BAB I PENDAHULUAN. Yogyakarta pada khususnya adalah milik pemerintah. Studi dari Britania Raya

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Kesadaran masyarakat terhadap investasi di bidang kesehatan mulai tumbuh dan berkembang. Sejalan dengan itu, kebutuhan masyarakat akan sarana kebugaran ikut meningkat. Penyediaan sarana olahraga tersebut salah satunya dengan pembangunan kawasan olahraga. Perkembangan investasi di bidang kesehatan dapat dilihat dari munculnya berbagai pusat kebugaran. Pusat kebugaran ada yang dimiliki oleh publik dan swasta. Pusat kebugaran yang muncul juga menyasar berbagai segmen. Letak pusat kebugaran dapat ditemui di bangunan yang dibuat khusus untuk berolahraga seperti fitness center, fasilitas publik yang menyediakan lapangan basket, bulutangkis, voli, dan lain-lain. Ada pula pusat kebugaran yang menyewa tempat di pusat perbelanjaan. Stadion olahraga di Indonesia pada umumnya dan di Daerah Istimewa Yogyakarta pada khususnya adalah milik pemerintah. Studi dari Britania Raya (UK) kepemilikan fasilitas olahraga seperti stadion di UK dimiliki oleh swasta, namun dibangun melalui biaya APBD. Justifikasi pembangunan stadion di hampir semua kasus adalah untuk kepentingan tim olahraga, bukan untuk kepentingan nasional. Tujuan dari pembangunan stadion baru adalah sebagai sumber kebanggaan masyarakatnya (Jones, 2002: ). Pembangunan Stadion olahraga untuk digunakan jenis olahraga sepakbola membutuhkan dana yang besar. Masalah yang timbul untuk pembangunan 1

2 kawasan olahraga terpadu tersebut juga tidak hanya bagaimana menghimpun dana, tetapi juga bagaimana memperoleh lokasi yang sering kali harus melalui pembebasan lahan yang prosesnya cukup rumit. Rumit karena hak yang melekat pada tanah bermacam-macam. Sebagai contoh ada tanah yang berstatus hak milik, hak pakai, dan lain-lain, tetapi juga ada bidang tanah yang ternyata adalah tanah milik desa. Tentu investor swasta akan kesulitan untuk menyelesaikan pembangunan apabila tidak didukung oleh pemerintah daerah. Pembangunan sarana olahraga tidak hanya demi kepentingan nasional, tetapi juga kepentingan kelompok. Pembangunan kawasan ini melibatkan banyak pihak. Delaney dan Eckstein (2007) menyatakan suatu kota yang didukung oleh koalisi pertumbuhan yang terdiri dari pengusaha lokal, pemerintah daerah, dan media lokal, akan mengarahkan kebijakan sosial yang ditujukan untuk pertumbuhan ekonomi dalam parameter tertentu. Pembangunan Stadion merupakan hasil dari arahan koalisi pertumbuhan ini, yang cenderung mendukung proyek besar dan terlihat mata, untuk menarik perusahaan lain masuk ke kota. Mereka kurang tertarik dengan isu-isu ekonomi seperti pengolahan sampah, keamanan publik, polusi, dan transportasi masal (Delaney dan Eckstein, 2007: ). Pembangunan sarana olahraga membutuhkan tempat yang luas. Tempat yang luas tentu akan bermasalah dengan berbagai macam kepentingan masyarakat yang memiliki bidang tanah maupun sekitarnya. Berbagai kepentingan kemudian muncul dan untuk itu pembangunan menjadi tidak mudah. Pembangunan kawasan olahraga harus didukung oleh berbagai pihak. Pilihan properti yang akan dibangun 2

