Alam Sutera Realty, Tbk

Transkripsi

1 Equity Valuation Alam Sutera Realty, Tbk Laporan Kedua 2 Mei 2013 Target Harga Terendah Tertinggi Properti y Kinerja Saham IHSG 5500 ASRI IHSG ASRI Pertumbuhan yang Signifikan Sumber: Bloomberg Informasi Saham Kode Saham Rp ASRI Harga saham per 1 Mei Harga penutupan tertinggi 52 minggu Harga penutupan terendah 52 minggu 415 Kapitalisasi pasar tertinggi 52 minggu miliar Kapitalisasi pasar terendah 52 minggu miliar Penilaian Saham Sebelumnya Saat Ini Tertinggi Terendah Market Value Added & Market Risk Market Risk December-10 December-11 December-12 Market Value Added Market risk Sumber: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) info-equityindexvaluation@pefindo.co.id akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini MVA 400 Pemegang Saham (%) PT Argo Manunggal Land Development 3,1 PT Tangerang Fajar Industrial Estate 25,2 PT Manunggal Prime Development 18,7 UBS AG London Branch 8,5 Publik (dibawah 5% kepemilikan) 44,5 *Catatan: per 31 Desember PT Alam Sutera Realty, Tbk ("ASRI"), didirikan pada tanggal 3 November 1993, dengan nama PT Adhihutama Manunggal ("AM"). AM berubah nama menjadi ASRI pada 17 September Proyek pertama ASRI merupakan kawasan terpadu yang disebut Alam Sutera di Serpong, Tangerang. Per tanggal 31 Desember 2012, ASRI memiliki land bank seluas hektare (ha), termasuk di Serpong dan Serpong Utara - Tangerang, Pasar Kemis - Tangerang, Cianjur - Jawa Barat, Cibitung - Bekasi, Tanjung Pinang - Riau, Sanur - Bali, Kuta - Bali, Central Business District (CBD) - Jakarta, dan Puncak - Cimacan. Setelah menyelesaikan tahap pertama pembangunan di Alam Sutera, ASRI saat ini fokus pada tahap kedua di Alam Sutera dengan membangun daerah komersial, dan memulai proyek kedua di Pasar Kemis. Pada bulan Desember 2012, ASRI telah meresmikan Alam Sutera, sebuah pusat perbelanjaan baru dengan luas total disewakan sekitar m 2. Daerah komersial ASRI di Alam Sutera mencakup Flavor Bliss, pusat makanan dan hiburan, Pasar Delapan, area pasar modern, dan T8, gudang multiguna. ASRI juga telah membangun kantor (Synergy Building) dan Silkwood Residence Apartment. Perkembangan ini ditujukan untuk memberikan nilai tambah kepada pelanggan ASRI dan menghasilkan pendapatan berulang untuk mengurangi ketergantungan pada kondisi ekonomi dan iklim di industri properti Indonesia Halaman ke 1 dari 12 halaman

