BAB I PENDAHULUAN. Penurunan terbesar terjadi di tahun 2012, sedangkan pada tahun 2013 hingga

Transkripsi

1 Persentase Jumlah Penduduk BAB I PENDAHULUAN..Latar Belakang Berdasarkan gambar., jumlah penduduk Kabupaten Sleman mengalami peningkatan jumlah penduduk setiap tahunnya. Namun jika dilihat dalam persentase jumlah penduduk, terjadi penurunan dari tahun Penurunan terbesar terjadi di tahun 202, sedangkan pada tahun 203 hingga 204 penurunan yang signifikan. Gambar. Persentase Jumlah Penduduk Kabupaten Sleman Tahun ,00%,85% Sumber:,80% Daerah Istimewa,5% Yogyakarta,50% Dalam,48% Angka 205, diolah,60%,40%,20%,00% 0,80% Persentase Jumlah 0,60% Penduduk 0,40% 0,20% 0,00% 0,00% Tahun Sumber: Daerah Istimewa Yogyakarta Dalam Angka 205, diolah Pada tahun 200, jumlah penduduk Kabupaten Sleman sebanyak jiwa, lalu pada tahun 20 jumlah penduduk menjadi jiwa. Pada tahun 202 jumlah penduduk tercatat sejumlah jiwa namun, sesungguhnya terjadi penurunan sebesar 0,34% dari pertumbuhan di tahun sebelumnya. Pada tahun 203 dan tahun 204 juga mengalami

2 penurunan persentase jumlah penduduk meskipun sehingga tercatat jumlah penduduk Kabupeten Sleman menjadi jiwa. Gambar. 2 Persentase Rumah Tangga Kabupaten/Kota di D.I Yogyakarta Tahun Persentase Rumah Tangga Sumber: Daerah Istimewa Yogyakarta Dalam Angka 205, diolah Persentase rumah tangga tertinggi yaitu Kota Yogyakarta sebesar rumah tangga dan Kabupaten Sleman mencapai rumah tangga. Hal ini membuktikan bahwa penduduk lebih memilih tinggal di 2 (dua) Kabupaten/Kota tersebut pada Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta. Banyaknya faktor penarik pertumbuhan penduduk salah satunya yaitu faktor pendidikan. Tabel. Nama dan Jumlah Perguruan Tinggi di Kabupaten Sleman Tahun Perguruan Tinggi Nama Institusi Jumlah Universitas Gadjah Mada Universitas Negeri Yogyakarta Universitas Atma Jaya Yogyakarta Universitas Islam Negeri Sunan Kalijaga Universitas Universitas Islam Indonesia Universitas Sanata Darma Universitas Proklamasi 45 Universitas Kristen Immanuel Universitas Respati Yogyakarta Institut Institut Pertanian STIPER Institut Pertanian Yogyakarta Sekolah Tinggi Sekolah Tinggi Bahasa Asing Lembaga 2

3 Indonesia-Amerika Sekolah Tinggi Ilmu Administrasi (Akademi Administrasi Notokusumo) Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Bank Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Mitra Indonesia Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Pariwisata API (Akademi Pariwisata Indonesia) Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Solusi Bisnis Indonesia Sekolah Tinggi Ilmu Ekonomi Yayasan Keluarga Pahlawan Negara Sekolah Tinggi Ilmu Kesehatan Guna Bangsa Sekolah Tinggi Ilmu Kesehatan Wira Husada Sekolah Tinggi Ilmu Manajemen YKPN Sekolah Tinggi Manajemen Informatika dan Komputer AMIKOM Sekolah Tinggi Pariwisata AMPTA Sekolah Tinggi Teknologi Nasional Total/Jumlah 24 Sumber: Dinas Pendidikan, Pemuda dan Olahraga DIY, 206, diolah Pendidikan Perguruan Tinggi di Kabupaten Sleman terdiri dari Universitas, Istitut, dan Sekolah Tinggi. Jumlah Universitas yang terdapat pada Kabupaten Sleman sebanyak 9 Universitas. Jumlah Institut di Kabupaten Sleman sebanyak 2 Institut, sedangkan jumlah Sekolah Tinggi sebanyak 3 Sekolah Tinggi. Banyaknya Perguruan Tinggi tentu menyebabkan pertumbuhan penduduk meningkat, karena Kabupaten/Kota tersebut ditinggali penduduk asli maupun penduduk pendatang yang ingin melanjutkan jenjang Perguruan Tinggi. Seseorang dikatakan sebagai migran risen apabila provinsi tempat tinggal lima tahun yang lalu berbeda dengan provinsi tempat tinggal sekarang. Sedangkan seseorang dikategorikan sebagai migran seumur hidup jika provinsi atau kabupaten/kota tempat kelahiran berbeda dengan provinsi atau kabupaten/kota tempat tinggalnya sekarang. 3

