Dosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso

Transkripsi

1 Disusun oleh : Wika Eka S. ( ) Dosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi Sepuluh Nopember

2 Pertumbuhan pembangunan yang terjadi pada kawasan tersebut termasuk pesat, akan tetapi pembangunan yang terjadi terkesan kurang terencana dengan baik. Hal ini terbukti dengan keberadaan bangunan-bangunan yang mangkrak, dimana keberadaan lahan yang belum dimanfaatkan sesuai dengan fungsinya seperti itu dapat menurunkan image suatu kawasan (Hallet, 1979). Artinya lahan tersebut memiliki dampak negatif terhadap estetika kawasan. Lahan kosong pada wilayah penelitian memiliki dampak ekonomi yaitu menurunnya penerimaan PAD dari sektor pajak bagi pemerintah. Di samping itu juga mengakibatkan dampak sosial, yaitu hilangnya kesempatan peluang kerja dan dampak terhadap produksi pangan (Herbet dan Ferry, 1998). Dengan kata lain lahan yang tak termanfaatkan pada wilayah penelitian memiliki dampak negatif terhadap perekonomian pemerintah dan masyarakat.

3 Secara teoritis, lahan harus dimanfaatkan secara optimal karena jumlah dan luasannya terbatas, tetapi permintaanya terus bertambah. Kemudian secara normative lahan memiliki fungsi sosial, dimana pemanfaatannya harus memberikan manfaat sebesar-besarnya bagi masyarakat (Ariastita, 2005). Pada kenyataannya lahan tak termanfaatkan saat ini menunjukkan terjadinya inefisiensi pemanfaatan lahan dan tidak mendukung fungsi sosial lahan. Pada akhirnya lahan kosong dapat menghambat pembangunan kota.

4 Keberadaan lahan kosong pada wilayah penelitian memberikan dampak negatif terhadap pembangunan di Koridor Lingkar Timur Sidoarjo. Untuk itu dibutuhkan pemanfaatan lahan yang optimal untuk lahan kosong pada wilayah penelitian, guna sebagai langkah antisipasi dari pemanfaatan lahan yang tidak sesuai. Dalam penelitian ini akan diketahui jawaban dari pertanyaan penelitian yaitu kegiatan atau pemanfaatan lahan apakah yang berpotensi untuk dikembangkan pada koridor Lingkar Timur Sidoarjo?

5 Tujuan yang ingin dicapai dari penelitian ini adalah menyusun optimalisasi pemanfaatan lahan kosong pada koridor Lingkar Timur Sidoarjo. Dalam pencapaian tujuan di atas, maka dirumuskan beberapa sasaran dalam penelitian sebagai berikut : 1. Mengidentifikasi kebutuhan akan kegiatan apa sajakah yang berpotensi untuk berkembang pada koridor Lingkar Timur Sidoarjo. 2. Menguji kelayakan dari pemanfaatan lahan.

6

7 Lahan merupakan suatu lingkungan fisik yang meliputi seluruh komponen biosfer, dimana didalamnya terdapat berbagai kegiatan manusia, baik pada masa lalu maupun sekarang dan akan datang. Tata guna lahan adalah pengaturan penggunaan tanah yang meliputi penggunaan permukaan bumi di daratan dan penggunaan permukaan bumi di lautan.

8 Sumber Fanning, The Appraisal Institute (1999;2001) Hidayati dan Harjanto, 2003 Wijaya, 2006 Variabel 1. Kelayakan Hukum 2. Kelayakan Fisik 3. Kelayakan Keuangan 4. Produktifitas Maksimum 1. Kelayakan Hukum 2. Kelayakan Fisik 3. Kelayakan Keuangan 4. Produktifitas Maksimum 1. Kelayakan Hukum 2. Kelayakan Fisik 3. Kelayakan Keuangan 4. Produktifitas Maksimum

9 Survey Primer Survey Sekunder

10 No Kelompok Jumlah Responden 1 Pemerintah 4 2 Pengusaha 13 3 Masyarakat 59 Jumlah 76

11

12 No Sasaran Variabel Sub Variabel Definisi Operasional 1 Prinsip Kelayakan Penetapan Mengacu pada Penggunaa Hukum wilayah kebijakan RTBL n Tertinggi dan RTRW Terbaik Kabupaten Sidoarjo Peraturan bangunan Peraturan lingkungan Mengacu pada kebijakan RTBL koridor Lingkar Timur Sidoarjo Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Tahun 2006 Parameter Ketetapan aturan zoning untukkawasan komersial KDB 61-70% KDH 20-25% KTB 51-60% GSB m KLB 3 lantai Luas lahan > 5 ha dan bangunan > m 2 wajib dilengkapi dokumen AMDAL