2 PARAMETER INVESTASI Penyesuaian Target Harga Kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap proyeksi kami sebelumnya dan menyesuaikan target harga saham menjadi Rp Rp1.620 per saham, berdasarkan pertimbangan-pertimbangan berikut: Pertumbuhan permintaan properti tahun Meskipun kami perkirakan inflasi akan naik karena biaya energi yang lebih tinggi, PDB diperkirakan akan tumbuh sebesar 6,5% pada Dengan demikian, kami memperkirakan permintaan untuk perumahan, apartemen dan ruko akan meningkat sebesar 25% YoY, 52% YoY dan 29% YoY. Kegiatan ekspansi ASRI tahun Pada bulan Juli 2012, ASRI mengakuisisi 90,3% saham perusahaan pengembangan pariwisata di Bali yaitu PT Garuda Adhimarta Indonesia ("GAIN"). ASRI berencana untuk menyelesaikan pembangunan taman budaya Garuda Wisnu Kencana, yang telah dikelola GAIN, menjadi kompleks pariwisata yang komprehensif, lengkap dengan properti komersial. Dengan pendapatan sebesar Rp17 miliar selama Oktober-Desember 2012, taman ini diharapkan dapat menjadi sumber pendapatan berulang bagi Perusahaan. ASRI juga membeli dua gedung perkantoran, di kawasan pusat bisnis Jakarta yaitu Kalimantan Putra dan Wisma Argo Manunggal. Kami memperkirakan gedung Putra Kalimantan akan memberikan sekitar Rp399 miliar di 2015, setelah renovasi. Sementara itu, Wisma Argo Manunggal akan terus memberikan pendapatan berulang sampai tahun 2015, hingga dibongkar untuk renovasi (tergantung penyelesaian pembangunan gedung baru Putra Kalimantan). Terakhir, ASRI telah setuju untuk mengakuisisi sekitar 150 ha lahan di Serpong dari PT Modernland Realty Tbk ("MDLN"). Peningkatan marjin di tahun Kenaikan harga tanah yang signifikan di Serpong, didukung oleh permintaan yang kuat dari pelanggan yang sudah tahu reputasi ASRI sebagai pengembang kawasan hunian yang nyaman, menyebabkan marketing sales lebih baik dari yang diharapkan. Pada tahun 2012, ASRI mampu menjual 4,2% lebih baik dari target penjualan tahun 2012 yaitu sebesar Rp3,5 triliun. Mengingat bahwa ASRI melakukan pembebasan tanah lebih dari satu dekade lalu, maka laba kotor ASRI dan margin laba bersih naik menjadi 60% dan 49%, pada tahun Pertumbuhan pendapatan berulang yang kuat. Pada 2012, pendapatan berulang ASRI naik 118% YoY, setelah ASRI memperoleh pendapatan dari taman budaya Garuda Wisnu Kencana dan Wisma Argo Manunggal. Dalam tahun-tahun mendatang, ASRI akan memiliki lebih banyak sumber pendapatan berulang, seperti mal dan ruang kantor untuk disewakan. Kami percaya pendapatan berulang ini akan memperkuat kondisi keuangan ASRI di masa depan. Asumsi risk free rate, equity premium dan beta masing-masing adalah sebesar 5,51%, 6,52%, dan 0.92x. Prospek Usaha Kami ekspektasikan peningkatan harga saham ASRI sebesar minimal 32,2%, mengingat semakin kuatnya pendapatan berulang ASRI serta naiknya harga land bank di daerah Serpong (350 ha) dan Pasar Kemis (1.403 ha), dengan pertumbuhan CAGR 47% selama lima tahun terakhir. Hal ini tentunya akan menambah manfaat dari tanah sebesar ha yang dibeli di daerah Serpong. Akuisisi dua gedung perkantoran di CBD Jakarta, pembelian 90,3% saham dari GAIN, dan penyelesaian Alam Sutera, juga akan meningkatkan sumber pendapatan berulang ASRI. Faktor-faktor ini dikombinasikan dengan stabilnya lingkungan sosio-politik, pertumbuhan yang kuat dari PDB (di atas 6% selama 5 tahun terakhir) di Indonesia, dan peningkatan pendapatan per kapita menjadi lebih dari USD3.500, membuat kami memperkirakan pertumbuhan pendapatan ASRI mencapai 36,4% di tahun 2013, atau 25,4% CAGR selama periode Mei 2013 Halaman ke 2 dari 12 halaman

3 Tabel 1: Ringkasan Kinerja P 2014P Penjualan [Rp Miliar] Laba sebelum pajak [Rp miliar] Laba bersih [Rp miliar] EPS [Rp] Pertumbuhan EPS [%] P/E [x] 18,1 13,7 9,8 13,5* 10,1* PBV [x] 2,4 3,3 2,6 3,5* 2,7* Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing *)Berdasarkan harga saham per tanggal 1 Mei 2013 Rp per saham 2 Mei 2013 Halaman ke 3 dari 12 halaman

