ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG DI KOTA MALANG
|
|
- Ivan Tanudjaja
- 7 tahun lalu
- Tontonan:
Transkripsi
1 ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG DI KOTA MALANG Kartika Puspa Negara 1, Retno Indryani 2, dan Rianto B.Adihardjo 2 1 Mahasiswa Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya, nabila2005@plasa.com 2 Dosen Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Kampus ITS Sukolilo Surabaya Pemerintah Kota Malang telah memindahkan kendaraan yang beroperasi di Terminal Gadang ke Terminal yang baru. Dengan pemindahan ini, maka lahan bekas terminal Gadang dapat dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya. Makalah ini berisikan hasil penggunaan yang tertinggi dan terbaik untuk lahan eks Terminal Gadang. Analisa dilakukan menggunakan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dengan menggunakan empat kriteria uji kelayakan yang meliputi analisa kelayakan hukum, analisa kelayakan fisik, analisa kelayakan finansial dan analisa produktifitas maksimal. Penggunaan yang terbaik diperoleh dari alternatif yang telah lulus keempat kriteria pengujian tersebut dan memiliki nilai pasar lahan tertinggi diantara seluruh alternatif yang dianalisis. Dari hasil penelitian, didapatkan tiga alternatif penggunaan yang dianalisa dengan prinsip Tertinggi dan Terbaik yaitu pusat perbelanjaan town square, balai uji kelayakan kendaraan, dan pasar grosir. Diantara keseluruhan alternatif yang memungkinkan tersebut, diperoleh hasil bahwa alternatif pasar grosir merupakan alternatif pengunaan yang terbaik untuk dibangun di atas lahan eks Terminal Gadang. Kata Kunci : Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, Alternatif Pemanfaatan Lahan 1. PENDAHULUAN Pemkot Malang telah memindahkan kendaraan yang beroperasi di terminal Gadang ke lokasi yang lain. Ketika rencana ini terealisasi, maka lahan bekas terminal Gadang dapat dimanfaatkan untuk penggunaan tata guna lahan lainnya. Penggunaan ini hendaknya bersifat optimal, sehingga akan memberikan keuntungan maksimal dari kegunaan kompetitif lainnya yang diizinkan. Jenis pemanfaatan ini dapat diperoleh dengan cara menggunakan metode analisa tertinggi dan terbaik (Highest and Best Use), dimana melalui analisa ini akan diperoleh jenis pemanfaatan lahan yang tidak sekedar layak bangun, tetapi merupakan pemanfaatan yang tertinggi sekaligus terbaik yang dapat dicapai oleh lahan. Oleh karena itu perlu dilakukan penelitian mengenai analisa tertinggi dan terbaik pada lahan eks terminal Gadang di Kota Malang. 2. DASAR TEORI 2.1 Pengertian Lahan dan Penggunaan Lahan Menurut [3] pengertian lahan adalah tanah yang sudah ada peruntukannya dan umumnya ada pemiliknya, perorangan atau lembaga. Begitu pula [10] menjelaskan bahwa kata lahan hanya terbatas untuk bentang-bentang tanah yang sudah jelas penggunaannya atau peruntukannya. Adapun yang dimaksud penggunaan lahan atau tanah, [10] menjelaskan bahwa penggunaan tanah dalam bahasa Indonesia berarti apa yang ada dan kegiatan apa yang ada di atas tanah tersebut, baik yang disengaja oleh manusia maupun yang tidak disengaja. Sedangkan [3] menuliskan bahwa yang dimaksud tata guna tanah yaitu pengaturan penggunaan tanah.