4 Gambar. 3 Jumlah Penduduk Status Migran Kabupaten/Kota di D.I Yogyakarta Migran Risen Migran Seumur Hidup Sumber : Sensus Penduduk 200, Badan Pusat Statistik Data pada gambar.3 menunjukkan banyak pendatang yang tinggal di Kabupaten Sleman. Hal ini menyebabkan tingginya jumlah penduduk di Kabupaten Sleman. Tercatat jumlah penduduk migran risen sebanyak jiwa. Sedangkan jumlah penduduk migran seumur hidup sebanyak jiwa. Kabupaten Sleman berada di Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang dikenal sebagai kota pariwisata dan kota pendidikan dengan luas wilayah sebesar 574,82 Km 2. Tingginya pertumbuhan penduduk dan terbatasnya lahan menjadi suatu masalah dalam kehidupan. Masyarakat tentu telah mempertimbangkan banyak faktor sehingga mereka memilih tinggal di wilayah kabupaten Sleman. Jumlah Rumah Tangga, jumlah penduduk pendatang dan banyaknya Perguruan Tinggi yang berada di Kabupaten Sleman menjadikan kebutuhan rumah tinggal menjadi meningkat. Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat 4

5 penghuninya, serta aset bagi pemiliknya (UU No tahun 20). Kebutuhan pokok manusia terbagi menjadi 3 (tiga) yaitu sandang (pakaian), pangan (makanan), dan papan (tempat tinggal). Seiring dengan perkembangan ilmu pengetahuan dan teknologi, masyarakat paham bahwa rumah tinggal tentu menjadi kebutuhan prioritas utama kehidupan sesuai dengan fungsinya sebagai tempat untuk berlindung. Disisi lain rumah tinggal menjadi salah satu bentuk investasi jangka panjang, karena dapat memberikan aliran kas masuk bagi pemiliknya. Investasi rumah tinggal dapat dilakukan dengan cara jual beli, sewa, maupun agunan, mengingat tingginya permintaan perumahan dan minimnya lahan maka tak heran jika investasi rumah tinggal mulai digemari masyarakat. Menurut Harjanto dan Hidayati (204:6), investasi dapat didefinisikan sebagai sebuah tindakan untuk membelanjakan uang pada masa sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan suatu bentuk imbalan pada masa yang akan datang. Terdapat banyak cara dan peluang bagi seseorang yang mempunyai uang untuk menggunakan uang tersebut mengikuti kehendaknya. Prinsipprinsip yang perlu dipegang oleh seseorang yang akan menginvestasikan uangnya yaitu sebagai jaminan keselamatan modal, sebagai jaminan pendapatan, mudah dibeli dan dijual, dan dapat dipecah atau dibagi dalam unit-unit kecil. Tanah dan bangunan sebagai salah satu bidang investasi yang paling menguntungkan karena karakteristiknya dapat melawan inflasi. Setiap rumah tinggal memiliki kawasan lokasi yang berbeda-beda, sehingga faktor lokasi menjadi faktor penting dalam penentuan nilai dari suatu 5

6 properti. Lokasi dibedakan menjadi tiga, yaitu di perkotaan (urban), pinggir kota (suburban), dan pedesaan (rural). Perbedaan lokasi inilah yang menjadi penentu aksesibilitas pada properti dan akan mempengaruhi harga dan nilai pada properti tersebut. Highest and Best Use (HBU) atau Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut (KEPI & SPI Edisi VI 205;KPUP:2.). Penilaian adalah proses pekerjaan untuk memberikan estimasi dan pendapat atas nilai ekonomis suatu obyek penilaian pada saat tertentu sesuai dengan SPI dan peraturan-peraturan yang berlaku (KEPI & SPI Edisi VI 205;KPUP:3.7.2). Penilaian ini akan menjadi pengaruh tingkatan harga pada wilayah objek properti, sehingga suatu properti di wilayah yang sama bisa terdapat harga yang berbeda-beda. Gejolak harga terkadang menjadi kekhawatiran maupun peluang bagi masyarakat atau investor yang akan berinvestasi tanah dan bangunan, sehingga perlu adanya penilaian untuk properti yang akan dibeli atau dijual untuk investasi. Kecamatan Sleman merupakan salah satu kecamatan yang berada di Kabupaten Sleman. Menurut Badan Pusat Statistik, karakteristik Kecamatan Sleman berdasarkan sumberdayanya termasuk kawasan tengah yaitu wilayah aglomerasi perkotaan, wilayah ini cepat berkembang, merupakan pusat pendidikan, industri, perdagangan, dan jasa. Karakteristik Kecamatan Sleman 6

