ANALISIS PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN KOSONG DI JALAN MAYJEN SUNGKONO, KOTA SURABAYA

Transkripsi

1 ANALISIS PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN KOSONG DI JALAN MAYJEN SUNGKONO, KOTA SURABAYA Soesandi Ismawan 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Jl. Cokroaminoto 12A, Surabaya, 60264, Indonesia 2) Jurusan Manajemen Proyek, Institut Teknologi Sepuluh Nopember ABSTRAK Surabaya sebagai sebuah wilayah sentral, perekonomian dan pemerintahan di Jawa Timur, terus berkembang disegala sektor terutama dalam sektor perdagangan dan jasa. Hal ini menjadikan Kota Surabaya semakin diminati dalam hal pengembangan properti, yang ditandai dengan semakin berkembangnya penjualan dan pengelolaan lahan properti disetiap wilayah Kota Surabaya (BPS Kota Surabaya tahun 2013). Oleh karena itu pemanfaatan lahan kosong haruslah direncanakan seoptimal mungkin agar memberikan manfaat tertinggi dan memberikan keuntungan maksimal Lahan kosong milik Pemerintah Kota Surabaya ini berlokasi di Jalan Mayjen Sungkono Surabaya dengan luas m 2 saat ini masih belum termanfaatkan. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan jenis pemanfaatan lahan yang memiliki nilai properti lahan paling tinggi pada lahan Jalan Mayjen Sungkono berdasarkan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Metode pengambilan pilihan alternatif dilakukan dengan wawancara terhadap stakeholder yang terlibat dalam perencanaan pembangunan serta masyarakat sekitar. Kemudian data tersebut dianalisa dengan menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Dari hasil penelitian alternatif pemanfaatan lahan yang memungkinkan dibangun pada lahan Jalan Mayjen Sungkono, Surabaya adalah gedung perkantoran, gedung parkir dan apartemen. Melalui analisa pemanfaatan tertinggi dan terbaik menunjukkan bahwa pemanfaatan lahan berupa bangunan perkantoran memiliki nilai penggunaan lahan tertinggi dan terbaik karena memenuhi kriteria secara hukum diijinkan, secara fisik memungkinkan, layak secara finansial dan berproduktifitas maksimum. Kata kunci: Penggunaan Lahan Kosong, Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. PENDAHULUAN Tanah memiliki peranan sangat penting bagi kehidupan manusia, karena merupakan pondasi dari semua kegiatan yang dilakukan manusia dan bisa memberikan berbagai sumber pendapatan bagi pemiliknya ataupun mereka yang menguasai. Sehingga dapat disimpulkan bahwa setiap pembelian properti adalah invenstasi. Pemerintah Kota Surabaya juga mempunyai aset-aset yang masih berupa tanah kosong. Salah satu aset daerah tersebut adalah lahan kosong yang berlokasi di Jalan Mayjen Sungkono Surabaya. Lokasi tanah kosong tersebut yang terletak pada kawasan yang saat ini sedang berkembang pesat serta menjadi kawasan perdagangan dan jasa baru di Kota Surabaya. Agar aset tersebut dapat bermanfaat bagi Pemerintah Kota Surabaya, khususnya untuk menambah pendapatan daerah maka perlu ada peningkatan fungsi lahan agar dapat memberikan manfaat yang maksimal bagi Pemerintah Kota Surabaya. Sehingga rumusan masalah yang muncul adalah alternatif jenis pemanfaatan lahan apa yang dapat dikembangkan B-8-1

