PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG. Oleh : KARTIKA PUSPA NEGARA RETNO INDRYANI, Ir., M.S. RIANTO B.ADIHARDJO, Ir.,M.Sc.,Ph.D

Transkripsi

1 ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG DI KOTA MALANG Oleh : KARTIKA PUSPA NEGARA RETNO INDRYANI, Ir., M.S. RIANTO B.ADIHARDJO, Ir.,M.Sc.,Ph.D

2 LATAR BELAKANG Pemkot Malang berencana untuk memindahkan kendaraan yang beroperasi di terminal Gadang ke Terminal Hamid Rusdi. Ketika rencana ini terealisasi, maka lahan bekas terminal Gadang dapat dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya. Jenis pemanfaatan ini dapat diperoleh dengan menggunakan metode Analisa Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use Analyze), dimana merupakan metode untuk mengidentifikasi kegunaan yang tertinggi dan terbaik dari kegunaan kompetitif yang diizinkan.

3 RUMUSAN MASALAH 1. Apa saja alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang? 2. Jenis penggunaan apakah yang tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang?

4 TUJUAN PENELITIAN 1. Mengetahui alternatif-alternatif penggunaan yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang. 2. Mendapatkan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di kota Malang.

5 TINJAUAN PUSTAKA Definisi Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik adalah Penggunaan yang paling mungkin dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti, p yang mana secara fisik memungkinkan, mendapatkan dukungan yang cukup, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi. (The Dictionary of Real Estate Appraisal 4 th edition)

6 TINJAUAN PUSTAKA Empat kriteria penggunaan tertinggi dan terbaik yaitu (Appraisal Institute, 2001) : 1. Harus memenuhi ketentuan hukum yang ada 2. Layak secara fisik 3. Layak secara finansial 4. Memiliki produktifitas maksimum

7 TINJAUAN PUSTAKA Analisa Kelayakan Hukum (Legal Permissibility) Merupakan proses seleksi seluruh alternatif yang memungkinkan untuk diterapkan pada obyek penelitian terhadap kesesuaiannya dengan hukum atau peraturan yang berlaku. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi ketentuan secara hukum, maka alternatif tersebut akan dieliminasi.

8 TINJAUAN PUSTAKA Subkriteria Kelayakan Hukum Sumber Subkriteria Kelayakan Hukum Appraisal Institute Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, (2001) kontrol kawasan bersejarah, peraturan lingkungan, kemungkinan perubahan zoning Prawoto (2003) Hidayati dan Harjanto (2003) Fanning (2005) Pembatasan secara pribadi, amdal, ketentuan bangunan sejarah, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan Pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, kontrol bangunan sejarah, peraturan lingkungan Public planning, zoning, kemungkinan perubahan zoning

9 TINJAUAN PUSTAKA Analisa Kelayakan Fisik (Physical Possibility) Merupakan proses seleksi alternatif yang telah lulus uji kelayakan hukum, untuk kemudian dilakukan uji kelayakan kondisi fisik lahan. Sumber Fanning (2005) Hidayati dan Harjanto (2003) Prawoto (2003) Appraisal Institute (2001) Subkriteria Kelayakan Fisik Slope, view, Access, noise, utilities, floodplain, soil, rock Ukuran, bentuk, luas, ketinggian, kontur tanah, utilitas, luas, desain, kondisi properti Ukuran, bentuk, daerah, kemiringan, aksesibilitas, resiko bencana, sarana public, desain, kondisi. Ukuran, kemiringan, terrain, aksesibilitas, resiko bencana alam, utilitas, drainase, sistem saluran limbah cair, topografi

10 TINJAUAN PUSTAKA Analisa Kelayakan Finansial (Financial Feasibility) Merupakan proses seleksi alternatif yang telah lulus uji kelayakan hukum dan fisik untuk dianalisa kelayakan dari sisi finansial. Semua kegunaan yang diekspektasikan dapat memberikan positive ii return dianggap memiliki kelayakan k keuangan (Hidayati dan Harjanto, 2003).