13 No Sasaran Variabel Sub Variabel Definisi Operasional Parameter 1 Prinsip penggunaa n tertinggi terbaik Kelayakan fisik Ukuran Ukuran eksisting lahan ditentukan berdasarkan pengukuran hasil survey lapangan Bentuk Bentuk eksisting lahan ditentukan berdasarkan pengamatan hasil survey lapangan Ditentukan berdasarkan hasil pengamatan survey Ditentukan berdasarkan hasil pengamatan survey Kelapangan / tingkat kedataran Tingkat kedataran eksisting lahan ditentukan berdasarkan pengamatan hasil survey lapangan Ketinggian antara 2-4 m dpl, kemiringan lahan antara 0-8% Aksesibilitas Ketersediaan dan kapasitas fasilitas umum Ketersediaan aksesibilitas menggunakan ukuran jaringan transportasi di Kabupaten Sidoarjo Dukungan ketersediaan dan kapasitas fasilitas umum terhadap kebutuhan alternatif penggunaan lahan Ketersediaan akses berupa jaringan jalan dan kebutuhan moda transportasi yang mendukung Dilengkapi infrastruktur penunjang

14 No Sasaran Variabel Sub Variabel 1 Prinsip Kelayakan Net Present Penggunaa keuangan Value (NPV) n Tertinggi Terbaik Internal Rate of Return Definisi Operasional Ukuran untuk menentukan layak tidaknya suatu investasi akan dilakukan. NPV > 1, maka investasi layak Ukuran mengetahui nilai pengembalian yang akan diterima harus > tingkat suku bunga bank = investasi layak Parameter NPV bernilai > 0 atau NPV bernilai positif (+) NPV bernilai < 0 atau NPV bernilai negatif (-) IRR harus > tingkat suku bunga bank

15 No Sasaran Variabel Sub Variabel 1 Prinsip Produktifita Profitability Pengguna s index an maksimum Tertinggi Terbaik Definisi Operasional Untuk membandingkan keuntungandenga n investasi awal PI harus > 1 Parameter PI > 1 investasi dapat diterima, PI < 1 investasi ditolak Payback period Tingkat pengembalian paling cepat memiliki nilai ekonomi paling tinggi Pengembalian paling cepat memiliki nilai ekonomi paling tinggi

16 Letak Lahan Kosong Lahan kosong pada wilayah penelitian memiliki ukuran luas sebesar m2. Berada pada Koridor Lingkar Timur Sidoarjo km5, Kecamatan Sidoarjo, Kabupaten Sidoarjo. Letak lokasi lahan kosong berada di tengah Koridor Lingkar Timur Kabupaten Sidoarjo depan komplek pertokoan.

17 Batas Lokasi Lahan Kosong Berdasarkan survey lapangan yang dilakukan, lokasi lahan kosong berada pada sebuah areal lahan milik seorang yang berdomisili di Jakarta. Pada bagian depan (muka) lahan menghadap Jl. Lingkar Timur, sedangkan pada bagian belakang berbatasan langsung dengan permukiman. Secara lebih mendetail, batas-batas lokasi lahan kosong adalah sebagai berikut : Batas utara Batas selatan Batas timur Batas barat : Perumahan Belvara : Perkampungan Bluru Kidul : Perkampungan Bluru Kidul : Pertokoan

18

19 Skoring No Kode Jenis Penggunaan Lahan Jumlah Rata-Rata 1 Z Pergudangan N Perumahan L Perkantoran / bisnis lainnya Q Travel pengiriman barang W Penyaluran grosir T Perbaikan kendaraan (bengkel) AG Pertokoan J Bisnis lapangan olahraga H Klub malam dan bar S SPBU M Pemasaran properti D Restoran R Penyediaan ruang pertemuan AE Jasa komunikasi AC Jasa bangunan AD Lembaga keuangan U Pasar tradisional AF Pusat riset pengembangan IPTEK V Pasar lingkungan P Penyediaan makanan dan minuman I Studio ketrampilan X Supermarket B Penginapan losmen G Gedung kesenian C Penginapan hotel 164 2,15 26 K Taman perkemahan O Apartment AB Shopping center Y Mall F Bioskop A Cottage AA Plaza E Kebun binatang

