BAB I PENDAHULUAN. penting bagi kehidupan manusia, karena tanah dan kandungannya bisa

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tanah merupakan sumber daya alam yang memiliki peranan yang sangat penting bagi kehidupan manusia, karena tanah dan kandungannya bisa memberikan berbagai sumber pendapatan dan investasi bagi pemiliknya. Tanah mempunyai karakter khusus yang memiliki sifat kelangkaan dan kegunaannya. Hal ini dikarenakan jumlah tanah dan persedian tanah yang relatif tetap, tetapi kebutuhan akan tanah dengan berbagai macam tujuan penggunaannya terus meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk di suatu daerah. Menurut Standar Penilaian Indonesia (2013: KPUP 3.4), tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan manusia dan keberadaan manusia. Pusat perhatian bagi para ahli hukum, ahli geografi, ahli sosial, ahli ekonomi dan para ahli lainnya termasuk para penilai. Sebagai salah satu sumber daya alam yang tidak bisa diproduksi manusia, tanah mempunyai sifat yang unik karena dalam jangka pendek persedian luasnnya tetap dan tidak pernah bertambah atau penawarannya bersifat inelastis. Permintaan akan tanah terus meningkat seiring dengan pertumbuhan penduduk dan perkembangan kota yang terus meningkat. Tanah secara fisik meliputi ukuran, bentuk, kegunaan, lebar depan jalan dimensi, kemudahan akses, ketersedian, kapasitas utilitas, lokasi dalam market area, topografi, water frontage, kondisi tanah serta lapisan bawah tanah, banjir dan kemungkinan tanah longsor (SPI: 2013). 1

2 Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) pasal 6, Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial, dimana kepemilikan tanah dapat diambil oleh pemerintah untuk kepentingan umum yang dapat memberikan manfaat yang dinikmati masyarakat dan pemanfaatan tanah dan sumber daya lainnya. Lahan merupakan bagian dari tanah. Dalam pengertian yuridis tanah merupakan permukaan bumi (UUPA 1960, ayat 1) sedangkan lahan adalah bagian dari permukaan bumi. Lahan merupakan tanah yang sudah ada peruntukannya umumnya dimiliki dan dimanfaatkan oleh perorangan atau lembaga untuk dapat diusahakan (Jayadinata, 1999: 10). Menurut Sitanala (1989: 207), lahan diartikan sebagai lingkungan fisik yang terdiri atas iklim, relief, tanah, air, vegertasi serta benda yang ada di atasnya sepanjang ada pengaruhnya terhadap penggunaan lahan. Dalam hal ini lahan juga mengandung pengertian ruang atau tempat. Menurut Sujarto (1986: 55), dan Drabkin (1980: 68), beberapa sifat atau karakteristik lahan sebagai berikut. 1. Secara fisik, Lahan merupakan aset ekonomi yang tidak dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai dan harga, serta tidak mempengaruhi oleh waktu. Lahan juga merupakan aset yang terbatas dan tidak bertambah besar kecuali melalui reklamasi. 2. Perbedaan antara lahan tidak terbangun, dan lahan terbangun adalah lahan yang tidak terbangun tidak akan dipengaruhi oleh kemungkinan penurunan nilai, sedangkan lahan terbangun nilainya cenderung turun karena penurunan struktur bangunan yang ada di atasnya. Penurunan nilai struktur 2

3 bangunan juga dapat meningkatkan nilai lahannya karena adanya harapan peningkatan fungsi penggunaan lahan tersebut selanjutnya. 3. Lahan tidak dapat dipindahkan, tetapi sebagai subsitusinya intensitas penggunaan lahan dapat ditingkatkan. Faktor lokasi untuk setiap jenis penggunaan lahan tidak sama. 4. Lahan tidak hanya berfungsi untuk tujuan produksi, tetapi juga sebagai investasi jangka panjang (long-term investment) atau tabungan. Banyaknya lahan kosong yang belum dimanfaatkan secara optimal berdampak pada perekonomian suatu daerah tersebut, yaitu hilangnya manfaat tanah sebagai sumber ekonomi yang dapat mendatangkan keuntungan yang optimal, jika mengkaji pemanfaatan tanah untuk mendapatkan pendapatan. Menurut Setiwan (2013: 1), tanah dapat menghasilkan pendapatan secara langsung dan tidak langsung dimana secara langsung pendapatan didapatkan dari penggunaan tanah sebagai lahan pertanian, perkebunan dan lain-lain. Tanah tidak langsung dapat memberikan pendapatan jika dimanfatkan atau dikembangkan suatu bangunan di atas tanah tersebut seperti ruko, hotel, mall dan lain sebagainya. Kota Lubuklinggau adalah salah satu Kota di Provinsi Sumatera Selatan yang dibentuk berdasarkan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2001 tanggal 21 Juni 2001 dan diresmikan pada 17 Agustus Kota Lubuklinggau merupakan pemekaran dari Kabupaten Musi Rawas, secara geografis berada pada bagian Barat Provinsi Sumatera Selatan dengan kedudukan geografis terletak antara Bujur timur dan Lintang selatan. Wilayah Kota Lubuklinggau sebelah barat berbatasan dengan Provinsi Bengkulu, 3

