Duta Anggada Realty, Tbk

Transkripsi

1 Equity Valuation Duta Anggada Realty, Tbk Laporan Utama 29 Oktober 2013 Target Harga Terendah Tertinggi Properti Kinerja Saham IHSG 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 IHSG DART 3,000 DART Membangun Pertumbuhan yang Lebih Kuat Sumber: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Informasi Saham Kode saham Rp DART Harga Saham per 28 Oktober Harga Saham Tertinggi 52 Minggu Terakhir Harga Saham Terendah 52 Minggu Terakhir 530 Kapitalisasi Pasar Tertinggi 52 Minggu (Rp, 3,14 triliun) Kapitalisasi Pasar Terendah 52 Minggu (Rp, 1,67 triliun) Market Value Added & Market Risk Market Risk MVA March-11 March-12 March-13 Market Value Added Market risk Sumber: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Pemegang Saham (%) PT Duta Anggada 44,94 BNYM SA/NV AS Cust of Bank of Singapore Limited 18,25 Crystal Development Pte. Ltd 17,56 UOB Kay Hian Finance Limited 8,91 Publik (kepemilikan dibawah 5%) 10,34 Kontak: Equity & Index Valuation Division Phone: (6221) info-equityindexvaluation@pefindo.co.id akhir merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari dokumen ini PT Duta Anggada Realty Tbk (DART) merupakan pengembang properti berpengalaman yang fokus pada pembangunan gedung kantor untuk disewakan dan strata-title. Berdasarkan sejarah panjangnya (30 tahun), portofolio DART meliputi kantor, proyek ritel dan perumahan di daerah utama Jakarta. DART mulai beroperasi pada tahun 1983 dengan membangun sebuah kompleks perumahan di Jakarta Selatan yang ditujukan untuk ekspatriat. Keberhasilan awal ini segera diikuti oleh pembangunan gedung yang menjadi ikon bagi DART, yaitu Plaza Chase pada tahun Empat tahun kemudian, DART berhasil terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Setahun kemudian, Hayam Wuruk Office Tower, Graha BIP, Graha Darya Varia, Ampera Townhouse, Plaza Duta dan Plaza Mebel diselesaikan. Perkembangan ini diikuti dengan serangkaian pembangunan kantor komersial dan properti investasi untuk ritel. Lokasi strategis, kualitas konstruksi dan arsitektur yang inovatif telah menjadi ciri khas properti yang dibangun oleh DART, yang membuat tingginya tingkat hunian. Di tahun 2013, DART sedang menyelesaikan lima proyek yang berlokasi di Jakarta dan Bali. Halaman 1 dari 20

2 PARAMETER INVESTASI Aset Berkualitas di Lokasi Strategis Portofolio DART saat ini terdiri dari 10 gedung perkantoran yang disewakan dan strata-title yang memiliki total luas area m 2. Sekitar 67,5% dari portofolio ini terletak di Segitiga Emas Jakarta. Dengan lokasi yang strategis dan kemampuan yang baik untuk mengelola bangunan, DART menikmati tingkat hunian yang tinggi atau kebanyakan di atas 90%. Pengembangan Proyek yang Terarah dan Terdiversifikasi Kami melihat bahwa DART memiliki pipeline proyek yang kuat untuk mendukung pertumbuhannya di masa depan. Satu bangunan yang sedang dikembangkan, Sinarmas MSIG Tower, sudah terjual. Sementara itu, dua bangunan apartemen lain di Jakarta, La Maison dan Pulomas Park Center, diharapkan dapat memberikan pendapatan di DART juga menyiapkan bangunan unggulan lain di masa mendatang, seperti Icon Towers, yang terdiri dari dua menara besar yang diekspektasikan mulai mendatangkan pendapatan di 2Q16. DART juga memasuki industri perhotelan dengan pembangunan Hotel Hilton Garden Inn dan Holiday Inn & Suites, yang diharapkan akan selesai pada 3Q13 dan 4Q14. Pendapatan Berulang yang Tinggi Di tahun 2012, kontribusi pendapatan berulang mencapai 44% dari total pendapatan DART. Hal ini berlanjut di 1Q13 dengan kontribusi 40%. Persentase yang tinggi dari pendapatan berulang ini menjadi yang ketiga terbesar dari perusahaan pengembang yang sudah go-public di Indonesia. Berdasarkan profil ini, kami melihat DART memiliki stabilitas pendapatan, yang ditentukan dengan tingkat hunian yang tinggi. Di masa depan, kami percaya bahwa pendapatan berulang ini akan menjadi lebih tebal, dengan diselesaikannya Icon Tower 1, yang akan memberikan sekitar m 2 area untuk disewakan di masa depan. Prospek Usaha Selama tiga tahun terakhir industri properti telah tumbuh secara signifikan di dukung oleh rendahnya suku bunga, pertumbuhan ekonomi nasional yang stabil, meningkatnya pendapatan dan daya beli, dan kenaikan investasi asing. Dengan 45 juta orang populasi kelas menengah, 55 juta pekerja dan pendapatan per kapita yang mencapai USD3,500, Indonesia menjadi tempat yang bagus bagi industri properti untuk tumbuh. Dengan berfokus pada bangunan berkualitas tinggi di daerah strategis dan industri perhotelan, kami percaya DART yang memiliki prospek cerah untuk masa depan, seperti yang dibuktikan oleh tingkat hunian rata-rata yang mencapai 90%. Dengan banyaknya proyek yang sedang dalam pembangunan, pendapatan berulang dan one-time income DART akan lebih tebal di masa datang. Kinerja keuangan dalam beberapa tahun terakhir menegaskan kemampuan Perusahaan untuk mengembangkan usahanya secara sehat dan dikelola dengan baik dengan tetap menjaga daya saing Tabel 1: Ringkasan Kinerja P P 2014P Penjualan [Rp miliar] Laba sebelum pajak [Rp miliar] Laba bersih [Rp miliar] EPS [Rp] Pertumbuhan EPS [%] n.a P/E [x] 32,8 17,5 9,8 3,7* 3,6* PBV [x] 2,4 0,5 0,7 0,7* 0,6* Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing * Berdasarkan harga saham tanggal 28 Oktober 2013 Rp580/saham 29 Oktober 2013 Halaman 2 dari 20