4 Growth Expectations Alam Sutera Realty, Tbk GROWTH VALUE MAP Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance ( CP ), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations ( GE ), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan. Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster, yaitu: Excellent value managers ( Q-1 ) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan. Expectation builders ( Q-2 ) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark. Traditionalists ( Q-3 ) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik dalam jangka pendek. Asset-loaded value managers ( Q-4 ) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4. Gambar 1: Growth-Value Map ASRI (Industri Properti) 6 5 Q-2 Q RODA SMRA 2 FMII BSDE JRPT 1 ASRI PWON 0 BMSR -1 OMRE Q-4 Q Current Performance (CP) Sumber: Bloomberg, Pefindo Equity & Index Valuation Division Kami mengklasifikasikan ASRI di kuadran Excellent Value Managers'. ASRI telah melampaui benchmark pasar untuk peluang dan pertumbuhan. ASRI memiliki kesempatan untuk tetap di kuadran Excellent Value Managers (kuadran 1) melalui tiga cara: memperkuat kemampuan pertumbuhan internal, mendorong persepsi pasar terhadap keberhasilan ekonomi dan secara teratur memberikan update tentang informasi yang signifikan. 2 Mei 2013 Halaman ke 4 dari 12 halaman

5 INFORMASI BISNIS Alam Sutera Realty, Tbk Gambaran Industri Tahun 2013: Matahari Terus Bersinar di Sektor Properti Pasar properti di Indonesia mengalami periode bullish pada tahun 2012, dan kami berharap momentum ini akan berlanjut pada tahun Meskipun ekonomi global pulih secara lambat, Indonesia terus menunjukkan ketahanan, seperti ditunjukkan dengan pertumbuhan PDB tahunan yang di atas 6% YoY pada tahun 2012, dan mempertahankan tingkat inflasi sekitar 4,5%. Lingkungan sosial-politik yang stabil, meningkatkan kepercayaan investor setelah upgrade peringkat kredit Indonesia, mengalirnya penanaman modal asing, dan meningkatnya pendapatan per kapita lebih dari USD3.500, membantu menciptakan lingkungan yang kondusif untuk sektor properti di Indonesia pada Meskipun tahun depan menyajikan tantangan dalam bentuk meningkatnya biaya energi yang dapat memicu tingkat inflasi yang lebih tinggi, kami perkirakan pertumbuhan PDB Indonesia tetap kuat pada 6,5% YoY, inflasi tetap terjaga di sekitar 5% sampai 6%, dan pendapatan per kapita melonjak menjadi sekitar USD Sebagai hasilnya, kami percaya bahwa permintaan untuk properti, dilihat dari segi total kredit untuk properti akan tumbuh sebesar 25% pada 2013 Tabel 2: Indikator Perekonomian Indonesia Indikator P Pertumbuhan PDB 6,5% 6,2% 6,5%* Tingkat Inflasi 3,79% 4,30% 5% - 6%* Kurs Tengah (Rp/1 USD) , * BI Rate 6% 5,75% 5,75%* PDB per Kapita (USD) * Sumber: Bank Indonesia, Badan Pusat Statistik, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * Angka Ekspektasi Gambar 2: Kredit Untuk Properti dari Bank Komersial Kredit kepemilikan rumah 300, , , , ,000 50, ,659 15,207 5, ,686 21,200 10,723 (dalam Rp, miliar) 282,108 27,435 16, P 2013P Kredit kepemilikan apartemen & kios Kredit kepemilikan rumah Kredit kepemilikan apartemen Kredit kepemilikan kios Sumber: Bank Indonesia, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: 2012 dan 2013 adalah angka estimasi 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - Mengumpulkan Lebih Banyak Aset ASRI berhasil mengumpulkan beberapa aset guna mendukung pertumbuhan jangka panjangnya, diantaranya: a. Rp813 miliar akuisisi 90,3% saham PT Garuda Adhimarta Indonesia ("GAIN") pemilik dan pengembang dari Taman Budaya Garuda Wisnu Kencana ("GWK") di Bali pada Juli ASRI berencana untuk menyelesaikan pembangunan patung Dewa Wisnu yang dibuat sebelumnya oleh ahli seni I Nyoman Nuarta dan akan ditempatkan di puncak bukit di mana itu akan menjadi terlihat oleh wisatawan sewaktu mereka tiba di Bali. Seiring dengan taman budaya yang ada saat ini, ASRI berencana untuk mengembangkan properti komersial. Kami percaya bahwa properti komersial akan menjadi sumber berikutnya dari pendapatan berulang bagi perusahaan setelah patung ini selesai di tahun 2015 atau 2016 b. Bangunan kantor Kalimantan Putra dan Wisma Argo Manunggal di kawasan pusat bisnis Jakarta, dibeli di bulan Juli dan Desember Gedung Putra Kalimantan sudah dihancurkan dan diharapkan pembangunan kembalinya akan selesai tahun 2015F. Sementara Gedung Wisma Argo Manunggal memberikan Rp17.9 miliar dalam pendapatan (termasuk service charge) dari total m 2 dari leaseable area tahun ASRI berencana untuk menghancurkan bangunan ini tahun 2015 (setelah penyelesaian gedung baru Putra Kalimantan) dan mengubahnya menjadi gedung perkantoran kelas A. Bangunan lain yang diproyeksikan untuk memberikan pendapatan pada tahun 2015 adalah perkantoran Serpong - kantor kelas B dengan luas dijual total m 2. c. Membeli sekitar 150 ha lahan (sebagai tambahan 20 ha sudah diperoleh pada Desember 2012) dari pengembang lain PT Modernland Realty Tbk ("MDLN") 2 Mei 2013 Halaman ke 5 dari 12 halaman

