BAB I PENDAHULUAN. kurang merata. Dari sejumlah jiwa penduduk pada tahun 2013, sebaran

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Wilayah Kabupaten Sukoharjo merupakan wilayah kabupaten dengan pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi namun dengan sebaran penduduk yang kurang merata. Dari sejumlah jiwa penduduk pada tahun 2013, sebaran penduduk terpadat berada pada tiga kecamatan yaitu di kecamatan Grogol sebesar jiwa ( 12,45%), di kecamatan Kartasura sebesar jiwa ( 10,96%), dan di kecamatan Sukoharjo sebesar jiwa ( 10,05%). Sebaran penduduk yang tidak merata tersebut disebabkan oleh faktor geografis Kabupaten Sukoharjo yang terletak berbatasan dengan 6 wilayah kabupaten/kota yaitu Kota Surakarta, Kabupaten Karanganyar, Kabupaten Gunung Kidul (Daerah Istimewa Yogyakarta), Kabupaten Wonogiri, Kabupaten Klaten, dan Kabupaten Boyolali. Kecamatan Grogol dan Kecamatan Kartasura menempati kepadatan penduduk yang tinggi karena letaknya yang strategis. Kabupaten Grogol terletak berdekatan dengan Kota Surakarta yang merupakan kota besar dengan sektor ekonomi dan perdagangan yang tinggi. Kecamatan Kartasura terletak di segitiga emas yang merupakan perbatasan antara Kabupaten Klaten, Kabupaten Boyolali, dan Kota Surakarta. Kecamatan Kartasura juga berdekatan dengan Bandara Internasional Adi Sumarmo dan berada pada jalur transit perjalanan 3 kota besar yaitu Yogyakarta-Surakarta-Semarang (J oglosemar) sehingga menyebabkan perekonomian kecamatan ini cukup tinggi. 1

2 Kabupaten Sukoharjo merupakan daerah perekonomian yang cukup besar yang didominasi oleh sektor perindustrian dan didukung oleh sektor perdagangan. Dari Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Kabupaten Sukoharjo tahun 2012 dengan nilai Rp ,00 sebesar Rp ,00 (28,50%) diperoleh dari sektor industri sedangkan dari sektor perdagangan, hotel dan restoran adalah sebesar Rp ,00 ( 26,06%). Tiga wilayah penyumbang PDRB tertinggi meliputi wilayah Kecamatan Grogol sebesar Rp ,00 (25,10%), Kecamatan Sukoharjo sebesar Rp ,00 (19,95%), dan Kecamatan Kartasura sebesar Rp ,00 (17,00%). Nilai investasi di Kabupaten Sukoharjo juga cukup tinggi yang dapat dilihat dari jumlah penanaman modal berskala nasional baik luar negeri (PMA) dan dalam negeri (PMDN). Jumlah investor dan nilai penanaman modal di Kabupaten Sukoharjo sampai dengan tahun 2014 adalah sebagai berikut. Tabel 1.1 Investor dan Nilai Investasi di Kabupaten Sukoharjo Tahun 2014 Keterangan PMA PMDN Jml. Investor Nilai Investasi $ Rp ,00 Sumber: LKjIP Pemerintah Kabupaten Sukoharjo Tahun 2014 (diolah) Untuk menjamin kesejahteraan masyarakat, Pemerintah Kabupaten Sukoharjo terus berkomitmen untuk dapat mengembangkan potensi daerahnya. Hal ini terlihat dari visi dan misi Pemerintah Kabupaten Sukoharjo dimana visi yang ingin dicapai adalah Terwujudnya masyarakat Sukoharjo yang sejahtera, maju, dan bermartabat didukung pemerintahan yang professional. Untuk mewujudkan visi tersebut Pemerintah Kabupaten Sukoharjo membangun 5 misi utama yaitu: 2

