atria. Pada tahun 2010, CSAP memperluas bisnis distribusi ke distribusi barang konsumen. Dimulai dengan produkproduk P&G, bisnis ini telah berkembang pesat melibatkan prinsipal terkemuka lainnya. Perusahaan terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI) pada Desember CSAP saat ini adalah salah satu perusahaan terkemuka di bidang distribusi dan logistik serta ritel modern di Indonesia. Tahun lalu, CSAP menerima pengakuan bergengsi dari Museum Rekor-Dunia Indonesia sebagai Perusahaan Distribusi Bahan Bangunan dengan Jaringan Distribusi Terbesar. Selain itu, P&G Indonesia memberikan penghargaan kepada CSAP sebagai Sales Champion and the Best Distributor. Perusahaan juga mendapat penghargaan Top Brand dalam kategori Ritel Bahan Bangunan untuk ketiga kalinya ditujukan bagi ritel modern Mitra10. Selanjutnya, Mitra10 juga menerima penghargaan Corporate Image 2013 untuk kategori jaringan toko Bahan Bangunan, dan yang terbaru adalah Penghargaan Superbrands 2014 untuk kategori Ritel (Mitra10). Halaman 1 dari 12

2 PARAMETER INVESTASI Catur Sentosa Adiprana, Tbk Penyesuaian Target Harga Kami telah melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga kami ke kisaran Rp396 Rp464 per saham, berdasarkan pertimbangan sebagai berikut: Industri properti diperkirakan menghadapi tantangan yang lebih ketat tahun ini, sehingga harapan pertumbuhan menjadi lebih rendah yaitu 10%. Walau demikian, hal ini bersifat sementara dan pertumbuhan industri properti akan kembali rebound, terutama mengingat bahwa backlog perumahan di Indonesia diperkirakan mencapai 15 juta unit tahun ini. Sejalan dengan prospek sektor properti, kami memperkirakan bahwa permintaan untuk cat dan ubin keramik akan melemah. Meski begitu, potensi permintaan untuk tumbuh tetap besar karena perekonomian akan terus tumbuh kuat. Kegiatan pemilu diharapkan dapat meningkatkan penjualan barang konsumen. Melihat pada survei Bank Indonesia baru-baru ini, konsumsi rumah tangga tetap kuat di 4Q2013, dengan indeks penjualan ritel naik 27% dari periode yang sama tahun sebelumnya, meskipun terjadi inflasi yang lebih tinggi. Selanjutnya, penjualan ritel modern nasional diperkirakan akan naik setidaknya 10% tahun ini menjadi lebih dari Rp163 triliun. Meskipun banyak tantangan ekonomi pada tahun 2013, pertumbuhan pendapatan CSAP (28% di 9M2013) melebihi perkiraan kami. Semua segmen berkontribusi terhadap pertumbuhan yang tinggi tersebut. Segmen distribusi tumbuh 25% sedangkan ritel modern naik 36%. Oleh karena itu, kami merevisi ke atas target pendapatan kami dengan melihat kinerja dan kemampuan Perusahaan untuk memaksimalkan potensi masing-masing segmen bisnis meskipun lingkungan yang tidak menguntungkan. Kami optimis bahwa CSAP akan mampu membukukan pendapatan sebesar Rp7,8 triliun pada tahun Meskipun profitabilitas CSAP tertekan, kami memperkirakan EBITDA Perusahaan akan tetap kuat mencapai lebih dari Rp200 miliar, mewakili EBITDA coverage ratio 2.6x pada tahun Kami berasumsi bahwa CSAP akan menjaga rasio hutangnya di tingkat yang saat ini, tetapi kami memperkirakan coverage ratio yang lebih tinggi seiring dengan profitabilitas yang lebih baik. Asumsi risk free rate, risk premium, dan beta adalah berturut-turut sebesar 8,1%, 3,8%, dan 1,0x. Prospek Usaha Prospek ekonomi Indonesia tetap cerah didukung oleh besarnya populasi penduduk dan didominasi oleh penduduk usia muda dengan kelas menengah yang bertumbuh cepat. Rumah tangga kelas menengah sebagai persentase dari total penduduk meningkat dari 18% di tahun 2008 menjadi 26% pada tahun 2012, dan diperkirakan akan tumbuh 10% setiap tahunnya secara rata-rata hingga tahun Belanja konsumen di Indonesia juga diproyeksikan akan tumbuh lebih cepat sebesar CAGR 12% pada tahun setelah tumbuh CAGR 11% selama tahun Pada saat yang sama, pemerintah terus mempercepat pembangunan infrastruktur penting seperti jalan, bandara, pelabuhan, rel kereta api, pembangkit listrik, dan lainlain. Jadi, meskipun tantangan jangka pendek seperti inflasi dan suku bunga yang lebih tinggi, kami berharap pertumbuhan ekonomi tetap kuat, demikian pula pertumbuhan CSAP. Bisnis Perusahaan telah menunjukkan perkembangan yang baik, dan kami optimis untuk prospek CSAP ke depannya. Tabel 1 : Ringkasan Kinerja P 2014P 2015P Pendapatan [Rp miliar] Laba sebelum pajak [Rp miliar] Laba bersih [Rp miliar] EPS [Rp] Pertumbuhan EPS [%] 103,0 (14,4) 18,0 32,1 26,0 P/E [x] 9,9 11,6 7,7 7,3* 5,8* PBV [x] 1,1 1,0 0,7 0,8* 0,7* Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk., Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing *) Berdasarkan harga saham CSAP pada tanggal 19 Maret 2014, Rp 226/saham 20 Maret 2014 Halaman 2 dari 12