6 di Serpong, tepat di seberang wilayah ASRI saat ini. Harga tanah senilai Rp2 juta/m 2. Dengan tingginya tingkat kenaikan harga tanah di Jakarta dan peningkatan pendapatan per kapita, maka permintaan untuk tanah di daerah pinggiran kota, seperti Serpong meroket. Dengan demikian, kami melihat bahwa ASRI akan mendapatkan keuntungan dari akuisisi ini di tahun-tahun mendatang. Gambar 3: Beberapa Aset ASRI Terbaru Garuda Wisnu Wisma Argo Manunggal Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Pertumbuhan Pendapatan Berulang yang Kuat Pendapatan berulang ASRI menunjukkan pertumbuhan yang luar biasa pada tahun Pendapatan berulang dari penyewaan, restoran, pengelolaan kota, Garuda Wisnu Kencana serta olahraga dan rekreasi melonjak menjadi Rp71.9 miliar pada 2012, jauh lebih tinggi dari Rp37.2 miliar tahun Untuk tahun 2013, kami memperkirakan bahwa pendapatan berulang ASRI bisa mencapai Rp295,9 miliar, hasil penambahan Rp21.5 miliar dari Garuda Wisnu Kencana dan Rp17,8 miliar dari Wisma Argo Manunggal tercatat sepanjang tahun. Ditambah dengan sumber lain yaitu dari Alam Sutera, kami memperkirakan pendapatan berulang ASRI bisa tumbuh sebesar 44,2% CAGR Gambar 4: Pendapatan Berulang ASRI, CAGR =44.2% E 2014E 2015E 2016E 2017E Pendapatan berulang ASRI (Rp, miliar) Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 2 Mei 2013 Halaman ke 6 dari 12 halaman