3 Growth Expectations Duta Anggada Realty, Tbk GROWTH-VALUE MAP Growth-Value Map memberikan gambaran akan ekspektasi pasar untuk perusahaan-perusahaan yang tercatat di BEI. Metrik Current Performance ( CP ), sumbu horisontal, adalah bagian dari nilai pasar saham saat ini yang dapat dihubungkan dengan nilai perpetuitas dari kinerja profitabilitas perusahaan. Metrik Growth Expectations ( GE ), sumbu vertikal, merupakan perbedaan antara nilai pasar saham saat ini dengan nilai current performance. Kedua metrik tersebut dinormalisasikan dengan nilai buku perusahaan. Growth-Value Map membagi perusahaan-perusahaan ke dalam empat klaster, yaitu: Excellent value managers ( Q-1 ) Pasar memiliki ekspektasi terhadap perusahaan-perusahaan di Q-1 melebih benchmark mereka dalam hal profitabilitas dan pertumbuhan. Expectation builders ( Q-2 ) Pasar memiliki ekspektasi yang relatif rendah terhadap profitabilitas perusahaan-perusahaan di Q-2 dalam jangka pendek, tetapi memiliki ekspektasi pertumbuhan yang melebihi benchmark. Traditionalists ( Q-3 ) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-3, walaupun mereka menunjukkan profitabilitas yang baik dalam jangka pendek. Asset-loaded value managers ( Q-4 ) Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan perusahaan-perusahaan di Q-4. Gambar 1: Growth-Value Map (DART; Sub Industri Perumahan dan Real-Estat) Q-2 Q-1 RODA BCIP 3 SMRA PWON JRPT SMDM BAPA LPCK DART DUTI Q-4 Q Current Performance (CP) Sumber: PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Kami mengklasifikasikan DART pada klaster Asset-loaded Value Managers (Q-4). Pasar memiliki ekspektasi yang rendah terhadap profitabilitas dan pertumbuhan DART untuk sementara waktu. Namun, jika DART dapat menyelesaikan proyek tepat waktu, profitabilitas dan pertumbuhan secara signifikan akan meningkat. Seiring dengan upaya untuk terus memperbarui pasar dengan informasi tentang kinerja Perseroan, kami percaya DART dapat pindah ke klaster Tradisionalist (Q-3) di masa depan. 29 Oktober 2013 Halaman 3 dari 20

4 INFORMASI BISNIS Dikenal Sebagai Pengembang High-Rise Building di Lokasi Strategis Kami berpandangan bahwa DART memiliki portofolio proyek yang seimbang, karena pendapatan dari properti investasi menyumbang 48% dari total di 1Q13 dan pendapatan dari penjualan strata-title menyumbang 52%. DART dikenal sebagai salah satu pengembang terbesar di kawasan Central Business District (CBD) Jakarta, di mana DART memiliki sekitar 10 gedung perkantoran dengan m 2 area untuk disewakan dan dijual. DART juga memiliki proyek apartemen yang terletak di Jl. Barito. Area ritel DART yang berlokasi di Jl. K.H. Mas Mansyur terletak tepat di samping jalan utama, Jl. Jend. Sudirman. DART juga memiliki hotel yang berlokasi di Jl. Gajah Mada - Jakarta dan Ngurah Rai - Bali. Detail portofolio properti DART adalah sebagai berikut: Plaza Chase Plaza Chase adalah kantor komersial dengan luas area sewa bersih m 2 dan 25 lantai. Bangunan ini dikenal sebagai kantor pusat DART, dan dirancang untuk memberikan akomodasi kantor yang bergengsi dan efisien dengan spesifikasi, fasilitas, dan pelayanan terbaik. DART memiliki 100% kepemilikan atas proyek ini. Plaza Chase terletak di Jl. Jend. Sudirman, sebuah jalan raya utama. Per 1Q13 tingkat huniannya sekitar 95% Gambar 2: Plaza Chase 29 Oktober 2013 Halaman 4 dari 20