20 Hasil perhitungan skala likert memunculkan tiga jenis alternatif penggunaan lahan, peringkat paling tinggi diantaranya : 1. Pergudangan 2. Perumahan 3. Perkantoran / bisnis lainnya

21

22 Uji Kelayakan Hukum No Parameter Uji Kelayakan Penjelasan Hasil Uji 1 Penetapan Wilayah (Zoning) Mengacu pada ketentuan RTRW Kab. Sidoarjo Berdasarkan aturan kebijakan tersebut, maka koridor Lingkar Timur Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix use dimana didalamnya terdapat kawasan industry, komersil, dan permukiman. Alternatif pergudangan tersebut termasuk dalam kegiatan industry dan komersil. Oleh karena itu, alokasi fungsi kegiatan dianggap sesuai dengan kebijakan pengaturan wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemkab Sidoarjo 2 Aturan Tentang Bangunan (Building Codes) 3 Kebijakan Lingkungan (Environmental Regulation) i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 70% ii. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m iii. Koefisien Lantai Bangunan 1 lantai Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Tahun 2006 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL). RKL dan RPL Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara mandiri Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara mandiri

23 Uji Kelayaan Fisik No Parameter Uji Kelayakan Penjelasan Hasil Uji 1 Ukuran (Size) Lahan kosong memiliki luas m 2. Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut : i. Perhitungan luas lantai bangunan Luas 1 bangunan gudang adalah 432m 2. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan 30 bangunan, maka luas total lahan terbangun m 2. i. Perhitungan luas lahan parkir Untuk lahan parkir berada di depan masing-masing bangunan yakni dengan luasan 5m x 12m yakni 60m 2. Maka total luas lahan parkir adalah 60x30 yakni 1800m 2. (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 3) 2 Bentuk (Shape) Dari hasil peninjauan lapangan, lahan memiliki bentuk agak segitiga, dimana bagian depan yang berhubungan langsung dengan Jl. Lingkar Timur Sidoarjo lebih lebar dari pada bagian belakang. Namun perbedaan tersebut tidak terlalu mempengaruhi pemanfaatan lahan karena luasan lahan yang luas memudahkan pengaturan bangunan. 3 Kedataran (Terrain) Topografi lokasi lahan kosong dapat dikatakan datar dengan ketinggian sekitar 4m dari permukaan air laut, dan kemiringan lahan antara 0-8%. Keadaan topografi yang demikian merupakan potensi yang menguntungkan untuk pengembangan pembangunan fisik secara merata dengan biaya pembangunan yang relative murah karena tidak memerlukan pengerukan tanah. 4 Aksesibilitas (Accessibility) Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif Surabaya-Malang. 5 Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas Publik (Capacity & Avaibility Of Public Utilities) Lokasi penelitian memiliki ketersediaan prasarana yang mampu menunjang kegiatan pergudangan diantaranya : Jaringan listrik dari PLN Jaringan telepon dari Telkom Jaringan air bersih dari PDAM Saluran drainase Pos polisi Penerangan jalan umum

24 Uji Kelayakan Finansial No Parameter Uji Kelayakan 1 Total Pemasukan Terdiskon (Net Present Value) 2 Tingkat Pengembalian (Internal Rate of Return) Penjelasan i. Biaya investasi awal adalah Rp ii. Income pertahun adalah Rp iii. Nilai NPV adalah (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1) Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. Pada hasil analisa menunjukkan IRR = 15%. Menunjukkan bahwa investasi tersebut layak. (Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran 1) Hasil Uji

25 Uji Produktifitas Maksimum Produktifitas maksimum dihitung engan dua cara yaitu nilai Profitability Index (PI) dan Payback Period. Berdasarkan hasil perhitungan analisis yang telah dilakukan, maka nilai PI adalah 82,4. Sedangkan untuk payback period adalah 5tahun dengan ketentuan income dihitung berdasarkan pendapatan konstan. Maka penggunaan lahan ini dapat direkomendasikan untuk penggunaan pengembangan lahan kosong pada wilayah penelitian.pada Koridor Lingkar Timur Sidoarjo.