2 Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo 2.2 Pengertian dan Konsep Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Dalam [12] dijelaskan bahwa definisi penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penggunaan yang paling mungkin dan legal dari suatu tanah kosong atau peningkatan suatu properti, yang mana secara fisik memungkinkan, layak secara finansial, dan memiliki produktifitas maksimal (menghasilkan nilai tertinggi). Berdasarkan uraian tersebut, maka terdapat empat kriteria analisa yaitu : 1. Memenuhi ketentuan hukum, 2. Layak secara fisik, 3. Layak secara finansial dan 4. Memiliki produktifitas maksimal Diijinkan Secara Hukum Dalam [12] disebutkan bahwa kriteria uji kelayakan hukum mencakup antara lain pembatasan secara pribadi, zoning, peraturan bangunan, kontrol kawasan bersejarah, peraturan lingkungan, kemungkinan adanya perubahan dalam zoning, dan kesepakatan leasing. Menurut [1], penggunaan yang diijinkan oleh hukum diketahui dengan cara menganalisa aturan/batasan umum dan khusus, baik pada penggunaan lahan kosong atau ketika meningkatkan suatu properti. Adapun menurut [2] menjelaskan bahwa seorang penilai harus memastikan kegunaan-kegunaan yang diizinkan oleh peraturan. [9] juga menjelaskan bahwa pembatasan secara pribadi, zoning, ketentuan yang berkenaan dengan bangunan, ketentuan bangunan sejarah, serta peraturan tentang amdal harus dikaji karena mungkin akan menjadi penghalang bagi banyak penggunaan yang potensial Memungkinkan Secara Fisik Dalam [12] disebutkan bahwa cakupan karakteristk fisik yang perlu dipertimbangkan antara lain adalah ukuran dan bentuk, tingkat kedataran, aksesibilitas, resiko bencana alam, utilitas, drainase, saluran limbah cair, dan topografi. Menurut [2], ukuran, bentuk tanah, luas, ketinggian dan kontur tanah adalah berpengaruh terhadap kegunaan yang dapat dilakukan/dibangun di atasnya. Seorang penilai juga perlu mempertimbangkan kapasitas dan ketersediaan utilitas publik pada lokasi dimana tanah terletak. Kegunaan tertinggi dan terbaik dari properti yang telah terbangun juga tergantung pada pertimbangan fisiknya yaitu meliputi luas, desain, dan kondisi dari properti. Adapun [9] mengungkapkan bahwa ukuran, bentuk, daerah, kemiringan, asessibilitas suatu potong lahan dan resiko alami daerah bencana seperti banjir atau gempa bumi berdampak penggunaan pengembangan tanah. Kapasitas dan tersedianya sarana publik seperti jalan, listrik, telepon, airpam dan sebagainya merupakan faktor yang penting untuk dipertimbangkan. Penggunaan tertinggi dan terbaik suatu properti yang dikembangkan juga tergantung pada pertimbangan fisiknya seperti ukuran, design dan kondisinya.
3 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang Layak Secara Keuangan Dalam Kerangka kerja pengambilan keputusan highest and best use, [1] menempatkan analisa permintaan dan penawaran sebagai analisa yang perlu dilakukan sebelum melakukan analisa kelayakan finansial. Permintaan merupakan cerminan kebutuhan, keinginan materi, kemampuan membeli dan kesukaan konsumen [9]. Analisa permintaan dapat dilakukan dengan melakukan analisa trend (analyze trends/inferred analysis). Analisa trend untuk retail shopping center dapat didasarkan pada economic base, pertumbuhan kota, trend okupansi retail, dan trend mengenai consumer profile [1]. Adapun penawaran menunjuk pada produksi dan tersedianya produk real estate. Untuk menganalisa penawaran, penilai harus mengumpulkan persediaan properti yang bersaing dengan yang dinilai. Dalam menganalisa kelayakan keuangan, bila penggunaan adalah berbentuk income producing property maka analisis akan mengkaji penggunaan apa yang akan dapat mendatangkan pendapatan atau pengembalian yang seimbang atau lebih tinggi dari pada suatu jumlah yang diperlukan untuk menutup biaya operasi, kewajiban keuangan dan amortisasi kapital. Semua penggunaan yang diharapkan memproduksi hasil yang