PENDEKATAN DATA PASAR DIREKTORAT PENILAIAN DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA KEMENTERIAN KEUANGAN

Transkripsi

1 PENDEKATAN DATA PASAR DIREKTORAT PENILAIAN DIREKTORAT JENDERAL KEKAYAAN NEGARA KEMENTERIAN KEUANGAN

2 POKOK BAHASAN 1 Pengertian dan definisi 2 Hubungan dan prinsip penilaian 3 4 Prosedur Penilaian Analisis dan penyesuaian data pembanding 5 Rekonsiliasi Indikasi Nilai 6 Studi Kasus

3 PENDEKATAN DATA PASAR Dikenal juga dengan: Market Data Approach Direct Comparison Method Comparison Method Direct Sales Comparison Sales Comparison Pendekatan ini merupakan pendekatan yang paling banyak digunakan.

4 PENGERTIAN_DEFINISI Pendekatan Data Pasar adalah pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding ataupun yang hampir sebanding dengan objek penilaian, didasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti yang dinilai (objek penilaian) dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. Harga jual [penawaran] dari properti pembanding kemudian dianalisis dengan menerapkan satuan pembanding yang sesuai dan dicocokan dengan perbedaan atas objek penilaian berdasarkan unsur-unsur pembanding; Pada dasarnya Pendekatan Perbandingan Data Pasar dapat digunakan untuk semua jenis properti, asalkan data transaksi tersedia dan dapat dipercaya;

5 Syaratnya apa??

6 PENDEKATAN DATA PASAR Nilai Objek Penilaian = Harga Jual [penawaran] Properti Pembanding +/- Penyesuaian Properti Pembanding Objek Penilaian

7 HUBUNGAN DENGAN PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN

8 PRINSIP SUBSTITUSI Pembeli suatu properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama Bagaimana dampaknya terhadap nilai? Bagaimana reliabilitas pendekatan data pasar?

9 PRINSIP HIGHEST AND BEST USE (HBU) Analisis HBU berguna untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding, sehingga nilai pasar yang diperoleh didasarkan pada penggunaan yang optimal.

10 PERMINTAAN DAN PENAWARAN Nilai properti dipengaruhi oleh adanya perubahan supply dan demand yang terjadi dalam pasar. Perubahan supply dan demand ini tidak selalu proporsional, namun interaksi ke duanya inilah yang menciptakan sebuah market [pasar]. Pengaruh terhadap tingkat equilibrium harga Komponen Permintaan dan Penawaran

11 PRINSIP ANTISIPASI Nilai didapatkan atau diciptakan dari harapan atas keuntungan pada masa yang akan datang. Nilai suatu properti komersial ditentukan pada kemampuannya mendatangkan pendapatan di masa yang akan datang.

12 PRINSIP PERUBAHAN Nilai suatu properti dipengaruhi oleh perubahan-perubahan yang terjadi dalam dunia sosial, lingkungan, kebijakan pemerintah, kebijakan ekonomi dan lain-lain.

13 PRINSIP KESEIMBANGAN Nilai properti ditentukan oleh adanya keseimbangan dari interaksi elemen-elemen yang membentuknya. Dalam hal ini penilai perlu jeli terhadap elemen-elemen yang membentuk nilai dari properti yang dinilainya dan bagaimana hubungan antara elemen-elemen itu.

14 PRINSIP EKSTERNALITAS Faktor-faktor eksternal dapat memberikan dampak postif atau negatif atas nilai suatu properti. Faktor-faktor eksternal ini mencakup skala regional, nasional maupun internasional.