3 1. meningkatkan kualitas pendidikan, kesehatan, kesejahteraan masyarakat dan pembangunan infrastruktur yang terukur, terarah, adil dengan memperhatikan kelestarian lingkungan hidup; 2. membangun manajemen pemerintahan yang professional, bersih dan yang berbasis pada pelayanan masyarakat; 3. mewujudkan kondisi masyarakat yang aman, tentram, demokratis dan dinamis; 4. Mendorong kemandirian ekonomi yang berbasis pada pertanian dan industri serta pengelolaan potensi daerah; dan 5. meningkatkan kualitas hidup beragama dan bermasyarakat. Untuk dapat membiayai program dan kegiatan dalam upaya pembangunan daerah, Pemerintah Kabupaten Sukoharjo berupaya untuk mengoptimalkan sumber-sumber penerimaan daerah terutama dengan cara menggali potensi Pendapatan Asli Daerah (PAD) yang merupakan wujud partisipasi masyarakat dalam proses pembangunan. Realisasi PAD Kabupaten Sukoharjo tahun 2014 adalah sebesar Rp ,00 (16,86%). Realisasi pendapatan Kabupaten Sukoharjo masih didominasi oleh realisasi dana perimbangan yaitu sebesar Rp ,00 (57,80%). U paya peningkatan PAD dilakukan baik melalui intensifikasi maupun ekstensifikasi yang merupakan upaya penggalian potensi sumber-sumber PAD. Sejak adanya relokasi terminal Kartasura tahun 2009, lahan bekas terminal Kartasura seluas ± m 2 hingga saat ini belum dimanfaatkan atau dioptimalkan. Keberadaan lahan kosong di suatu daerah dapat menimbulkan 3

4 permasalahan baik secara fisik, ekonomi, maupun sosial. Keberadaan tanah kosong dapat mendorong timbulnya bangunan-bangunan liar yang pada akhirnya dapat menurunkan tingkat keindahan suatu lokasi selain timbulnya permasalahan terkait penguasaan lahan. Selain itu adanya lahan kosong dapat memicu peningkatan tingkat kejahatan antara lain pencurian dan perjudian di wilayah sekitar. Peningkatan kejahatan di perkotaan akan menyebabkan timbulnya biaya yang tinggi salah satunya adalah penurunan nilai dari suatu properti ( O Sullivan, 2013: 311). Saat ini lahan bekas terminal Kartasura dalam keadaan kosong dan dalam kondisi tidak terawat. Selain itu, di sekitar lahan bekas terminal Kartasura dibangun bangunan liar tidak permanen digunakan sebagai tempat perdanganan tanpa ijin serta potensi meningkatnya kejahatan di sekitar lokasi. Apabila lahan kosong tersebut didayagunakan tentu permasalah-permasalah di atas dapat dihindari bahkan secara ekonomi dapat meningkatkan PAD Kabupaten Sukoharjo. Kecamatan Kartasura merupakan wilayah Kabupaten Sukoharjo dengan pertumbuhan perekonomian yang tinggi serta menjadi wilayah dengan kontribusi PDRB yang besar menyebabkan optimalisasi lahan bekas terminal Kartasura menjadi penting. Sejak tahun 2013, rencana optimalisasi lahan bekas terminal Kartasura sebagai pusat perbelanjaan mulai muncul, namun rencana pengembangan sempat tertunda karena Pemerintah Kabupaten Sukoharjo lebih memprioritaskan pembangunan pasar tradisional. Optimalisasi lahan bekas terminal Kartasura akan dapat meningkatkan potensi PAD Pemerintah Kabupaten Sukoharjo salah satunya berupa kontribusi 4