26

27 Uji Kelayakan Hukum No Parameter Uji Kelayakan Penjelasan Hasil Uji 1 Penetapan Wilayah (Zoning) Mengacu pada ketentuan RTRW Kab. Sidoarjo Berdasarkan aturan kebijakan tersebut, maka koridor Lingkar Timur Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix use dimana didalamnya terdapat kawasan industry, komersil, dan permukiman. Alokasi fungsi kegiatan perumahan dianggap sesuai dengan kebijakan pengaturan wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemkab Sidoarjo 2 Aturan Tentang Bangunan i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60% ii. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m (Building Codes) iii. Koefisien Lantai Bangunan 1 lantai 3 Kebijakan Lingkungan Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Tahun 2006 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau (Environmental Regulation) kegiatan yang wajib dilengkapi dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL). RKL dan RPL Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara mandiri Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara mandiri

28 Uji Kelayakan Fisik No Parameter Uji Kelayakan Penjelasan Hasil Uji 1 Ukuran (Size) Lahan kosong memiliki luas m 2. Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut : Perhitungan luas lantai bangunan Luas 1 bangunan rumah adalah 120m 2. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan 105 bangunan, maka luas total lahan terbangun m 2. (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1) 2 Bentuk (Shape) Dari hasil peninjauan lapangan, lahan memiliki bentuk agak segitiga, dimana bagian depan yang berhubungan langsung dengan Jl. Lingkar Timur Sidoarjo lebih lebar dari pada bagian belakang. Namun perbedaan tersebut tidak terlalu mempengaruhi pemanfaatan lahan karena luasan lahan yang luas memudahkan pengaturan bangunan. 3 Kedataran (Terrain) Topografi lokasi lahan kosong dapat dikatakan datar dengan ketinggian sekitar 4m dari permukaan air laut, dan kemiringan lahan antara 0-8%. Keadaan topografi yang demikian merupakan potensi yang menguntungkan untuk pengembangan pembangunan fisik secara merata dengan biaya pembangunan yang relative murah karena tidak memerlukan pengerukan tanah. 4 Aksesibilitas (Accessibility) Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif Surabaya- Malang. 5 Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas Lokasi penelitian memiliki ketersediaan prasarana yang mampu menunjang kegiatan pergudangan diantaranya : Publik (Capacity & Avaibility Of Public Jaringan listrik dari PLN Utilities) Jaringan telepon dari Telkom Jaringan air bersih dari PDAM Saluran drainase Pos polisi Penerangan jalan umum

29 Uji Kelayakan Finansial No Parameter Uji Kelayakan 1 Total Pemasukan Terdiskon (Net Present Value) Penjelasan i. Biaya investasi awal adalah Rp ii. Income pertahun adalah Rp iii. Nilai NPV adalah (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1) Hasil Uji Tidak 2 Tingkat Pengembalian (Internal Rate of Return) Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. Pada hasil analisa menunjukkan IRR = -2%. Menunjukkan bahwa investasi tersebut tidak layak. (Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran 1) Tidak

30

31 Uji Kelayakan Hukum No Parameter Uji Kelayakan Penjelasan Hasil Uji 1 Penetapan Wilayah (Zoning) Mengacu pada ketentuan RTRW Kab. Sidoarjo Berdasarkan aturan kebijakan tersebut, maka koridor Lingkar Timur Sidoarjo ditetapkan sebagai kawasan mix use dimana didalamnya terdapat kawasan industry, komersil, dan permukiman. Alokasi fungsi kegiatan perkantoran dianggap sesuai dengan kebijakan pengaturan wilayah yang telah ditetapkan oleh Pemkab Sidoarjo, karena perkantoran termasuk pada kegiatan komersil 2 Aturan Tentang Bangunan i. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) sebesar 60% ii. Garis Sempadan Bangunan (GSB) sebesar 15 m (Building Codes) iii. Koefisien Lantai Bangunan 3 lantai 3 Kebijakan Lingkungan Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No 11 Tahun 2006 tentang Jenis Rencana Usaha dan atau kegiatan yang (Environmental Regulation) wajib dilengkapi dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL). RKL dan RPL Sistem pengelolaan sampah telah dilakukan secara mandiri Sistem pembuangan air limbah telah dilakukan secara mandiri