4 sebelah selatan dengan Kecamatan Muara Beliti dan Provinsi Bengkulu, sebelah timur berbatasan dengan Kecamatan Tugu Mulyo dan Muara Beliti dan Kabupaten Musi Rawas dan disebelah utara berbatasan dengan Kecamatan BKL Ulu Terawas Kabupaten Musi Rawas. Kota Lubuklinggau dengan luas 401,50 km 2 dengan jumlah penduduk pada tahun jiwa. Tabel 1.1 Jumlah Penduduk dan Kepadatan Penduduk Kota Lubuklinggau per km 2 Tahun Luas Daerah (km 2 ) Jumlah Penduduk Kepadatan Penduduk , , , , , , Sumber: Lubuklinggau dalam Angka (BPS), Seiring dengan meningkatnya pertumbuhan penduduk di Kota Lubuklinggau, berdampak pula pada perkembangan aktifitas kota. Ini dapat dilihat dari jumlah penduduk di Kota Lubuklinggau yang terus meningkat setiap tahunnya dan ditunjukkan dalam Tabel 1.1. Pertumbuhan penduduk Kota Lubuklinggau mengalami peningkatan setiap tahunnya, telah mengakibatkan naiknya permintaan kebutuhan prasarana dan sarana perkotaan. Reksohadiprodjo dan Karseno (2012: 56), menyatakan dari tingkat pertumbuhan penduduk akan berpengaruh terhadap tingkat kepadatan penduduk di area perkotaan. Suatu konsekuensi logis jika semakin menyempitnya area perkotaan, maka penduduk akan membuka tanah baru di pinggiran perkotaan sebagai akses paling dekat dengan pusat kota. Adanya lahan yang dibiarkan kosong dan tidak termanfaatkan oleh pemiliknya, menyebabkan lahan kosong tersebut kurang termanfaatkan secara optimal. Tidak diketahui nilai dari lahan tersebut, sehingga kurang dapat 4

5 dioptimalkan yang seyogyanya bisa memenuhi kebutuhan masyarakat akan prasarana dan sarana kota yang dapat meningkatkan perekonomian daerah melalui kontribusi pendapatan daerah. Lahan kosong tersebut bila dimanfaatkan secara optimal akan memberikan kontribusi bagi daerah, seperti menggerakan roda perekonomian warga setempat dan meningkatkan penerimaan Pendapatan Asli Daerah (PAD) sehingga mendatangkan dampak positif terhadap pertumbuhan perekonomian Kota Lubuklinggau. Salah satu lahan kosong milik pribadi yang belum dilakukan pengembangan, sangat memiliki potensi untuk menghasilkan pendapatan baik untuk pribadi maupun dapat dijadikan kontribusi penerimaan pemerintah berupa pajak untuk Pemerintah Daerah. Lahan kosong tersebut terletak di Kelurahan Taba Lestari, Kecamatan Lubuklinggau Timur I, Kota Lubuklinggau dengan luas sebesar meter persegi. Beroperasinya kembali Bandara Silampari pada pertengahan tahun 2014 mengakibatkan cukup pesatnya pengembangan properti di sekitar lahan kosong tersebut. Pemilik lahan berancana menjual tanah tersebut untuk mendapatkan keuntungan yang lebih maksimal. Lokasinya yang cukup startegis dekat dengan kampus, rumah sakit, perkantoran dan bandara, di depan lokasi aset sudah berdiri komplek perumahan menengah yaitu perumahan Pavilun Bandara 2. Peneliti tertarik untuk menganalisis dan mengetahui nilai pasar dari lahan kosong tersebut, perlu dilakukan penilaian agar dapat dijadikan sebagai dasar proyeksi yang berguna bila dikembangkan untuk mendapat manfaat yang lebih dari lahan tersebut. 5