7 Fokus di Bagian Barat Jakarta Pada Maret 2013, ASRI telah setuju untuk menjual sekitar 90 ha lahan di Cibitung, Bekasi, (Jakarta Timur) ke PT Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk ("BEST"). Dari transaksi tersebut, ASRI diperkirakan menerima sekitar Rp920 miliar (tergantung proses due diligence yang saat ini berlangsung). Dengan hasil ini, ASRI akan memiliki uang tambahan untuk memperkuat kehadirannya di Jakarta Barat, seperti membeli tanah dari MDLN. Namun, kami tidak memproyeksikan hal ini dalam laporan, karena due diligence belum selesai. KEUANGAN Kuatnya Marketing Sales Reputasi ASRI sebagai pengembang yang memberikan daerah pemukiman berkualitas lengkap dengan infrastruktur dan fasilitas yang diperlukan telah dikenal luas, sehingga memudahkan untuk memasarkan proyek Perusahaan. Sebagai hasilnya, ASRI membukukan marketing sales Rp3,65 triliun di tahun 2012, melebihi target setahun penuh Rp3,5 triliun. Dari jumlah tersebut, penjualan beberapa cluster di daerah Serpong, seperti Sutera Renata Aruna, Sutera Sitara Mentari, Sutera Sitara Orlanda, Sutera Tiara, menyumbang IDR3,01 triliun, sedangkan penjualan klaster Suvarna Padi Golf Estate di Pasar Kemis berkontribusi sebesar Rp639 miliar. Secara keseluruhan, ASRI membukukan pertumbuhan total pendapatan sebesar 77% YoY pada tahun 2012 Gambar 5: Marketing Sales dan Pendapatan ASRI, ,000 6,000 5,000 2,446 4,000 3,000 1,381 2,000 1,000 2,812 3, Marketing Sales - termasuk Ppn (Rp, miliar) Pendapatan (Rp, miliar) Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Menjadi Salah Satu Pencetak Marjin Tertinggi di Industrinya Dalam beberapa tahun terakhir, ASRI telah menuai hasil dari apresiasi tanah, terutama di daerah Serpong, atas akuisisi tanah yang dilakukan lebih dari satu dekade lalu. Pada tahun 2012, marjin laba kotor dan marjin laba bersih ASRI adalah 60,0% dan 49,7%, menjadikannya sebagai salah satu yang tertinggi di antara perusahaan lainnya. 2 Mei 2013 Halaman ke 7 dari 12 halaman

8 Gambar 6: Perbandingan Marjin, 2012 (dalam %) 70.0% 60.0% 60.0% 57.0% 55.2% 63.9% 50.0% 49.7% 50.2% 46.0% 44.5% 40.0% 34.5% 35.5% 34.5% 30.0% 23.0% 20.0% 17.7% 17.3% 10.0% 0.0% ASRI PWON CTRA SMRA APLN BKSL BSDE Marjin laba kotor Marjin laba bersih Sumber: Bloomberg., Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing PERBANDINGAN INDUSTRI Tabel 3: Perbandingan dengan Perusahaan Lain, Desember 2012 ASRI PWON CTRA SMRA APLN BKSL BSDE Pendapatan [Rp, miliar] Laba Kotor [Rp, miliar] Laba Bersih [Rp, miliar] Total Aset [Rp, miliar] Total Kewajiban [Rp, miliar] Total Ekuitas [Rp, miliar] Pertumbuhan YoY Pendapatan [%] 77,1 46,5 52,5 46,8 22,6 36,0 32,8 Laba Kotor [%] 80,1 68,0 59,8 52,0 48,0 45,4 33,4 Laba Bersih [%] 98,2 115,7 81,4 103,5 39,7 63,1 53,0 Profitabilitas Marjin Laba Kotor[%] 60,0 57,0 50,2 46,0 44,5 55,2 63,9 Marjin Laba Bersih [%] 48,8 34,5 17,7 23,0 17,3 35,5 34,5 ROA [%] 10,9 9,9 3,9 7,3 5,3 3,6 7,8 ROE [%] 26,1 23,9 7,0 20,9 12,8 4,6 12,2 Leverage DER [%] Sumber: Bloomberg, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 2 Mei 2013 Halaman ke 8 dari 12 halaman