3 juga berpengaruh terhadap persetujuan berbagai pihak terkait. Selain masalah pra pembangunan, perlu dipertimbangkan dan diukur dampak properti terhadap aspek ekonomi dan sosial yang akan muncul. Stadion yang dibiayai oleh publik merupakan hasil yang tidak terhindarkan dari pemerintahan yang memberikan subsidi kepada pemilik tim yang kaya. Pemerintah cenderung untuk mendukung pembangunan stadion yang dibiayai oleh publik meskipun publik menolak dan pembangunan stadion akan gagal hanya jika koalisi pertumbuhan lokal lemah atau tidak efektif (Delaney dan Eckstein, 2007: 350). Dalam jangka panjang, stadion di UK menjadi milik swasta (Jones, 2002: 165). Pembangunan stadion di Indonesia kemungkinan untuk mendukung tim yang sudah ada dan meningkatkan daya saing tim tersebut di regional. Seakanakan dana publik yang digunakan untuk membangun stadion menjadi subsidi bagi tim tersebut. Contoh beberapa negara di Eropa di berbagai penelitian menunjukkan bahwa stadion yang dibangun melalui dana publik menjadi milik tim yang notabene adalah milik swasta. Kawasan olahraga diharapkan memberikan dampak positif pada properti di sekitarnya. Pembangunan diharapkan lebih marak dan aktivitas ekonomi terkait dengan kegiatan olahraga dan klub olahraga menjadi lebih aktif. Nilai tanah di sekitar kawasan olahraga akan terdongkrak. Ahfeldt dan Maennig (2008), menyatakan pada umumnya, arena olahraga memiliki dampak positif yang signifikan dalam radius sekitar 3000 m, semakin jauh dari arena, efeknya terhadap nilai tanah semakin berkurang. 3

4 Dampak pembangunan stadion terhadap lingkungan sekitar diharapkan positif. Positif terhadap lingkungan sekitar yang ditunjukkan dari peningkatan nilai properti baik tanah maupun bangunan, juga peningkatan dalam interaksi sosial. Apalagi kawasan olahraga tidak hanya membangun bangunan fisik untuk kepentingan pertandingan saja, tetapi juga membangun fasilitas-fasilitas pendukung seperti pelebaran jalan, area parkir, dan lain sebagainya. Namun, masalah justru timbul di lokasi dekat dengan stadion. Masalah yang akan ditimbulkan oleh fans, kemacetan lalu lintas, kebiasaan perjalanan pengunjung membuat nilai tanah justru terkena dampak negatif di sekitar stadion. Namun, dalam radius tertentu, dampak positif mulai terasa. Lokasi yang terdekat dengan stadion cenderung akan sangat padat apabila ada pertandingan olahraga yang sedang berlangsung. Semakin tinggi tingkat pertandingannya, lokasi yang dekat dengan stadion akan semakin ramai. Hal ini akan memengaruhi keamanan. Belum lagi polusi yang ditimbulkan dari polusi suara, sampah makanan minuman, atribut-atribut dari masing-masing tim. Hal-hal tersebut justru memberikan eksternalitas negatif bagi properti terdekat dengan stadion. Tu (2005) menjelaskan bahwa peningkatan nilai properti terjadi semakin dekat properti dengan stadion. Lokasi yang diseleksi secara cermat akan menimbulkan dampak positif bagi perekonomian yang mana melebihi dampak eksternalitas negatif dari pembangunan stadion. Dampak stadion yang mungkin terjadi adalah kemacetan lalu lintas, polusi udara dan suara, dan keramaian yang 4

5 tidak diinginkan oleh lingkungan, yang kemudian menurunkan nilai properti di tanah sekitar. Nilai tanah terdekat dengan kawasan olahraga akan lebih murah akibat berbagai macam eksternalitas negatif yang ditimbulkan. Peningkatan nilai tanah akan muncul di lokasi-lokasi yang cenderung tidak terkena dampak eksternalitas negatif tapi masih dekat dengan kawasan olahraga. Semakin jauh dari stadion kemudian nilai properti akan semakin turun. Feng dan Humphreys (2008), menyatakan mendukung adanya fasilitas olahraga yang memiliki efek positif yang signifikan pada nilai perumahan dan efek positif ini menurun mengikuti jarak yang semakin jauh perumahan dari fasilitas olahraga. Penelitian tersebut mendukung pembangunan sarana olahraga karena memberikan dampak positif bagi properti di sekitarnya. Pembangunan properti seperti kawasan olahraga merupakan pembangunan dengan skala besar dan harus memberikan dampak yang setara dengan nilai pembangunannya. Fasilitas olahraga yang dibangun jauh dari CBD dan tidak terhubung dengan aktivitas pembangunan ekonomi akan tetap meningkatkan nilai perumahan, tetapi tidak banyak. Fasilitas olahraga seperti stadion sepakbola membutuhkan ruang yang besar yang mungkin tidak dapat dipenuhi di dekat pusat kota. Selain itu, nilai properti di dekat pusat kota adalah yang tertinggi relatif terhadap area lain di kota tersebut. Pembangunan di dekat pusat kota hanya akan memboroskan anggaran saja, bahkan mungkin manfaat yang diberikan tidak akan lebih besar daripada 5

