Penentuan Kegiatan Untuk Lahan Bekas Lapangan Tenis Jalan Embong Sawo

Transkripsi

1 Penentuan Kegiatan Untuk Lahan Bekas Lapangan Tenis Jalan Embong Sawo Dimas Ario Arumbinang Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya

2 PENDAHULUAN

3 Latar Belakang Lahan terlantar lahan yang memiliki dasar penguasaaan tetapi tidak dimanfaatkan oleh pihak yang menguasai sesuai dengan sifat dan tujuan penguasaannya atau rencana tata ruang yang berlaku (Ariastita, 2008). HBU sebagai alat analisis yang tepat untuk menentukan jenis kegiatan yang sesuai Bekas lapangan tenis Jl. Embong Sawo termasuk dalam kategori lahan terlantar Muncul permasalahan 1. Inefisiensi pemanfaatan lahan 2. Ketidaksesuaian pemanfaatan lahan Kegiatan yang sesuai untuk lahan bekas lapangan tenis Jalan Embong Sawo

4 Rumusan Masalah Permasalah yang muncul adalah adanya kemungkinan ketidaksesuaian pemanfaatan lahan dan inefisiensi pemanfaatan lahan. Permasalahan-permasalahan yang ditimbulkan oleh bekas lapangan tenis nantinya akan dianalisa menggunakan pendekatan HBU yang akan menghasilkan sebuah kegiatan yang sesuai Pertanyaan penelitian jenis kegiatan apakah yang sesuai untuk lahan bekas lapangan tenis Jalan Embong Sawo?

5 Tujuan Sasaran Ruang Lingkup Tujuan Mencari kegiatan yang sesuai dan yang memberikan value tertinggi terhadap lahan bekas lapangan tenis Jalan Embong Sawo. Ruang Lingkup Wilayah Jl. Embong Sawo, Kecamatan Genteng. Batas-batas : Sebelah Utara : Jl. Embong Sawo Sebelah Selatan : Jl. Embong Gayam Sebelah Timur : Jl. Panglima Sudirman Sebelah Barat : Jl. Basuki Rahmat Sasaran 1. Mengindentifikasi jenis pemanfaatan lahan 2. Melakukan penilaian terhadap pemanfaatan lahan 3. Menentukan kegiatan paling sesuai Ruang Lingkup Pembahasan a. Aspek fisik (kondisi empiris tapak ) b. Aspek hukum (Zonasi dan peraturan bangunan kawasan) c. Aspek ekonomi (kelayakan keuangan dan produktivitas maksimal) d. Konsep single use building Ruang Lingkup Substansi a. Pemanfaatan lahan kota b. Definisi lahan terlantar di perkotaan yang dikaji dari beberapa sumber c. Penggunaan Highest and Best Use (HBU) sebagai instrumen untuk menilai pemanfaatan yang terbaik.

6 PETA LOKASI PENELITIAN

7 KAJIAN TEORI

8 Review Teori Pengertian Tata Guna Lahan a. Pengaturan mengenai lahan yang memerlukan SDM dan sumber daya lainnya (Arie, 2010) b. Salah satu karakteristik lahan terlantar adalah dapat berupa lahan terbangun dan tidak terbangun c. Beberapa pemanfaatan lahan di perkotaan antara lain sebagai perumahan,komersil, RTH, dan lain-lain. Konsep Penilaian Properti a. Penilaian adalah proses pekerjaan seorang penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu harta b. HBU adalah penilaian terhadap suatu properti berdasarkan pemanfaatan tertinggi dan terbaiknya c. Kriteria HBU antara lain memungkinkan secara fisik, diijinkan secara hukum, memungkinkan secara finansial dan memberikan keuntungan yang maksimal

9 Sintesa Pustaka Kriteria Sumber A B C D E Variabel Memungkinkan secara fisik Diijinkan secara hukum Ukuran dan bentuk tanah Akses ke lokasi Peraturan bangunan Peraturan lingkungan Layak secara keuangan Mendapatkan hasil maksimum Peraturan zonasi Asumsi pembiayaan Asumsi penerimaan Net Present Value (NPV) Internal Rate of Return (IRR) Profitability Index Pay Back Periode SUMBER : Soeparjanto, 2008 Widodo, 2009 Hidayati dan Harjanto, 2003 Rattermanh, Mark, 2004 Fanning dan Grissom, 1994

10 METODOLOGI PENELITIAN

11 Pendekatan dan Jenis Penelitian Pendekatan Penelitian 1. Metode Theorytical Analytic sebagai batasan lingkup dan definisi properti kemudian mengidentifikasikan faktor empiris sebagai bahan dalam melakukan analisa 2. Metode Empirical Analytic menggunakan konstruksi teori untuk melandasi perumusan faktor-faktor pertimbangan dalam proses penilaian Jenis Penelitian Eksploratif dengan model penelitian studi kasus.