5 Plaza Bapindo Plaza Bapindo adalah, gedung perkantoran komersial yang terdiri dari dua menara dan terletak di dalam segitiga emas Jakarta yaitu di Jl. Jend. Sudirman. Bangunan ini terletak diatas tanah seluas m 2 dan memiliki total area kantor untuk disewakan seluas m 2. Plaza Bapindo juga memiliki m 2 ruang pertemuan dan ruang sewa bersih untuk ritel seluas m 2. DART memiliki kontrak Build, Operate and Transfer (BOT) untuk Plaza Bapindo, yang diperkirakan akan berakhir pada Sesuai 1Q13 tingkat huniannya sekitar 96% Gambar 3: Plaza Bapindo 29 Oktober 2013 Halaman 5 dari 20

6 Plaza Great River Plaza Great River adalah bangunan perkantoran komersial midrise terletak di salah satu jalan utama di Jakarta, Jl. H.R. Rasuna Said. Dengan luas disewakan bersih mencapai m 2, bangunan ini memiliki tingkat hunian mencapai 61% pada 1Q13. DART memiliki kontrak Build, Operate and Transfer (BOT) untuk bangunan ini. Gambar 4: Plaza Great River 29 Oktober 2013 Halaman 6 dari 20

7 Citywalk dan Citylofts Sudirman Citywalk dan Citylofts Sudirman adalah bangunan dengan konsep yang lengkap: yaitu apartemen, kantor dan mall pada gedung yang sama. Unit apartemen Citylofts Sudirman sudah semuanya terjual. Area kantor dan area ritel bersih untuk disewakan mencapai m 2 dengan tingkat hunian 100%. Gedung ini juga dilengkapi dengan m 2 aula pertemuan Gambar 5: Citywalk dan Citylofts Sudirman Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, Pefindo Equity & Index Valuation Division STIE Panjaitan STIE Panjaitan adalah bangunan low-rise komersial yang terletak di Jl. D.I. Panjaitan, Jakarta Timur. Saat ini bangunan tersebut digunakan sebagai salah satu kampus universitas swasta, Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi (STIE) Nusantara. Bangunan ini memiliki luas area disewakan seluas m 2. Tingkat hunian untuk bangunan ini adalah 100%. Gambar 6: STIE Panjaitan 29 Oktober 2013 Halaman 7 dari 20

8 Plaza Jatinegara (PJ) PJ merupakan pusat grosir yang terletak di Jl. Jatinegara, Jakarta Pusat, dan memiliki luas m 2. Bangunan ini ditujukan untuk pedagang pasar kelas menengah dan memiliki area sewa seluas m 2. Namun, DART berencana untuk melakukan divestasi kepemilikan atas bangunan ini, karena tidak sesuai dengan strategi jangka panjang DART dalam menempatkan posisi pasarnya. Gambar 7: Plaza Jatinegara La Maison Apartment La Maison Apartment adalah apartemen mewah bertingkat tinggi yang dilengkapi area ritel yang berlokasi di Jl. Barito, Jakarta Selatan. Sekitar 80 unit apartemen akan dijual dan 83 unit akan disewakan, dengan luas total m 2 total termasuk ruang ritel. Seluruh pembangunan apartemen 29 lantai ini diharapkan akan selesai pada 4Q14. Gambar 8: La Maison Apartment 29 Oktober 2013 Halaman 8 dari 20

9 Sinarmas MSIG Tower Terletak di Jl. Jend. Sudirman, Jakarta, Sinarmas MSIG Tower saat ini sedang dalam tahap pembangunan, dengan prosentase penyelesaian 38,99%. Gedung ini berdiri di atas tanah seluas m 2, dan diestimasikan memiliki area penjualan kotor m 2 saat pembangunannya selesai pada bulan Juli Saat ini, DART sudah memiliki pembeli untuk gedung ini dengan harga jual sekitar Rp 1,7 triliun. Gambar 9: Sinarmas MSIG Tower Hotel Hilton Garden Inn Salah satu proyek penting DART di masa depan adalah Hotel Hilton Garden Inn, berlokasi di kawasan strategis, yaitu Ngurah Rai, dekat dengan Bandara Ngurah Rai - Bali. Pembangunan hotel dimulai sejak 4Q11 dan diperkirakan akan selesai dibangun pada 3Q13. Hotel ini akan memiliki 269 kamar hotel, 22 suite dan 1 presidential suite. Gambar 10: Hotel Hilton Garden Inn 29 Oktober 2013 Halaman 9 dari 20