3 INFORMASI BISNIS Catur Sentosa Adiprana, Tbk Ekonomi Indonesia akan Tetap Kuat Setelah keadaan yang tidak menguntungkan pada tahun sebelumnya, kami secara positif melihat bahwa tekanan inflasi dan depresiasi rupiah akan mereda. Kami juga percaya bahwa BI rate mungkin tidak akan naik lebih dari 25 basis points (bps), namun kami lebih memilih BI rate tetap pada level saat ini. Kami berharap pertumbuhan ekonomi tetap kuat, meskipun terdapat tantangan dalam jangka pendek. Prospek ekonomi Indonesia tetap cerah didukung oleh besarnya populasi penduduk dan didominasi oleh usia muda (sekitar 70% di bawah usia 45 tahun), besarnya populasi pekerja (>50% antara usia tahun), dan populasi kelas menengah yang tumbuh cepat. Berdasarkan riset Nielsen, populasi kelas menengah Indonesia diperkirakan akan tumbuh sebesar 174% antara tahun , dan akan menjadi penyumbang terbesar bagi kawasan Asia Tenggara. Belanja konsumen Indonesia juga akan terus meningkat, tumbuh CAGR 11% untuk tahun , dan diperkirakan akan tumbuh pada tingkat yang lebih cepat menjadi CAGR 12% pada tahun Pada saat yang sama, pemerintah terus mempercepat pembangunan infrastruktur penting seperti jalan, bandara, pelabuhan, kereta api, pembangkit listrik, dan lain-lain. Gambar 1: Belanja Konsumen Indonesia Sumber: Frost & Sullivan, IFT, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Memperluas Bisnis CSAP menyelesaikan program ekspansinya dengan membuka dua cabang distribusi di Lombok (Nusa Tenggara Barat) dan Bengkulu (Sumatera). Untuk bisnis ritel modern, Perusahaan telah membuka tiga showroom Atria di Puri Indah (Jakarta Barat), Balekota Mall (Tangerang), dan Depok Mall (Depok). Sebagai bagian dari strategi, CSAP akan terus membuka cabang/area baru untuk segmen distribusi dan toko/showroom baru untuk segmen ritel modern seiring dengan perbaikan kualitas layanan. Menatap tahun ini, CSAP menargetkan membuka dua cabang distribusi bahan bangunan dan satu area distribusi barang konsumsi, serta tiga toko Mitra10 dan satu showroom Atria untuk segmen ritel modern. Gambar 2: Jumlah Cabang/Area Distribusi Gambar 3: Jumlah Toko/Showroom Ritel Modern Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 20 Maret 2014 Halaman 3 dari 12