12 Variabel dan Definisi Operasional

13 Populasi dan Sampel Populasi Penelitian 1. Konsumen 2. Pelaku usaha Sampel 1. Sampel penelitian untuk pelaku usaha sebanyak 25 responden. 2. Sampel penelitian untuk konsumen sebanyak 113 responden.

14 Metode Pengumpulan dan Metode Pengumpulan Data Sekunder 1. Instansional Kebijakan tata ruang, kebijakan pengembangan serta perdagangan dan jasa, data statistik demografi penduduk, dll 2. Media memberikan data tambahan yang tidak didapatkan dari instansi Analisis Data Metode Analisis Data 1. Analisa Alternatif Pemanfaatan Lahan Meranking berdasarkan preferensi masyarakat dan pelaku usaha 2. Uji Alternatif Pemanfaatan Lahan Diuji berdasarkan kriteria HBU 3. Analisis Pasar Properti Metode Pengumpulan Data Primer Melakukan survey langsung ke lokasi studi guna mendapatkan data yang berkaitan dengan ijin kriterian fisik dimana dilakukan pengukuran dan tinjauan secara langsung

15 Tahapan Penelitian Penelitian ini memiliki tiga sasaran yang berkaitan sehingga diharapkan dapat mencapai tujuan dari penelitian ini. Tiga sasaran tersebut antara lain : 1. Mengidentifikasi jenis pemanfaatan lahan (sasaran 1) 2. Penilaian terhadap pemanfaatan lahan (sasaran 2) 3. Menentukan kegiatan paling sesuai (sasaran 3) Diagram Alir Tahapan Penelitian

16 ANALISA DAN PEMBAHASAN

17 Gambaran Umum Batas Administrasi Wilayah penelitian termasuk dalam Kecamatan Genteng. Utara : Kecamatan Simokerto Selatan : Kecamatan Tegalsari Timur : Kecamatan Tambaksari Barat : Kecamatan Bubutan Jumlah Penduduk Kelurahan Luas Wilayah (Km 2 ) Jumlah Penduduk (jiwa) Embongkaliasin Ketabang Genteng Peneleh Kapasri

18 Identifikasi Lokasi Lahan Terlantar Lokasi Lahan Terlantar Lokasi lahan terlantar berada di Jalan Embong Sawo No.1, Kelurahan Embong Kaliasin, Kecamatan Genteng, dengan luas sebesar m 2. Kondisi Perpetakan Tanah Perpetakan tanah di kawasan Koridor Jalan Basuki Rahmat dibedakan atas 2 (dua) sistem yaitu sistem blok dan sistem kavling. Bentuk dan Topografi Tanah Memiliki bentuk 2 persegi panjang yang dijadikan satu dengan sisi utara lebih memanjang. Lahan penelitian termasuk dataran rendah dengan ketinggian 2,5-5 m dari permukaan air laut. Aksesibilitas dan Transportasi Rencana Peruntukan Lahan Berdasarkan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan (RDTRK) UP. Tunjungan tahun 2006 dan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL) tahun 2006, Koridor Jalan Basuki Rahmat merupakan kawasan Central Business District (CBD).

19 PETA PEMANFAATAN LAHAN DI SEKITAR LOKASI PENELITIAN

20 Analisa Alternatif Pemanfaatan Lahan Beberapa alternatif pemanfaatan lahan yang telah dikaji : 1. Pengiapan hotel 2. Penginapan losmen 3. Restoran 4. Bioskop 5. Gedung kesenian 6. Klub malam dan bar 7. Bisnis lapangan olahraga 8. Perkantoran/bisnis lainnya 9. Penyediaan ruang pertemuan 10. SPBU 11. Pertokoan 12. Penyaluran grosir 13. Supermarket 14. Mall 15. Shopping center 16. Lembaga keuangan 17. Pusat riset dan pengembangan IPTEK 18. Apartemen

21 Analisa Alternatif Pemanfaatan Lahan Hasil Perhitungan Likert :

22 Analisa Data Pasar No Jenis Pemanfaatan Lahan Keterangan 1 Apartemen Layak 2 Perkantoran Layak 3 Penyediaan Ruang Pertemuan Layak 4 Supermarket Tidak Layak 5 Restoran Tidak Layak 6 Bisnis Lapangan Olah Raga Tidak Layak 7 Hotel Tidak Layak 8 Pertokoan Tidak Layak * Jenis pemanfaatan lahan yang layak untuk dikembangkan akan menerapkan konsep single used building

