BAB I PENGANTAR. 1.1 Latar Belakang. Aset sebagai elemen penting suatu entitas baik sektor publik maupun swasta,

Transkripsi

1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Aset sebagai elemen penting suatu entitas baik sektor publik maupun swasta, yang berperan dalam mewujudkan keberlangsungan entitas tersebut. Ketersediaan aset merupakan salah satu penunjang kegiatan operasional dalam mencapai tujuan entitas tersebut. Menurut Standar Akuntansi Pemerintahan (SAP) No. 1, aset diklasifikasikan menjadi dalam aset lancar dan nonlancar. Aset non lancar diklasiflkasikan menjadi investasi jangka panjang, aset tetap, dana cadangan, dan aset lainnya. Aset tetap didefinisikan sebagai benda fisik yang memiliki nilai dalam periode lebih dari setahun (Hasting, 2009: 3) sedangkan menurut SAP No.l, aset tetap adalah aset berwujud yang mempunyai masa manfaat lebih dari 12 bulan untuk digunakan dalam kegiatan pemerintah atau dimanfaatkan oleh masyarakat umum. Aset tetap terdiri dari tanah, gedung dan bangunan, peralatan dan mesin. jalan, irigasi, dan jaringan, dan aset tetap lainnya. Menurut Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004 tentang Perbendaharaan Negara dan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah (BMN/BMD), aset tetap termasuk dalam kategori (BMN/BMD). Seiring dengan berkembangnya tugas dan fungsi pemerintah pusat yang dituangkan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) setiap tahunnya dan dijalankan oleh masing-masing Kementerian/Lembaga Negara (K/L), maka jumlah aset tetap yang dibutuhkan juga semakin meningkat. 1

2 Berdasarkan Laporan Keuangan Pemerintah Pusat (LKPP) Tahun (Audited) diketahui bahwa jumlah belanja modal tahun 2013 meningkat 24,64 persen atau sebesar Rp ,00 dari jumlah belanja modal tahun 2012, namun pada tahun 2014 terjadi penurunan belanja modal sebesar 18,53 persen atau sebesar Rp33, ,00. Belanja modal tersebut, berperan dalam peningkatan jumlah aset sebesar 1,5 persen dari jumlah aset pada tahun 2013 sebesar Rp ,00 menjadi Rp ,00 pada tahun Jenis Aset Tetap 31 Desember 2014 (Audited) (Rp) Tabel 1.1 Posisi Aset Tetap 31 Desember 2013 (Audited) (Rp) 31 Desember 2012 (Audited) (Rp) Tanah Peralatan dan Mesin Gedung dan Bangunan Jalan, Irigasi, dan Jaringan Aset Tetap Konstruksi Dalam Pengerjaan Aset Tetap sebelum Penyusutan Akumutasi Penyusutan Aset Tetap ( ) ( ) Jumlah Aset Tetap ket: () berarti minus Sumber: LKPP (Audited), BPK-RI Perkembangan BMN berupa aset tetap sebagaimana Tabel 1.1 membuat pemerintah perlu untuk menerapkan manajemen aset untuk menjamin berjalannya peran aset tersebut dalam pelaksanaan tugas dan fungsi masing-masing K/L, demi terwujud tata kelola pemerintahan yang baik (good 2

3 governance) yang mana tidak terjadi temuan Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) pada LKPP. Namun demikian, sebagaimana Laporan Hasil Pemeriksaan (LHP) LKPP Tahun telah diungkapkan kelemahan Sistem Pengendalian Internal (SPI) atas pengelolaan aset tetap yaitu aset tetap belum tercatat pada Neraca/Laporan BMN, belum dilakukan inventarisasi dan penilaian, aset tetap tidak diketahui keberadaannya, dikuasai/digunakan oleh pihak lain dan belum didukung dokumen kepemilikan. Tabel 1.2 Jumlah Belanja Modal Uraian Belanja 31 Desember Desember Desember 2012 Modal (Audited) (Audited) (Audited) (Rp) (Rp) (Rp) Beianja Modal Tanah Belanja Modal Peralatan dan Mesin Belanja Modal Gedung dan Bangunan Belanja Modal Jalan, Irigasi, dan Jaringan Belanja Modal Aset Tetap Lainnya Belanja Modal BLU Belanja Dana Bergulir Jumlah Sumber: (Audited),BPK-RI, Tahun 2014 terdapat peningkatan permasalahan dalam penatausahaan dan pengamanan aset tetap sebesar Rp50,233 triliun atau 600 persen dari Rp8,287 triliun pada tahun 2013 menjadi Rp58,52 triliun pada tahun 2014 yang terjadi pada 56 K/L. Permasalahan aset tersebut disebabkan antara lain: (1) aset tetap 3