32 Uji Kelayakan Fisik No Parameter Uji Kelayakan Penjelasan Hasil Uji 1 Ukuran (Size) Lahan kosong memiliki luas m 2. Dengan spesifikasi luas bangunan sebagai berikut : Perhitungan luas lantai bangunan Luas 1 bangunan rumah adalah 120m 2. Jika pada lokasi penelitian akan didirikan 105 bangunan, maka luas total lahan terbangun m 2. (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 3) 2 Bentuk (Shape) Dari hasil peninjauan lapangan, lahan memiliki bentuk agak segitiga, dimana bagian depan yang berhubungan langsung dengan Jl. Lingkar Timur Sidoarjo lebih lebar dari pada bagian belakang. Namun perbedaan tersebut tidak terlalu mempengaruhi pemanfaatan lahan karena luasan lahan yang luas memudahkan pengaturan bangunan. 3 Kedataran (Terrain) Topografi lokasi lahan kosong dapat dikatakan datar dengan ketinggian sekitar 4m dari permukaan air laut, dan kemiringan lahan antara 0-8%. Keadaan topografi yang demikian merupakan potensi yang menguntungkan untuk pengembangan pembangunan fisik secara merata dengan biaya pembangunan yang relative murah karena tidak memerlukan pengerukan tanah. 4 Aksesibilitas (Accessibility) Lokasi penelitian berada di sisi jalan arteri sekunder dengan lebar jalan 11m, dapat diakses dari berbagai lokasi di Sidoarjo dan merupakan jalan alternatif Surabaya- Malang. 5 Ketersediaan dan Kapasitas Fasilitas Lokasi penelitian memiliki ketersediaan prasarana yang mampu menunjang kegiatan pergudangan diantaranya : Publik (Capacity & Avaibility Of Public Jaringan listrik dari PLN Utilities) Jaringan telepon dari Telkom Jaringan air bersih dari PDAM Saluran drainase Pos polisi Penerangan jalan umum

33 Uji Kelayakan Finansial No Parameter Uji Kelayakan 1 Total Pemasukan Terdiskon (Net Present Value) 2 Tingkat Pengembalian (Internal Rate of Return) Penjelasan i. Biaya investasi awal adalah Rp ii. Income pertahun adalah Rp iii. Nilai NPV adalah (Untuk lebih jelasnya lihat pada lampiran 1) Nilai IRR harus > 8% dari bunga bank. Pada hasil analisa menunjukkan IRR = 1%. Menunjukkan bahwa investasi tersebut tidak layak. (Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran 1) Hasil Uji Tidak Tidak

34 Kelayakan Hukum Uji Kelayakan Pergudangan Perumahan Perkantoran Penjelasan Penetapan Penggunaan lahan sudah sesuai dengan Wilayah peraturan yang ditetapkan Aturan bangunan sesuai dengan Aturan Bangunan pedoman dalam acuan RTRW Kebijakan Aktifitas kegiatan wajib dilengkapi Lingkungan dokumen AMDAL Kelayakan Fisik Ukuran Ukuran representativ mengikuti dengan kondisi bangunan dan lahan Bentuk Bentuk bangunan mengikuti kebijakan dalam aturan teknis yang telah ditetapkan dalam acuan RTRW Kedataran Kedataran sekitar 4m dari permukaan air laut Aksesibilitas Aksesibilitas lokasi mudah dijangkau dan berada pada kelas jalan arteri sekunder Ketersediaan Infrastruktur Ketersediaan infrastruktur cukup memadai dan didukung dengan sarana dan prasarana yang cukup baik Kelayakan Keuangan Produktivitas Maksimum Net Present Value Tidak Tidak Hasil NPV untuk pergudangan: >1, perumahan: <1, dan perkantoran: <1 Internal Rate of Return Tidak Tidak Hasil IRR untuk pergudangan: 23%, perumahan: 4%, dan perkantoran: 1% Profitability Index - - Payback Period - - Hasil PI untuk pergudangan: 8,24, perumahan: 8,24, dan perkantoran: 0,09 Payback period untuk pergudangan adalah selama 4 tahun

35 Komplek pergudangan merupakan pemanfaatan lahan yang paling optimal dan sesuai untuk diimplementasikan pada lokasi penelitian. Dibanding dengan perumahan dan perkantoran, komplek pergudangan ini memiliki nilai tertinggi dan terbaik baik dari segi kelayakan hukum, kelayakan fisik, kelayakan finansial, dan produktivitas maksimum. Komplek pergudangan yang akan didirikan terdiri dari bangunan gudang dengan luasan 12m x 36m yakni 432m 2. Jika luas lahan kosong pada lokasi penelitian adalah m 2. Dengan demikian, maka pada lokasi penelitian dapat didirikan 30 bangunan pergudangan, sedangkan sisanya merupakan ruang terbuka dimana terdapat jalan untuk akses didalamnya.

36 SEKIAN DAN TERIMAKASIH