5 tetap dari kerja sama pengembangan dengan pihak investor. Berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 17 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang Milik Daerah, penilaian BMD perlu dilakukan dalam rangka pemanfaatan atau optimalisasi Barang Milik Daerah. Dalam Standar Penilaian Indonesia 2013 (SPI 2013), n ilai wajar dalam konteks penilaian disebut dengan nilai pasar wajar yang memiliki pengertian yang sama dengan nilai pasar. Menurut SPI 101, perkiraan nilai pasar yang dihasilkan secara professional merupakan penilaian objektif atas suatu hak kepemilikan yang telah diidentifikasi atas suatu properti tertentu pada suatu tanggal yang diberikan. Nilai pasar adalah estimasi yang didukung data pasar dan dikembangkan sesuai dengan standar penilaian Indonesia. Salah satu metode penilaian tanah kosong dapat dilakukan dengan pendekatan pendapatan melalui metode land development analysis. Melalui metode tersebut dapat menghasilkan nilai tanah yang optimal karena penilaian dilakukan berdasarkan alternatif pengembangan tertinggi dan terbaik dari tanah. Penilaian tanah dengan metode land development analysis dilakukan dengan cara mengurangi nilai properti yang telah dikembangkan dengan nilai investasi untuk pengembangan lahan. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian tentang optimalisasi dan penilaian lahan kosong sebelumnya telah banyak dilakukan antara lain sebagai berikut. 1. Kurniawan (2014) melakukan analisis penggunaan lahan kosong milik Kanwil Ditjen Pajak Bengkulu dan Lampung yang terletak di jalan raden intan kota 5

6 Bandar Lampung. Proses analisis dilakukan dengan cara menganalisa aspek fisik dan lokasi, aspek legal dan peraturan, dan aspek produktifitas untuk menentukan berbagai alternatif penggunaan lahan yang mungkin dilakukan. Dari beberapa alternatif penggunaan dialakukan analisis pasar untuk menentukan 2 alternatif penggunaan lahan yang paling optimal yaitu penggunaan sebagai ruko dan minimarket. Dari 2 alternatif dilakukan analisis kelayakan finansial atas usulan penggunaan sebagai ruko dan usulan penggunaan sebagai minimarket untuk menentukan alternatif yang menghasilkan nilai tertinggi. Berdasarkan hasil analisis, alternatif penggunaan sebagai ruko merupakan alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan kosong. 2. Irfan (2014) melakukan analisis HBU terhadap rencana pengembangan terminal Baranangsiang Kota Bogor. Proses analisis yang dilakukan meliputi analisis tapak, analisis produktifitas dari aspek peraturan, fisik, dan lokasi, analisis pasar untuk menentukan alternatif penggunaan yang mungkin. Berdasarkan alternatif penggunaan yang telah ditentukan dilakukan analisis kelayakan keuangan untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa alternatif penggunaan sebagai mixed use developmet yang meliputi hotel, pusat perbelanjaan, dan convention centre merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik. 3. Sasmito (2015), melakukan penilaian lahan kosong di kawasan pameran Temanggung Tilung, Kecamatan Jekan Raya, Kota Palangka Raya dengan 2 pendekatan. Pendekatan data pasar dilakukan untuk mengetahui indikasi nilai tanah dan pendekatan pendapatan dengan metode land development analysis untuk 6

7 menentukan indikasi nilai wajar tanah sebagai properti yang telah dikembangkan. Hasil penilaian melalui dua pendekatan dilakukan proses rekonsiliasi untuk manghasilkan nilai wajar lahan. Alternatif penggunaan lahan sebagai convention centre merupakan alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik. 4. Guerin (2000) melakukan penelitian mengenai penilaian lahan kosong melalui model penilaian terpisah, yaitu analisis penilaian tanah kosong dan penilaian tanah pada properti yang telah dikembangkan secara terpisah (separate valuation model) dan analisis penilaian tanah kosong dan penilaian tanah pada properti yang dikembangkan dalam satu model (single valuation model). Hasil penelitian menunjukkan bahwa model analisis penilaian tanah kosong secara terpisah memiliki kelemahan dalam hal kecukupan jumlah sample dan ketidakkonsistensian dalam hal penyesuaian. Untuk itu analisis penilaian lahan kosong dengan model properti yang telah dikembangkan ( single valuation analisis) merupakan model penilaian lahan kosong yang lebih tepat. 5. Reed dan Kleynhans (2010) meneliti preferensi pembeli dan penilai atas penggunaan tertinggi dan terbaik lahan pertanian konvensional yang bertransisi menjadi lahan pertanian multi fungsi di The Western Cape Province of South Africa. Hasil penelitian mengindikasikan bahwa penilai berorientasi dalam penggunaan karakteristik yang terukur dan lazim lahan pertanian sebagai faktor produksi untuk menghasilkan pendapatan, sedangkan pembeli berfokus pada karakteristik yang berbeda berdasarkan kategori pembeli (apakah lifestyle oriented atau production oriented) dalam menginterpretasikan nilai properti. 7