11 TINJAUAN PUSTAKA Analisa Produktifitas Maksimal (Maximally Productive) 1. Merupakan penggunaan yang menghasilkan harga tertinggi/nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam hal finansial (Hidayati dan Harjanto, 2003) 2. Merupakan penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin pasar (Prawoto, 2003)

12 Perumusan Masalah METODE PENELITIAN 1. Apa saja alternatif yang memungkinkan untuk diterapkan di atas lahan eks terminal Gadang? 2. Apa penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang? Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan tereliminasi Tidak lulus Analisa Diizinkan secara Hukum Lulus uji tereliminasi Analisa Kelayakan Fisik Tidak lulus Lulus uji tereliminasi Tidak lulus Analisa Kelayakan Keuangan Lulus uji Permintaan dan Penawaran Analisa Produktifitas Maksimal Alternatif yang lulus dalam analisa hukum, fisik, keuangan dan memiliki produktifitas maksimal merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik Kesimpulan dan Saran

13 METODE PENELITIAN ALTERNATIF-ALTERNATIF PENGGUNAAN LAHAN EKS TERMINAL GADANG Diperoleh melalui l metode non probability bilit sampling (pemilihan sampel secara tidak acak) menggunakan jenis judgement sampling. Sampel obyek penelitian ditentukan sebagai berikut : 1. Pemkot Malang : a.kepala bidang Fisik Bappeko, b.kepala Dinas Perindustrian dan Perdagangan, ckepaladinas c.kepala Perumahan, d.kepala Dinas Perhubungan. 2. Satu orang pakar Pendidikan Perencanaan Wilayah Kota Malang 3. Kepala kelurahan Gadang

14 METODE PENELITIAN KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAM ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 1. Analisa diizinkan secara hukum, a. Pembatasan secara pribadi (private restriction) ) Terkait kemungkinan adanya rencana penggunaan tertentu oleh pemiliknya b. Zoning Menganalisa kesesuaian alternatif dengan kebijakan rencana tata kota wilayah Malang c. Ketetapan peraturan pemerintah Menganalisa kesesuaian alternatif dengan kebijakan peraturan (perundang-undangan) d pemerintah yang terkait dengan alternatif.

15 METODE PENELITIAN KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAM ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 2. Analisa Kelayakan Fisik a. Ukuran Dianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan standar ukuran bangunan untuk penggunaan bangunan tertentu yang berlaku secara umum. b. Bentuk Hasil pengamatan visual kemudian dianalisa untuk mengetahui kesesuaiannya dengan kebutuhan bentuk lahan pada alternatif- alternatif yang tersedia. c. Kemiringan (secara visual) Hasil pengamatan visual kemudian dianalisa kesesuaiannya dengan alternatif-alternatif penggunaan lahan.

16 METODE PENELITIAN KRITERIA DAN SUBKRITERIA YANG AKAN DIUJIKAN DALAM ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK 3. Analisa Kelayakan Keuangan a. Permintaan dan Penawaran Membahas beberapa aspek yang mempengaruhi permintaan dan penawaran. Apabila permintaan belum/tidak memungkinkan didirikannya suatu alternatif, maka alternatif dinyatakan tidak lulus uji. b. Tingkat Pengembalian Modal Untuk alternatif tif yang penggunaannya berupa income producing property maka kelayakannya dapat diketahui dengan indikasi NPV yang positif. Sedangkan untuk penggunaan yang bukan merupakan income producing property p maka kelayakannya y dapat diketahui dengan indikasi benefit cost yang lebih besar dari satu.

17 METODE PENELITIAN 4. Analisa Produktifitas yang Maksimal Memperkirakan nilai lahan dengan mengurangkan nilai properti dengan nilai bangunan. Alternatif yang memiliki nilai lahan tertinggi merupakan alternatif yang tertinggi dan terbaik.

18 ANALISA DAN PEMBAHASAN Terminal Gadang Terletak pada : -Kecamatan Sukun, -Kelurahan Gadang, -Tepatnya di pojok sebelum Terminal Gadang Kec. Sukun pertemuan antara Jalan Kolonel Kec.Kedungkandang Soegiono Selatan (Jalan Raya Kec.Blimbing Gadang) dengan Jalan Satsuit Tubun. Kec.Lowokwaru Kec.Klojen

19 ANALISA DAN PEMBAHASAN Kondisi Eksisting dan Alternatif-alternatif Penggunaan Lahan Eks Terminal Gadang Eksisting 1.Lahan terminal Gadang pada saat penelitian difungsikan sebagai terminal kelas B dengan luas ,91 m 2. 2.Terminal Gadang bersebelahan langsung dengan Pasar Induk Gadang yang merupakan pasar basah (jenis sayuran, ikan dan sebagainya) Alternatif-alternatif alternatif Penggunaan Lahan eks Terminal Gadang yang Akan Dianalisa a. Town square b. Pasar Grosir c. Balai Uji Kelayakan Kendaraan Bermotor