23 Analisa Highest and Best Use

24 Alternatif Apartemen No Kriteria Uji Kelayakan Rincian Keterangan 1 Hukum Peraturan Bangunan Layak dikembangkan Peraturan Lingkungan Peraturan Zonasi 2 Fisik Bentuk dan Ukuran Lahan : L lahan 1,7 Ha L Lantai dasar m 2 L Lantai 2 sama dengan lantai dasar L Lantai m 2 L Basement m 2 Layak dikembangkan Jumlah lantai 9 lantai L Pertamanan 4250 m 2 Aksesibilitas sangat memadai untuk kegiatan perdagangan dan jasa 3 Finansial Asumsi Pembiayaan Rp ,- Asumsi Pendapatan Rp , - Layak dikembangkan Net Present Value Rp ,- Internal rate of return 14,75% 4 Produktivitas Maksimum Profitability index 1,23 Payback periode : Tahun ke 5 Layak dikembangkan

25

26 Alternatif Perkantoran No Kriteria Uji Kelayakan Rincian Keterangan 1 Hukum Peraturan Bangunan Layak dikembangkan Peraturan Lingkungan Peraturan Zonasi 2 Fisik Bentuk dan Ukuran Lahan : L lahan 1,7 Ha L Lantai dasar m 2 L Lantai 2 sama dengan lantai dasar L Lantai m 2 L Lantai m 2 Layak dikembangkan L Basement m 2 L Pertamanan 4520 m 2 Jumlah lantai 9 lantai Aksesibilitas sangat memadai untuk kegiatan perdagangan dan jasa 3 Finansial Asumsi Pembiayaan Rp ,- Asumsi Pendapatan Rp ,- Layak dikembangkan Net Present Value Rp ,- Internal rate of return 13,13% 4 Produktivitas Profitability index 1,04 Maksimum Payback periode : tahun ke 5 Layak dikembangkan

27

28 Hasil Analisa Highest and Best Use No. Variabel Uji Apartemen Perkantoran 1 Peraturan Bangunan Peraturan Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya Peraturan Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya Kota Surabaya Kota Surabaya 2 Peraturan Lingkungan Wajib melakukan uji RKL dan RPL secara Wajib melakukan uji RKL dan RPL secara mandiri mandiri 3 Peraturan Zonasi RTRW Surabaya 2013, RTBL Basuki Rahmat RTRW Surabaya 2013, RTBL Basuki Rahmat 2006 dan RDTRK UP. Tunjungan dan RDTRK UP. Tunjungan Bentuk dan Ukuran Lahan L lahan 1,7 Ha L lahan 1,7 Ha L Lantai dasar m 2 L Lantai dasar m 2 L Lantai 2 sama dengan lantai dasar L Lantai 2 sama dengan lantai dasar L Lantai m 2 L Lantai m 2 L Basement m 2 L Lantai m 2 L Basement m Jumlah lantai 9 lantai L Pertamanan 4250 m 2 L Pertamanan 4520 m 2 Jumlah lantai 9 lantai 5 Aksesibilitas Aksesibilitas sangat memadai untuk Aksesibilitas sangat memadai untuk kegiatan perdagangan dan jasa kegiatan perdagangan dan jasa 6 Net Present Value Rp Rp Internal Rate of Return 14,75% 13,13% 8 Profitability Index 1,23 1,04 9 Payback Period Tahun ke-5 Tahun ke-5 * Jadi kegiatan yang sesuai untuk bekas lapangan tenis Jalan Embong Sawo adalah Apartemen dengan konsep single used building

29 Kesimpulan dan Rekomendasi

30 Kesimpulan : Kegiatan yang sesuai adalah Apartemen dengan proses sebagai berikut : 1. Penentuan alternatif pemanfaatan lahan menggunakan analisa likert dan ditemukan beberapa alternatif pemanfaatan lahan antara lain apartemen, perkantoran, restoran, gedung pertemuan, bisnis lapangan olahraga, supermarket, hotel dan pertokoan. 2. Kemudian dilakukan analisa pasar dan pemanfaatan lahan yang dinyatakan layak dikembangakn adalah apartemen, perkantoran dan gedung pertemuan. 3. Setelah itu dilakukan analisa HBU dan kegiatan yang sesuai untuk bekas lapangan tenis Jalan Embong Sawo adalah Apartemen Rekomendasi : 1. Untuk studi lanjutan disarankan agar menambahkan beberapa penilaian dalam analisa pasar. Salah satunya adalah penilaian terhadap aspek sosial masyarakat 2. Analisa Highest and Best Use tidak perlu memperhitungkan hal-hal lain diluar empat kriteria HBU karena perhitungan HBU adalah perhitungan kelayakan suatu properti yang memiliki value tertinggi dan terbaik. 3. Selain konsep single use building juga ada mixed use building dimana di dalam sebuah produk properti terdapat lebih dari satu kegiatan utama. Untuk penelitian selanjutnya disarankan agar menggunakan mixed use building agar produk properti yang dihasilkan lebih variatif.

31 terimakasih