9 TARGET HARGA PENILAIAN Metodologi Penilaian Kami mengaplikasikan metode Discounted Cash Flow (DCF) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan pendapatan adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) ASRI jika dibandingkan pertumbuhan aset. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 1 Mei 2013, menggunakan laporan keuangan tanggal 31 Desember 2012, sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental. Estimasi Nilai Kami menggunakan Cost of Capital sebesar 11,34% dan Cost of Equity sebesar 11,51% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 4: Asumsi Risk free rate [%]* 5,51 Risk premium [%]* 6,52 Beta [x]* 0,94 Cost of Equity [%] 11,51 Marginal tax rate [%] 20,0 Interest Bearing Debt to Equity Ratio [x] 0,54 WACC [%] 11,34 Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: * tanggal 1 Mei 2013 Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 1 Mei 2013, adalah sebagai berikut: Dengan menggunakan metode DCF dengan asumsi tingkat diskonto 11,34% adalah Rp1.491 Rp1.651 per saham. Dengan menggunakan metode GCM (PBV 4,31X dan P/E 18,85X) adalah Rp1.327 Rp1.534 per saham. Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk DCF dan 30% untuk GCM. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk 12 bulan untuk ASRI adalah Rp Rp1.620 per saham. Tabel 5: Ringakasan Penilaian Metode DCF Konservatif Moderat Agresif PV of Free Cash Flows [Rp, miliar] PV Terminal Value [Rp, miliar] Non-Operating Assets [Rp, miliar] Net Debt [Rp, miliar] (2.180) (2.180) (2.180) Total Equity Value [Rp, miliar] Number of Share, juta saham Fair Value per Share, IDR Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 2 Mei 2013 Halaman ke 9 dari 12 halaman

10 Table 6: Perbandingan GCM ASRI PWON CTRA SMRA APLN BSDE Ratarata Penilaian, 1 Mei 2013 P/E [x] 16,28 19,72 29,04 23,03 11,67 13,37 18,85 P/BV [x] 4,52 6,70 3,74 5,15 1,94 3,82 4,31 Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 7: Ringkasan Penilaian Metode GCM Multiples (x) Est. EPS (IDR) Est. BV/Share (IDR) Value (IDR) P/BV 4, P/E 18, Sumber: Bloomberg, Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 8: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [IDR] DCF GCM Rata-rata Batas Atas Batas Bawah Bobot 70% 30% Sumber: Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 2 Mei 2013 Halaman ke 10 dari 12 halaman

11 Tabel 9: Laporan Laba Rugi (dalam Rp, miliar) P 2014P Penjualan Harga Pokok Penjualan (384) (567) (980) (1.299) (1.680) Laba Kotor Beban Operasi (73) (121) (213) (268) (328) Laba Operasi Pendapatan (beban) lain (3) (22) Laba sebelum pajak Beban Pajak (39) (68) (128) (286) (379) Hak Minoritas (0) (1) (23) (23) (35) Laba Bersih Gambar 7: P/E dan P/BV Historis P/E P/BV Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 10 : Neraca (dalam Rp, miliar) P 2014P P/E P/BV Gambar 8: ROA, ROE dan TAT Historis ROA, ROE 30% TAT 0.25 Aset 25% 0.20 Kas dan setara kas Deposito Berjangka % 15% 0.15 Investasi jangka pendek Piutang Dagang Piutang lainnya % 5% Persediaan Aset jangka pendek lain Uang muka pembelian tanah % TAT (x) 0.00 Tanah untuk pengembangan Piutang Investasi Properti Investasi Aset tetap Aset Lainnya Total Aset Tabel 11: Rasio Kunci Rasio P 2014P Pertumbuhan [%] Pendapatan Laba Operasional EBITDA Laba Bersih Kewajiban Hutang bank jangka pendek Hutang dagang Hutang lainnya Uang muka penjualan Kewajiban jangka pendek lainnya Hutang bank jangka panjang Uang muka penjualan Hutang obligasi Kewajiban pihak terafiliasi Kewajiban jangka panjang lainnya Total Kewajiban Hak Minoritas Total Ekuitas Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk., Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing Profitabilitas [%] Marjin laba kotor Marjin laba operasi Marjin EBITDA Marjin laba bersih ROA ROE Solvabilitas [X] Debt to Equity Interest Bearing debt to Equity Debt to Asset Likuiditas [X] Current Ratio Quick Ratio Sumber: PT Alam Sutera Realty Tbk.. Estimasi Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing 2 Mei 2013 Halaman ke 11 dari 12 halaman

12 DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan.namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya.dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini. Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian (cut off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini. Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan. Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu.laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor.seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini.harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan. Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi. Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal.informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan investasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut, Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi.sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintal ah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis. PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis. Keseluruhan proses, metodologi dan databse yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia.Laporan in i juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai. Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp ,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun. Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing.Di Indonesia Lap oran ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia. 2 Mei 2013 Halaman ke 12 dari 12 halaman