8 6. O Neill (2010) menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik bagi sebuah hotel dengan memberikan penjelasan bahwa konsep tersebut digunakan untuk mengidentifikasi penggunaan real estate yang akan menghasilkan tingkat pengembalian terbesar bagi pemilik. Penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah hotel mungkin akan berubah ketika pasar hotel berubah sehingga untuk menentukan adanya alternatif penggunaan, perlu menganalisis penjualan lahan di area tersebut. Hasil analisis selanjutnya digunakan untuk mengestimasi nilai lahan subjek dengan dikurangi biaya untuk menghancurkan hotel sebagai kerugian yang terjadi saat hotel ditutup sampai dengan penggunaan baru menghasilkan arus kas (atau saat lahan dijual). 7. Dappah dan Toh (2011) melakukan penelitian mengenai penilaian lahan kosong dengan alternatif pengembangan berupa mixed-used development (yang meliputi penggunaan sebagai kondominium, retail, kantor, hotel, restoran, dan Cineplex). Berbagai alternatif pengembangan dalam mixed-used development dianalisis melalui nonlinear program untuk menentukan utilitas maksimal nilai aset dan besaran nilai sekarang dari suatu proyek penggunaan tertinggi dan terbaik. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa komposisi mixedused development yang merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik atas lahan kosong meliputi 7,44 persen untuk residensial, 29,11 persen untuk retail, 7,2 persen untuk restoran, 40 persen untuk perkantoran, 15 persen untuk hotel, dan 1,17 persen untuk Cineplex. 8. Luce (2012) melakukan penelitian mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik dari sebuah tapak yang berada di 3701 N. Dr. Fairfax, Arlington Virginia. 8

9 Analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dilakukan melalui analisis lokasi, zoning, analisis pasar, dan analisis keuangan atas 3 alternatif penggunaan yang meliputi: renovasi gedung kantor yang sudah ada, membangun multy family building (apartemen), atau membangun hotel. Selain alternatif 3 penggunaan tersebut, dilakukan juga analisis kemungkinan penjualan properti untuk menutup hutang. Hasil penelitian menyimpulkan bahwa alternatif membangun hotel secara ekonomi tidak layak karena menghasilkan return on cost (2,39%) yang lebih rendah dari biaya hutang untuk membangun hotel. Begitu juga dengan alternatif membangun apartemen yang menghasilkan return on cost (5,29%) lebih rendah dari return on cost dalam pasar pengembang (7%), sehingga alternatif membangun apartemen secara ekonomi tidak layak. Untuk alternatif renovasi gedung yang menghasilkan return on cost cukup tinggi (6,83%) sebagai alternatif opsi terbaik juga tidak layak, karena belum memasukkan variable biaya tambahan berupa biaya penghancuran gedung lama untuk membangun gedung keseluruhan. Alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penjualan properti, dengan nilai sekarang sebesar $ maka penjualan properti tersebut dapat digunakan untuk menutup seluruh hutang dan memperoleh profit dari selisih harga penjualan dan hutang. Penelitian mengenai penilaian lahan kosong bekas terminal Kartasura selama ini belum pernah dilakukan. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah objek penelitian merupakan tanah milik pemerintah daerah Kabupaten Sukoharjo (BMD ). Penelitian dilakukan dalam rangka pemanfaatan 9

