BAB I PENDAHULUAN. Pasca dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Pasca dikeluarkannya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah terkait otonomi daerah, banyak wilayah-wilayah di Indonesia mengusulkan diri untuk menjadi daerah otonom. Upaya pemekaran wilayah ini bertujuan untuk memberikan wewenang lebih besar kepada wilayahwilayah pemekaran untuk meningkatkan kualitas wilayah atau provinsi agar lebih berkembang. Perencanaan pembangunan daerah bukanlah perencanaan dari suatu daerah, tetapi perencanaan untuk suatu daerah. Perencanaan pembangunan daerah dapat dianggap sebagai perencanaan untuk memperbaiki penggunaan sumber daya publik yang tersedia di daerah tersebut dan sumber daya swasta yang mampu menciptakan sumber daya swasta yang bertanggung jawab (Kuncoro, 2012: 3). Menurut Peraturan Pemerintah RI Nomor 129 Tahun 2000 tentang Persyaratan Pembentukan dan Kriteria Pemekaran, Penghapusan dan Penggabungan Daerah, tujuan pembentukan, pemekaran, penghapusan dan penggabungan daerah adalah untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat. Bentuk-bentuk tujuan tersebut antara lain; peningkatan pelayanan kepada masyarakat, percepatan pertumbuhan kehidupan demokrasi, percepatan pelaksaan pembangunan perekonomian daerah, percepatan pengelolaan potensi daerah, peningkatan keamanan dan ketertiban, serta peningkatan hubungan yang serasi antara pusat dan daerah. 1

2 Jakarta adalah ibukota Indonesia yang memiliki luas wilayah kurang lebih 661,52 km² yang terbagi menjadi 5 wilayah kota administratif dan 1 kabupaten administratif. Jakarta Pusat memiliki luas wilayah 47,90 km², Jakarta Barat memiliki luas 126,15 km², Jakarta Selatan dengan luas 145,73 km² dan Jakarta Timur memiliki luas 187,73 km², serta Kabupaten administratif Kepulauan Seribu memiliki luas sebesar 11,81 km². Berdasarkan hasil sensus penduduk tahun 2014, jumlah penduduk DKI Jakarta adalah jiwa orang yang terdiri dari laki-laki dan perempuan (Bappeda, 2014). Sebelah selatan dan timur Jakarta berbatasan langsung dengan Kota Depok, Kabupaten Bogor, Kota Bekasi dan Kabupaten Bekasi, sebelah barat dengan Kota Tangerang dan Kabupaten Tangerang. Adapun sebelah utara berbatasan dengan laut jawa. Berdasarkan dari data Bappeda Kota Jakarta, jumlah penduduk Jakarta tahun 2014 adalah 10,075 juta orang dan di tahun 2011 sebanyak 9,752 juta orang. Tercatat sejak tahun 2011 jumlah penduduk di Jakarta meningkat 1,1 persen setiap tahun. Peningkatan penduduk tersebut berdampak pada peningkatan kebutuhan fasilitas umum yang diperlukan di Jakarta. Perpindahan penduduk dari desa ke kota merupakan salah satu faktor yang mendorong tumbuhnya kebutuhan pokok masyarakat Indonesia. Kecenderungan migrasi penduduk ke Jabodetabek (Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi) mengakibatkan meningkatnya tingkat kepadatan di pusat kota. Secara keseluruhan tingkat kepadatan penduduk di Provinsi DKI Jakarta sebesar orang/km². Di sisi lain pemerintah daerah harus peningkatan lapangan pekerjaan 2