4 belum dicatat dalam neraca dan belum dikoreksi dari Rp748,24 juta pada 2 K/L menjadi Rpl39,22 miliar pada 13 K/L; (2) aset tetap yang diperoleh sebelum Tahun 2005 belum dilakukan IP dari satu K/L senilai Rp636, 11 miliar pada tahun 2013 menjadi 7 K/L senilai Rp937,11 miliar pada tahun 2014; (3) aset tetap tidak diketahui keberadaannya dari Rp83,80 miliar pada 11 K/L pada tahun 2013 menjadi Rp612,03 miliar pada 21 K/L pada tahun 2014; (4) aset tetap belum didukung dengan dokumen kepemilikan dari Rp6,38 triliun pada 11 K/L di tahun 2013 menjadi Rp43,47 triliun pada 22 K/L pada tahun 2014; (5) aset tetap dikuasai/digunakan pihak lain yang tidak sesuai ketentuan pengelolaan BMN dari 9 K/L senilai Rp1,88 triliun menjadi 30 K/L senilai Rp2,12 triliun. Salah satu faktor pemicu terjadinya permasalahan aset tetap dikuasai/digunakan pihak lain yang, tidak sesuai ketentuan pengelolaan BMN adalah kondisi aset dalam keadaan menggangur/idle. BMN idle tersebut kurang mendapatkan pengamanan dan kurang diketahui oleh masyarakat sekitarnya. Kondisi idle tersebut memberikan peluang pihak lain untuk menggunakan atau menguasai BMN idle tersebut untuk kepentingan pribadi. Keberadaan BMN idle di suatu daerah tidak hanya terkait pengamanan tetapi juga terkait permasalahan secara fisik, sosial, maupun keamanan. Sebagai contoh, dari segi fisik dan sosial, suatu lahan kosong memberikan kesempatan pihak lain untuk membangun bangunan liar yang menjadi daerah kumuh sehingga menurunkan estetika lingkungan disekitarnya. Dari segi keamanan, lahan kosong tersebut memicu kesempatan orang yang tidak bertanggung jawab untuk melakukan kejahatan seperti pencurian, pemalakan, dan perjudian di wilayah 4

5 sekitar karena tidak adanya penerangan. Kejahatan di perkotaan akan menyebabkan timbulnya biaya yang tinggi, salah satunya adalah penurunan nilai dari suatu properti (O'Sullivan, 2013: 311). Dalam pengelolaan BMN, adanya BMN idle berimplikasi tidak hanya pada belanja negara, tetapi juga pada pendapatan. Dari segi belanja yang timbul untuk pemeliharaan dan pengamanan BMN tersebut sedangkan dari segi pendapatan terdapat potensi PNBP dari pemanfataan atau pemindahtanganan BMN idle. Untuk itu, pemerintah menerbitkan PMK No.250/PMK.06/2011 tentang Tata Cara Pengelolaan BMN yang Tidak Digunakan untuk Menyelenggarakan Tugas dan Fungsi Kementerian/Lembaga, sebagai pedoman dalam mengembangkan berbagai alternatif penggunaan melalui analisis penggunaan tertmggi dan terbaik (Highest and Best Use). Implikasi dari penerapan PMK No.250/PMK.06/2011 tersebut, K/L harus melaporkan BMN idle kepada Pengelola Barang, dalam hal ini Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) sebagai unit eselon satu pada Kementerian Keuangan, yang memiliki tugas dan fungsi antara lain di bidang kekayaan negara berupaya untuk melakukan pengelolaan kekayaan negara guna mencapai optimalisasi. Optimalisasi dapat direfleksikan pada opportunity penghematan dana APBN. Dengan optimaiisasi, DJKN dapai menjaring aset-aset idle pada K/L dapat diusulkan sehingga menghasilkan penerimaan negara dari kelompok PNBP hasil BMN (Media Kekayaan Negara Edisi 13, 2013). Berdasarkan LKPP Tahun 2013, jumlah BMN idle tercatat sebesar Rp ,00 terdiri dari tanah seluas m 2 senilai 5