10 BMD berupa tanah kosong bekas terminal Kartasura dengan perbedaan dalam lokasi, tata guna lahan dan waktu penelitian dengan penelitian-penelitian sebelumnya. Penentuan nilai tanah dilakukan dengan tehnik pengembangan lahan sehingga pemanfaatan dapat memberikan kontribusi terhadap penerimaan Pemerintah Kabupaten Sukoharjo yang optimal. 1.3 Rumusan Masalah Lahan bekas terminal Kartasura dalam kondisi tidak terawat dengan bangunan liar tidak permanen disekitar lahan yang digunakan sebagai tempat perdanganan tanpa ijin. Lahan bekas terminal Kartasura yang dibiarkan kosong juga berpotensi meningkatkan kejahatan di sekitar lokasi. Untuk itu lahan bekas terminal Kartasura perlu didayagunakan untuk mencegah dan menghindari permasalahanpermasalahan tersebut di samping dapat meningkatkan PAD Kabupaten Sukoharjo. Pendayagunaan lahan bekas terminal Kartasura dapat dilakukan dengan cara kerjasama dengan pihak investor untuk membangung properti yang dapat menghasilkan pendapatan sehingga pemerintah Kabupaten Sukoharjo akan mendapatkan kontribusi tetap dari kerjasama tersebut. Nilai kontribusi tetap yang dapat diterima Pemerintah Kabupaten Sukoharjo ditentukan berdasarkan nilai lahan bekas terminal Kartasura untuk itu agar nilai yang dihasilkan dapat optimal, penilaian lahan kosong bekas terminal Kartasura perlu dilakukan dengan metode land development analysis. 10

11 1.4 Pertanyaan Penelitian 1. Berapakah nilai lahan kosong bekas terminal Kartasura dengan menggunakan pendekatan data pasar? 2. Berapakah nilai lahan kosong bekas terminal Kartasura dengan menggunakan pendekatan pendapatan melalui metode land development analysis? 3. Berapakah nilai lahan kosong bekas terminal Kartasura berdasarkan rekonsiliasi indikasi nilai yang dihasilkan dari pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan yang menggunakan metode Land Development Analysis (LDA)? 1.5 Tujuan Penelitian 1. Mengestimasi nilai lahan kosong bekas terminal Kartasura dengan pendekatan data pasar. 2. Mengestimasi nilai lahan kosong bekas terminal Kartasura dengan pendekatan pendapatan melalui metode land development analysis. 3. Mengestimasi nilai lahan kosong bekas terminal Kartasura berdasarkan rekonsiliasi indikasi nilai yang dihasilkan dari pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan yang menggunakan metode land development analysis. 1.6 Manfaat Penelitian 1. Menjadi sumbangan pemikiran bagi Pemerintah Kabupaten Sukoharjo tentang nilai lahan dalam rangka optimalisasi aset berupa lahan kosong bekas terminal Kartasura. 11

12 2. Memperkaya wawasan tentang penerapan optimalisasi lahan serta penilaian tanah dengan metode land development analysis. Menunjukkan bahwa penilaian tanah dengan metode land development analysis dapat diterapkan dalam rangka optimalisasi aset daerah. Di samping itu hasil penelitian diharapkan dapat digunakan sebagai salah satu sumber penelitian berikutnya yang terkait dengan manajemen aset, optimalisasi lahan, dan penilaian tanah dengan metode land development analysis. 1.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini terdiri dari lima bab. Bab I merupakan Pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian dan manfaat penelitian. Bab II membahas Landasan Teori, Kajian Pustaka terhadap penelitian terdahulu serta menguraikan kerangka penelitian. Bab III merupakan Metoda Penelitian yang terdiri dari desain penelitian, metode pengumpulan data, metode pengambilan sample, definisi operasional, instrumen penelitian, dan metode analisis data. Bab IV merupakan Analisis Data yang menjelaskan tentang analisis penilaian dengan pendekatan data pasar, analisis produktifitas, analisis pasar, analisis penilaian dengan metode land development analysis, dan analisis rekonsiliasi indikasi nilai dua pendekatan. Bab V berisikan Simpulan hasil dari penelitian dan Saran. 12