6 Berdasarkan permasalahan yang ada, maka penelitian tentang pemanfaatan lahan kosong di Kelurahan Taba Lestari Kecamatan Lubuklingga Timur I Kota Lubuklinggau Provinsi Sumatera Selatan dengan metode Land Development Analysis (LDA). Penelitian ini lebih pada aspek Finansial potensi lahan untuk menghasilkan pendapatan bila dikembangan pengembangan lahan. Metode ini merupakan bagian dari pendekatan pendapatan yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap tanah yang luas dan tidak terdapat data dengan keluasan sebanding di pasar. Metode ini digunakan untuk lahan yang memiliki potensi untuk dikembangkan baik regulasi maupun karakteristik lahan tersebut. Land Development Analysis (LDA) diharapkan agar pemanfaatan tanah dapat optimal, efektif, dan efisien. Konsep dan fungsi dari tanah yang salah satunya adalah fungsi ekonomis, maka menjadi penting dilakukan penelitian terhadap lahan idle untuk memberikan manfaat ekonomis, bagi pemilik dan pemerintah serta mengerakan roda perekonomian Kota Lubuklinggau secara keseluruhan. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai pengembangan lahan dengan berbagai metode sudah banyak dilakukan oleh peneliti sebelumnya. Penelitian penilaian lahan kosong di Kelurahan Taba Lestari Kecamatan Lubuklinggau Timur I Kota Lubuklinggau dengan menggunakan metode Land Development Analysis sampai saat ini belum pernah dilakukan. Penelitian tersebut dirasa penting dilakukan karena memiliki luas lahan yang sangat luas dan strategis serta diperkirakan dapat menghasilkan pemasukan. Penelitian yang terkait dengan penilaian lahan kosong yang pernah dilakukan diuraikan secara singkat sebagai berikut. 6

7 1. Reed dan Kleynhans (2010), meneliti penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan pertanian di Provinsi Western Cape, South Africa. Pendekatan perbandingan data pasar digunakan dalam penelitain ini sebagai meningkatkan akurasi dan memberikan tambahan informasi penting dalam penerapan Highest and Best Use (HBU). Kesimpulan dalam penelitian ini penentuan optimalisasi dari suatu kemampuan lahan dalam mendapatkan manfaat, dan nilai dari lahan tersebut didapat dari pendekatan data pasar. 2. Dappah dan Chuan Toh (2011), melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) dengan metoda penyisaan tanah menggunakan model linear dan non linear sebagai identifikasi penggunaan tertinggi dan terbaik dengann tujuan optimalisasi pengembangan. Hasil analisis tersebut disimpulkan bahwa nilai yang tertinggi yaitu pada nilai linear dan pengembangan mixed use komersial seperti ritel, restoran, perkantoran, hotel atau cineplex. 3. Boyd dan Steven (2012), penelitian ini mengunakan analisis teknis dengan menggunakan metode Land Residual Technique. Hasil penelitian diperoleh bahwa teknik penyisaan tanah lebih akurat untuk melakukan penilaian terhadap tanah kosong. 4. Luce (2012), analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use) di bangunan perkantoran yang terletak di Arlington, Virginia, Amerika Serikat, dengan melakukan analisis finansial yang meliputi Capital Markets, Highest and Best Use, Sale of asset dan Risk. Penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan tersebut adalah pembangunan hotel, apartemen dan 7

8 pengembangan perumahan, tetapi uji kelayakan finansial tidak menawarkan pengembalian investasi yang diharapkan. Keputusan yang diambil dari penelitian tersebut adalah menjual aset apa adanya dan sebagaimana terbangun. 5. Susanto (2014), menggunakan analisis Discounted Cash Flow dan Land Development Analysis. Besarnya potensi pendapatan yang didapat Pemerintah Surabaya di lahan Kebun Binatang Surabaya. Penelitian ini berasumsi bahwa lahan tersebut secara regulasi dan peraturan bisa dikembangkan menjadi properti komersial yaitu mix use. Analisis Land Development Analysis dan Opportunity Cost dan Opportunity Lost merupakan social cost dan social benefit yang tidak dapat diukur dengan angka atau nominal saja. 6. Sasmito (2015), analisis penelitian ini memakai 2 pendekatan penilaian yaitu pendekatan data pasar (Market Data Approach) dan pendekatan pendapatan dengan metode Land Developemnt Analysis (LDA). Penilaian atas lahan kosong di kawasan pameran Temanggung Tilung, Kecamatan Jekan Raya, Kota Palangka Raya, Provinsi Kalimantan Tengah. Lahan kosong tersebut diasumsikan akan dibangun sebuah gedung convention center. Beberapa penelitian tersebut merupakan penelitian terdahulu tentang penilaian lahan dengan berbagai metode yang dijadikan sebagai bahan pertimbangan dalam penelitian ini. Perbedaan penelitian ini dengan penilitian terdahulu adalah terletak pada objek penelitian dan waktu penelitian. Persamaan 8