3 bagi masyarakat DKI. Pemerintah terus melakukan upaya pengelolaan aset daerah untuk menyerap banyak tenaga kerja. Tingginya tingkat aktivitas perekonomian di kota menyebabkan peningkatan pada tingkat urbanisasi. Hal tersebut berdampak langsung pada kebutuhan lahan yang semakin meningkat di kota dan sekitarnya. Kebijakan pemerintah seperti pajak properti, zoning, kualitas pelayanan, serta ketentuan dan peraturan yang menyangkut lingkungan akan mendorong tinggi rendahnya suatu lahan dan tingkat permintaan akan lahan atau properti tersebut. Lahan merupakan suatu unsur yang sangat penting dalam suatu usaha di bidang real estate. Perkembangan pembangunan properti di kota-kota besar seperti di Jakarta memberikan iklim positif bagi potensi peningkatan pertumbuhan ekonomi maupun bentuk aktivitas ekonomi didaerah tersebut. Masalah utama yang ada pada konsep ekonomi perkotaan adalah lahan, transportasi, tata kota, kriminalitas dalam kota dan pemerintahan di kota (O Sullivan, 2010: 2). Kepadatan penduduk yang terus meningkat berdampak pada potensi lahan-lahan kosong yang berada di kota meningkat. Kondisi perekonomian yang meningkat juga mendorong peluang pemanfaatan lahan yang tersedia. Semakin sedikit lahan yang tersedia, maka akan berdampak pada harga yang terus meningkat. Lahan kosong adalah lahan yang telah memiliki dasar kepemilikan dan dapat berupa lahan terbangun maupun tidak terbangun yang tidak dimanfaatkan secara optimal oleh penguasa lahan tersebut. Lahan kosong diidentifikasikan sebagai bagian dari proses perkembangan kota yang mempunyai sifat dinamis, akan tetapi keberadaannya tidak memberikan sumbangan positif bagi 3

4 pembentukan lingkungan sekeliling (Trancik, 1986: 19). Hal ini menunjukkan bahwa masih terdapat hak penguasaan atas lahan yang belum dimanfaatkan oleh pemiliknya, artinya tanah yang ada dibiarkan begitu saja. Di Jakarta, terdapat beberapa BUMD (Badan Usaha Milik Daerah) yang menangani kebutuhan properti khusus di DKI Jakarta. Tugas BUMD di bidang properti adalah mengembangkan aset lahan dan bangunan yang memiliki potensi pasar, mengembangkan areal lahan-lahan baru sesuai potensi pengembangan tata ruang kota, serta mengembangkan lahan dan bangunan dengan memperhatikan aspek lingkungan. Proyek pengembangan yang dilaksanakan oleh BUMD tersebut adalah perumahan, apartemen, pusat perbelajaan, sentra bisnis, ruko, warehousing atau pergudangan, jalan tol JOOR serta jalan tol akses Tanjung Priok. Berdasarkan konsep ricardian rent, tinggi rendahnya nilai sewa suatu lahan akan dipengaruhi oleh biaya transportasi yang lebih rendah atau lebih tinggi. Ketika kepadatan penduduk semakin tinggi maka nilai lahan dan nilai sewa lahan di kota juga akan semakin tinggi. Lahan kota yang semakin produktif akan meningkatkan nilai sewa lahan tersebut. Kebutuhan akan lahan yang produktif dari sisi pemanfaatan dan lokasi akan mendorong pertumbuhan ekonomi di sekitar wilayah kota. Penentuan nilai sewa maupun nilai lahan merupakan bagian dari output kerja yang dilakukan oleh seorang penilai independen. Penilaian atau appraisal merupakan proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu properti baik berwujud maupun tidak berwujud, berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta 4

5 yang objektif dan relevan dengan metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. (Supriyanto, 2011: 1). Salah satu metode yang digunakan untuk menganalisis nilai tanah kosong adalah metode HBU (Highest and Best Use). Metode yang digunakan untuk memperoleh nilai tanah di pasar adalah metode pendekatan data pasar. Penelitian ini menganalisis nilai tanah kosong dengan penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) serta 3 pendekatan penilaian yaitu pendekatan pendapatan, pendekatan data pasar dan pendekatan biaya. Dalam SPI dan KEPI tahun 2013, HBU dari aset akan menentukan premis penilaian yang digunakan utnuk mengukur nilai wajar dari aset. Sumber: Google Map Gambar 1.1 Peta Lokasi Objek Penelitian Penelitian ini akan membahas lahan kosong seluas kurang lebih m² milik RA Soerachti, RA Soenarni, dan RA Ishadi di Kecamatan Gambir Kota DKI Jakarta. Berdasarkan pengamatan dan peraturan yang telah ditetapkan pemerintah 5