2 dan optimalisasi pemanfaatan yang tertinggi dan terbaik pada lahan kosong di Jalan Mayjen Sungkono. Luas lahan kosong yang merupakan asset Pemerintah Kota Surabaya di Jalan Mayjen Sungkono Surabaya adalah m 2 dengan memperhatikan Garis Sempadan (GS) bangunan sejauh 4 meter pada setiap sisi luar dan 3 meter pada sisi dalam, sehingga didapatkan luas tapak setelah terpotong GS adalah m 2. Pada SKRK yang telah ditentukan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 50% dari tapak untuk jenis kegiatan perdagangan dan jasa. Dari ketentuan tersebut didapatkan luas KDB yang dapat dibangun adalah m 2. Sedangkan untuk KLB (Koefisian Lantai Bangunan) yang diijinkan setara dengan 6 lantai. Hal ini yang menjadi latar belakang berpikir untuk meningkatkan nilai ekonomi lahan koridor Jalan Mayjen Sungkono dengan menggunakan prinsip Highest and Best Use karena lokasi lahan yang strategis, baik pada pendapatannya maupun pada nilai properti bangunan Tujuan dari penelitian ini adalah untuk untuk menentukan jenis pemanfaatan lahan yang memiliki nilai properti paling tinggi pada koridor Jalan Mayjen Sungkono berdasarkan prinsip penggunaan lahan tertinggi dan terbaik. METODE Gambar 1. Kondisi Eksisting Kawasan Jalan Mayjen Sungkono, Surabaya Penelitian ini menggunakan metode kuantitatif dengan menggunakan prinsip Highest and Best Use. Tahapan pertama adalah menentukan stakeholder sebagai stakeholder kunci pada penelitian ini, meliputi Pemerintah Kota, Praktisi serta akademisi dan tokoh-tokoh masyarakat sekitar kawasan Jalan Mayjen Sungkono yang di ambil secara ramdom sebagai sampel. Kemudian dilakukan perhitungan dengan menggunakan prinsip Highest and Best Use. Analisa dengan penggunakan prinsip penggunaan lahan tertinggi dan terbaik meliputi : 1. Analisa kelayakan hukum 2. Analisa kelayakan fisik 3. Analisa kelayakan finansial 4. Uji produktifitas maksimal 5. Penggunaan lahan tertinggi dan terbaik HASIL DAN PEMBAHASAN Penentuan Alternatif Awal Pemanfaatan Lahan Tahap analisa penentuan alternatif jenis pemanfaatan lahan ini dimaksudkan untuk mendapatkan pilihan prioritas alternatif penggunaan lahan pada lahan kosong Jalan Mayjen Sungkono. Pemilihan stakeholder menggunakan purposive sampling, yaitu dengan menentukan langsung stakeholder yang memiliki pengaruh dan kepentingan dalam suatu program atau rencana pengembangan yaitu Pemerintah Kota, Praktisi serta akademisi dan tokoh-tokoh masyarakat sekitar kawasan Jalan Mayjen Sungkono. B-8-2

3 Tabel 1. Keseluruhan Penilaian Pemanfaatan Lahan oleh Stakeholder Prioritas Alternatif Pemerintah Kota Pengamat Masyarakat Surabaya Perkotaan Sekitar Total Nilai Perbelanjaan dan Toko Modern Residensial/ Apartemen Sewa UPTSA Pujasera/ Cafe Central Park 2 2 Perbelanjaan dan Toko Modern Residensial/ Apartemen Gambar 2. Pie Chart Keseluruhan Hasil Penilaian Pemanfaatan Lahan oleh Stakeholder Dari hasil analisa stakeholder diperoleh 3 (tiga) alternatif usulan pemanfaatan lahan kosong Jalan Mayjen Sungkono, yaitu: 1. Prioritas Alternatif Kegiatan. 2. Prioritas Alternatif Kegiatan. 