10 Hotel Holiday Inn & Suite Proyek hotel kedua DART adalah Holiday Inn & Suite, sebuah hotel bintang empat yang terletak di Jl. Gajah Mada, Jakarta. Dengan luas tanah m 2 dan luas bangunan m 2, hotel ini nantinya akan dilengkapi dengan 422 kamar. Pembangunan diharapkan selesai pada 3Q14. Hotel ini juga akan memiliki luas area ritel seluas m 2. Gambar 11: Hotel Holiday Inn & Suites Source: PT Duta Anggada Realty Tbk,Pefindo Equity & Index Valuation Division 29 Oktober 2013 Halaman 10 dari 20

11 Icon Towers Proyek investasi dan gedung tingkat tinggi ini dibangun di Jl. Jend. Sudirman. Terdiri dari dua menara dan satu podium, Icon Towers merupakan sebuah gedung perkantoran komersial. Tower 1 akan disewakan (area sewa bersih seluas m 2 ) dan Tower 2 akan digunakan untuk penjualan strata-title ( m 2 luas penjualan kotor). Pembangunan gedung ini akan dimulai pada 3Q13 dan diharapkan akan selesai pada 2Q16. Area podium akan terdiri dari ballroom, ruang pertemuan dan restoran. Gambar 12: Icon Towers Pulomas Park Center Bersama dengan Pulomas Jaya, DART berencana untuk mengakuisisi lima gedung apartemen yang memiliki luas tanah 4,6 hektar di sepanjang Jl. Pulomas, Jakarta Timur. Dengan total luas bangunan m 2, maka proyek ini diharapkan dapat memberikan pendapatan yang signifikan pada tahun 2015 dan seterusnya, setelah dilakukan akuisisi. Gambar 13: Pulomas Park Center 29 Oktober 2013 Halaman 11 dari 20

12 Industri Properti Indonesia Tahun 2013: Masih Aman dari Bubble Selama tiga tahun terakhir, industri properti telah tumbuh secara signifikan didukung tingkat suku bunga rendah, pertumbuhan ekonomi nasional yang stabil, meningkatnya pendapatan dan daya beli, dan kenaikan investasi asing ke Indonesia. Oleh karenanya, permintaan dan harga penjualan properti meningkat secara signifikan. Namun, kami percaya bahwa Indonesia masih jauh dari bubble properti. Rasio kredit properti terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) pada tahun 2012 (4,5%) masih di bawah negara-negara lain: Malaysia (31%), Singapura (36%), Hong Kong (42%) dan Amerika Serikat (22%). Selain itu, rasio kredit properti dibandingkan dengan total kredit di Indonesia hanya 13,6%, jauh lebih rendah dibandingkan tahun 1997 (17%) ketika krisis keuangan terjadi. Ditambah dengan peraturan pemerintah Indonesia menurunkan rasio Loan to Value menjadi hanya 60% untuk rumah kedua dan 50% untuk rumah ketiga, kita melihat industri properti di Indonesia masih terkendali. Gambar 14: Kredit Properti Vs PDB, 2012 Gambar 15: Rasio Kredit Properti, % 42% 40.00% 36% 35.00% 31% 30.00% 25.00% 22% 20.00% 15.00% 10.00% 4.50% 5.00% 0.00% Indonesia Malaysia Singapore Hong Kong United States Sumber: Riset Jones Lang LaSalle, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 13.6% 373,724 2,738,454 Total kredit ke properti (Rp, miliar) Total kredit nasional (Rp, miliar) Sumber: Bank Indonesia, Pefindo Equity & Index Valuation Division Aset yang Berkualitas Membuat Tingginya Tingkat Hunian Berdasarkan portofolionya, DART saat ini memiliki 10 gedung perkantoran dengan luas area sewa dan strata-title diatas m 2, dimana m 2 diantaranya berada di CBD Jakarta. Berdasarkan hal itu, DART telah menghasilkan profil yang kuat di daerah Segitiga Emas Jakarta. Setelah menyelesaikan proyek Icon Towers, dimana Tower 1 akan menambah lebih dari meter persegi ruang disewakan, DART akan mempertahankan dominasinya di pasar perkantoran CBD Jakarta. 29 Oktober 2013 Halaman 12 dari 20

