BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kinerja jaringan infrastruktur publik di seluruh dunia (misalnya transportasi, air bersih, sistem pembuangan limbah) sangat mempengaruhi kelayakan ekonomi dan kesejahteraan social bangsa-bangsa. Selama bertahun-tahun, badan publik terusmenerus mengalokasikan anggaran yang besar untuk pekerjaan perawatan, renovasi dan rekonstruksi untuk menjamin tingka tkinerja yang memenuhi harapan para stakeholder infrastruktur yang berbeda. Dalam beberapa tahun terakhir, bagaimanapun, banyak lembaga telah dihadapkan pada keterbatasan anggaran yang menempatkan tekanan pada lingkup kegiatan perawatan, renovasi dan rekonstruksi. Pada saat yang sama, harapan dalam hal keandalan, keselamatan, dan ketersediaan jaringan infrastruktu rtelah terus meningkat (Arts dkk, 2008). Untuk menguasai tantangan ini, lembaga publik mencari langkah-langkah baru dan proses untuk mengelola aset infrastruktur secara lebih efektif (Schraven dkk, 2011). Pengelolaan aset telah muncul sebagai pendekatan di sector infrastruktur publik, yang menjanjikan untuk mencapai nilai lebih dengan sumber daya lebih sedikit (Moon dkk, 2009). Tidak mengherankan, prinsip-prinsip manajemen aset yang semakin memperluas ke dalam praktek kerja lembaga-lembaga publik (Switzer dan McNeil, 2004), dan semakin banyak praktek dan penelitian sebagai literatur yang menawarkan model dan alat untuk mendukung pembuatan keputusan infrastruktur (IIMM, 2006; Garland dkk, 2009). Banyak alat dan prinsip manajemen aset yang telah dikembangkan dan diterapkan di industri manufaktur (Liyanage dan Kumar, 2003; Schuman dan Brent 2005) untuk mencapai tujuan perusahaan dalam memperoleh keuntungan dengan mempertahankan peralatan produksi untuk tingkat 1

2 kinerja yang langsung berkaitan dengan investasi yang dilakukan (Schraven dkk, 2011). Manajemen Aset merupakan suatu bidang keilmuan baru yang muncul akibat adanya kenyataan terutama di Indonesia yang memiliki kekayaan sumber daya, baik sumber daya alam (SDA) maupun sumber daya manusia (SDM) dan juga infrastruktur yang masih belum dikelola dengan baik. Manajemen aset telah didefinisikan sebagai "suatu set yang strategis dan terpadu dari proses yang komprehensif (keuangan, manajemen, teknik, operasi dan pemeliharaan) untuk mendapatkan efektivitas terbesar seumur hidup, pemanfaatan dan hasil dari aset fisik (produksi dan peralatan operasi dan struktur)" (Mitchell dan Carlson, 2001). Aset merupakan harta atau kekayaan yang dimiliki oleh individu atau suatu organisasi. Karena aset merupakan harta atau kekayaan, maka aset harus dijaga dan dipelihara dengan baik. Dengan demikian nilai dari aset tersebut tidak mengalami penurunan dan untuk beberapa aset-aset tertentu bisa ditingkatkan. Peningkatan nilai aset tersebut dilakukan melalui optimasi. Optimasi aset merupakan proses kerja dalam manajemen aset yang bertujuan untuk mengoptimalkan potensi fisik, lokasi, nilai, jumlah/volume, legal dan ekonomi yang dimiliki aset tersebut (Sutrisno, 2004). Untuk mengoptimalkan suatu aset, dapat dilakukan Highest and Best Use Analysis (Siregar, 2004). Tujuan HBU Analysis adalah untuk mengetahui produk pengembangan terbaik dan optimal di atas tanah atau tanah dan bangunan yang dianggap memiliki potensi untuk dikembangkan atau yang dirasakan belum optimal pemanfaatannya. Hasil studi ini akan sangat berguna bagi BUMN (Badan Usaha Milik Negara) dalam melakukan optimasi penggunaan aset, baik untuk keperluan penjualan maupun kerja sama dengan pihak ketiga (BOT, KSO, JV) dalam rangka efisiensi dan efektivitas pengelolaan aset yang dimiliki. Aset Tanah dan Bangunan Ex Depot Sukabumi adalah Aset Penunjang Usaha (APU) yang dikelola oleh PT Pertamina (Persero) Area JBB. Ex Depot Sukabumi tidak digunakan lagi sejak tahun 2003 dan dipindahkan ke Depot Padalarang. Aset lahan dan bangunan Ex Depot di Sukabumi yang memiliki luas tanah 12,050 m 2 dan 2