3. Prioritas Alternatif Kegiatan Residensial/ Apartemen Sewa. Kriteria Kelayakan Hukum Berdasarkan hasil analisa yang telah dilakukan pada uji kelayakan hukum (legally permissible), tampak bahwa seluruh prioritas alternatif penggunaan lahan baik berupa gedung parkir, perkantoran maupun rumah susun sewa telah memenuhi uji kelayakan secara hukum. Berikut adalah matrik yang menunjukkan hasil uji kelayakan hukum untuk masing-masing prioritas alternatif rencana pengembangan lahan kosong Jalan Mayjen Sungkono, Surabaya sebagaimana terlihat pada Tabel 2. Tabel 2. Kriteria Memenuhi Kelayakan Hukum No Sub Kriteria Uji Kelayakan Jenis Alternatif Hukum Apartemen Sewa Pembatasan secara pribadi diijinkan diijinkan diijinkan Kondisi : peruntukan yang telah ditetapkan oleh Pemerintah Kota Surabaya dalam dokumen RTRW Kota Surabaya maupun RDTRK UP Wonokromo, secara kempemilikan status lahn tersebut berupa hak milik pemerintah Kota Surabaya 2 Penetapan zoning diijinkan diijinkan diijinkan Kondisi : menurut dokumen tata ruang RTRW Kotra Surabaya dan RDTRK UP Wonokromo, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang pada lahan objek penelitian berdasarkan Unit Pengembangan Wonokromo berada pada zoning sebagai kawasan perdagangan dan jasa B-8-3

4 No Sub Kriteria Uji Kelayakan Jenis Alternatif Hukum Apartemen Sewa Peraturan bangunan diijinkan diijinkan diijinkan Kondisi : berdasarkan SKRK Kota Surabaya terhadap lahan objek penelitian adalah : 1. Luas tanah3.480 m 2 2. Terpotong garis sempadan 400 m 2 3. Lahan efektif m 2 4. Ketentuan a. KDB (50%) m 2 b. KLB (2,5) ketinggian setara 5 lantai m 2 c. KDH (10%) 308 m 2 d. Sisa KDB (50%) m 2 4 Peraturan lingkungan diijinkan diijinkan diijinkan Kondisi : pemanfaatan lahandengan jenis kegiatann perkantoran, gedung parkir dan residensial/ aparteman memiliki luas lahan < 5 ha dan bangunan < m 2 termasuk dalam kategori membuat analisis Upaya Pengelolahan Lingkungan (UKL) dan Usaha Pemanfaatan Lingkungan (UPL). Kriteria Kelayakan Fisik Berdasarkan hasil analisa di seluruh sub kriteria pada Uji Kelayakan Fisik yang telah dilakukan, maka kondisi dan keberadaan lahan objek penelitian Jalan Mayjen Sungkono memiliki peluang yang bagus untuk dikembangkan. Arahan pengembangan rencana pemanfaatan berupa jenis kegiatan perkantoran, jenis kegiatan gedung parkir, jenis kegiatan apartemen sewa dinyatakan lulus pada uji kelayakan fisik. Adapun hasil uji kelayakan fisik adalah: Tabel 3. Kriteria Kelayakan Fisik Tiap Alternatif Jenis Alternatif Pengembangan No Sub Kriteria Uji Kelayakan Hukum Apertemen Sewa 1 Ukuran, bentuk, kontur lahan tapak dimungkinkan dimungkinkan dimungkinkan 2 Prasarana Sarana Publik dan Aksesibilitas dimungkinkan dimungkinkan dimungkinkan Kriteria Kelayakan Finansial Keseluruhan alternatif yang terpilih kemudian dilakukan analisa kelayakan finansial, analisa kelayakan finansial mencangkup: 1. Analisa Kebutuhan Investasi Analisa ini untuk memperhitungkan kebutuhan investasi awal dalam pembangunan alternatif terpilih sebagai pemanfaatan lahan. Dari perhitungan ini dapat diketahui kebutuhan investasi untuk masing-masing alternatif terpilih yang dikembangkan pada lahan Koridor Jalan Mayjen Sungkono. 2. Analisa Perkiraan Pendapatan Analisa ini untuk memperhitungkan kemungkinan perkiraan pendapatan yang dapat diperoleh dari penyewaan unit atau retribusi parkir. Perhitungan analisa perkiraan pendapatan disesuaikan dengan permintaan dari penggunan jasa gedung parkir. 3. Analisa Tingkat Pengembalian Modal Analisa ini untuk memperhitungkan tingkat pengembalian modal terhadap investasi yang dikeluarkan dan perkiraan pendapatan yang mungkin dapat diperoleh. Dari perhitungan ini dapat diketahui alternatif penggunaan lahan mana yang memiliki tingkat pengembalian yang ideal dalam pembanguna pada Koridor Jalan Mayjen Sungkono. B-8-4

