BAB I PENDAHULUAN. 1.1 Latar Belakang. Sebagai kota yang menyandang predikat kota pelajar dan juga yang sekarang

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Sebagai kota yang menyandang predikat kota pelajar dan juga yang sekarang ini sudah menjadi salah satu kota tujuan wisata, Yogyakarta masih merupakan kota yang paling diminati bagi para pelajar dari berbagai penjuru provinsi di Indonesia yang ingin melanjutkan studinya ke tingkat perguruan tinggi. Didukung oleh banyaknya keberadaan universitas baik negeri maupun swasta dengan berbagai macam pilihan program studi yang tersedia, kualitas pendidikan yang dipandang cukup berkualitas dan mampu disandingkan dengan perguruan tinggi ternama yang ada di kota-kota besar lainnya dengan menawarkan biaya hidup yang lebih rendah. Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta memiliki 4 kabupaten dan 1 Kota Madya. Kabupaten Sleman merupakan kabupaten yang memiliki wilayah terluas ketiga setelah Kabupaten Gunung Kidul dan Kabupaten Kulonprogo, di mana memiliki keunikan tersendiri pada posisi geografisnya yang sangat strategis jika dibandingkan dengan daerah lain. Seiring dengan perkembangan aglomerasi Kota Yogyakarta yang semakin memadat menjadikan Kabupaten Sleman sebagai daerah pelayan bagi Kota Yogyakarta, di mana terdapat lebih dari 35 perguruan tinggi baik negeri maupun swasta yang berada pada wilayah tersebut. Dengan adanya beberapa perguruan tinggi tersebut membuat aliran penduduk menuju Kabupaten Sleman menjadi semakin bertambah dari tahun ke tahun terutama yang terpusat di Kecamatan Depok Sleman Yogyakarta. 1

2 2 Kecamatan Depok berada di Kawasan Utara Aglomerasi Kota Yogyakarta, yang merupakan wilayah dengan pertumbuhan ekonomi yang paling pesat di Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta meyebabkan keberadaan beberapa perguruan tinggi ternama di Yogyakarta lebih terdominasi di Kecamatan tersebut, di antaranya adalah Universitas Gadjah Mada, Universitas Negeri Yogyakarta, Universitas Islam Indonesia, Universitas Atma Jaya, Univesitas Pembangunan Nasional Yogyakarta, STIE YKPN dan STMIK AMIKOM Yogyakarta. Keberadaan beberapa perguruan tinggi tersebut memberikan dampak aliran penduduk dan perkembangan ekonomi daerah begitu pesat. Keberadaan perguruan tinggi ini ditandai dengan bermunculannya sektor-sektor bisnis baik dibidang perdagangan maupun jasa yang membuat daerah tersebut dari tahun ke tahun menjadi semakin berkembang dan kian memadat sehingga menjadikan Kecamatan Depok Sleman sebagai salah satu kawasan yang mengkota. Berdasarkan dari data sensus penduduk badan pusat statistik Kabupaten Sleman tahun 2010, kepadatan penduduk di Kabupaten Sleman adalah sebesar jiwa/km 2 dan Kecamatan Depok yang ada di Kabupaten Sleman merupakan kecamatan dengan kepadatan terbesar yaitu jiwa/km 2. Sebaran penduduk tertinggi di Kabupaten Sleman masih bertumpu di kawasan CBD (Central Business District) yang terdominasi di Kecamatan Depok, sedangkan jumlah penduduk yang tinggal di Kecamatan Depok mencapai orang atau 16,46 persen dari seluruh penduduk yang tinggal di Kabupaten Sleman dengan laju pertumbuhan penduduk periode sebesar 1,92 persen. Peningkatan jumlah penduduk yang terjadi di suatu daerah mengakibatkan permintaan atas kebutuhan lahan tanah dan properti di daerah tersebut menjadi semakin tinggi. Baik dalam pemenuhan kebutuhan akan

