PENDAHULUAN. 1.1 Latar Belakang. keberadaannya akan melampaui umur semua bangunan dan segala penggunaan

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tanah merupakan aset permanen yang tidak memiliki umur ekonomis, keberadaannya akan melampaui umur semua bangunan dan segala penggunaan yang berada di atasnya. Setiap tanah memiliki nilai ekonomi tertentu tergantung dari karakteristik fisik dan jenis pemanfaatannya. Tanah yang dibiarkan kosong akan menimbulkan kesenjangan sosial, penurunan tingkat kesejahteraan masyarakat, menurunkan kualitas lingkungan sekitar, dan akan berdampak pada hilangnya potensi nilai ekonomi serta nilai manfaat dari tanah tersebut (opportunity lost). Hal ini disebabkan karena terjadinya ketidakseimbangan antara potensi nilai manfaat (sosial dan ekonomi) dari tanah, dengan potensi sumber daya yang ada disekitarnya. Antara terbatasnya jumlah tanah, dengan tingginya kebutuhan akan tanah seiring pertumbuhan jumlah penduduk dan peningkatan nilai ekonomi tanah. Menurut Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960, pasal 6, 15, 18, dan 27 yang menyatakan bahwa setiap hak atas tanah mempunyai fungsi sosial (pasal 6). Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya adalah kewajiban tiap-tiap orang, badan hukum atau instansi yang mempunyai hubungan hukum dengan tanah itu dengan memperhatikan pihak yang ekonomis lemah (pasal 15). Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut dengan memberi ganti kerugian yang 1

2 layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang (pasal 18). Pada pasal 27 poin a. 3 dengan jelas disebutkan bahwa hak milik atas tanah dapat dihapus apabila tanah tersebut ditelantarkan (Pasal 27, hak milik hapus bila, a. tanahnya jatuh kepada negara, 3. karena ditelantarkan). Pemanfaatan tanah yang sesuai dan optimal diharapkan mampu mendorong kawasan yang responsif terhadap kebutuhan masyarakat, menambah nilai manfaat, dan meningkatkan nilai ekonomi dari tanah tersebut. Nilai tanah akan menjadi tinggi apabila pemanfaatannya digunakan secara maksimal dan sesuai dengan properti yang seharusnya dikembangkan di atasnya. Sebaliknya tanah yang pemanfaatannya tidak sesuai dengan tingkat produktifitas optimal, maka akan mengurangi tingkat produktifitasnya, sehingga potensi nilai manfaat dan nilai ekonomi dari tanah tidak akan mencapai titik maksimum. Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003: 82), karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lingkungan dan lokasi. Lokasi tanah merupakan salah satu karakter fisik tanah yang harus menjadi pertimbangan utama, karena lokasi yang strategis akan memberikan kontribusi yang tinggi terhadap nilai tanah. Meskipun demikian, lokasi tanah yang strategis bila pengembangan di atasnya tidak sesuai atau tidak diberdayakan (dibiarkan kosong), maka akan berdampak pada tidak tercapainya/hilangnya potensi nilai manfaat dan nilai ekonomi (opportunity lost) dari tanah tersebut. Oleh karena itu, untuk mendapatkan nilai maksimum dan untuk mengetahui jenis pemanfaatan yang paling sesuai dengan karakteristik fisiknya, maka harus dilakukan analisis yang tepat sebelum dimanfaatkan. 2

3 Salah satu metoda untuk menganalisis dan menentukan jenis pemanfaatan lahan dalam bidang penilaian adalah dengan menggunakan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Kelebihan dari metoda ini, selain memperhatikan aspek memungkinkan secara karakter fisik tanah, memungkinkan secara peraturan dan mengidentifikasi keuntungan yang paling optimal, juga memperhatikan kekuatan pasar. Tingkat kekuatan (daya serap) pasar dapat diramalkan dengan melakukan analisis permintaan dan penawaran terhadap properti yang akan dikembangkan. Menurut Prawoto (2012: 91), analisis pasar dilakukan untuk menentukan apakah ada dukungan pasar yang memadai bagi properti yang sudah ada berdasarkan penggunaan tertentu yang diusulkan pada tempat tertentu, pada waktu yang akan datang. Analisis pasar juga merupakan dasar untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik. Menurut The Appraisal Institute (2008: 277), penggunaan tertinggi dan terbaik adalah kemungkinan penggunaan yang logis dan legal dari sebuah tanah kosong atau properti yang telah ditingkatkan, yang memungkinkan secara fisik, wajar, memungkinkan secara keuangan dan memberikan nilai yang paling tinggi. Dengan melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik diharapkan pemanfaatan tanah dapat lebih efektif, memberikan keuntungan yang optimal dan dapat meningkatkan nilai manfaat dari tanah tersebut, baik kepada pemilik maupun kepada masyarakat disekitarnya. Pada penelitian ini, dalam menentukan jenis pemanfaatan lahan menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik pada sebidang tanah yang ditelantarkan, yaitu tanah kosong yang berlokasi di dalam Komplek Cunda Plaza Lhokseumawe. 3