5 Dari hasil analisa kelayakan finansial (financially feasible), diperoleh hasil sebagai berikut: Tabel 4. Kelayakan Finansial Pengembangan Lahan Kosong Jl. Mayjen Sungkono, Surabaya Parameter Total Luas Lantai Terbangun Satuan Fungsi bangunan lahan objek penelitian Apartemen Sewa m ,64 m ,00 m ,81 m 2 Nilai Investasi Rp Potensi Pendapatan bersih tahun pertama Rp Tabel 5. Hasil Analisa Pengembalian Modal Masing-masing Alternatif Pengembangan Fungsi Bangunan Jenis kegiatan perkantoran Jenis kegiatan gedung parkir Jenis kegiatan apartemen sewa BCR NPV IRR Pay Back Period Prioritas Kelayakan 4,15 Rp ,67 58,19% 3 Tahun 1 Layak 3,26 Rp ,70 40,66% 4 Tahun 2 Layak 2,63 Rp ,22 31,26% 5 Tahun 3 Layak Kriteria Produktifitas Maksimal Dari hasil seluruh perhitungan estimasi nilai pasar lahan, diperoleh bahwa rencana bangunan perkantoran memiliki nilai properti paling tinggi dibandingkan dengan kedua alternatif kegiatan lainnya. Hal ini menunjukkan bahwa rencana bangunan perkantoran memiliki tingkat produktifitas paling tinggi dan dinyatakan paling layak untuk dikembangkan. Tabel 6. Hasil Perhitungan Produktifitas Maksimal Tiap Alternatif Kode Komponen Apartemen Sewa A Nilai pasar bangunan (Rp) B Tingkat Kapitalisasi Bangunan 29,73% 22,71% 18,95% Proses C Pendapatan bersih bangunan (Rp) A x B D Luas lantai terbangun (m²) 9.605, , ,81 E Nilai Pasar Bangunan/m² (Rp) , , ,84 C : D F Pendapatan bersih properti tahun pertama (Rp) G Pendapatan bersih tanah (Rp) F - C H Tingkat Kapitalisasi Tanah 30,69% 23,67% 19,92% I Nilai pasar lahan (Rp) G : H J Luas lahan efektif (m²) 2.704, , ,00 K Nilai pasar lahan/m² (Rp) , , ,30 I : J L Nilai properti /m² (Rp) , , ,14 K + E Penentuan Jenis Pemanfaatan Lahan Terbaik B-8-5

6 Setelah beberapa hasil uji kelayakan terhadap masing-masing jenis pemanfaatan lahan yang dapat dinilai secara kuantitatif, dalam penentuan prioritas alternatif pengembangan dapat dapat dilihat dari nilai investasi dan waktu kembali modal, yang paling baik adalah rencana bangunan perkantoran. Berikut adalah perbandingan nilai properti lahan eksisting lahan objek penelitian dibandingkan dengan rencana bangunan perkantoran. 1. Jika tapak lahan objek penelitian tidak dilakukan pengembangan (tetap berupa lahan kosong), maka perkiraan nilai lahan propertinya adalah sebesar Rp /m Jika pada tapak lahan objek penelitian dilakukan rencana pengembangan bangunan perkantoran, maka nilai lahan propertinya adalah sebesar Rp /m 2 Berdasarkan perbandingan terhadap nilai lahan properti kedua lahan objek penelitian tersebut, maka nilai tertinggi adalah nilai lahan objek penelitian dengan dilakukan pengembangan bangunan perkantoran. Oleh karena itu, maka penggunaan tertinggi dan terbaik pada tapak lahan objek penelitian pada Jalan Mayjen Sungkono adalah dengan dilakukan pengembangan bangunan perkantoran. KESIMPULAN Hasil dari identifikasi pengembangan lahan kosong di Jalan Mayjen Sungkono, Surabaya yang telah diuraikan di atas dapat disimpulkan sebagai berikut: 1. Dari hasil analisa stakeholder diperoleh 3 (tiga) alternatif usulan pemanfaatan lahan kosong Jalan Mayjen Sungkono yaitu gedung perkantoran, gedung parkir dan apartemen sewa; 2. Berdasarkan hasil analisa yang telah dilakukan pada uji kelayakan hukum (legally permissible), seluruh prioritas alternatif penggunaan lahan baik berupa gedung parkir, perkantoran maupun apartemen sewa telah memenuhi uji kelayakan secara hukum; 3. Setelah dilakukan penelitian menggunaan prinsip tertinggi dan terbaik (highest and best use), didapatkan hasil jenis penggunaan lahan yang memiliki produktifitas maksimal adalah bangunan perkantoran. Rencana bangunan perkantoran memiliki perkiraan nilai investasi sejumlah Rp dengan perkiraan pendapatan bersih pada tahun pertama sebesar Rp dengan lama kembali modal 3 tahun dan nilai properti sebesar Rp /m Rencana bangunan gedung parkir memiliki perkiraan nilai investasi sejumlah Rp dengan perkiraan pendapatan bersih pada tahun pertama sebesar Rp dengan lama kembali modal 4 tahun dan nilai properti sebesar Rp /m Rencana bangunan apartemen sewa memiliki perkiraan nilai investasi sejumlah Rp dengan perkiraan pendapatan bersih pada tahun pertama sebesar Rp dengan lama kembali modal 5 tahun dan nilai properti sebesar Rp /m 2 DAFTAR PUSTAKA American Institute of Real Estate Appraisers The Appraisal of Real Estate, Ninth edition, AIREA of The National Association of Realtor Chicago, Illinois. Appraisal Institute The Appraisalof Real Estate, 12thEdition, Appraisal Institute, Chicago, Illinois. B-8-6

7 Bappeko Surabaya Data dan Dokumentasi Badan Perencanaan Pembangunan Kota. Surabaya: Bappeko Surabaya. Delacy, B Wind Farms - A Valuation Primer. The Appraisal Journal, Winter, Eckert, J. K Property Appraisaland Assessment Administrastration. IAAO, Chicago Illinois. Fanning, Stephen Market Analysis for Real Estate: Concept andapplications in Valuation and Highest and Best Use, Appraisal Institute, UnitedStates of America. Grissom, T. V The Semantic Debate: Highest and Best use vs most probably use. the appraisal journal vol 51 No. 1, Hidayati, W dan Harjanto, B Konsep Dasar Penilaian Properti. Yogyakarta: BPFE. Koentjaraningrat Metode Penelitian Masyarakat. Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama. Marlina, Endy Panduan Perancangan Bangunan Komersial, Penerbit Andi. Pemerintah Kota Surabaya Peraturan Daerah Kota Surabaya No 12 Tahun 2006 Tentang Analisa Dampak LIngkungan Lalu Lintas di Jalan. Surabaya: Pemerintah Kota Surabaya. Pemerintah Kota Surabaya Peraturan Daerah Kota Surabaya No 1 Tahun 2009 Tentang Penyelenggaraan Perparkiran dan Retribusi Parkir. Surabaya: Pemerintah Kota Surabaya. Reed, L. L. & Kleynhans, T. E Highest and best use decision-making in a multifunctional agricultural land market. Australia and New Zealand Property Journal, Vol. 2. Soeparjanto Konsep Dasar Penilaian. Pusdiklat Keuangan Umum BPPK: Jakarta. Supriyanto, B Rekayasa Penilaian Jilid 1. Masyarakat Profesi Penilai Indonesia. Terry T. Meyer Energy Economics and Building Design, New York: McGraw-Hill. The Appraisal Institute The Appraisal of Real Estate, Twelfth edition. United Nations Centre For Human Settlements (HABITAT), (2001), Participant to Partnership Urban Management Program. Winarno Surakhmad Pengantar Penelitian Ilmiah., Bandung: Tarsito. B-8-7