3 luas bangunan 6,919 m 2 pada tahun 2012 tidak digunakan oleh PT Pertamina untuk kegiatan apapun. Biaya yang dikeluarkan untuk pemeliharaan yakni biaya PBB sebesar Rp ,00 per tahun, gaji satpam Rp ,00 per bulan, beban listrik Rp ,00 per bulan, beban telepon Rp ,00 per bulan dan babat rumput Rp ,00 per bulan. Sedangkan aset ini tidak menghasilkan pendapatan apapun bagi PT Pertamina. Maka dari itu, aset ini berstatus idle capacity. Aset ini merupakan APU ex Aset Operasi yang berstatus Free and Clear sehingga dimungkinkan untuk dioptimasi. Berdasarkan SK No. Kpts 35/C00000/2010-S0 PT Pertamina (Persero), optimasi aset adalah upaya yang dilakukan untuk mengamankan, memelihara, meningkatkan nilai manfaat, mengurangi beban biaya Perusahaan, serta meningkatkan pendapatan Perusahaan dengan cara swakelola, sewa, kerjasama dan divestasi. Tujuan optimasi APU di dalam SK No.Kpts 35/C00000/2010-S0 adalah meningkatkan nilai ekonomi APU, menghasilkan dan meningkatkan pendapatan atas APU, meningkatkan status kepemilikan serta panguasaan atas APU, mengurangi beban perusahaan biaya Perusahaan (cost saving) dan menyediakan layanan properti bagi Perusahaan. Berdasarkan tujuan tersebut, maka optimasi atas APU memprioritaskan Perusahaan dan Anak Perusahaan. Sebelumnya, PT Pertamina (Persero) Area JBB telah menawarkan kerjasama optimasi pemanfaatan aset Ex Depot Sukabumi kepada anak-anak Perusahaan PT Pertamina (Persero). Diantara seluruh anak Perusahaan PT Pertamina (Persero), yang saat ini sedang membutuhkan pengembangan bisnis di daerah Sukabumi adalah PT Patra Jasa untuk pengembangan Hotel dan PT Pertamina Bina Medika untuk pengembangan Rumah Sakit. Vice President Asset Management PT Pertamina (Persero) mengemukakan bahwa optimasi aset harus mempertimbangkan kajian HBU (SK No. Kpts 35/C00000/2010-S0). Menurut Siregar (2004:779), Highest and Best Use Analysis (HBU Analysis) adalah suatu analisis yang bertujuan untuk mengembangkan aset yang mempunyai potensi untuk dikembangkan atau aset yang dirasakan belum optimal pemanfaatannya (idle capacity). 3