13 Gambar 16: Lokasi Proyek di Greater Jakarta Dengan sekitar 67% dari luas area yang disewakan berada di prime location, ditambah kemampuan DART untuk memelihara dan mengelola propertinya, DART menikmati tingkat hunian yang tinggi, dengan hampir semua bangunan kantornya memiliki tingkat hunian lebih dari 90%. Dengan profil ini, kami percaya DART akan mampu mempertahankan pendapatan berulang di masa depan. Gambar 17: Tingkat Hunian DART % 95.00% 90.00% 85.00% 80.00% 75.00% 70.00% 65.00% 60.00% 55.00% 50.00% Q13 Plaza Bapindo I Plaza Bapindo II Plaza Chase Great River Indonesia STIE Panjaitan Citywalk Sudirman Sumber: PT Duta Anggada Realty, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 29 Oktober 2013 Halaman 13 dari 20

14 Proyek-proyek Baru Untuk Mempertahankan Pertumbuhan Pendapatan di Masa Datang DART telah memulai beberapa proyek baru untuk mengantisipasi berakhirnya kontrak BOT pada beberapa gedung yang dikelolanya. Hotel Hilton Garden Inn diharapkan akan selesai pada 3Q13, sedangkan Sinarmas MSIG Tower, La Maison dan Hotel Holiday Inn & Suites diharapkan akan selesai pada paruh kedua tahun Selain itu, Pulomas Park Center Apartment diestimasikan diakuisisi di tahun 2015, sementara proyek Icon Towers akan mulai memberikan kontribusi di 2Q16. Untuk , kami proyeksikan sebagian besar pendapatan DART akan datang dari Sinarmas MSIG Tower (Rp1,7 triliun), divestasi PJ dan penjualan sebagian dari Icon Tower 2 (sekitar Rp412 miliar). Untuk , penjualan Icon Tower 2 dan Pulomas Park Center akan mendominasi pendapatan DART. Tabel 2: Proyek-proyek DART Saat Ini Proyek Gross Area (ha) Ekspektasi Selesai Sinarmas MSIG Tower m 2 Juli La Maison m 2 Qtr Hotel Hilton Garden Inn, Bali m2 Qtr Icon Tower 1 (Rental) m 2 Qtr Icon Tower 2 (Strata) m 2 Qtr Icon Podium m 2 Qtr Holiday Inn & Suite m 2 Qtr Pulomas Park Center m Oktober 2013 Halaman 14 dari 20

15 KEUANGAN Porsi Pendapatan Berulang yang Besar DART telah menandai dirinya sebagai salah satu pengembang gedung bertingkat tinggi terkemuka di Indonesia, dimana banyak di antaranya berupa kantor-kantor komersial, ritel dan bangunan apartemen untuk disewakan. Oleh karena itu, DART telah mampu mempertahankan sebagian besar pendapatan berulang selama lima tahun terakhir. Pada 2012, kontribusi pendapatan berulang DART turun menjadi 44% bukan karena turunnya pendapatan sewa, tetapi lebih dikarenakan diterimanya sebagian dari penjualan perkantoran strata baru (Sinarmas MSIG Tower). Meskipun demikian, dibandingkan dengan pesaing, recurring income DART adalah masih termasuk dalam tiga besar perusahaan pengembang yang go public. Gambar 18: Porsi Pendapatan Berulang dan Strata Sales Gambar 19: Perbandingan Pendapatan Berulang, % 70% 65% 100% 80% 60% 40% 20% 0% 24% 100% 11% 14% 56% 52% 89% 86% 76% 44% 48% H13 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 45% 44% 44% 28% 19% 19% 17% 17% 15% 3% 3% Pendapatan berulang Strata sales Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Kinerja yang Mengesankan Selama 2012, pendapatan berulang menyumbang 44% atau Rp372 miliar. Pendapatan dari penjualan strata, yakni sebesar Rp473 miliar, naik secara signifikan dari Rp58 miliar pada Oleh karena nya, EBITDA dan laba bersih DART naik menjadi Rp426 miliar dan Rp181 miliar, tumbuh sebesar 93% YoY dan 183% YoY. Kinerja yang baik ini berlanjut di 1Q13, dimana pendapatan DART tumbuh 197% YoY mencapai Rp252,5 miliar, sedangkan laba bersih meroket dengan 1.523% YoY menjadi Rp72,7 miliar Gambar 20: Pendapatan DART Gambar 21: EBITDA dan Laba Bersih DART Q Q13 Pendapatan berulang (Rp, miliar) Penjualan strata (Rp, miliar) EBITDA (Rp, miliar) Net Income (Rp, miliar) Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Semakin Sehat Kami percaya bahwa DART serius untuk mengurangi utangnya. Rasio Debt to Equity (DER) DART mencapai 2.8x pada tahun 2008 untuk kemudian turun menjadi hanya 0,4 x pada tahun 2012, dan tetap stabil sampai 1Q13. Utang berbunga turun menjadi Rp1,0 triliun pada 2012 dari Rp1,6 triliun di 2011, disertai dengan peningkatan ekuitas akibat kuasi reorganisasi menjadi Rp2.8 triliun dari Rp2.0 trillion di tahun Rasio utang terhadap EBITDA juga membaik, yaitu turun dari 10.1x pada tahun 2008 menjadi hanya 1,9x di 1Q13. Interest coverage ratio (EBITDA terhadap bunga 29 Oktober 2013 Halaman 15 dari 20

