BAB I PENGANTAR. 1.1 Latar Belakang. Kebutuhan akan tanah dengan berbagai macam tujuan penggunaannya akan

Transkripsi

1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Kebutuhan akan tanah dengan berbagai macam tujuan penggunaannya akan terus meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk di suatu daerah atau kota. Tanah perkotaan dapat diklasifikasikan ke dalam berbagai bentuk pengunaan yaitu perumahan, perdagangan (komersial), industri, perkantoran dan lain-lain. Pola pemanfaatan tanah di kota-kota mempunyai ciri-ciri antara lain: (1) pemanfaatan tanah ditentukan oleh skala ekonomi dan aglomerasi, (2) orang lebih suka pada tempat yang dekat dengan semua kegiatan (kerja, sekolah, belanja, hiburan dan lain-lain) karena jelas ongkos angkutan tergantung pada jarak dan berbagai kemudahan (amenities), (3) pertimbangan lingkungan, bila yang tinggal di lingkungan itu orang yang baik-baik maka orang itu bersedia untuk membayar lebih mahal (Reksohadiprodjo dan Karseno, 2001: 23-24). Penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan fasilitas. Menurut Appraisal Institute (2001: 333), karakteristik fisik adalah bagian dari tanah yang harus dipertimbangkan, meliputi ukuran, bentuk, topografi (kontur dan drainase), lokasi dan pemandangan. Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003: 82-85) karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan. Penggunaan sebidang tanah yang mempunyai nilai ekonomis tinggi di dalam sebuah kota, tidak terlepas juga dari tata guna lahan dan pengaruh yang ada di sekitar lokasi tersebut. Tata guna lahan terbentuk karena kesamaan lokasi dan 1

2 2 usaha manusia demi tercapainya keuntungan bersama. Hal ini menimbulkan pengkriteriaan lokasi dilihat dari keuntungan ekonomi yang dapat diraih dalam penggunaannya. Kecepatan naiknya harga tanah sering tidak terduga, yang diakibatkan oleh adanya beberapa faktor, yaitu perubahan standar kehidupan sosial ekonomi masyarakat, perubahan peraturan pemerintah, pengaruh alam dan lingkungan. Perubahan standar kehidupan sosial ekonomi masyarakat antara lain berupa tingkat penghasilan dan tingkat pendidikan. Perubahan peraturan pemerintah antara lain zoning penggunaan lahan dan perijinan. Pengaruh alam dan lingkungan antara lain iklim dan bencana alam (Prasetyo, 2007: 2). Pengaruh lokasi suatu tanah terhadap nilainya merupakan hal yang penting, karena setiap bagian tanah memiliki keunikan tersendiri berdasarkan lokasinya. Dalam penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu, faktor lokasi merupakan bahan pertimbangan yang utama, untuk itu diperlukan peraturan sebagai alat pengendali, dan dalam lingkup kota diimplementasikan dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) yang kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). RUTRK ini digunakan sebagai pedoman dalam pelaksanaan pembangunan tata ruang fisik dan pengembangan sektoral dalam ruang, rencana ini juga memuat tentang arahan dalam pemanfaatan tanah. Pada suatu daerah yang tatanan hukum tentang tanah telah berjalan dengan baik, penggunaan yang sesuai akan memberikan tingkat produktifitas yang maksimum dari tanah tersebut sehingga akan membuat nilai tanah akan menjadi tinggi (highest and best use). Sebaliknya penggunaan tanah yang tidak sesuai akan