6 biayanya. Oleh karena itu, pembangunan kawasan olahraga baru di kota yang sudah cukup mapan biasanya dilakukan di area yang jauh dari pusat kota. Kabupaten Bantul sebagai salah satu kabupaten di Daerah Istimewa Yogyakarta merupakan kabupaten yang berpotensi untuk berkembang pesat. Potensi ini didukung oleh kawasan olahraga yang dimiliki oleh Bantul berupa stadion sepakbola yang tidak hanya digunakan untuk sepakbola saja melainkan untuk kegiatan olahraga lainnya. Stadion ini bernama Stadion Sultan Agung, berlokasi di Dusun Pacar, Kecamatan Sewon. Stadion ini memiliki kapasitas tempat duduk dan merupakan markas bagi Persiba Bantul (sebuah klub sepak bola milik Kabupaten Bantul). Kabupaten Bantul berpotensi menjadi jalur yang ramai dengan akan dibangunnya Bandara New Yogyakarta International Airport di Kabupaten Kulonprogo. Bantul menjadi salah satu jalur menuju pusat kota. Hal ini tentu akan meningkatkan nilai properti di Bantul. Stadion Sultan Agung Bantul sebagai markas Persiba Bantul mampu diperkuat potensinya dengan menganalisis potensi yang ada di masa depan. Stadion ini tidak hanya berfokus pada lapangan sepak bola saja, karena memiliki berbagai jenis lapangan untuk digunakan untuk olahraga lainnya seperti atletik, tenis, dan berkuda. Stadion Sultan Agung dibangun di atas tanah milik 3 desa yang berbeda. Status tanah adalah tanah kas desa. Oleh karena itu, Pemerintah Kabupaten Bantul melakukan pembayaran atas sewa tanah kepada 3 desa tersebut. Pembayaran dilakukan tiap tahun dengan nilai sewa tetap selama 5 tahun dan dinaikkan tarif sewanya setiap 5 tahun sekali. 6

7 Pemilihan lokasi stadion ini sudah cukup tepat jika ditinjau dari kemudahan mendapatkannya. Lokasi yang dipilih merupakan gabungan dari tanah kas desa yang izin menggunakan lahannya tidak sulit jika digunakan untuk kepentingan umum oleh pemerintah daerah. Berbeda apabila lahan yang akan digunakan memiliki status hak yang bermacam-macam, pengadaan lahan bisa jadi membutuhkan waktu yang lebih lama dan biaya yang lebih mahal. Stadion Sultan Agung Bantul tidak hanya mendapatkan pendapatan dari lapangan sepak bola saja, tetapi juga dari fasilitas-fasilitas lainnya seperti lapangan tenis baik indoor maupun outdoor, lapangan parkir untuk kegiatan musik/hiburan, latihan mengemudi, dan ruangan gedung Gelanggang Olah Raga (GOR) untuk pertemuan. Pendapatan yang diperoleh dari fasilitas lain tersebut berpotensi memberikan tambahan yang cukup besar bagi pemasukan stadion. Karena ditinjau dari frekuensi kegiatan yang dapat dilakukan lebih banyak dibandingkan dengan fasilitas utama stadion sebagai lapangan sepakbola. Pemasukan dari fasilitas lain tersebut akan lebih baik bila dikelola sendiri oleh pemerintah. Tarif retribusi yang diterapkan sesuai dengan Peraturan Bupati Bantul Nomor 24 Tahun 2013 tercantum pada Tabel 1.1. Pembagian tarif retribusi dibagi dalam lokasi yaitu, indoor dan outdoor. 7