16 pinjaman) juga semakin tinggi, meningkat menjadi 5.1x di 1Q13 dari hanya 0,7 x di tahun Gambar 22: DER, Debt to EBITDA DER & Debt to EBITDA Gambar 23: EBITDA to Interest Ratio EBITDA to Interest Q13 DER (x) Debt to EBITDA (x) Q13 EBITDA to Interest Kondisi Keuangan yang Kuat Untuk Penerbitan Obligasi Dengan pasar obligasi yang kondusif dan yield obligasi yang kompetitif, DART berencana menerbitkan obligasi dengan nilai Rp1 triliun dengan target tingkat bunga 10,00% di 2H13. Dimaksudkan untuk membiayai ekspansi usaha, obligasi tersebut akan memiliki jangka waktu lima tahun. Hasil penerbitan obligasi akan membiayai belanja modal sekitar Rp300 miliar untuk Holiday Inn Hotel dan proyek Icon Towers. Dengan rasio debt to EBITDA dan EBITDA to interest ratio yang mencapai 1.9x dan 5.1x, kami percaya bahwa rencana DART untuk menerbitkan obligasi senilai Rp1 triliun tidak akan membebani Perusahaan. ANALISA SWOT Tabel 3: Analisa SWOT Kekuatan (Strength) Pengalaman panjang di bisnis properti. Proporsi pendapatan berulang yang cukup besar. Salah satu pengembang yang memiliki area perkantoran untuk disewakan atau strata title terbesar CBD Jakarta. Memiliki beberapa proyek yang sedang dikembangkan. Kondisi keuangan yang lebih sehat. Kelemahan (Weakness) Belum memiliki pengalaman yang cukup di industri hospitality. Beberapa kontrak BOT yang dimiliki akan segera selesai. Peluang (Opportunity) Pertumbuhan ekonomi yang stabil, peningkatan pendapatan dan daya beli, serta banyaknya investasi dari luar negeri dapat mendorong pertumbuhan industri properti. Indonesia masih aman dari kondisi property bubble. Ancaman (Threat) Krisis ekonomi global yang memburuk sehingga mengancam perkembangan bisnis di Indonesia. Naiknya harga tanah dan material konstruksi. Naiknya inflasi dapat mendorong naiknya tingkat suku bunga. Source: PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 29 Oktober 2013 Halaman 16 dari 20

17 TARGET HARGA PENILAIAN Metodologi Kami mengaplikasikan metode Net Asset Value (NAV) sebagai metode penilaian utama dengan pertimbangan bahwa pertumbuhan aset adalah merupakan faktor yang sangat mempengaruhi nilai (value driver) jika dibandingkan pertumbuhan pendapatan. Selanjutnya, kami juga mengaplikasikan Guideline Company Method (GCM) sebagai metode pembanding lainnya. Penilaian ini didasarkan pada nilai 100% saham per tanggal 28 Oktober 2013 dan menggunakan laporan keuangan tanggal 30 Juni 2013, sebagai dasar dilakukannya analisa fundamental. Estimasi Nilai Kami menggunakan cost of equity sebesar 12,91% dan cost of capital 12,24% berdasarkan asumsi-asumsi berikut: Tabel 4: Asumsi Risk free rate [%]* 7,04 Risk premium [%]* 3,75 Beta [x]** 1,6 Cost of equity [%] 12,91 Marginal tax rate [%] 25,0 WACC [%] 12,24 Source: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexings * per tanggal 28 Oktober 2013 ** Berdasarkan laporan PEFINDO Beta Saham tanggal 24 Oktober 2013 Estimasi target harga referensi saham untuk 12 bulan berdasarkan posisi penilaian pada tanggal 28 Oktober 2013, adalah sebagai berikut: Dengan menggunakan metode NAV, adalah Rp1.055 Rp1.189 per saham. Dengan menggunakan metode GCM (P/E 8,78x and P/BV 0,84x) adalah sebesar Rp719 Rp1.369 per saham. Untuk mendapatkan nilai yang mewakili kedua indikasi nilai tersebut dilakukan rekonsiliasi dengan dilakukan pembobotan terhadap kedua metode tersebut sebesar 70% untuk NAV dan 30% untuk GCM. Berdasarkan hasil perhitungan diatas maka Estimasi Target Harga referensi saham untuk 12 bulan untuk DART adalah Rp950 - Rp1.240 per saham. 29 Oktober 2013 Halaman 17 dari 20