4 Meningkatkan Portofolio Prinsipal dan Produk Prinsipal merupakan salah satu bagian yang terpenting dari bisnis CSAP. Oleh karena itu, Perusahaan akan terus berupaya menambah portofolio prinsipal dan produknya. Pada tahun 2013, CSAP menambahkan secara signifikan jumlah prinsipal ke dalam portofolionya, baik multinasional dan nasional. Mereka diantaranya Triliun Depo Internusa, Wuxi Haopu Titanium Industri, Deqing Yinlong Industrial, SCG Chemicals Kinerja, Cakrawala Megah Indah (Sinar Mas Group), Focus Distribusi Nusantara, Multi Indocitra, Frisian Flag, Danone Dairy Indonesia, Jamu Air Mancur, Maya Muncar, Electrolux Indonesia, Viva Teknik Mandiri, dll. Untuk tahun 2014, CSAP akan melanjutkan strategi peningkatan portofolio prinsipal guna memperkuat daya saingnya. Beberapa prinsipal yang ditargetkan adalah Wavin Group, Duracell, Nutrifood Indonesia, Samsung Electronics Indonesia, Daikin Airconditioning Indonesia, Ningbo JJ Tools, Chongqing Fancy Sanding Mesin, dll. Gambar 4: Prinsipal dan Jangka Waktu Kerjasama Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Pengakuan akan berbagai Prestasi Untuk berbagai prestasinya yang luar biasa, CSAP menerima berbagai penghargaan bergengsi sepanjang tahun lalu. Diantaranya: Perusahaan Distribusi Bahan Bangunan dengan Jaringan Distribusi Terbesar dari Museum Rekor Dunia Indonesia. Top Brand 2013 untuk kategori Ritel Bahan Bangunan untuk ketiga kalinya (Mitra10). Sales Champion and the Best Distributor dari P&G Indonesia. Corporate Image Award 2013 untuk kategori jaringan toko Bahan Bangunan (Mitra10). Superbrands 2014 untuk kategori Retail (Mitra10). Industri Properti: Melambat Sementara Industri properti diperkirakan akan menghadapi tantangan yang lebih ketat tahun ini, menyebabkan turunnya ekspektasi pertumbuhan menjadi hanya 10% dibandingkan dengan pertumbuhan tahun lalu sebesar 15%. Ada beberapa faktor yang kami pertimbangkan secara signifikan akan berdampak pada industri properti: BI rate yang tinggi sebesar 7,5% akan menyebabkan suku bunga KPR menjadi lebih tinggi. Peraturan loan-to-value dapat memperlambat penyaluran kredit. Para pengembang telah mulai beberapa proyek pada tahun 2012 dan sebagian besar ini akan selesai pada tahun Sepanjang tahun pemilu, ketidakpastian politik mendorong investor untuk bersikap wait and see. Banjir dan letusan gunung berapi dapat menunda pembangunan proyek dan penurunan daya beli konsumen. Meski demikian, perlambatan hanya akan bersifat sementara, dan industri properti diperkirakan akan rebound setelah Selain itu, backlog perumahan di Indonesia diperkirakan mencapai 15 juta unit tahun ini dan kebutuhan perumahan meningkat unit per tahun. 20 Maret 2014 Halaman 4 dari 12