8 Tabel 1.1 Tarif Retribusi Stadion Sultan Agung Bantul No Jenis Fasilitas Pemakaian Tarif Retribusi ( Rp ) Waktu 1 Fasilitas Olah Raga a.lapangan Sepak Bola Pertandingan Nasional dan 3,000,000 Siang Regional 6,000,000 malam Latihan Club 750,000 siang Pertandingan Persahabatan 500,000 siang Lintasan Atlet 500,000 siang b.ruangan Dalam GOR Gedung Pertemuan 500,000 Ruang Rapat 300,000 c. Lapangan Tenis Tenis Indoor 150,000 hari Tenis Outdoor 25,000 hari 2 Fasilitas Luar GOR Halaman Parkir untuk even 500,000 musik / hiburan (Komersial) Latihan mengemudi 5,000,000 (Bimbingan) Sumber: DPU Kabupaten Bantul (2015) Penerimaan Stadion Sultan Agung tahun 2015 dari tarif retribusi yang berlaku tercantum pada Tabel 1.2. sebesar Rp Penerimaan stadion Sultan Agung sangat berfluktuasi dari bulan ke bulan. Bulan September 2015, Stadion Sultan Agung memperoleh penerimaan sebesar Rp Penerimaan sebesar ini berasal dari sewa GOR oleh Klub Persiba Bantul sebanyak 8 kali pertandingan sebesar Rp Bulan Desember 2015, stadion juga memperoleh penerimaan sebesar Rp dengan kontribusi terbesar disumbangkan oleh lapangan tenis sebesar Rp Perlu untuk diketahui bahwa penerimaan ini tidak semuanya masuk ke pemerintah. Hal yang menarik adalah dalam pemasukannya ke pemerintah, dinas 8

9 yang menerima juga berbeda. Ada dua dinas yang bertanggung jawab mengelola kawasan olahraga ini yaitu Dinas Pekerjaan Umum dan Dinas Pemuda dan Olahraga. Namun, mulai awal Januari 2016 pengelolaan stadion sepenuhnya dilakukan oleh Dinas Pemuda dan Olahraga Kabupaten Bantul. Tabel 1.2 Penerimaan Pendapatan Stadion Sultan Agung (Januari-Desember Tahun 2015) No Bulan Penerimaan 1 Januari Rp 2,350,000 2 Februari Rp 2,000,000 3 Maret Rp 5,650,000 4 April Rp 5,250,000 5 Mei Rp 3,000,000 6 Juni Rp 6,800,000 7 Juli Rp 5,200,000 8 Agustus Rp 8,200,000 9 September Rp 49,175, Oktober Rp 6,425, November Rp 4,700, Desember Rp 16,925,000 Total Rp 115,675,000 Sumber: DPU Kabupaten Bantul (2015) Dalam APBD Kabupaten Bantul tahun 2014 dan 2015, anggaran pengeluaran untuk pemeliharaan Stadion Sultan Agung mencapai Rp Besarnya biaya pemeliharaan ini tidak sebanding dengan pendapatan yang diterima oleh Pemda. Hal ini tentu merupakan indikasi kurang optimalnya pengelolaan aset Pemda di Bantul. Dikhawatirkan besarnya biaya pemeliharaan ini akan membebani pemerintah daerah. Delaney dan Eckstein (2007) menyatakan bahwa stadion yang dibiayai oleh pengeluaran pemerintah adalah hasil yang tidak dapat dihindarkan dari pemerintah yang mensubsidi pemilik-pemilik tim. Kawasan olahraga yang dibangun melalui dana publik memang tidak dibangun untuk memberikan keuntungan bagi daerah. Di sisi lain, biaya 9

10 pembangunan dan operasional yang cukup besar mengharuskan kawasan olahraga tersbeut tidak terlalu membebani anggaran pemerintah. Oleh karena itu, apabila dibiarkan, kawasan olahraga hanya akan menyedot dana publik yang tersedia tanpa memberikan kontribusi positif terhadap daerah apabila pengelolaannya tidak baik. Potensi penerimaan Stadion Sultan Agung Bantul ini seharusnya dapat ditingkatkan, karena didukung oleh kondisi ekonomi makro dari DIY yang bagus. DIY, dilihat dari sisi makro, dikenal sebagai kota pelajar memiliki institusi pendidikan yang cukup banyak. Tingkat kebahagiaan penduduk DIY juga yang tertinggi di Indonesia. DIY sebagai sebuah provinsi dengan 4 kabupaten dan 1 kotamadya ditinjau dari kualitas sumber daya manusia merupakan salah satu yang terbaik di Indonesia, sedangkan dari pengeluaran per kapita merupakan salah satu yang terendah di Indonesia. Jumlah penduduk di DIY juga cukup padat. Prospek pembangunan infrastruktur diprediksi masih akan membaik. Ditandai dengan maraknya rencana pembangunan hotel, pusat perbelanjaan, dan kawasan wisata. Rencana pembangunan beberapa proyek besar, seperti pembangunan Bandara Internasional Kulon Progo, Kawasan Industri Baja, Pembangunan Inland Port di Kabupaten Bantul, pembangunan Jalan Tol Yogyakarta Bawen Provinsi DIY-Jateng, Pengembangan kawasan perekonomian Stasiun Tugu dan Malioboro Kota Yogyakarta, Pengembangan Baron Technopark dan industri perikanan tangkap skala nasional di Gunungkidul. 10