15 PROSEDUR PENILAIAN Mengumpulkan Data Data Properti Pembanding LANGKAH- LANGKAH Melakukan Verifikasi terhadap Properti Pembanding Menetapkan Satuan Pembanding* Menetapkan Unsur/Elemen Pembanding* Melakukan Penyesuaian* antara Properti Pembanding dengan Objek Penilaian Melakukan Rekonsiliasi* terhadap indikasi Nilai yang ada

16 PENGUMPULAN DATA Identifikasi karakteristik properti subjek Mencari properti pembanding Data/informasi Data transaksi penjualan Karakteristik fisik properti Aspek legalitas Lokasi Data Pembanding

17 SUMBER DATA DATA PENILAI SENDIRI DATA PEMERINTAH BROSUR, KATALOG DLL IKLAN PENJUALAN/PEMBELIAN MASYARAKAT

18 SURVEI PASAR DAN PEMBANDING Survei Pasar tingkat permintaan dan penawaran properti pembanding; harga properti yang seharusnya dibayar untuk mendapatkan substitusi obyek penilaian dengan utilitas properti yang serupa; keseimbangan antara permintaan dan penawaran properti pembanding; dan pengaruh yang signifikan dari lingkungan sekitar obyek penilaian. Kriteria Objek Pembanding Properti yang kompetitif Transaksi pasar terbuka Waktu transaksi Jumlah Properti pembanding semakin banyak semakin baik

19 VERIFIKASI DAN SELEKSI DATA Melakukan pemeriksaan/inspeksi lapangan secara langsung; Melakukan cek silang data yang telah diperoleh dengan menghubungi sumber informasi lainnya; melakukan analisis data objek pembanding sehingga memenuhi syarat atau asumsi dalam Nilai Pasar (Market Value); Apa syaratnya?

20 SATUAN PEMBANDING Pengertian Satuan Pembanding Satuan Pembanding adalah satuan yang akan dipakai dalam melakukan penilaian; pada umumnya bergantung nature dari properti tersebut. Jenis Satuan Pembanding Misalnya : satuan pembanding untuk rumah adalah m2, satuan pembanding untuk kondominium adalah kamar, satuan pembanding untuk tanah perkebunan adalah hektar dll.

21 UNSUR/ELEMEN PEMBANDING Pengertian Unsur Pembanding adalah faktor-faktor dari properti yang menyebabkan terjadinya perbedaan nilai pasar antara properti yang satu dengan yang lain. Dengan demikian nilai properti merupakan fungsi dari reaksi pasar akan tingkat kegunaan dari unsur-unsur tersebut.

22 JENIS UNSUR PEMBANDING : Hak Kepemilikan Kondisi Pembiayaan Kondisi Penjualan Waktu Penjualan Lokasi Karakteristik Fisik dll

23 ANALISIS DAN PENYESUAIAN DATA PEMBANDING

24 PENYESUAIAN Penyesuaian adalah langkah penting yang perlu dilakukan agar harga jual [penawaran] dari properti pembanding mendekati sama dengan nilai objek penilaian. Penyesuaian dilakukan terhadap properti pembanding dan bukan objek penilaian. Faktor-faktor yang dibandingkan sesuai dengan karakteristik objek penilaian Properti pembanding yang mempunyai kemiripan paling banyak dengan objek penilaian akan mendapat penyesuaian paling sedikit. Demikian pula sebaliknya.

25 KATEGORI PENYESUAIAN Penyesuaian Transaksi Penyesuaian Properti

26 Penyesuaian Transaksi Hak Kepemilikan Kondisi Pembiayaan Perbaikan segera setelah pembelian Kondisi Pasar

27 Penyesuaian Properti Lokasi Karakteristik Fisik Karakteristik Ekonomi Penggunaan Personal Properti

28 PENYESUAIAN PROPERTI Lokasi Jarak ke CBD Jenis Jalan Faktor Keterangan Kecenderungan Posisi terhadap jalan Kedekatan dengan pusat kota, keramaian atau landmark tertentu Jalan utama, kolektor, arteri, lingkungan, setapak, dsb Sisi jalan, hock, tusuk sate, tikungan dll Semakin dekat dengan pusat kota, pusat keramaian atau landmark ttt harga akan semakin naik Lebar Jalan 1 jalur, 2 jalur, 4 jalur, dsb Kondisi Jalan Baik, rusak ringan, rusak berat Arus Lalu Lintas Searah, dua arah, daerah macet, dsb Angkutan Publik Ketersedian transportasi public