6 daerah, lahan tersebut berada pada kawasan pusat pemerintahan yang pemanfaatannya belum optimal. Diperlukan analisis yang menunjukkan peruntukan dan pemanfaatan paling optimal dari lahan tersebut. Salah satu analisis lahan kosong yang menggunakan prinsip dasar penilaian adalah metode HBU guna memperoleh pemanfaatan lahan secara optimal. Highest and Best Use (HBU) adalah penggunaan dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti yang secara fisik memungkinkan, secara legal diizinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktivitas maksimum (The Appraisal Institute, 2008: 278). HBU dari aset adalah dalam penggunaan apabila aset akan menghasilkan nilai maksimum secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaanya yang dikombinasikan dengan aset dan liabilitas lainnya sebagai suatu grup. HBU dari aset adalah dalam pertukaran apabila aset akan menghasilkan nilai maksimum secara prinsip kepada pelaku pasar melalui penggunaannya secara terpisah. Apabila HBU saat ini adalah dalam pertukaran (in exchange), nilai wajar aset adalah harga yang akan diterima dalam transaksi penjualan aset kepada pelaku pasar yang akan mengggunakannya secara terpisah (SPI dan KEPI, 2013). Dalam melakukan penilaian tanah, penilai perlu memfokuskan penilaiannya pada hak-hak yang melekat pada properti, termasuk hak atau izin membangun, menyewakan kepada orang lain, menanami, menambang, mengubah topografi, membagi tanah, dan untuk penggunaan tertentu. Jumlah penawaran atau penyediaan tanah tidak dapat mengimbangi laju permintaan tanah, sehingga pemerintah mengatur bagaimana tanah dapat digunakan dan dikembangkan. 6

7 Kebanyakan tiap wilayah kota atau kabupaten mempunyai beberapa bentuk peraturan zoning yang menentukan pengembangan baru mengenai apa yang dapat diletakkan di atas sebidang tanah, bahkan sekarang ini peraturan tersebut tertuang dalam master plan (Rencana Umum Tata Ruang Kota) yang menetukan tujuan pengembangan dalam jangka panjang. Melalui kuasa eminent domain atau hak menguasai negara, pemerintah dapat mengubah atau menggeser penggunaan tanah untuk kepentingan pribadi kepada penggunaan tanah untuk kepentingan umum atau memodifikasi penggunaan tanah melalui urban renewal program (program pembaharuan kota) (Hidayati dan Harjanto, 2001: 104). Berdasarkan Peraturan Daerah khusus Ibukota Jakarta No 1 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah tahun 2013, lokasi perencanaan penilaian terletak pada zona pusat kegiatan primer dan menurut Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No 1 Tahun 2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi, lokasi perencanaan penilaian berada pada subzona pusat pemerintahan nasional. Kawasan pusat kegiatan primer adalah kawasan perkotaan yang berfungsi untuk melayani kegiatan skala nasional atau beberapa provinsi dan internasional. Kawasan pemerintahan nasional adalah zona yang diperuntukan untuk kegiatan pemerintahan dan/atau adminitrasi pemerintahan beserta fasilitasnya dengan luas lahan sesuai fungsinya. Kondisi objek penelitian yang terletak di subzona pemerintahan mengindikasikan alternatif pemanfaatan aset berupa bangunan yang diperuntukkan untuk kepentingan pemerintahan. 7