5 Tabel 2: Nilai Konstruksi Proyek-proyek Properti (dalam Rp triliun) No. Sektor P Pertumbuhan (%) 1) Perumahan 65,7 77,2 17,4 2) Kawasan Industri 75,8 56,7-25,3 3) Hotel 25,9 43,9 69,5 4) Kantor 34,8 41,9 20,5 5) Ritel 21,1 22,8 8,1 6) Rumah Sakit 4,8 6,6 36,4 7) Pendidikan 6,9 5,4-21,8 8) Tempat Hiburan 2,6 3,3 27,1 9) Komunitas 1,7 1,9 11,6 Total 239,3 259,6 8,5 Sumber: BCI Asia, Investor Daily, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Prospek Ubin Keramik dan Cat yang Menjanjikan, Penurunan di Jangka Pendek Dengan sumber daya bahan baku yang melimpah, Indonesia merupakan salah satu produsen keramik utama di dunia (posisi keenam dari 30 besar produsen pada tahun 2012) dan salah satu dari 10 konsumen utama sejak tahun Namun demikian, konsumsi keramik per kapita di Indonesia masih rendah dibandingkan dengan Malaysia, Filipina, dan Thailand. Oleh karena itu, terdapat potensi besar bagi konsumsi keramik untuk bertumbuh. Pasar keramik diperkirakan tumbuh 7% per tahun selama tahun , dan pasar keramik diproyeksikan akan mencapai 300 juta meter persegi pada tahun Sementara itu, konsumsi cat telah tumbuh sekitar 10% per tahun selama tiga tahun terakhir di Indonesia, dan diperkirakan penjualan cat telah mencapai hampir Rp14 triliun pada tahun Penjualan cat diperkirakan mencapai Rp15 triliun pada tahun ini, terutama karena permintaan dari kilang minyak. Oleh karenanya, meskipun prospek jangka panjang yang menjanjikan, kami memperkirakan permintaan untuk cat dan keramik tahun ini melemah seiring dengan prospek sektor properti. Gambar 5: Konsumsi Ubin Keramik per Kapita (2011) Gambar 6: Pasar Cat di Indonesia Sumber: World Bank, Ceramic World Review, Standard Chartered, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: Mars Indonesia, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Kegiatan Pemilu akan Mendorong Konsumsi Barang Konsumen Dalam lima tahun terakhir, konsumsi barang konsumen tumbuh dengan kuat sebesar lebih dari 10% per tahun, didorong oleh pertumbuhan gerai ritel modern dan pasar tradisional. Tahun ini, kegiatan pemilu diperkirakan dapat meningkatkan penjualan barang konsumen. Merujuk pada survei Bank Indonesia baru-baru ini, konsumsi rumah tangga tetap kuat di 4Q2013, dengan indeks penjualan ritel naik 27% yoy, meskipun terjadi inflasi yang lebih tinggi yang disebabkan oleh kenaikan harga BBM dan upah. Industri Ritel Tumbuh Terus Pangsa pasar outlet pasar modern meningkat dari 26% pada tahun 2003 menjadi 45% pada tahun 2012 (Nielsen), menunjukkan preferensi yang lebih kuat untuk kenyamanan berbelanja. Berkaca pada data, kami melihat prospek yang baik untuk industri ritel meskipun saat ini terdapat tantangan biaya operasional disebabkan faktor-faktor seperti naiknya upah, harga BBM, tarif listrik, dan biaya sewa. Perluasan kelas menengah telah mendorong urbanisasi dan menyebabkan standar hidup yang lebih tinggi, menciptakan lebih banyak ruang bagi perusahaan ritel untuk bertumbuh. Rumah tangga kelas menengah sebagai persentase dari total penduduk meningkat dari 18% di tahun 2008 menjadi 26% pada tahun 2012, dan diperkirakan akan meningkat sebesar 10% setiap tahunnya secara rata-rata hingga 2016 (Euromonitor). Selain itu, penjualan ritel modern nasional diperkirakan tumbuh minimal sebesar 10% tahun ini menjadi lebih dari Rp163 triliun. 20 Maret 2014 Halaman 5 dari 12

6 Gambar 7: Pertumbuhan Ritel Modern Nasional Sumber: Indonesian Retail Merchants Association, Mandiri Updates, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing KEUANGAN Pendapatan: Pencapaian yang Mengejutkan CSAP mencatatkan pertumbuhan pendapatan 28% di 9M2013. Hal ini tidak hanya melampaui perkiraan kami, tetapi juga mengejutkan mengingat banyak tantangan ekonomi yang terjadi pada tahun Kedua segmen distribusi dan ritel modern masing-masing mencatatkan pertumbuhan yang tinggi sebesar 25% dan 36%. Oleh karena itu, kami merevisi target pendapatan kami ke atas untuk 2013 menjadi Rp6,4 triliun dari Rp6,1 triliun. Mengingat kinerja Perusahaan yang luar biasa dan kemampuannya untuk memaksimalkan potensi masing-masing segmen usaha meskipun lingkungan yang tidak menguntungkan, di samping rencana ekspansi Perusahaan, kami optimis bahwa CSAP dapat membukukan pendapatan sebesar Rp7,8 triliun pada tahun Gambar 8: Total Pendapatan Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Memperkuat Segmen Ritel Modern Segmen ritel modern menunjukkan kecenderungan kontribusi terhadap total pendapatan yang meningkat. Segmen ini memberikan kontribusi 26% di 9M2013 dibandingkan dengan 21% pada tahun CSAP terus memperkuat segmen ritel modern sebab memiliki marjin yang lebih tinggi sebesar 19%-20% versus 10%-11% di segmen distribusi. Selain membangun toko dan showroom baru, CSAP akan memperkuat kapasitas bisnis internal di segmen ritel modern melalui: Melanjutkan diversifikasi dan memperluas jenis produk yang berkualitas baik. Meningkatkan pengaturan display dan strategi harga. Berkolaborasi dengan prinsipal untuk melakukan program pemasaran untuk menarik lebih banyak pelanggan. Meningkatkan pengetahuan produk dan keterampilan para karyawan untuk meningkatkan kualitas pelayanan. Merombak toko dan showroom untuk meningkatkan kenyamanan berbelanja. 20 Maret 2014 Halaman 6 dari 12