6 Rp ,00 dan bangunan sebanyak 39 unit senilai Rp ,00 sedangkan pada tahun 2014 jumlah BMN idle menjadi Rp ,00. Besaran BMN idle tersebut telah dilaporkan dan disajikan dalam Laporan BMN idle dan telah diserahkan kepada Pengelola Barang dari Pengguna Barang. Pengguna Barang yang melaporkan adalah Badan Pengawas Keuangan dan Pembangunan, Mahkamah Agung (MA Rl). Badan Pusat Statistik dan Badan Tenaga Nuklir Nasional. Beckwith (2010: 1) menyatakan bahwa analisis HBU merupakan dasar dari proses penilaian sebuah properti. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) didefinisikan sebagai penggunaan tanah kosong atau tanah terbangun yang memungkinkan secara fisik, sesuai peraturan, memenuhi kelayakan keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi (Hidayati dan Hardjanto, 2012: 49). Sebagai salah satu instansi Lembaga Tinggi Negara, MA RI memiliki aset dengan jumlah sebesar Rpl ,00 dan memiliki jumlah satker sebanyak kurang lebih satker yang tersebar di seluruh wilayah Indonesia. Berdasarkan LKKL 2013 audited, MA RI mencatat tanah sebesar 36,45 persen dari total aset tetap atau Rp ,00 dan jumlah PNBP berasal dari pengelolaan BMN sebesar 5.61 persen dari total PNBP atau sebesar Rp ,00. Hal tersebut menjadi perhatian dari pimpinan MA RI bagaimana mengoptimalkan aset yang dimiliki bukan hanya sebagai penunjang tugas dan fungsi, tetapi juga sebagai revenue center yang berasal dari PNBP. Salah satu dari BMN idle yang terdapat pada MA RI adalah lahan kosong di Jalan Karang Benda Kelurahan Berkoh Purwokerto yang status 6

7 penggunaannya tercatat pada Pengadilan Agama (PA) Purwokerto seluas ±4.114 m 2. Lokasi lahan tersebut dekat dengan perumahan, kolom renang umum, kampus-kampus, perkantoran, rumah sakit serta terminal bus. Saat ini, lahan kosong tersebut dimanfaatkan oleh penduduk setempat untuk berladang sehingga belum digunakan untuk memenuhi tujuan manajemen aset yaitu untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi. Di sisi lain, terdapat plang yang menyatakan tanah tersebut milik Pemerintah Daerah (Pemda) Banyumas karena belum ada pengamanan dari lahan tersebut. Dengan demikian lahan kosong tersebut dapat memberikan efek negatif kepada MA Rl yaitu peluang pengusaaan lahan oleh pihak lain baik dari masyarakat maupun pemerintah daerah setempat. Oleh karena itu, penulis menganggap penting bagaimana analisis penggunaan tertinggi dan terbaik untuk mengoptimalkan lahan kosong tersebut sehingga pengelolaan BMN di PA Purwokerto dapat menjadi contoh bagi optimalisasi BMN idle pada satuan kerja MA Rl lainnya serta memberikan peluang untuk dimanfaatkan oleh pihak ketiga dalam rangka pemanfaatan BMN. Dengan demikian, optimalisasi BMN idle berupa lahan yang menganggur tersebut tidak akan menjadi cost center yang membebani APBN dengan biaya pengamanan dan pemeliharaannya tetapi menjadi revenue center yang memberikan kontribusi PNBP dari pemanfaatan tanah pada MA Rl. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai optimalisasi aset di Satker MA Rl belum pernah dilakukan namun beberapa penelitian mengenai manajemen aset telah banyak dilakukan antara lain sebagai berikut. 7