4 Alur optimasi aset menurut Siregar dilakukan dengan Highest and Best Use Study dan berakhir pada pemilihan portofolio pengembangan aset. Portofolio tersebut terdiri dari KSO, BOT dan JV (Siregar, 2004). Sedangkan proses optimasi APU yang dikemukakan di dalam SK No. Kpts 35/C00000/2010-S0 adalah menetapkan persetujuan lokasi yang akan dioptimalkan, menetapkan persetujuan bentuk portofolio optimalisasi APU, dan memberikan persetujuan atas usulan optimasi. Optimasi atas aset Ex Depot Sukabumi dilakukan dengan Analisis HBU dan berakhir pada pemilihan bentuk kerjasama optimasi aset. Namun, Permen BUMN PER- 06/MBU/2011 menyatakan bahwa proses pendayagunaan aktiva tetap harus disertakan hasil studi kelayakan, sedangkan studi kelayakan atas pengembangan Rumah Sakit pada lahan Ex Depot Sukabumi belum dilakukan. Maka, sebelum menentukan bentuk kerjasama optimasi aset dilakukan studi kelayakan atau analisis kelayakan atas solusi pengembangan aset Ex Depot Sukabumi berdasarkan hasil analisis HBU. Bentuk kerjasama yang terdapat di dalam SK No. Kpts-35/C00000/2010-S0 terdiri atas Kerjasama Bangun Guna Serah (Build Operate and Transfer/BOT), Kerjasama Bangun Guna Milik (Build Operate and Owned/BOO), Kerjasama Bangun Serah Guna (Build Transfer and Operate/BTO), Kerjasama Bangun Milik Sewa (Build Owned and Rent/BOR), Kerjasama Bangun Sewa Serah (Build Rent and Transfer/BRT). Namun, belum diketahui bentuk kerjasama manakah yang paling tepat bagi pengembangan aset Ex Depot Sukabumi dengan PT Pertamina Bina Medika untuk dikembangkan menjadi Rumah Sakit. Berdasarkan penjelasan di atas, maka terdapat permasalahan sebagai berikut: 1. APU Ex Depot Sukabumi dengan luas tanah 12,050 m 2 dan luas bangunan 6,919 m 2 sudah tidak digunakan oleh PT Pertamina (Persero) untuk kegiatan apapun, sehingga aset ini berstatus idle capacity. 2. Biaya pemeliharaan APU Ex Depot Sukabumi besar, yakni Biaya PBB Rp ,00 per tahun, gaji satpam Rp ,00 per bulan, beban listrik Rp ,00 per bulan, beban telepon Rp ,00 per bulan dan babat 4

5 rumput Rp ,00 per bulan. Sedangkan, APU Ex Depot Sukabumi saat ini tidak menghasilkan pendapatan bagi PT Pertamina (Persero). 3. Salah satu tujuan optimalisasi APU adalah menyediakan layanan properti bagi Perusahaan. Anak Perusahaan PT Pertamina (Persero) yang saat ini sedang membutuhkan pengembangan untuk bisnisnya di daerah Sukabumi adalah PT Pertamina Bina Medika untuk Rumah Sakit dan PT Patra Jasa untuk Hotel. Namun, dari dua alternatif optimalisasi tersebut belum jelas alternatif manakah yang paling tepat dipilih berdasarkan Analisis HBU. 4. Permen BUMN PER-06/MBU/2011 menyatakan bahwa proses pendayagunaan aktiva tetap harus disertakan hasil studi kelayakan, sedangkan studi kelayakan atas pengembangan Rumah Sakit pada lahan Ex Depot Sukabumi belum dilakukan. 5. APU Ex Depot Sukabumi berstatus Free and Clear sehingga dapat optimalisasi melalui 3 portofolio, yaitu swakelola, sewa dan kerjasama. Portofolio optimasi aset telah yang ditetapkan oleh PT Pertamina (Persero) Area JBB adalah kerjasama. Pilihan bentuk kerjasama optimasi aset PT Pertamina (Persero) terdiri atas BOT, BOO, BTO, BOR, dan BRT. Namun, belum diketahui bentuk kerjasama manakah yang paling tepat untuk pengembangan aset lahan Ex Depot Sukabumi PT Pertamina (Persero) Area JBB. Oleh karena itu, menarik untuk dikaji melalui Tugas Akhir dengan judul Analisis Kelayakan Investasi dan Kerjasama Optimasi Aset Ex Depot Sukabumi PT Pertamina (Persero) 1.2 Identifikasi Masalah Berdasarkan latar belakang tersebut, maka teridentifikasi adanya permasalahan sebagai berikut: 5