11 Selain itu, terdapat beberapa proyek infrastruktur yang sedang dikerjakan seperti pembangunan Pelabuhan Tanjung Adikarto di Temon dan infrastruktur pendukungnya antara lain tempat pelelangan ikan (TPI), shelter nelayan, pabrik es, docking atau tempat perbaikan kapal dan pemecah ombak (Jogjaprov.go.id). Namun begitu, Jones (2002) menyatakan bahwa pembenaran secara ekonomi murni tidak berkelanjutan dan bahwa kontribusi stadion kepada regenerasi perkotaan dipertanyakan. Masalah yang mungkin timbul pada jangka panjang adalah saat tujuan komersial dari operator stadion mengalami konflik dengan pertimbangan sosial yang lebih luas (Jones, 2002). Ditinjau ilmu ekonomi makro, perekonomian DIY cukup berpotensi. DIY merupakan daerah yang memiliki potensi pariwisata besar di Indonesia. Pembangunan di wilayah pesisir pantai diharapkan mampu semakin mendorong perekonomian DIY di masa depan. DIY diharapkan tidak hanya menjadi tempat transit tetapi juga menjadi kawasan industri yang mampu meningkatkan kesejahteraan rakyatnya. DIY merupakan provinsi yang memiliki kualitas sumber daya manusia yang tinggi dan pengeluaran per kapita yang rendah. Tingkat kebahagiaan DIY tahun 2014 berada di peringkat 7 di Indonesia (BRS Jabar Februari 2015). Maraknya pembangunan properti di DIY mengikuti perkembangan ekonomi DIY. Pertumbuhan tingkat hunian di DIY akan mendorong pertumbuhan kebutuhan penduduk. Hal ini akan membuat pertumbuhan pusat perbelanjaan semakin meningkat. 11

12 Sumber daya manusia yang tinggi tersebut didukung oleh banyaknya lembaga pendidikan di DIY. DIY memiliki 142 perguruan tinggi (Statistik Kepariwisataan 2014, 2014) yang terdiri dari 5 perguruan tinggi negeri, 7 perguruang tinggi kedinasan, 18 perguruan tinggi swasta (universitas), 4 institut, 42 sekolah tinggi, 9 politeknik, dan 57 akademi. Pendidikan dasar dan menengah DIY juga cukup banyak. DIY memiliki 2057 TK, 1862 SD, 64 SLB, 420 SMP, 166 SMA, dan 192 SMK. Pendidikan dasar dan menengah tersebut belum termasuk madrasah negeri dan swasta. Bantul sendiri memiliki 495 TK, 346 SD, 15 SLB, 85 SMP. 34 SMA, dan 36 SMK. Tabel 1.3 Jumlah Penduduk Menurut Kabupaten/Kota di D.I.Y Tahun/ Uraian Kabupaten/Kota / Regency/City Year Description Kulon- Gunung- Yogya Bantul Sleman progo kidul Karta *) Jumlah/ Total DIY % Jumlah/ Total % Jumlah/ Total % Jumlah/ % persen Jumlah /Total 390, , ,998 1,107, ,553 3,487,325 % Jumlah /Total 393, , ,740 1,114, ,012 3,514,762 % Sumber: BPS (2015) 12