7 Gambar 9: Pendapatan Ritel Modern Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, Estimasi PEFINDO Equity & Index Valuation Division Marjin Laba Kotor yang Stabil, Tekanan datang dari Beban Usaha Dengan marjin laba kotor yang relatif stabil dan sejalan dengan pendapatan yang lebih tinggi, laba kotor meningkat 29% di 9M2013. Namun sebagai akibat dari kenaikan upah, harga bahan bakar, listrik, dan suku bunga, CSAP mengalami lonjakan beban usaha (41%) dan beban bunga (23%). Gaji dan tunjangan melonjak lebih dari 40%, sementara biaya transportasi meningkat lebih dari 50%, yang menyebabkan penurunan laba bersih sebesar 15%. Meskipun menghadapi tantangan biaya tersebut, kami tetap optimis terhadap profitabilitas CSAP di masa depan. Perusahaan dapat menegosiasikan kontrak dengan prinsipal sebab CSAP memiliki posisi tawar yang baik. Selanjutnya, CSAP berkomitmen untuk meningkatkan porsi produk impor dalam portofolionya dari saat ini sebesar 20%, serta memaksimalkan modal kerja dan investasi. Gambar 10: Laba Kotor dan Marjin Laba Kotor Gambar 11: Laba Bersih dan Marjin Laba Bersih Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing EBITDA akan Tetap Kuat Hutang berbunga CSAP tumbuh sebesar 23% di 9M2013 dari posisi tahun 2012, terutama yang berkaitan dengan utang jangka pendek, disebabkan Perusahaan memiliki piutang usaha dan persediaan yang lebih tinggi. Namun, rasio gearing yang diwakili oleh rasio net-debt to equity masih rendah, yaitu hanya 1,3x, sedikit naik dari 1,1x di tahun Meskipun profitabilitas tertekan, kami memperkirakan EBITDA akan tetap kuat mencapai lebih dari Rp200 miliar, menggambarkan EBITDA coverage ratio sebesar 2.6x pada tahun Kami berasumsi bahwa CSAP akan menjaga rasio gearing-nya di sekitar level saat ini namun kami memperkirakan coverage ratio yang lebih tinggi seiring dengan profitabilitas yang lebih baik. 20 Maret 2014 Halaman 7 dari 12

8 Gambar 12: Tingkat Hutang Gambar 13: EBITDA dan Coverage Ratio Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing PERBANDINGAN INDUSTRI Tabel 3: Kinerja CSAP dan Perusahaan Sejenis per 9M13 CSAP TGKA ERAA KOIN EPMT Pendapatan [Rp miliar] Laba kotor [Rp miliar] Laba sebelum pajak [Rp miliar] Laba bersih [Rp miliar] Total asset [Rp miliar] Total liabilitas [Rp miliar] Total ekuitas [Rp miliar] Pertumbuhan YoY Pendapatan [%] 27,8 8,6 (0,9) 31,9 16,4 Laba kotor [%] 29,1 17,6 4,0 18,7 26,3 Laba sebelum pajak [%] (25,7) 40,4 (25,6) 78,8 16,2 Laba bersih [%] (14,9) 50,2 (27,7) 30,9 14,6 Profitabilitas Marjin laba kotor [%] 13,0 10,4 9,3 18,2 11,0 Marjin laba sebelum pajak [%] 1,1 2,6 3,4 3,6 3,5 Marjin laba bersih [%] 0,9 2,0 2,5 2,6 2,6 ROA [%] 1,8 6,9 6,2 9,9 7,2 ROE [%] 7,7 25,1 12,0 39,2 13,5 Leverage Liabilities to assets [x] 0,8 0,7 0,5 0,7 0,5 Liabilities to equity [x] 3,2 2,6 0,9 3,0 0,9 Sumber: Bloomberg, PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division * disetahunkan 20 Maret 2014 Halaman 8 dari 12