8 Sumber: Dinas Tata Ruang DKI Jakarta Gambar 1.2 Peta Zona Peruntukan Wilayah Lokasi perencanaan penilaian terletak pada daerah pusat pemerintahan kota Jakarta. Kondisi objek penelitian yang terletak di zona pemerintahan mengindikasikan alternatif pemanfaatan aset berupa bangunan komersial yang diperuntukan untuk kegiatan pemerintahan. Beberapa indikasi alternatif pemanfaatan lahan kosong tersebut adalah kantor sewa yang diperuntukkan untuk aktivitas pemerintahan. Selain itu, salah satu alternatif lainnya adalah hotel bagi tamu-tamu kepemerintahan. Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas tentang investasi di sektor properti, penulis mencoba menyajikan dalam bentuk tesis. Tesis ini berjudul Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Lahan Kosong di Jalan Kebon Sirih Kelurahan Gambir Kecamatan Gambir Jakarta Pusat Provinsi DKI Jakarta. 8

9 1.2 Keaslian Penelitian Beberapa penelitian mengenai analisis penggunaan tertinggi dan terbaik sebelumnya telah dipublikasikan di berbagai jurnal ekonomi dan kajian ilmiah dari berbagai sumber. Luce (2012) melakukan penelitian di Arlington, bertujuan menganalisis bangunan yang berlokasi di 3701 N Fairfax. Metode yang digunakan adalah Highest and Best Use yang terdiri dari site analysis, zoning analysis, market analysis, dan market feasibility analysis, financial analysis. Hasil penelitian tersebut adalah merenovasi bangunan perkantoran yang sudah ada dan menyewakan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih optimal. Adebayo (2014) melakukan penelitian di Lagos. Tujuan penelitian ini adalah menganalisis tingkat penggunaan terbaik dan tertinggi dari lahan residensial yang berada pada kawasan perumahan dengan tingkat kepadatan yang rendah dan menengah. Penelitian menggunakan metode multiple linear regressions. Hasil yang diperoleh menyatakan bahwa akomodasi dan tipe bangunan berpengaruh signifikan untuk mencapai penggunaan tertinggi dan terbaik di perumahan dengan tingkat kepadatan yang rendah. Adapun faktor yang mempengaruhi penggunaan tertinggi dan terbaik dikawasan perumahan dengan tingkat kepadatan menengah adalah unit akomodasi, harga tanah, ukuran plot dan harga bangunan. McCloskey (2011), menganalisis di 7550 Winsconsin Avenue. Alat analisis yan digunakan adalah analisis fisik, peruntukan atau zoning, keuangan, serta analisis pasar. Hasil penelitian menunjukkan 3 usulan properti adalah hotel, residensial, dan perkantoran. Hotel merupakan usulan penggunaan tertinggi dan terbaik. 9

10 O Kane (2008) melakukan penelitian di NSW. Dengan metode Analisis penggunaan Tertinggi dan Terbaik, karakteristik zoning dan NSW Planning system. Hasil dari penelitian tersebut adalah rezoning dibutuhkan untuk memperoleh penggunaan tertinggi dan terbaik dalam suatu negara. Kendala yang dihadapi adalah pertentangan dengan para pemilik kekuasaan. Asmara (2010) melakukan penelitian di Jalan Raya Kuta Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Badung, Bali. Alat analisis yang digunakan adalah penggunaan tertinggi dan terbaik lahan kosong di Jl Raya Kuta Kelurahan Kuta, Kecamatan Kuta, Kabupaten Bandung, Bali. Hasil dari penelitian adalah penggunaan tertinggi dan terbaik untuk hotel,apartemen jual dan ruko jual. Alternatif penggunaan untuk ruko jual, apartemen jual dan hotel memiliki prospek positif dan dapat dilanjutkan. Pratama (2011) melakukan penelitian di lahan kosong milik pemerintah Provinsi Daerah khusus Ibukota Jakarta dengan metode Highest and Best Use. Metode yang digunakan adalah penggunaan tertinggi dan terbaik serta analisis pasar. Peruntukan lahan untuk rumah susun adalah penggunaan lahan yang layak dan optimal. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian-penelitian sebelumnya adalah pada lokasi penelitian. Lokasi penelitian berada pada kawasan pemerintahan pusat yang cukup tertata dengan baik dan bangunan-banguan yang ada di kawasan tersebut sesuai dengan peraturan yang telah berlaku. Penelitian dilakukan di lahan kosong di pinggir Jalan Kebon Sirih No 8 Jakarta Pusat. Perbedaan lainnya adalah waktu penelitian yang digunakan. Metode pengumpulan sampel responden yang 10