9 penelitian dengan penelitian ini adalah sama-sama menilai lahan/aset dengan metode pengembangan lahan. Penerapan metode Land Development Analysis (LDA) adalah menentukan pendapatan yang mengindikasi pendapatan tertinggi dan terbaik dari simulasi pendapatan tanah komersial yang dikembangkan diatasnya menjadi properti komersial (Apartemen, Hotel, Pusat Perbelanjaan, dll). 1.3 Rumusan Masalah Pada saat ini banyaknya lahan kosong yang belum dikelola dengan baik dan optimal, padahal lahan tersebut memiliki potensi untuk dikembangkan dan seharusnya dapat lebih dioptimalkan. Untuk mengetahui potensi lahan tersebut, maka perlu dilakukan penilaian agar dapat diketahui nilainya. Properti apa yang layak dibangun pada lahan tersebut yang dapat memberikan kontribusi terhadap pemasukan daerah serta bermanfaat di masa yang akan datang. Penelitian ini lebih pada aspek Finansial potensi lahan untuk menghasilkan pendapatan bila dikembangan pengembangan lahan. Rumusan masalah ini untuk menilai potensi tanah kosong untuk dioptimalkan dapat menggunakan metode LDA. Metode ini diharapkan pemilik tanah dapat mengetahui besar nilai tanahnya dan besar potensi yang dimiliki jika dilakukan pengembangan lahan seperti pembangunan properti. 1.4 Pertanyaan Penelitian Pertanyaan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Berapakah indikasi nilai pasar tanah berdasarkan pendekatan data pasar di lahan kosong Kelurahan Taba Lestari, Kecamatan Lubuklinggau Timur I, Kota Lubuklinggau, Provinsi Sumatera Selatan? 9

10 2. Berapakah indikasi nilai pasar tanah berdasarkan pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode Land Development Analysis (LDA) di lahan kosong Kelurahan Taba Lestari, Kecamatan Lubuklinggau Timur I, Kota Lubuklinggau, Provinsi Sumatera Selatan? 3. Berapakah indikasi nilai rekonsiliasi dari pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan yang menggunakan metode Land Development Analysis (LDA)? 1.5 Tujuan penelitian Tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Mengetahui indikasi nilai pasar tanah berdasarkan pendekatan data pasar di lahan kosong Kelurahan Taba Lestari, Kecamatan Lubuklinggau Timur I, Kota Lubuklinggau, Provinsi Sumatera Selatan. 2. Mengetahui indikasi nilai pasar tanah berdasarkan pendekatan pendapatan yang menggunakan metode Land Development Analysis (LDA) di lahan Kelurahan Taba Lestari, Kecamatan Lubuklinggau Timur I, Kota Lubuklinggau, Provinsi Sumatera Selatan. 3. Mengetahui indikasi nilai rekonsiliasi dari pendekatan data pasar dan pendekatan pendapatan yang menggunakan metode Land Development Analysis (LDA). 10

11 1.6 Manfaat Penelitian Manfaat penelitian adalah sebagai berikut. 1. Bagi pemilik tanah dapat mengetahui indikasi nilai pasar tanahnya dan dapat dijadikan alternatif investasi terhadap lahan kosong atau tanah yang akan dikembangkan menjadi properti yang menghasilkan pendapatan. 2. Menambah khasanah pengetahuan terkait dengan menggunakan metode Land Development Analysis (LDA), ketika data pasar dari lahan penelitian tidak ada yang sebanding dan wajar, metoda penilaian dengan perbandingan data penjualan tidak dimungkinkan diterapkan. 1.7 Sistematika Penelitian Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I merupakan Pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian dan manfaat penelitian. Bab II membahas Landasan Teori/Kajian Pustaka terhadap penelitian terdahulu serta menguraikan kerangka penelitian. Bab III merupakan Metode Penelitian yang terdiri dari desain penelitian, metode pengumpulan data, dan metode analisis data. Bab IV merupakan Analisis Data dan Pembahasan yang menjelaskan tentang analisis Kota Lubuklinggau, analisis kawasan lahan, analisis pasar, analisis value in use dan analisis metode pengembangan lahan. Bab V merupakan Simpulan dan Saran berisikan simpulan hasil dari penelitian dan saran. 11