6 1. APU Ex Depot Sukabumi dengan luas tanah 12,050 m 2 dan luas bangunan 6,919 m 2 sudah tidak digunakan oleh PT Pertamina (Persero) untuk kegiatan apapun, sehingga aset ini berstatus idle capacity. 2. Biaya pemeliharaan APU Ex Depot Sukabumi besar, yakni Biaya PBB Rp ,00 per tahun, gaji satpam Rp ,00 per bulan, beban listrik Rp ,00 per bulan, beban telepon Rp ,00 per bulan dan babat rumput Rp ,00 per bulan. Sedangkan, APU Ex Depot Sukabumi saat ini tidak menghasilkan pendapatan bagi PT Pertamina (Persero). 3. Salah satu tujuan optimalisasi APU adalah menyediakan layanan properti bagi Perusahaan. Anak Perusahaan PT Pertamina (Persero) yang saat ini sedang membutuhkan pengembangan untuk bisnisnya di daerah Sukabumi adalah PT Pertamina Bina Medika untuk Rumah Sakit dan PT Patra Jasa untuk Hotel. Namun, dari dua alternatif optimalisasi tersebut belum jelas alternatif manakah yang paling tepat dipilih berdasarkan Analisis HBU. 4. Permen BUMN No. 06 tahun 2011 menyatakan bahwa proses pendayagunaan aktiva tetap harus disertakan hasil studi kelayakan, sedangkan studi kelayakan atas pengembangan Rumah Sakit pada lahan Ex Depot Sukabumi belum dilakukan. 5. APU Ex Depot Sukabumi berstatus Free and Clear sehingga dapat optimalisasi melalui 3 portofolio, yaitu swakelola, sewa dan kerjasama. Portofolio optimasi aset telah yang ditetapkan oleh PT Pertamina (Persero) Area JBB adalah kerjasama. Pilihan bentuk kerjasama optimasi aset PT Pertamina (Persero) terdiri atas BOT, BOO, BTO, BOR, dan BRT. Namun, belum diketahui bentuk kerjasama manakah yang paling tepat untuk pengembangan aset lahan Ex Depot Sukabumi PT Pertamina (Persero) Area JBB. 6

7 1.3 Pembatasan Masalah Peneliti akan membatasi permasalahan yang akan dibahas di dalam Tugas Akhir ini. Permasalahan yang menjadi kajian pada Tugas Akhir ini yaitu : 1. Salah satu tujuan optimalisasi APU adalah menyediakan layanan properti bagi Perusahaan. Anak Perusahaan PT Pertamina (Persero) yang saat ini sedang membutuhkan pengembangan untuk bisnisnya di daerah Sukabumi adalah PT Pertamina Bina Medika untuk Rumah Sakit dan PT Patra Jasa untuk Hotel. Namun, dari dua alternatif optimalisasi tersebut belum jelas alternatif manakah yang paling tepat dipilih berdasarkan analisis HBU. 2. Permen BUMN No. 06 tahun 2011 menyatakan bahwa proses pendayagunaan aktiva tetap harus disertakan hasil studi kelayakan, sedangkan studi kelayakan atas pengembangan Rumah Sakit pada lahan Ex Depot Sukabumi belum dilakukan. 3. Pilihan bentuk kerjasama optimasi aset PT Pertamina (Persero) terdiri atas BOT, BOO, BTO, BOR, dan BRT. Namun, belum diketahui bentuk kerjasama manakah yang paling tepat untuk pengembangan aset lahan Ex Depot Sukabumi PT Pertamina (Persero) Area JBB. 1.4 Perumusan Masalah Berikut ini adalah rumusan masalah penelitian: 1. Berdasarkan kebutuhan properti Perusahaan bagi Anak Perusahaan PT Pertamina (Persero), yaitu PT Pertamina Bina Medika untuk pengembangan Rumah Sakit dan PT Patra Jasa untuk pengembangan Hotel, maka pengembangan manakah yang paling tepat berdasarkan analisis HBU yang meliputi : a. Aspek Fisik b. Aspek Legal c. Aspek Keuangan 7