9 TARGET HARGA Catur Sentosa Adiprana, Tbk PENILAIAN Metodologi Penilaian Kami menggunakan metode Discounted Cash Flows (DCF) sebagai pendekatan penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan merupakan value driver CSAP dibandingkan pertumbuhan aset. Selain itu, kami menggunakan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding. Penilaian ini didasarkan pada Nilai 100% saham per tanggal 19 Maret 2014, menggunakan laporan keuangan CSAP per tanggal 30 September 2013, untuk analisis fundamental kami. Estimasi Nilai Kami menggunakan Cost of Capital 9,5% dan Cost of Equity 11,8% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 4: Asumsi Risk free rate (%)* 8,1 Risk premium (%)* 3,8 Beta (x)** 1,0 Cost of Equity (%) 11,8 Marginal tax rate (%) 25,0 WACC (%) 9,5 Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing * Per 19 Maret 2014 ** PEFINDO Beta per 13 Maret 2014 Target harga saham untuk 12 bulan berdasarkan penilaian pada tanggal 19 Maret 2014 adalah sebagai berikut: Menggunakan metode DCF dan asumsi tingkat diskonto 9,5%, adalah sebesar Rp369 Rp440 per saham. Menggunakan metode GCM (PBV 1,9x and P/E 14,9x) adalah sebesar Rp459 Rp520 per saham. Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut, kami melakukan pembobotan terhadap kedua metode DCF dan GCM sebesar 70%:30%. Berdasarkan hasil perhitungan di atas, target harga saham CSAP untuk 12 bulan adalah Rp396 Rp464 per saham. Tabel 5: Ringkasan Penilaian dengan Metode DCF Konservatif Moderat Optimis PV of Free Cash Flows [Rp miliar] PV Terminal Value [Rp miliar] 1,857 1,955 2,053 Non-Operating Assets [Rp miliar] Debt [Rp miliar] (940) (940) (940) Number of Share, juta saham 2,895 2,895 2,895 Fair Value per Share, Rp Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 20 Maret 2014 Halaman 9 dari 12

10 Tabel 6: Pembanding GCM CSAP TGKA ERAA GOLD Rata-rata P/E [x] 12,9 13,6 13,0 20,0 14,9 P/BV [x] 1,1 3,3 1,7 1,5 1,9 Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 7: Ringkasan Penilaian dengan Metode GCM Multiple [x] Est. EPS [RP] Est. BV/share [Rp] Value [Rp] P/E 14, P/BV 1, Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 8: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [Rp] DCF GCM Rata-rata Batas atas Batas bawah Bobot 70% 30% Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 20 Maret 2014 Halaman 10 dari 12

11 Tabel 9: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasi Rp miliar P 2014P 2015P Pendapatan HPP (3.636) (4.389) (5.580) (6.789) (8.057) Laba kotor Beban usaha (385) (482) (654) (796) (945) EBITDA Laba sebelum pajak Pajak (24) (23) (25) (33) (42) Laba bersih Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 10: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasi Rp miliar P 2014P 2015P Aset Kas dan setara kas Investasi jangka pendek Piutang usaha Persediaan Aset jk. pendek lainnya Total aset jk. pendek Aset tetap Sewa jangka panjang dibayar di muka Aset jk. panjang lainnya Total aset Gambar 14: P/E & P/BV Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Gambar 15: ROA, ROE dan Total Asset Turnover Liabilitas dan Ekuitas Hutang jk. pendek Hutang usaha Kewajiban jk. pendek lainnya Total kewajiban jk. pendek Hutang jk. panjang Kewajiban jk. panjang lainnya Total liabilitas Total ekuitas Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk., Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 11: Rasio Utama Pertumbuhan [%] P 2014P 2015P Penjualan 24,5 20,5 27,7 21,8 18,8 Laba sebelum pajak 102,3 (13,2) 16,5 32,1 26,0 EBITDA 49,6 6,3 24,2 22,3 19,7 Laba bersih 103,0 (14,4) 18,0 32,1 26,0 Profitabilitas [%] Marjin laba kotor 12,7 12,6 13,0 13,0 13,1 Marjin laba sebelum pajak 2,4 1,7 1,6 1,7 1,8 Marjin EBITDA 4,4 3,8 3,7 3,8 3,8 Marjin laba bersih 1,6 1,1 1,1 1,1 1,2 ROA 3,3 2,3 2,2 2,5 2,7 ROE 11,3 8,8 9,5 11,2 12,4 Liquiditas [x] Current Ratio 1,2 1,1 1,1 1,1 1,1 Quick Ratio 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 Solvabilitas [x] Liabilities to equity 2,4 2,9 3,3 3,5 3,6 Liabilities to asset 0,7 0,7 0,8 0,8 0,8 Sumber: PT Catur Sentosa Adiprana Tbk. Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 20 Maret 2014 Halaman 11 dari 12

12 DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan. Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya. Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian ( cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan meru pakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu. Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor. Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini. Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal. Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa PEFINDO kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi. Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia. Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp ,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh PEFINDO Divisi Valuasi Saham dan Indexing. Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia. 20 Maret 2014 Halaman 12 dari 12