13 Jumlah penduduk Bantul mencapai 927 ribu orang, kedua terbesar setelah Sleman dengan kontribusi sebesar 26,4 persen dari total penduduk DIY. Bantul sebagai salah satu kabupaten di DIY dalam RTRW direncanakan sebagai kawasan perumahan dan pemukiman di mana jalur-jalur utama yang menghubungkan Bantul dengan kabupaten lainnya memiliki potensi yang besar untuk berkembang. Jalur tersebut adalah Jalan Bantul, Jalan Parangtritis, Jalan Imogiri Barat, dan Jalan Imogiri Timur. Akses jalan yang baik dan mudah dipahami membuat posisi Stadion Sultan Agung strategis di Jalan Imogiri Barat. Secara statistik, Bantul memiliki pertumbuhan ekonomi sebesar 5,57 persen pada tahun Inflasi di Bantul cenderung tinggi sebesar 7,87 persen pada tahun Kabupaten ini disokong oleh sektor nontradable dengan sektor perdagangan, hotel, dan restoran menyumbang 1,37 poin dari total pertumbuhan ekonomi. penduduknya bermatapencaharian di sektor PHR sebanyak 26,62 persen, sektor industri 21,78 persen, dan sisanya sektor lain. Di masa depan, diharapkan Bantul memiliki magnet yang mampu menarik wisatawan dalam rangka mengembangkan perekonomiannya. Menurut Dinas Pariwisata DIY (Statistik Kepariwisataan 2014, 2014), DIY memiliki 54 hotel bersertifikat dengan jumlah kamar sebanyak 5460 kamar. Berdasarkan jumlah kamar, hotel bintang 3 adalah yang paling banyak di DIY sebanyak 16 hotel dengan jumlah kamar 1362 kamar. Setelah itu, hotel bintang 5 menempati tempat kedua dengan 6 hotel dan jumlah kamar sebanyak 1325 kamar. Hotel bintang 4 dengan 11 hotel dan dengan 1178 kamar. Sisanya adalah hotel 13

14 berbintang 2 dan bintang 1 masing-masing 598 kamar dan 397 kamar. Selain hotel berbintang, DIY memiliki 521 hotel dan 9963 kamar. Pembangunan hotel yang semakin banyak menunjukkan adanya tambahan jumlah permintaan atas akomodasi di DIY. Peningkatan jumlah permintaan akomodasi tersebut meningkatkan jumlah penawaran akomodasi berupa hotel di DIY. Tingginya jumlah permintaan hunian ini menunjukkan bahwa DIY merupakan provinsi yang sering dikunjungi. Sebagai properti yang unik, tanah bersifat langka dan jumlah permintaannya tinggi. Hal ini membuat harganya terus terapresiasi. Menurut Appraisal Institute (2001), karakteristik fisik adalah bagian dari tanah yang harus dipertimbangkan, meliputi ukuran, bentuk, topografi (kontur dan drainase), lokasi dan pemandangan, sedangkan menurut Hidayati dan Hardjanto (2003: 82-85) karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan. Keputusan membangun suatu kawasan olahraga juga ditentukan oleh ukuran tanah, letak tanah, bentuk tanah, topografi tanah, dan lingkungan tanah. Ukuran tanah, misalnya, untuk pembangunan kawasan olahraga dibutuhkan tanah yang luas di mana tanah luas dapat didapatkan melalui pencarian lahan yang luas maupun dengan membeli tanah dari masyrakat apabila tanah tersebut terbagi-bagi atas bidang-bidang yang berbeda status haknya. Selain itu, biaya yang lebih mahal apabila topografi dan bentuk tanahnya sulit untuk diolah. Lingkungan juga berpengaruh dari sisi sosial. 14

15 Dua cara untuk meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD), yaitu intensifikasi dan ektensifikasi. Intensifikasi yaitu dengan meningkatkan PAD dari penerimaan yang telah ada, serta ektensifikasi yaitu dengan menggali sumbersumber penerimaan baru (Siregar, 2004: 372). Investor harus menghitung tingkat kembalian (return) dan risiko (risk) dari investasi yang ditanamkan. Oleh karena itu, pemilihan properti yang tepat di lokasi yang tepat akan memberikan tambahan PAD bagi suatu daerah pada umumnya, dan Kabupaten Bantul pada khususnya. Penciptaan sumber-sumber penerimaan yang baru dapat dilakukan misalnya dengan membangun properti yang menghasilkan pendapatan. Stadion Sultan Agung dapat dikategorikan sebagai properti yang menghasilkan pendapatan. Setelah pembangunan stadion selesai dan dapat digunakan, intensifikasi kemudian dilakukan. Intensifikasi stadion dapat dilakukan dengan mengelola pos-pos fasilitas yang mampu menghasilkan pendapatan yang optimal. 1.2 Keaslian Penelitian Tabel 1.4 Keaslian Penelitian Peneliti Tahun Alat Analisis Hasil Harto 2006 Pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, estimasi nilai sewa. Pendekatan perbandingan data pasar dan biaya diperoleh estimasi nilai aset sebesar Rp Nilai tersebut sebagai dasar penentuan nilai sewa aset kepada pihak Murhandjanto 2012 Pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, estimasi nilai sewa. ketiga. Penetapan harga sewa berdasarkan biaya operasional dan pemeliharaan, dengan pendekatan metode perbandingan data pasar untuk rusunawa di Panggungharjo. 15