8 d. Aspek Produktivitas Maksimal 2. Berdasarkan jawaban pada rumusan masalah nomor 1 (satu), seberapa layakkah solusi pengembangan tersebut bagi optimasi aset Ex Depot Sukabumi. Untuk menjawab hal ini dilakukan analisis kelayakan investasi yang terdiri dari: a. Aspek Kelayakan Legal b. Aspek Kelayakan Ekonomi dan Sosial c. Aspek Kelayakan Kebutuhan Layanan Kesehatana Masyarakat d. Aspek Kelayakan Teknis dan Teknologi e. Aspek Kelayakan Manajemen dan Sumber Daya Manusia f. Aspek Kelayakan Finansial 3. Bentuk kerjasama optimasi manakah yang paling tepat berdasarkan analisis pendapatan dan efisiensi biaya bagi optimasi aset Ex Depot Sukabumi PT Pertamina (Persero) yang terdiri dari: a. Build Operate and Transfer (BOT) b. Build Operate and Owned (BOO) c. Build Transfer and Operate (BTO) d. Build Owned and Rent (BOR) e. Build Rent and Transfer (BRT) 1.5 Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan pada penelitian ini untuk mendapatkan alternatif solusi yang tertinggi dan terbaik (highest and best use) pada APU Ex Depot Sukabumi PT Pertamina (Persero) Area JBB; mendapatkan tingkat kelayakan atas solusi pengembangan berdasarkan hasil analisis HBU tersebut; dan untuk mendapatkan bentuk kerjasama optimasi aset Ex Depot Sukabumi yang tepat. Adapun tujuan penelitian ini dirinci dalam pernyataan berikut: 8

9 1. Mendapatkan gambaran yang jelas dan terperinci mengenai solusi alternatif bentuk pegembangan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use) pada APU Ex Depot Sukabumi PT Pertamina (Persero) Area JBB 2. Mendapatkan gambaran yang jelas dan terperinci mengenai kelayakan investasi dari bentuk pengembangan yang tertinggi dan terbaik bagi APU Ex Depot Sukabumi PT Pertamina (Persero) Area JBB 3. Mendapatkan bentuk kerjasama yang tepat bagi optimasi aset lahan Ex Depot Sukabumi Adapun manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut 1. Manfaat bagi PT Pertamina (Persero) a. Membantu memberikan masukan sebagai pertimbangan dalam melakukan optimalisasi APU Ex Depot Sukabumi yang sesuai dengan kajian HBU terhadap dua alternatif optimalisasi, yaitu Rumah Sakit dan Hotel. b. Membantu memberikan informasi mengenai kelayakan investasi pada alternatif pengembangan yang tertinggi dan terbaik bagi APU Ex Depot Sukabumi c. Membantu memberikan masukan sebagai pertimbangan dalam melakukan optimasi mengenai bentuk kerjasama yang tepat untuk pengembangan Ex Depot Sukabumi 2. Manfaat bagi Program Studi Manajemen Aset Politeknik Negeri Bandung a. Memberikan umpan balik dalam mengevaluasi kegiatan perkuliahan yang telah diberikan kepada mahasiswa Program Studi Manajemen Aset. b. Menjalin hubungan baik dan kerjasama antara Program Studi dengan Perusahaan. 3. Manfaat bagi pembaca, yaitu sebagai referensi atau bahan acuan dalam penelitian yang bahasannya hampir sama dengan Tugas Akhir ini. 9

10 4. Manfaat bagi peneliti, yaitu dapat menerapkan ilmu Manajemen Aset yang selama ini telah dipelajari selama kuliah di Program Studi Manajemen Aset, Politeknik Negeri Bandung. 1.6 Lokasi dan Waktu Penelitian Penelitian dilakukan di PT Pertamina (Persero) Area JBB dengan objek aset lahan dan bangunan Ex Depot Sukabumi Jalan Otto Iskandardinata No. 62, Desa Lingkar Tipar, Sukabumi. Adapun lokasi penelitian dapat terlihat pada gambar di bawah ini: Sumber : Gambar 1.1Peta Lokasi Waktu penelitian dilaksanakan dari tanggal 12 Maret 2012 sampai dengan 9 Juli Uraian Kegiatan dan waktu pelaksanaan dapat dilihat dalam Tabel 1.1 berikut ini: 10

11 No Kegiatan Pengajuan Proposal 1 TA Pengumuman 2 Pembimbing Pertemuan dengan 3 Pembimbing 4 Seminar Proposal TA 5 Penulisan TA 6 Pengajuan Laporan TA 7 Sidang TA Pengumpulan Revisi 8 TA Sumber: Peneliti,2012 Tabel 1.1 Jadwal Penelitian 2012 Maret April Mei Juni Juli