20 A. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM ANALISA DAN PEMBAHASAN 1. Ditinjau dari segi pembatasan secara pribadi, dapat diketahui bahwa belum ada aturan hukum mengikat terkait pembatasan jenis penggunaan yang spesifik pada lahan eks Terminal Gadang. 2. Ditinjau dari segi penetapan zoning, dapat diketahui bahwa dalam RDTRK Malang, kawasan ini masuk dalam sub BWK III sebagai pusat kegiatan pengembangan perdagangan dan jasa. Dengan demikian diperoleh hasil : A. Alternatif town square dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena tidak bertentangan dengan RDTRK Malang. B. Alternatif balai uji kelayakan dinyatakan tidak lulus uji subkriteria karena tidak bertentangan dengan RDTRK Malang. C. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji karena tidak bertentangan dengan RDTRK Malang.

21 A. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN HUKUM ANALISA DAN PEMBAHASAN 3. Ditinjau dari segi ketetapan peraturan, diperoleh hasil bahwa: A. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena tidak bertentangan dengan Perpres No 112 tahun 2007 mengenai lokasi dan KepMen No 11 tahun 2007 mengenai lingkungan. B. Alternatif balai uji kelayakan kendaraan dinyatakan tidak lulus uji subkriteria ini karena bertentangan dengan Kepmen Perhubungan No 71 Tahun 1993 pasal 6 (2b) mengenai lokasi pendirian. C. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena tidak bertentangan dengan Perpres No 112 tahun 2007 mengenai lokasi dan KepMen No 11 tahun 2007 mengenai lingkungan.

22 ANALISA DAN PEMBAHASAN TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN HUKUM Jenis Alternatif No Subkriteria Uji Kelayakan Hukum Town square Balai Uji Pasar Grosir 1 Pembatasan pribadi Penetapan zoning lulus uji tidak lulus uji lulus uji Ketetapan Peraturan 3 a.lokasi lulus uji tidak lulus uji lulus uji b.dampak Lingkungan lulus uji lulus uji lulus uji Sumber : Hasil Analisa, 2009

23 B. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN FISIK ANALISA DAN PEMBAHASAN 1. Ditinjau dari segi bentuk lahan, dapat diketahui bahwa keseluruhan alternatif yaitu pusat perbelanjaan town square dan pasar grosir dinyatakan lulus subkriteria ini karena dapat dibangun di atas lahan eks Terminal Gadang yang berbentuk segi empat. 2. Ditinjau dari segi kemiringan, dapat diketahui bahwa secara visual lahan Terminal Gadang tidak memiliki kelandaian/kemiringan yang tajam. Dengan demikian kedua alternatif dinyatakan lulus uji subkriteria ini. 3. Ditinjau dari segi ukuran, dapat diketahui bahwa dengan luas terminal sebesar ,91 m 2, maka alternatif pusat perbelanjaan town square dan pasar grosir dapat didirikan di atas lahan ini. Dengan demikian kedua alternatif dinyatakan lulusl uji subkriteria ini.

24 ANALISA DAN PEMBAHASAN TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN FISIK Jenis Alternatif No Subkriteria Uji Kelayakan Hukum Town square Pasar Grosir 1 Bentuk Lahan lulus uji lulus uji 2 Kelandaian/kemiringan lulus uji lulus uji 3 Ukuran lulus uji lulus uji Sumber : Hasil analisa, 2009

25 ANALISA DAN PEMBAHASAN C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria i Permintaan dan Penawaran 1. Ditinjau dari segi ketersediaan, dapat diketahui bahwa pusat perbelanjaan town square maupun pasar grosir memiliki peluang untuk didirikan karena belum tersedianya kedua alternatif tersebut di wilayah selatan Kota Malang. 2. Ditinjau dari arah pengembangan kota, dapat diketahui bahwa pusat perbelanjaan town square maupun pasar grosir memiliki peluang untuk didirikanik karena sejalan dengan arah pengembangan kota Malang di masa mendatang. 3. Ditinjau dari segi laju perdagangan besar dan eceran, dapat diketahui bahwa pusat perbelanjaan town square dan pasar grosir memiliki peluang besar untuk didirikan karena laju pertumbuhan perdagangan g di Kota Malang senantiasa positif dan menempati peringkat terbesar kedua sebagai Pendapatan Regional Domestik Bruto.