3 3 menyebabkan produktifitas kurang maksimum sehingga nilai tanah tidak mencapai tingkat optimal (Suyudi, 2005: 1). Dalam sebuah investasi properti diperlukan adanya manajemen properti yang ditujukan untuk mengelola properti tersebut menurut skala prioritas. Dalam hal ini maka properti merupakan suatu aset yang menghasilkan suatu hasil (yield) dan manfaat (benefit) secara langsung maupun tidak langsung bagi pemiliknya. Apabila pemilik tidak mampu mengelola asetnya dengan baik maka konsekuensinya akan berakibat buruk bagi kelanjutan propertinya. Manajemen aset sangat diperlukan untuk mengatasi permasalahan properti guna mencerminkan ekonomisasi, efisiensi, dan efektivitas. Tugas seorang manajer properti adalah bagaimana manajemen mampu mempertahankan, meningkatkan, dan menjamin kontinuitas dari nilai yang ada pada properti tersebut. Demi terwujudnya pencapaian pengelolaan aset yang optimal dibutuhkan suatu sistem/prosedur yang mengatur kebijakan dan tata kerja pemberdayaan aset. Siregar (2001: 519) menyatakan bahwa optimalisasi aset merupakan proses kerja dalam manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume, legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut. Siregar (2004: 520) menyatakan studi optimalisasi aset (baik milik instansi pemerintah ataupun swasta) dapat dilakukan dengan: (1) identifikasi aset-aset yang ada; (2) pengembangan data base asset; (3) studi untuk menentukan pemanfaatan aset dengan nilai tertinggi dan terbaik (highest and best use) dan memberikan hasil dan laporan kegiatan baik dalam bentuk data terkini maupun dalam bentuk rekomendasi; (4) pengembangan strategi

4 4 optimalisasi aset-aset tersebut. Tanah kosong (yang saat ini difungsikan sebagai gudang sementara) milik PT ABC yang terletak di Jalan Pemuda, Kelurahan Jatinegara Kaum, Kecamatan Pulogadung, Jakarta Timur seluas m 2 memiliki bentuk site yang cukup beraturan (menyerupai persegi panjang) dengan kontur relatif datar dan daya dukung tanah yang sebagian besar cukup baik. Jalan Pemuda adalah jalan arteri primer yang merupakan bagian dari jaringan jalan di DKI Jakarta yang terhubung dengan Jalan Tol Dalam Kota (Jakarta Inner Ring Road) melalui pintu tol sepanjang Jalan Ahmad Yani. Jalan-jalan tol tersebut menghubungkan berbagai pusat bisnis, bandara, pelabuhan, kantor-kantor pemerintahan dan berbagai tempat penting lainnya. Posisi site juga diuntungkan dengan adanya Jalur Bus Trans Jakarta (busway) yang berada di depan lokasi site yang memfasilitasi perjalanan dalam kota untuk semua segmen ekonomi masyarakat. Posisi strategis site dengan ukuran dan bentuk yang memadai sangat potensial untuk dikembangkan dalam berbagai alternatif penggunaan properti komersial melalui analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use). The International Valuation Standard Committee (IVSC: 6.3) mendefinisikan penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai penggunaan paling layak dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diijinkan, serta layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai tersebut. Fanning, Grissom dan Pearson (1994: 346) menjelaskan bahwa dalam proses analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terdapat tiga komponen utama, yaitu: (1) seleksi dari penggunaan alternatif; (2) penggunaan

5 5 yang beralasan dan memungkinkan; (3) sekarang, bukan pemikiran nilai yang akan datang. Oleh karena itu, analisis ini berkaitan dengan masalah decision making, tidak hanya layak secara fisik atau peraturan. AIREA (1987: ) menjelaskan bahwa penggunaan konsep tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong didasarkan atas kontribusi yang diberikan oleh tanah itu sendiri, yaitu tanah akan mempunyai nilai tinggi jika sesuai dengan properti yang berdiri di atasnya. Dengan demikian, konsep penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tidak ditentukan berdasarkan analisis subjektif oleh pemilik, developer atau penilai, tetapi lebih ditentukan oleh kekuatan kompetitif pasar di mana properti tersebut berada. Oleh karena itu, analisis dan interpretasi dari penggunaan tertinggi dan terbaik adalah dengan melakukan studi ekonomi dan analisis finansial yang berdasar pada subjek properti. Berkenaan dengan hal tersebut, yang menjadi perhatian dalam penelitian ini adalah bagaimana pemanfaatan lahan/tanah kosong yang berada di Jalan Pemuda, Pulogadung, Jakarta Timur ini sebagai salah satu usulan properti yang mempunyai manfaat tertinggi dan terbaik bagi PT ABC. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik telah banyak dilakukan, antara lain sebagai berikut. 1. Darodjati (2000) meneliti penggunaan tertinggi dan terbaik lokasi tanah kosong yang berada di Jalan Karanggetas, Cirebon dengan berdasarkan pada analisis data mengenai fisik, analisis hukum/peraturan, analisis keuangan dan analisis tertinggi serta perbandingan dengan nilai tanah untuk ketentuan Nilai