8 1. Asmara (2014), melakukan penelitian tentang penggunaan tertinggi dan terbaik bentasarkan analisis produkstivitas properti, analisis pasar, analisis fisik, dan analisis keuangan terhadap tanah kosong milik PT. DG yang terletak di Jl. Raya Kuta, Kab. Badung Bali seluas 4.460m 2 dengan alternatif penggunaan untuk ruko jual, apartemen jual, dan hotel. Hasil penelitian menunjukan bahwa berdasarkan analisis produktifitas dengan analisis fisik dengan metode rating grid, analisis keuangan dengan metode Discounted Cash Flow (DCF), dan analisis pasar, disimpulkan penggunaan tertinggi dan terbaik untuk lahan kosong milik PT DG adalah penggunaan ruko jual. 2. Irfan (2014), melakukan penelitian dengan analisis HBU terhadap rencana pengembangan terminal Baranangsiang Kota Bogor yang menyajikan hasil penelitian, yaitu alternatif penggunaan pengembangan terminal Baranangsiang sebagai pusat perbelanjaan merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik. 3. Kene (2014), menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik atas tanah seluas ± 2 Ha berlokasi di Jl. Batu Licin Simpang Empat, Kabupaten Tanah Bumbu menggunakan analisis fisik dan legalitas melalui threshold testing dengan rating dengan pengumpulan sample melalui metode purposive sampling - justment, kemudian dilakukan analisis keuangan dan analisis pasar. Hasil penelitian adalah alternatif penggunaan kompleks perkantoran dan pertokoan merupakan pengggunaan yang paling layak dan optimal untuk dikembangkan. 8

9 4. Luce (2012), menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik atas properti 3701 N. Fairfax Arlington. Virginia dalam mempertimbangkan pembayaran hutang pemilik pilihan: (1) merenovasi gedung kantor yang sudah ada; (2) multi-family building; (3) membangun hotel; atau (4) menjual properti. Penggunaan tertinggi dan terbaik properti dilakukan dengan menganalisis analisis pasar, kelayakan pasar dan keuangan, serta mempertimbangkan alternatif penjualan bangunan saat ini untuk membayar seluruh hutang. Hasil penelitian disimpulkan bahwa alternatif terakhir yaitu penjualan properti memberikan dana yang dibutuhkan pemilik untuk membayar hutang dan profit bagi pemilik properti dari selisih lebih penjualan dengan hutang. 5. Putra (2014), melakukan penelitian tentang optimalisasi lahan melalui analisis penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap lahan kosong di Kompleks Cunda Plaza Lhoksumawe, Aceh seluas m 2. Hasil penelitian menyatakan bahwa berdasarkan analisis fisik, peraturan, pasar, perspektif masyarakat, dan keuangan disimpulkan bahwa penggunaan tertinggi dan terbaik dari lahan adalah untuk pusat perbelanjaan. 6. Supit (2013), melakukan penelitian terhadap tanah milik Pemerintah Provinsi Sulawesi Utara yang terletak di Jalan Trans Manado-Bitung Kecamatan Mapanget Kota dengan menggunakan analisis produktifitas, pasar dan kelayakan keuangan. Hasil penelitian menyajikan bahwa hotel sebagai alternatif pemanfaatan lahan yang paling optimal dan potensial. 9

10 Dengan demikian, beberapa penelitian yang dilakukan oleh peneliti terdahulu terdapat kesamaan dengan penelitian ini yaitu tentang konsep managemen aset pemerintah dalam mendukung pelayanan publik, baik berupa tanah maupun bangunan. Asmara (2014), Irfan (2014), Luce (2012), Putra (2014), dan Supit (2013) menekankan menggunakan analisis HBU untuk menentukan penggunaan suatu lahan yang layak sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik. Perbedaan dengan penelitian ini adalah terletak pada objek penelitian yang merupakan BMN idle pada Pengguna Barang yaitu MA Rl yang dilakukan optimalisasi BMN berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 250/PMK.06/ 2011 tentang Tata Cara Pengelolaan Barang Milik Negara yang Tidak Digunakan untuk Menyelenggarakan Tugas dan Fungsi Kementerian/Lembaga. Selain itu, dalam pengambilan sampling dalam analisis produktifitas, di mana penulis menyebarkan kuesioner dengan justment sampling kepada responden yang mengetahui lingkungan di sekitar objek penelitian. Metode pengolahan hasil kuesioner menggunakan borda count yang mengurutkan pilihan dari tertinggi hingga terendah. Perbedaan lainnya adalah lokasi, tata guna lahan, waktu penelitian. 1.3 Perumusan Masalah Lahan kosong seluas ±4.114m 2 di Jalan Karang Benda Kelurahan Berkoh Kecamatan Purwokerto Selatan Kabupaten Banyumas yang tercatat pada Pengadilan Agama Purwokerto tidak digunakan/dimanfaatkan sejak perolehannya pada tahun Selain itu, saat ini lahan tersebut digunakan oleh masyarakat 10