3 3 pemukiman maupun pemenuhan kebutuhan kegiatan ekonomi masyarakat. Ketersediaan lahan yang semakin terbatas menjadikan kekuatan pasar sebagai penentu nilai pasarnya. Pertambahan nilai tanah yang ada di Kecamatan Depok Sleman semakin meningkat setiap tahunnya. Dengan pertambahan nilai tanah yang dipandang lebih cepat jika dibandingkan dengan yang terjadi didaerah selain sekitar Kecamatan Depok, kegiatan investasi dalam bentuk properti didaerah tersebut cenderung semakin diminati. Salah satu bentuk investasi properti yang terus menjamur di daerah ini adalah investasi properti dibidang penyedia jasa kos-kosan bagi mahasiswa. Seiring dengan perkembangan jaman, persaingan dalam menyediakan jasa pemenuhan kebutuhan akan rumah kost atau indekos bagi mahasiswa pun terus terjadi. Variasi dari berbagai macam fasilitas yang disediakan pun semakin beragam mulai dari rumah kost yang sederhana hingga rumah kost mewah dengan berbagai macam fasilitas yang lengkapi oleh pelayanan 24 jam, sehingga para penyewa kos-kosan pun disuguhi dengan berbagai macam pilihan rumah kost yang sesuai dengan kebutuhan yang diinginkan. Salah satu hal yang menarik untuk diamati adalah maraknya kegiatan bisnis di sektor properti berupa pembangunan kost eksklusif yang menjamur di daerah tersebut. Kenaikan nilai tanah yang kian fantastis, dan banyaknya investor yang masih bersedia menginvestasikan dananya pada bisnis properti tersebut maka diperlukan adanya informasi tentang seberapa besar tingkat imbal hasil yang dapat diperoleh dari kegiatan bisnis itu sendiri. Hal ini dapat dilihat dari seberapa besar tingkat kapitalisasi dari investasi pada properti kost eksklusif tersebut.

4 4 Kegiatan investasi dalam bentuk kost ekslusif merupakan suatu jenis investasi properti yang menghasilkan pendapatan. Setiap properti yang menghasilkan pendapatan selalu mempunyai pola parameter yang dapat diukur di mana dapat mempengaruhi secara langsung pola pendapatan yang dihasilkan oleh suatu properti. Pola pendapatan ini disebut juga tingkat imbal hasil atau tingkat kapitalisasi dari pendapatan dalam bentuk prosentase yang diperoleh dari perbandingan antara pendapatan bersih sebuah properti terhadap nilai dari properti tersebut. Tingkat kapitalisasi mempunyai peranan penting dalam proses penilaian dari suatu properti di mana masyarakat dapat dengan mudah menghitung nilai dari suatu properti dengan cara mengkonversikan pendapatan operasional bangunannya terhadap tingkat kapitalisasi. Selain itu tingkat kapitalisasi dapat mempermudah para penilai dalam menggunakan metoda pendekatan pendapatan untuk mencari nilai dari suatu properti karena sulitnya mendapatkan data mengenai arus kas dari properti. Kesulitan dalam mendapatkan data ini disebabkan oleh kerahasiaan masing-masing pemilik atau manajemen dari properti itu sendiri. Menurut Appraisal Institute (2001: 474), tingkat kapitalisasi dapat didefinisikan sebagai angka perbandingan antara pendapatan operasional bersih terhadap nilai pasarnya. Semakin tinggi tingkat kapitalisasi dari suatu properti mengindikasikan adanya kemampuan yang semakin besar dari properti tersebut untuk menghasilkan pendapatan tahunan. Cooper (2002), pendekatan pendapatan dapat digunakan dalam penilaian apabila motif utama dari pembeli potensial adalah memperoleh manfaat dari pendapatan yang dihasilkan (lihat Efka, 2005: 2). Maraknya bisnis properti kost ekslusif di daerah tersebut serta didukung oleh kurangnya informasi pasar yang tersedia menjadikan suatu masalah yang dirasa

5 5 cukup penting oleh para pihak yang berkepentingan untuk menginvestasikan dananya. Oleh karena, itu dibutuhkan adanya informasi mengenai seberapa besar tingkat kapitalisasi yang diperoleh dalam bisnis tersebut. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian-penelitian sebelumnya yang relevan dengan penelitian yang akan dilakukan, di antaranya adalah sebagai berikut. 1. Sivitanides, dkk. (2001) menganalisis tentang faktor-faktor yang mempengaruhi dari tingkat kapitalisasi menggunakan pendapatan bersih dan harga pasar dari properti untuk menentukan tingkat kapitalisasinya. Hasil penelitian tersebut menyimpulkan bahwa tingkat kapitalisasi sangat berbeda pada berbagai pasar, karena karakteristik pasar yang berbeda-beda tersebut mempengaruhi persepsi investor terhadap risiko dan ekspektasi pertumbuhan pendapatan. 2. Kamiston (2006) menganalisis tingkat kapitalisasi properti pertokoan dan faktorfaktor yang mempengaruhi di Kecamatan Depok Sleman Yogyakarta. Hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi properti pertokoan di daerah tersebut adalah sebesar 22 persen dan rata-rata tingkat kapitalisasi yang terkonsentrasi di Jalan Gejayan dan Jalan Kaliurang lebih tinggi sebesar 5,507 persen. Dengan menggunakan analisis regresi variabel luas bangunan, umur bangunan, lebar depan, jangka waktu sewa, fasilitas, daya listrik dan lokasi mempunyai pengaruh yang signifikan dengan model estimasi Lin-Lin yang mempunyai daya jelas sebesar 67,09 persen. 3. Argensio dan Laurin (2007) menganalisis determinan dari tingkat kapitalisasi dengan menggunakan sampel dari negara-negara yang sedang berkembang.