7 Jumlah IMB berdasarkan pusat pertumbuhan wilayah tergolong wilayah aglomerasi perkotaan Yogyakarta dan sub-urban. Gambar. 4 Jumlah Izin Mendirikan Bangunan di Kecamatan Sleman Tahun Tahun IMB Sumber: Badan Penanaman Modal dan Pelayanan Izin Terpadu Kabupaten Sleman, 206 Pertumbuhan perumahan di Kecamatan Sleman setiap tahunnya mengalami peningkatan, hal ini dapat dilihat dari penerimaan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) di Kecamatan Sleman tahun Pada tahun 202 IMB dikeluarkan sebanyak 24 sedangkan pada tahun 203 IMB yang dikeluarkan hanya 6 sehingga pada tahun 203 terjadi penurunan permintaan dalam izin mendirikan bangunan di Kecamatan Sleman. Pentingnya kebutuhan papan menjadikan kenaikan kembali jumlah IMB sebanyak 23 di tahun 204 dan sebanyak 37 di tahun 205. Investasi tanah dan bangunan berupa rumah tinggal, rata-rata terdapat peran pihak ketiga antara lain broker, agen properti dan lain-lain. Hal ini dapat menjadi faktor yang menjadikan nilai pada rumah tinggal tersebut tidak sama dengan nilai pasar. Penjualan properti sederhana seperti rumah tinggal sering 7

8 kali mengalami kemahalan, hal ini dimungkinkan terjadi karena adanya unsur komisi pada harga penjualan. Bahkan penjual memberikan harga properti rumah tinggal dengan harga setara dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), sehingga penjualan properti menjadi terlalu murah. Ketimpangan harga ini lah yang menjadi peluang bagi penilai untuk membantu memberikan estimasi harga pada properti sesuai dengan nilai tertinggi dan terbaik yang dimiliki oleh properti tersebut. Oleh karena itu, tugas akhir ini menentukan indikasi nilai pada properti milik salah satu warga yang melakukan investasi tanah dan bangunan yang berada di Dusun Pangukan Lor Kelurahan Tridadi Kecamatan untuk mengetahui harga properti miliknya yang akan dijual sehingga nantinya harga tersebut sesuai dengan nilai tertinggi dan terbaik yang dihasilkan pada properti tersebut..2.rumusan Masalah Pemilik properti yang belum dapat menentukan harga jual properti serta harga jual yang ditentukan penjual tidak sesuai dengan nilai pasar. Oleh karena itu, penting untuk mengetahui nilai pasar rumah tinggal untuk tujuan jual beli oleh salah satu masyarakat yang akan berinvestasi tanah dan bangunan yang berada di Dusun Pangukan Lor Kelurahan Tridadi Kecamatan Sleman Kabupaten Sleman agar memberikan profit tertinggi dari penggunaannya..3.tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah tersebut maka tujuan penelitian ini adalah menentukan indikasi Nilai Pasar rumah tinggal yang terdapat di Dusun 8

9 Pangukan Lor Kelurahan Tridadi Kecamatan Sleman Kabupaten Sleman untuk tujuan jual beli tahun 206 sehingga dapat menghasilkan nilai tertinggi dan terbaik dari properti tersebut dan menjadikan investasi yang sesuai dengan prinsip-prinsipnya..4.manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini antara lain:. Memberikan pengetahuan mengenai cara melakukan penilaian rumah tinggal untuk tujuan jual beli. 2. Menjadi referensi dalam melakukan penilaian rumah tinggal di masa yang akan datang. 9

10 .5.Kerangka Penulisan Gambar. 5 Kerangka Penulisan Tugas Akhir Latar Belakang. Pesatnya pertumbuhan penduduk menyebabkan tingginya permintaan rumah tinggal. 2. Meningkatnya permintaan izin mendirikan bangunan di Kecamatan Sleman. 3. Jual beli rumah tinggal bentuk salah satu investasi. 4. Pemilik properti belum dapat menentukan harga jual rumah tinggal. 5. Adanya oknum yang ingin ikut mendapatkan keuntungan. 6. Penentuan harga penjualan yang belum sesuai dengan Nilai Pasar Rumusan Masalah Belum ditentukannya harga jual rumah tinggal untuk tujuan jual beli sesuai dengan Nilai Pasar Pengumpulan Data. Inspeksi Lapangan 2. Wawancara 3. Studi Kepustakaan Data Umum. Lokasional 2. Ekonomi Data Khusus Data Properti Subyek Data Penawaran dan Permintaan Data Pembanding (Trandaksi, Penawaran) Alat Analisis Highest and Best Use (HBU) dan Pendekatan Biaya Kesimpulan Nilai Pasar Sumber: KEPI & SPI Edisi VI 205, diolah 0