29 PENYESUAIAN PROPERTI Karakteristik Properti Faktor Keterangan Kecenderungan Luas tanah Sangat berkaitan dengan HBU Bentuk tanah Lebar depan Persegi memanjang sisi jalan, persegi memanjang ke belakang, ngantong, trapezium, tidak beraturan Lebar sisi jalan Topografi Kontur (datar, bergelombang, miring dsb) Elevasi (di atas muka jalan, sejajar jalan, di bawah muka jalan) Bangunan Luas, kondisi, jenis material penyusun, jumlah kamar, fasilitas, dll

30 PENYESUAIAN PROPERTI Karakteristik Ekonomi Biaya operasi Faktor Keterangan Kecenderungan Kualitas manajemen Persyaratan sewa Komposisi penyewa Biaya yang diperlukan untuk mengoperasikan properti Mutu perusahaan pengelola manajemen dapat dilihat dari reputasinya dan pengakuan pihak luar Syarat-syarat dalam penyewaan seperti jangka waktu, kewajiban dan hak penyewa Penyewa utama, bidang usaha penyewa, dll Hanya digunakan pada tanah untuk penggunaan komersial

31 PENYESUAIAN PROPERTI Peruntukan Peruntukan Faktor Keterangan Kecenderungan Personal Properti Personal properti Merupakan kriteria paling dasar dalam memilih pembanding. Lahan yang memiliki peruntukan yang sama adalah yang paling tepat dijadikan pembanding Peruntukan komersial akan lebih tinggi dari residensial Faktor Keterangan Kecenderungan Barang-barangf personal property yang masuk dalam harga jual seperti furniture, jaringan air, dsb

32 CONTOH FAKTOR-FAKTOR PERBANDINGAN Tanah Jenis transaksi Waktu transaksi Lokasi Aksesibilitas Fisik tanah : luas, bentuk, lebar depan Topografi tanah Dok. kepemilikan Bangunan Luas Jenis dan kualitas material Tata ruang Jumlah ruangan Kondisi Tampak dalam Kendaraan Kondisi mesin Kondisi bodi Kelengkapan aksesoris Kondisi aksesoris Tahun pembuatan Dok. Kepemilikan Warna

33 ketentuan Objek penilaian Jika sama Lebih unggul Objek pembanding Lebih jelek

34 TEKNIK ANALISIS Mengukur besarnya penyesuaian 1. Analisis Kuantitatif 2. Analisis Kualitatif

35 ANALISIS KUANTITATIF 1. Teknik tambah kurang secara menyeluruh (overall adjustment/pluses Minuses) Penyesuaian langsung dilakukan secara keseluruhan dan tidak dirinci per unsur pembanding. Biasanya penyesuaian dinyatakan dalam Rupiah. Subject Sale 1 Sale 2 Sale 3 Sale Price Adjustment (9.000) Adjusted Sale Price

36 2. Teknik Berpasangan Penyesuaian dilakukan berdasarkan satu perbedaan dari pasangan properti pembanding yang dipasang-pasangkan. Data Fitur Nilai A Rumah+carport+kolam renang Rp820 juta B Rumah+carport Rp720 juta C Rumah+kolam renang+ac Rp900 juta D Rumah+AC+garasi Rp870 juta E Rumah+kolam renang Rp780 juta Rumah+kolam renang+garasi+ carport? Beda Fitur Nilai A dan B Kolam renang A dan E Carport C dan E AC Dari E Dari D Rumah Garasi

37 3. Teknik Penyesuaian Biaya Penyesuaian dilakukan dengan memperhitungkan biaya yang dibutuhkan untuk melakukan penyamaan kondisi dengan properti pembanding jika terdapat perbedaan yang dapat diubah, seperti ketinggian tanah, topografi, struktur tanah dapat dilakukan penyesuaian dengan memperhitungkan biaya pengurukan. Penilai properti wajib memperhatikan bahwa biaya pengembangan lahan tidak selalu setara dengan nilai dari pengembangan tersebut.