6 6 Asumsi dari studi ini berdasarkan pada Capital Asset Pricing Model (CAPM), dimana tingkat kapitalisasi setidaknya proporsional terhadap persepsi risiko suatu negara diukur dengan risiko premium pada tingkat pengembalian obligasi negara yang jatuh tempo 10 tahun. 4. Simons, dkk. (2011) meneliti tentang variasi tingkat kapitalisasi perumahan dunia menggunakan data lebih dari 100 negara. Dari hasil penelitian tersebut tingkat kapitalisasi yang lebih rendah berhubungan dengan pengumpulan penerimaan pajak, ketersediaan kredit dan variabel dummy untuk Negara-negara yang sedang berkembang. Tingkat kapitalisasi di sektor perumahan tersebut meningkat ketika biaya transaksi tinggi. 5. Supardi (2012) melakukan penelitian tentang penerapan model penilaian alternatif pendekatan kapitalisasi pendapatan properti komersial, apartemen di Jakarta. Hasil penelitian menunjukkan bahwa rata-rata tingkat kapitalisasi pendapatan apartemen di Jakarta yang menggunakan rumus baru memiliki tingkat signifikasi yang berbeda. Selanjutnya, variabel jarak apartemen ke CBD yang digunakan dalam penelitian berpengaruh positif dan signifikan terhadap tingkat kapitalisasi, sedangkan variabel tingkat optimalisasi pengembangan lahan berpengaruh signifikan dengan arah negatif terhadap tingkat kapitalisasi. 6. Petir (2013) menganalisis tingkat faktor-faktor yang memperngaruhi kapitalisasi rumah mewah dengan estimasi harga sewa di wilayah Kota Malang. Faktorfaktor yang diduga berpengaruh terhadap harga sewa rumah mewah. Hasil penelitian menunjukkan bahwa tingkat kapitalisasi rumah mewah di wilayah Kota Malang sebesar 5,5 persen. Melalui analisis regresi diperoleh hasil bahwa variabel bebas seperti luas tanah dan jarak rumah ke CBD berpengaruh positif

7 7 dan signifikan terhadap harga sewa rumah dengan daya jelas sebesar 61,3 persen. 1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan Penelitian 1. Mengetahui besarnya tingkat kapitalisasi properti kost eksklusif yang berada pada Kecamatan Depok Sleman. 2. Mengetahui perbedaan tingkat kapitalisasi properti kost eksklusif yang berada disekitar Jalan Seturan Raya dan Jalan Perumnas dengan yang berada diluar sekitar Jalan Seturan Raya dan Jalan Perumnas. 3. Menganalisis variabel-variabel penting dalam analisis tingkat kapitalisasi dan mengukur secara statistik arah hubungan dan signifikansi pengaruh variabel tersebut terhadap tingkat kapitalisasi properti kost eksklusif di Kecamatan Depok Sleman Manfaat Penelitian Dengan adanya penelitian ini diharapkan memberikan manfaat antara lain: 1. dapat dijadikan sebagai dasar pertimbangan bagi investor yang akan berinvestasi dalam bentuk properti kost eksklusif di sekitar Kecamatan Depok Sleman; 2. dapat digunakan sebagai informasi dalam penetapan pajak properti bagi pemerintah khususnya kantor pelayanan pajak bumi dan bangunan; 3. dapat dijadikan sebagai referensi tambahan dalam bidang properti dan penelitian selanjutnya pada bidang yang terkait. 1.4 Sistematika Penulisan

8 8 Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab 1 merupakan bab pengantar yang meliputi latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II berisi tentang uraian tinjauan pustaka, landasan teori, hipotesis dan model yang akan direncanakan sebagai alat analisis. Bab III berisi tentang ulasan analisis data dan pembahasan, pada bab ini akan dijelaskan mengenai cara penelitian berupa: batasan dan definisi operasional, jenis dan sumber data, teknik pengumpulan data, validitas data, perkembangan dan hubungan antar variabel; serta analisis data yang merupakan analisis hasil penelitian dan pembahasan, berupa: analisis hasil pengukuran tingkat kapitalisasi dan analisis hasil regresi. Bab IV merupakan bab penutup di mana berisi kesimpulan dan saran.