6 6 Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan hotel merupakan penggunaan yang optimal, dan diperoleh nilai tanah di lokasi penelitian sebesar Rp ,00 per meter persegi dan lebih tinggi dari penetapan Nilai Jual Objek Pajak yang sebesar Rp ,00 per meter persegi. 2. Ikhsan (2001) melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang terletak di Jalan Jenderal Akhmad Yani Nomor 31 Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Variabel yang digunakan adalah fisik tanah dan aliran keuangan, sedangkan analisis yang digunakan yaitu analisis produktifitas dan analisis keuangan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 3. Suyudi (2005) meneliti tanah kosong milik Pemerintah Kota Mataram yang terletak di Jalan Pejanggik Nomor 1 Cakranegara. Penelitian ini selain menggunakan alat analisis produktifitas dan keuangan, juga menggunakan analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik. 4. Winarno (2005) melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Kabupaten Jombang yang terletak di Jalan Merdeka Kota Jombang (tanah eks

7 7 stadion). Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong bekas stadion tersebut. Analisis yang digunakan yaitu analisis produktifitas setiap penggunaan, analisis penggunaan lahan, optimalisasi penggunaan lahan dan analisis keuangan, serta analisis pasar. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan Retail merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 5. Cahyadi (2006) melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Provinsi Jawa Barat yang terletak di Jalan Pemuda Nomor 27 Bandung. Analisis yang digunakan yaitu analisis produktifitas properti menggunakan treshold testing dengan rating grid guna memperoleh alternatif penggunaan yang memungkinkan, analisis pasar (supply and demand) dan analisis kelayakan keuangan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan untuk perkantoran merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). Penelitian terhadap tanah di Jalan Pemuda, Pulogadung, Jakarta Timur ini terdiri dari analisis produktifitas, analisis pasar untuk setiap penggunaan yang memungkinkan, analisis keuangan dan analisis rekonsiliasi keuangan sehingga diperoleh penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah tata guna lahan (zoning) pada objek penelitian sebagai zoning jasa. Selain itu, waktu penelitian dan lokasi objek yang diteliti yaitu berupa tanah kosong di Jalan Jalan Pemuda, Pulogadung, Jakarta Timur milik PT. ABC. Tanah kosong dimaksud saat

8 8 penelitian ini digunakan sebagai gudang sementara dan berada pada posisi strategis di wilayah Kota Jakarta Timur dan dekat dengan berbagai fasilitas umum dan sosial. 1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan penelitian Penelitian ini memiliki tujuan untuk menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan item-item fisik, peraturan, keuangan dan penggunaan yang mampu memberikan nilai dan keuntungan yang optimal sehingga dapat mengestimasi penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap lahan kosong di Jalan Pemuda, Pulogadung, Jakarta Timur Manfaat penelitian Manfaat praktis dari hasil penelitian ini adalah diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi PT. ABC mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap aset perusahaan khususnya berupa tanah kosong (saat ini digunakan sebagai gudang sementara) yang terletak di Jalan Pemuda, Pulogadung, Jakarta Timur, dalam rangka pendayagunaan aset non operasional sebagai upaya menggali potensi sumber daya yang akan memberikan manfaat langsung pada perusahaan. Di samping itu, manfaat akademis dengan adanya penelitian ini adalah dapat menambah khazanah pengetahuan dan sebagai sumber penelitian selanjutnya yang berkaitan dengan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong.

9 9 1.4 Sistematika Penulisan Penulisan penelitian ini terdiri atas 4 (empat) bab dengan sistematika: Bab I Pengantar, berisi uraian pendahuluan tentang penelitian yang terdiri atas latar belakang, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian, serta sistematika penulisan; Bab II Tinjauan Pustaka, Landasan Teori dan Alat Analisis, berisi uraian mengenai tinjauan pustaka yang berkaitan dengan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik atas tanah kosong, didasari oleh landasan teori serta alat analisis yang digunakan menjawab tujuan penelitian; Bab III Analisis Data, berisi uraian tentang cara penelitian serta hasil analisis data dan pembahasannya; Bab IV Kesimpulan, Keterbatasan Penelitian dan Saran, berisi kesimpulan hasil analisis yang didapatkan dari hasil penelitian yang dianggap penting sebagai jawaban atas tujuan penelitian, keterbatasan penelitian serta saran yang disampaikan sebagai sumbangan pemikiran.