11 sekitar untuk berladang dan bahkan terdapat plang nama tanah milik Pemkab Banyumas yang tertanam di lahan tersebut. Berdasarkan uraian permasalahan di atas, maka lahan tersebut dapat dikategori sebagai BMN idle yang belum digunakan secara optimal sehingga diperlukan analisis penggunaan lahan tertinggi dan terbaik atau Highest Best and Use (HBU). Penggunaan lahan sesuai HBU akan menjadikan pengelolaan BMN lebih tertib fisik, tertib hukum, dan tertib administrasi sehingga menimalisir potensi gugatan dari pihak ketiga atas pengusaan tanah tersebut, menimalisir potensi temuan pada LKKL MA RI pada tahun yang akan datang serta berkontribusi dalam PNBP. 1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah, maka pertanyaan penelitian sebagai berikut. 1. Alternatif apa yang menjadi alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik pada tanah kosong di Jalan Karang Benda Kecamatan Purwokerto Selatan Kabupaten Banyumas? 2. Berapa indikasi nilai wajar tanah menggunakan pendekatan data pasar dan nilai wajar tanah menggunakan pendekatan pendapatan berdasarkan penggunaan yang terpilih melalui analisis HBU, sebagai dasar mengambil kebijakan dalam rangka pemanfaatan tanah tersebut? 1.5 Tujuan Penelitian Beberapa tujuan penelitian yang ingin dicapai dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. 11

12 1. Mengkaji berbagai alternatif penggunaan dalam menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik pada tanah kosong di Jalan Karang Benda Kecamatan Purwokerto Selatan Kabupaten Banyumas. 2. Menentukan indikasi nilai wajar tanah menggunakan pendekatan data pasar dan nilai wajar tanah menggunakan pendekatan pendapatan sebagai dasar kebijakan dalam rangka pemanfaatan tanah tersebut. 1.6 Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat baik bagi kalangan akademis maupun untuk praktisi sebagai berikut. 1. Bagi PA Purwokerto selaku Kuasa Pengguna Barang dari MA RI, penelitian ini dapat memberikan informasi dalam pengambilan kebijakan optimalisasi aset sekaligus menjadi contoh bagi satuan kerja di Lingkungan MA RI. 2. Bagi masyarakat, penelitian ini dapat sebagai referensi peluang bisnis melalui kerjasama dengan pihak MA RI, sedangkan bagi peneliti lain sebagai sarana untuk evaluasi penerapan optimalisasi aset dan sebagai bahan informasi untuk penelitian selanjutnya, terutama pada topik yang diteliti saat ini. 1.7 Sistematika Penelitian Adapun sistematika penulisan ini dibagi menjadi 5 bab. Bab I merupakan Pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian dan manfaat penelitian. Bab II membahas Landasan Teori, kajian pustaka terhadap penelitian terdahulu serta menguraikan kerangka penelitian. Bab III merupakan Metode Penelitian 12

13 yang terdiri dari desain penelitian, metode pengumpulan data, metode pengambilan sample, definisi operasional, dan metode analisis data. Bab IV merupakan Analisis Data dengan menggunakan analisis produktifitas, analisis pasar, analisis keuangan, dan analisis produktivitas maksimal. Bab V berisikan Simpulan dan Saran, membahas kesimpulan, implikasi penelitian, keterbatasan, dan saran yang dinyatakan secara terpisah. 13