26 ANALISA DAN PEMBAHASAN C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria i Permintaan dan Penawaran 4. Ditinjau dari segi kondisi sosial penduduk, dapat disimpulkan bahwa alternatif pusat pusat perbelanjaan town square belum prospektif kifuntuk didirikanik di atas lahan eks Terminal Gadang. Hal tersebut karena belum didukung dengan tingkat kesejahteraan penduduk di sekitar lahan eks Terminal Gadang. Hal ini berbeda dengan pendirian alternatif pasar grosir yang masih sejalan dengan tingkat ekonomi penduduk di sekitarnya yang rata-rata adalah tingkat menengah.

27 ANALISA DAN PEMBAHASAN C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria i Permintaan dan Penawaran Dengan demikian maka : 1. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan tidak lulus uji subkriteria i inii karena kondisi i sosial penduduk d di sekitarnya yang belum memungkinkan untuk pendirian alternatif ini. Hal ini sejalan dengan peraturan Menteri Perdagangan No 53 tahun 2008 bahwa pendirian pusat perbelanjaan harus memperhatikan kondisi sosial masyarakat. Apabila tidak sejalan, maka tidak boleh dipaksakan untuk berdiri. 2. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkriteria ini karena masih sejalan dengan kondisi masyarakat di sekitarnya.

28 ANALISA DAN PEMBAHASAN TABEL HASIL UJI ANALISA KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria Permintaan dan Penawaran Jenis alternatif Hasil Uji Town Square Pasar Grosir Tidak lulus uji Lulus uji

29 C. HASIL ANALISA UJI KELAYAKAN KEUANGAN Subkriteria Tingkat Pengembalian Modal ANALISA DAN PEMBAHASAN 1. Biaya investasi pembangunan Pasar Grosir diperoleh sebesar Rp Berdasarkan perhitungan diperoleh NPV = Rp , dengan nilai NPV yang positif maka pendirian pasar grosir dinyatakan layak. Dengan demikian maka alternatif pasar grosir dinyatakan lulus uji subkiteria ini.

30 D. HASIL ANALISA PRODUKTIFITAS MAKSIMAL ANALISA DAN PEMBAHASAN 1. Nilai properti p dihitung sebesar jumlah pendapatan p di masa mendatang yang telah didiskontokan menjadi nilai sekarang. Dari hasil perhitungan diperoleh nilai properti adalah sebesar Rp Nilai lahan diperoleh dengan mengurangkan nilai properti p g g g p p dengan nilai bangunan, dimana diperoleh hasil bahwa nilai lahan adalah sebesar Rp per m 2.

31 ANALISA DAN PEMBAHASAN D. HASIL ANALISA PRODUKTIFITAS MAKSIMAL Kode Biaya Nilai (Rp) Keterangan 1 Nilai Properti 2 Nilai Bangunan 3 Nilai Pasar Lahan (16.757,91 m 2 ) (1)-(2) 4 Nilai Lahan per m (3)/16.757,91

32 KESIMPULAN 1. Terdapat tiga alternatif penggunaan lahan eks Terminal Gadang yang akan dianalisa dengan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, yaitu alternatif town square, balai uji kelayakan kendaraan dan pasar grosir. 2. Penggunaan Tertinggi dan terbaik pada lahan eks Terminal Gadang adalah berupa pasar grosir. Hal ini karena alternatif pasar grosir telah lulus seluruh uji kelayakan hukum, fisik, keuangan dan produktifitas maksimal.

33 SARAN 1. Dalam penelitian selanjutnya disarankan untuk memperluas responden penelitian, sehingga dapat dilakukan analisa dengan kemungkinan dua alternatif atau lebih terkait penggunaan lahan yang memungkinkan didirikan di atas lahan eks Terminal Gadang. 2 Hendaknya penelitian selanjutnya memperluas penggunaan 2. Hendaknya penelitian selanjutnya memperluas penggunaan sub kriteria analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, sehingga keterbatasan analisa dalam penelitian ini dapat dieliminir.

34 TERIMA KASIH