18 Tabel 5: Ringkasan Penilaian Saham DART dengan Metode NAV Bangunan Kantor dan Ritel Disewakan Area disewakan Nilai Kepemilikan Total Nilai Keterangan m2 (Rp miliar) (Rp miliar) Plaza Bapindo Office 83, % DCF Plaza Chase Office 42, % DCF GRI - Office 19, % DCF STIE - Office 7, % DCF Citywalk Sudirman Office 9, % DCF Icon Tower - Office 194,948 1, % 1, DCF Plaza Bapindo - Retail 7, % DCF Citywalk Sudirman Retail 9, % DCF La Maison - Retail and Apartment 2, % DCF Icon Tower - Retail 13, % DCF Hotel Hilton Garden Inn 17, % DCF Hotel Hilton Holiday Inn & Suite 83, % DCF Sub Total 2, Bangunan Strata-title Area disewakan Nilai Kepemilikan Total Nilai Keterangan m2 (Rp miliar) (Rp miliar) Sinarmas MSIG Tower 70,131 1, % 1,713 Market price La Maison Apartment 28, % 710 Market price Pusat Grosir Jatinegara 29, % 300 Market price Icon Tower 2 62,496 1, % 1,286 Market price Pulomas Park Center 95, % 524 Market price Sub Total 4,533-5% Konservatif NAV Moderat NAV Agresif NAV Total NAV 6, , ,346.8 Cash Debt (1,173.0) (1,173.0) (1,173.0) RNAV 5, , ,223.8 Lembar saham (miliar saham) NAV / Share (Rp/saham) 1, , , Discount target 40% 40% 40% Target Harga (Rp/Saham) 1,055 1,122 1,189 Sumber: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexings Tabel 6: Perbandingan GCM DART DILD GWSA Rata-rata P/E [x] 6,67 16,27 3,39 8,78 P/BV [x] 0,62 0,99 0,90 0,84 Source: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 7: Ringkasan Penilaian Metode GCM Multiple [x] Est. EPS [Rp] Est. BV/share [Rp] Value [Rp] P/E 8, P/BV 0, Source: Bloomberg, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 8: Rekonsiliasi Nilai Wajar Nilai Wajar per Saham [Rp] NAV GCM Rata-rata Batas atas Batas bawah Bobot 70% 30% Bobot: Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Catatan: Rata-rata harga saham dibulatkan berdasarkan satuan harga yang berlaku di BEI 29 Oktober 2013 Halaman 18 dari 20

19 Tabel 9: Laporan Laba Rugi Komprehensif Konsolidasian (Rp miliar) P 2014P Pendapatan ,542 1,599 Biaya penjualan (147) (192) (497) (798) (834) Laba kotor Biaya operasional (77) (64) (60) (74) (80) Laba operasional Pendapatan (biaya) lain (68) (62) (49) (74) (80) Laba sebelum pajak Pajak (29) (36) (59) (86) (89) Laba bersih Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 10: Laporan Posisi Keuangan Konsolidasian Aset Aset Lancar (Rp miliar) P 2014P Kas dan setera kas Efek tersedia untuk dijual Piutang usaha Piutang lain-lain Persediaan Aset lancar lainnya Total aset lancar Properti investasi Aset tetap Proyek dalam pelaksanaan Tanah untuk pengembangan Aset tidak lancar lainnya Total aset Gambar 24: P/E dan P/BV P/E P/E P/BV Sumber: Bloomberg, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Gambar 25: ROA, ROE dan Assets Turnover ROA, ROE 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% TAT (x) P/BV TAT Kewajiban Utang usaha Surat berharga Utang lainnya Utang jangka pendek Utang jangka panjang Kewajiban jangka panjang Obligasi Kewajiban jangka panjang lainnya Total kewajiban Total ekuitas Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Source: PT Duta Anggada Realty Tbk, PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing Tabel 11: Rasio Kunci P 2014P Pertumbuhan [%] Pendapatan n.a Laba operasional n.a Laba bersih n.a. (51) Profitabilitas [%] Marjin laba kotor Marjin laba operasional Marjin laba bersih ROA ROE Solvabilitas [x] Debt to equity 2,5 0,8 0,5 0,9 0,9 Debt to asset 0,7 0,5 0,3 0,5 0,5 Likuiditas [x] Current ratio 0,6 0,7 1,2 1,0 1,0 Quick ratio 0,2 0,2 0,4 0,4 0,3 Sumber: PT Duta Anggada Realty Tbk, Estimasi PEFINDO Divisi Valuasi Saham & Indexing 29 Oktober 2013 Halaman 19 dari 20