38 Contoh : Biaya pengurugan dan pemadatan lahan per m2 dengan ketebalan 100 cm adalah sebesar Rp60.000,00 maka: Objek Harga per m2 Kondisi Penyesuaian per m2 Indikasi nilai Objek penilaian Di atas jalan 30 cm Pembanding 1 Rp Di bawah jalan 50 cm Rp48,000 Rp148,000 Pembanding 2 Rp Sama jalan Rp18,000 Rp148,000 Pembanding 3 Rp Di atas jalan 10 cm Rp Rp147,000

39 4. Teknik Statistik Diperlukan jumlah properti pembanding yang cukup, paling kurang 20 (dua puluh) properti pembanding. Digunakan suatu perhitungan model Contoh : dari model yang ada didapatkan kesimpulan Harga tanah per m2 yang berada di hock akan lebih mahal 10% dari tanah yang tidak di hock

40 ANALISIS KUALITATIF Relative comparison analysis Ranking analysis

41 BENTUK PENYESUAIAN Penyesuaian Jumlah Rupiah Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam Rupiah.

42 CONTOH: Data 1 (Rp) Data 2 (Rp) Data 3 (Rp) Harga Jual Penyesuaian: Waktu Lokasi Ukuran Kondisi Plengkpan Mutu Bangunan Total Penyesuaian Nilai Indikasi Properti yg dinilai

43 Penyesuaian dilakukan dengan cara pembobotan: NILAI PASAR: 30% x Rp =Rp % x Rp =Rp % x Rp =Rp Rp

44 Penyesuaian Persentase Penyesuaian dilakukan secara lebih rinci sesuai dengan unsur pembanding yang dipilih. Penyesuaian terhadap perbedaan antara properti pembanding & objek penilaian dinyatakan dalam persentase. Subject Sale 1 Sale 2 Sale Price Time Adjustment 12% 9% Time Adjusted Sale Price Age 10 years 0% 4% Condition Good 5% 0% Lot Size 50 * 40-10% 0% Floor Area TEKNIK PENYESUAIAN % -5% Garage Attached 0% 3% Quality Good 0% 0% Net Adjustment -15% 2% Adjusted Sale Price

45 REKONSILIASI Rekonsiliasi adalah teknik pembobotan yang diperlukan untuk menentukan nilai pasar objek penilaian dari indikasiindikasi nilai yang ada. Bobot yang paling besar diberikan kepada properti pembanding yang mempunyai perbedaan paling sedikit dengan objek penilaian. Demikian pula sebaliknya. Pembobotan dapat dilakukan dalam bentuk persentase maupun dalam bentuk skala [rating]. Praktek penilaian seharihari di Indonesia pada umumnya meggunakan teknik pembobotan dalam bentuk persentase. Jumlah total pembobotan harus 100%.

46 MENGUKUR TINGKAT KEYAKINAN DALAM MELAKUKAN PENYESUAIAN Jumlah Penyesuaian Makin banyak jumlah penyesuaian suatu properti pembanding terhadap objek penilaian dapat diartikan bahwa properti pembanding tersebut mempunyai banyak perbedaan terhadap objek penilaian. Jumlah Absolut Penyesuaian Jumlah absolut penyesuaian menggambarkan jumlah kotor [gross absolute] dari penyesuaian yang dilakukan antara properti pembanding terhadap objek penilaian. Makin besar jumlah absolutnya mengindikasikan makin besar pula perbedaannya.

47 STUDI KASUS

48 TERIMA KASIH