16 Peneliti Tahun Alat Analisis Hasil Wilmath 2005 Pendekatan perbandingan penjualan, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Dari tiga pendekatan tersebut, yang paling sesuai untuk fasilitas olahraga (aset khusus) adalah pendekatan biaya (cost approach), karena ketersediaan data. Kesamaan terhadap penelitian ini adalah objek yang berupa fasilitas olahraga (Wilmath, 2005) dan tujuan penelitian yang mencari harga sewa. Perbedaan yang mendasar dari penelitian ini adalah objek yang dinilai, yaitu Stadion Sultan Agung yang memiliki karakteristik khusus, karena berdiri di atas tanah yang luas, sehingga pendekatan yang akan digunakan sama tetapi dengan metode yang berbeda. 1.3 Rumusan Masalah Pada tahun 2015, Stadion Sultan Agung memiliki pendapatan sebesar Rp dari sewa fasilitas. Pendapatan tersebut bervariasi tiap bulan, bahkan tiap tahun. Di sisi lain, biaya pemeliharan dan pengelolaan yang bersumber dari APBD tidak kurang dari Rp Hal ini menunjukkan bahwa pengelolaan aset ini masih belum optimal. Lebih lanjut, penentuan nilai sewa tanah per tahun antara Pemda dengan Pemerintah Desa tidak sesuai dengan prinsip keuangan yang baik dan tidak memiliki dasar yang kuat. 1.4 Pertanyaan Penelitian 1. Berapakah nilai tanah dan sewa tanah Stadion Sultan Agung yang sesuai untuk dibayarkan kepada desa apabila Pemerintah Daerah akan membeli atau tetap menyewa tanah kas desa? 16

17 2. Berapakah nilai sewa dan kontribusi Stadion Sultan Agung terhadap PAD Pemda Kabupaten Bantul? 1.5 Tujuan Penelitian Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui: 1. nilai tanah dan sewa tanah yang sesuai untuk dibayarkan kepada desa apabila Pemerintah Daerah akan membeli atau tetap menyewa tanah kas desa. 2. nilai sewa dan kontribusi Stadion Sultan Agung terhadap Pendapatan Asli Daerah Pemda Kabupaten Bantul berdasarkan nilai properti dan menghitung besaran kontribusinya terhadap PAD Pemerintah Kabupaten Bantul dalam optimalisasi aset, sehingga bisa memberikan masukan yang baik bagi Pemerintah Daerah dalam pemanfaatan asetnya. 1.6 Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan sumbangan pemikiran dan manfaat yang berarti yaitu: 1. diharapkan dapat memberikan masukan kepada Pemerintah Kabupaten Bantul dalam rangka memperbaiki dan meningkatkan pelaksanaan manajemen aset untuk optimalisasi dan pemanfaatan aset tetapnya; 2. diharapkan dapat menambah khazanah/wawasan dalam bidang ilmu pengetahuan penilaian. 1.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dari tesis akan diuraikan secara runtut dimulai dari mengapa topik ini dipilih, apa teori yang melandasi, bagaimana metode penelitian 17

18 yang digunakan, bagaimana analisis yang dihasilkan, dan apa rekomendasi yang dihasilkan dari penelitian ini. Bab I Pendahuluan yang memuat latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori/Tinjauan Pustaka yang memuat teori, tinjauan terhadap penelitian yang pernah ada, model penelitian dan kerangka penelitian. Bab III Metode Penelitian yang memuat desain penelitian, metode pengumpulan data, metode pengambilan sampel, definisi kawasan olahraga, definisi pendekatan pendapatan dan pendekatan pasar,formula penyelesaian, instrumen penelitian, dan metode analisis data. Bab IV Analisis dan Pembahasan yang memuat data, hasil perhitungan olah data baik data pendekatan biaya maupun data pendekatan pendapatan, serta intepretasi hasil. Terakhir adalah Bab V Kesimpulan dan Saran yang memuat rangkuman dari Bab I hingga IV serta memberikan kesimpulan dan saran bagi pemerintah daerah. 18