20 DISCLAIMER Laporan ini dibuat berdasarkan sumber-sumber yang kami anggap terpercaya dan dapat diandalkan, Namun kami tidak menjamin kelengkapan, keakuratan atau kecukupannya, Dengan demikian kami tidak bertanggung jawab atas segala keputusan investasi yang diambil berdasarkan laporan ini, Adapun asumsi, opini, dan perkiraan merupakan hasil dari pertimbangan internal kami per tanggal penilaian ( cut-off date), dan kami dapat mengubah pertimbangan diatas sewaktu-waktu tanpa pemberitahuan terlebih dahulu. Kami tidak bertanggung jawab atas kekeliruan atau kelalaian yang terjadi akibat penggunaan laporan ini, Kinerja dimasa lalu tidak selalu dapat dijadikan acuan hasil masa depan, Laporan ini bukan merupakan rekomendasi penawaran, pembelian atau menahan suatu saham tertentu, Laporan ini mungkin tidak sesuai untuk beberapa investor, Seluruh opini dalam laporan ini telah disampaikan dengan itikad baik, namun sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu, dan disajikan dengan benar per tanggal diterbitkan laporan ini, Harga, nilai, atau pendapatan dari setiap saham Perseroan yang disajikan dalam laporan ini kemungkinan dapat lebih rendah dari harapan pemodal, dan pemodal juga mungkin mendapatkan pengembalian yang lebih rendah dari nilai investasi yang ditanamkan, Investasi didefinisikan sebagai pendapatan yang kemungkinan besar diterima dimasa depan, namun nilai dari pendapatan yang akan diterima tersebut kemungkinan besar juga akan berfluktuasi, Untuk saham Perseroan yang penyajian laporan keuangannya didenominasi dalam mata uang selain Rupiah, perubahan nilai tukar mata uang tersebut kemungkinan dapat menurunkan nilai, harga, atau pendapatan investasi pemodal, Informasi dalam laporan ini bukan merupakan pertimbangan pajak dalam mengambil suatu keputusan inve stasi. Target harga saham dalam Laporan ini merupakan nilai fundamental, bukan merupakan Nilai Pasar Wajar, dan bukan merupakan harga acuan transaksi yang diwajibkan oleh peraturan perundang -undangan yang berlaku. Laporan target harga saham yang diterbitkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing bukan merupakan rekomendasi untuk membeli, menjual, atau menahan suatu saham tertentu, dan tidak dapat dianggap sebagai nasehat investasi oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing yang behubungan dengan cakupan Jasa Pefindo kepada, atau kaitannya kepada, beberapa pihak, termasuk emiten, penasehat keuangan, pialang saham, investment banks, institusi keuangan dan perantara keuangan, dalam kaitannya menerima imbalan atau keuntungan lainnya dari pihak tersebut. Laporan ini tidak ditujukan untuk pemodal tertentu dan tidak dapat dijadikan bagian dari tujuan investasi terhadap suatu saham dan juga bukan merupakan rekomendasi investasi terhadap suatu saham tertentu atau suatu strategi investasi, Sebelum melakukan tindakan dari hasil laporan ini, pemodal disarankan untuk mempertimbangkan terlebih dahulu kesesuaian situasi dan kondisi dan, jika dibutuhkan, mintalah bantuan penasehat keuangan. PEFINDO memisahkan kegiatan Valuasi Saham dengan kegiatan Pemeringkatan untuk menjaga independensi dan objektivitas dari proses dan produk kegiatan analitis, PEFINDO telah menetapkan kebijakan dan prosedur untuk menjaga kerahasiaan informasi non-publik tertentu yang diterima sehubungan dengan proses analitis, Keseluruhan proses, metodologi dan database yang digunakan dalam penyusunan Laporan Target Harga Referensi Saham ini secara keseluruhan adalah berbeda dengan proses, metodologi dan database yang digunakan PEFINDO dalam melakukan pemeringkatan. Laporan ini dibuat dan disiapkan Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing dengan tujuan untuk meningkatkan transparansi harga saham yang tercatat di Bursa Efek Indonesia, Laporan ini juga bebas dari pengaruh tekanan atau paksaan dari Bursa maupun Perseroan yang dinilai, Pefindo Divisi Valuasi Saham & Indexing akan menerima imbalan sebesar Rp ,- masing-masing dari Bursa Efek Indonesia dan Perseroan yang dinilai untuk 2 (dua) kali pelaporan per tahun, Untuk keterangan lebih lanjut, dapat mengunjungi website kami di Laporan ini dibuat dan disiapkan oleh Pefindo Divisi Valuasi Saham dan Indexing, Di Indonesia Laporan ini dipublikasikan pada website kami dan juga pada website Bursa Efek Indonesia. 29 Oktober 2013 Halaman 20 dari 20