11 digunakan adalah snowball sampling yaitu pengambilan sampel yang memiliki keterkaitan antara responden pertama dengan responden berikutnya. Alat analisis yang digunakan adalah analisis penggunaan tertinggi dan terbaik yang terdiri dari analisis regulasi, analisis produktivitas serta analisis finansial. 1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan peraturan daerah provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta nomor 1 tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah DKI Jakarta 2030, kawasan Jalan Medan Merdeka merupakan kawasan pusat pemerintahan yang berfungsi untuk melayani kegiatan skala nasional. Rumusan masalah pada penelitian ini adalah belum ada optimalisasi peruntukan terhadap lahan kosong tersebut, sehingga perlu diupayakan suatu metode yang tepat agar upaya optimalisasi lahan tersebut menghasilkan opsi-opsi yang terbaik serta ekonomis. 1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah yang ada, pertanyaan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Alternatif peruntukan apa saja yang memungkinkan dikembangkan di kawasan Jalan Kebon Sirih No 8 Kelurahan Gambir Kecamatan Gambir Jakarta Pusat? 2. Dari beberapa alternatif peruntukan tersebut, alternatif apa yang akan menghasilkan penggunaan tertinggi dan terbaik di lahan kosong Jalan Kebon Sirih No 8 Kelurahan Gambir Kecamatan Gambir Jakarta Pusat? 11

12 1.5 Tujuan Penelitian Berdasarkan permasalahan penelitian yang ada, maka tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Menentukan alternatif peruntukan yang memungkinkan dikembangkan di kawasan Jalan Kebon Sirih No 8 Kelurahan Gambir Kecamatan Gambir Jakarta Pusat. 2. Memperoleh hasil penggunaan tertinggi dan terbaik dari lahan kosong tersebut berdasarkan aspek lingkungan, fisik, keuangan dan produktivitas yang diperoleh sehingga mampu memberikan manfaat optimal bagi pemilik lahan. 1.6 Manfaat Penelitian Manfaat penelitian yang diharapkan dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Bagi pemilik tanah, dapat digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam penghitungan keuntungan yang diperoleh dari hasil jual beli lahan kosong di Jalan Kebon Sirih No 8 Kelurahan Gambir Kecamatan Gambir Jakarta Pusat. 2. Bagi pemilik modal, dapat digunakan sebagai gambaran dan informasi yang dibutuhkan untuk menanamkan modal pada lahan kosong di Jalan Kebon Sirih No 8 Kelurahan Gambir Kecamatan Gambir Jakarta Pusat. 3. Penelitian ini diharapkan dapat menambah referensi atau literatur untuk memperkaya khasanah penilaian usaha bagi penelitian selanjutnya. 12

13 1.7 Sistematika Penelitian Adapun sistematika penulisan ini dibagi menjadi lima bagian dengan urutan penulisan sebagai berikut. 1. Bab I Pendahuluan, membahas latar belakang masalah, rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, metode penelitian, dan sistematika penulisan. 2. Bab II Landasan Teori, membahas mengenai teori-teori yang berkaitan dengan penilaian lahan kosong dan analisis penggunaan terbaik dan tertinggi. Teori tersebut berkaitan dengan proses penilaian yang dilakukan seorang penilai untuk memperoleh pemanfaatan properti yang paling tinggi dan terbaik. 3. Bab III Metode Penelitian, membahas mengenai data dan sumber data, alat analisis, serta batasan operasional yang digunakan dalam penelitian ini. 4. Bab IV Analisis, membahas mengenai hasil penelitian dan pembahasan yang sifatnya terpadu mengenai permasalahan yang ada dalam kondisi objek penilaian dan strategi yang diambil dalam mengembangkan lahan tersebut. 5. Bab V Simpulan dan Saran, membahas kesimpulan, implikasi penelitian, keterbatasan, dan saran yang dinyatakan secara terpisah. 13