4 Tanah kosong yang berada di dalam Komplek Cunda Plaza terletak tepat di depan pusat perbelanjaan yang dibakar pada tahun 1998 seluas m 2. Lokasi lahan sangat strategis karena berada di antara jalur masuk-keluar Kota Lhokseumawe di sebelah barat dan timur, sebelah selatan berbatasan dengan pertokoan dan Keudee (pasar) Cunda, sebelah utara berbatasan dengan Krueng (sungai) Cunda dan terminal bis antarkota/kabupaten antarprovinsi. LOKASI LAHAN Sumber: Google Earth (2014) Gambar 1.1 Denah Lokasi Lahan Dalam tatanan perkotaan seharusnya lahan tersebut tidak boleh dibiarkan terlantar dan tidak jelas pemanfaatannya. Suatu lahan harus bisa dijadikan sebagai wadah dalam menampung aktivitas-aktivitas perkotaan, apalagi lokasi lahan (Komplek Cunda Plaza) pernah memiliki fungsi yang sangat strategis bagi 4

5 pertumbuhan ekonomi Kota Lhokseumawe. Oleh karena itu, diperlukan optimalisasi pemanfaatan lahan secara maksimal serta harus segera dipikirkan jenis pemanfaatan yang terbaik, agar dapat meningkatkan nilai ekonomi dan dapat memberikan manfaat yang besar bagi masyarakat. Berdasarkan dari latar belakang yang telah dikemukakan, maka rumusan masalah yang dikaji dalam penelitian ini adalah: adanya lahan kosong yang belum diberdayakan (terjadinya opportunity lost), dan memiliki potensi untuk dioptimalkan melalui analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. Pertanyaan penelitian yang dapat diajukan adalah: jenis pemanfaatan apakah yang paling sesuai dan mampu memberikan nilai manfaat yang paling optimal untuk lahan kosong tersebut? 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian mengenai penggunaan tertinggi dan terbaik dari tanah kosong yang pernah dilakukan, diantaranya sebagaimana terlihat pada Tabel 1.1 berikut. Tabel 1.1 Penelitian tentang Penggunaan Tertinggi dan Terbaik No Nama dan Tahun Alat Analisis Kesimpulan 1 Callahan, McCloskey, Luce, Akmaluddin dan Utomo, HBU analisis, market analisis, HBU analisis, market analysis HBU analisis, market feasibility Prinsip HBU Usulan properti pemanfaatan lahan (perumahan, town house, dan apartemen). Hasil penelitian diperoleh, yang memiliki nilai tertinggi dan terbaik adalah town house. Hasil penelitian yang diperoleh: dari usulan properti (Hotel, Residensial, dan Perkantoran), usulan untuk Hotel merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik. Dari tiga usulan properti (Hotel, Apartemen, dan Perkantoran), usulan untuk perkantoran merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik. Dari empat usulan properti (Hotel, Apartemen, Perkantoran, dan Pertokoan), usulan untuk penggunaan Hotel merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik. 5

6 Penelitian terhadap tanah kosong di Komplek Cunda Plaza Lhokseumawe menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik melalui analisis kelayakan fisik dan peraturan, analisis pasar, analisis keuangan dan analisis menurut perspektif masyarakat. Perbedaan penelitian ini dengan sebelumnya, adalah: 1. waktu penelitian dan lokasi objek penelitian, yaitu pada lahan kosong yang terletak di Komplek Cunda Plaza Lhokseumawe; 2. dalam penelitian ini, selain menggunakan analisis kelayakan fisik dan peraturan, analisis pasar dan analisis keuangan, juga menggunakan analisis dari perspektif masyarakat. 1.3 Tujuan Penelitian Penelitian ini memiliki beberapa tujuan, antara lain. 1. Menentukan nilai manfaat terbaik dan untuk mengetahui tingkat produktivitas maksimal dari lahan kosong yang berlokasi di Komplek Cunda Plaza Lhokseumawe apabila dikembangkan. 2. Menentukan jenis pemanfaatan lahan yang dapat memberikan value tertinggi dan keuntungan yang paling optimal. 1.4 Manfaat Penelitian Adapun manfaat dari penelitian ini adalah. 1. Berupa sumbangan pikiran dan rekomendasi kepada pemilik lahan dalam hal pemanfaatan lahan kosong di Komplek Cunda Plaza Lhokseumawe. 2. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi masukan dan berupa sumbangan pikiran kepada Pemerintah Kota Lhokseumawe dalam Rencana 6

7 Pembangunan Jangka Menengah (RPJM), terutama dalam bidang pembangunan ekonomi, dan dapat dijadikan pertimbangan sebagai potensi sumber Pendapatan Asli Daerah (PAD). 3. Sebagai bahan rujukan untuk penelitian selanjutnya yang berkaitan dengan optimalisasi lahan dan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik. 1.5 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut : Bab I merupakan Pendahuluan yang mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Lebih lanjut dalam Bab II diuraikan mengenai tinjauan pustaka dan alat analisis. Bab III metoda penelitian yang mengurai tentang desain penelitian, metoda pengumpulan data, dan metoda analisis data. Bab IV merupakan Analisis Data dan Pembahasan, yang menjelaskan tentang analisis kelayakan fisik dan peraturan, analisis pasar, analisis menurut perspektif masyarakat dan analisis keuangan. Bab V berisikan Kesimpulan dan Saran. 7