positif dinyatakan sebagai penggunaan yang secara keuangan itu layak. Bila penggunaannya bukan berupa income producing property, analisis akan menentukan penggunaan apa yang dapat menciptakan suatu nilai atau hasil yang memberi keuntungan yang setara atau lebih tinggi daripada suatu jumlah yang diperlukan untuk membangun dan memasarkan properti dengan penggunaan tersebut [9] Produktifitas Maksimal Tes ini juga disebut sebagai rekonsiliasi atau Maximum Productivity. Dari berbagai penggunaan yang secara finansial layak, penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik [9]. 3. METODOLOGI PENELITIAN Penentuan alternatif-alternatif penggunaan lahan diperoleh melalui wawancara dengan sampel penelitian. Sampel dipilih menggunakan metode sampling pertimbangan (judgement sampling), karena metode ini pada umumnya lebih cocok dipakai pada tahap awal studi yang bersifat eksploratif. Selain itu penggunaan metode ini cocok untuk sampel yang sangat kecil kurang dari 20 [11]. Sampel pada penelitian ini diambil sebanyak enam orang yang mencakup Pemkot, Perwakilan warga dan Praktisi Pendidikan. Dari alternatif yang terkumpul, dilakukan analisa menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai berikut : 3.1 Analisa Diizinkan Secara Hukum Dalam analisa ini, seluruh alternatif-alternatif penggunaan lahan dianalisa kesesuaiannya dengan hukum. Apabila terdapat alternatif yang tidak memenuhi ketentuan secara hukum, maka alternatif tersebut akan dieliminasi. Ketentuan secara hukum yang dianalisa dalam penelitian ini mencakup : a. Pembatasan secara pribadi (private restriction) b. Zoning
4 Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo c. Ketetapan peraturan pemerintah 3.2 Analisa Kelayakan Fisik Ketentuan secara fisik yang dianalisa dalam penelitian ini mencakup : a. Ukuran b. Bentuk c. Kemiringan Seluruh penggunaan yang tidak memenuhi kelayakan secara fisik akan dilakukan eliminasi, sedangkan penggunaan yang memenuhi kelayakan fisik maka akan dilanjutkan ke tahap analisa kelayakan keuangan. 3.3 Analisa Kelayakan Keuangan Terdapat 2 subkriteria yang akan dibahas dalam analisa keuangan ini, pertama yaitu : 1. Permintaan dan penawaran 2. Tingkat pengembalian 3.4 Analisa Produktifitas Maksimal (Maximally Productive Analysis) Analisa produktif maksimal dilakukan untuk mengetahui nilai lahan yang tertinggi diantara alternatif tersebut. Nilai pasar lahan akan diperhitungkan dengan mengurangkan nilai properti dengan nilai bangunan. Nilai properti diperoleh dari penjumlahan PV pendapatan ekonomi [9]. Sedangkan nilai bangunan baru dapat diasumsikan sebesar nilai investasi bangunan. Pengurangan keduanya dibagi dengan total luas lahan menghasilkan nilai pasar lahan per meter persegi. Alternatif yang memiliki nilai pasar tertinggi merupakan alternatif yang memiliki produktifitas maksimal. 4. HASIL PENELITIAN 4.1 Alternatif Penggunaan Lahan Eks Terminal Gadang Berdasarkan survey yang dilakukan pada Bulan Juni-Juli 2009 diperoleh empat usulan alternatif penggunaan lahan eks Terminal Gadang yaitu : 1. Town square, 2. Balai uji kelayakan kendaraaan, 3. Relokasi Pasar Induk Gadang wilayah II 4. Pasar grosir Dalam penelitian ini alternatif relokasi Pasar Induk Gadang wilayah II tidak dianalisa lebih lanjut dengan pertimbangan adanya ketidaksebandingan antara alternatif ini dengan alternatif lainnya. 4.2 Hasil Pengujian Kelayakan Hukum Berdasarkan analisa diperoleh hasil bahwa alternatif town square dan pasar grosir dinyatakan lulus uji kelayakan hukum karena memenuhi subkriteria zoning dan peraturan pemerintah. Sedangkan alternatif balai uji kelayakan dinyatakan tidak lulus uji karena tidak memenuhi subkriteria zoning dan ketetapan peraturan pemerintah. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 1.
5 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang Tabel 1: Hasil Uji Kelayakan Hukum No Subkriteria Jenis Alternatif Uji Kelayakan Hukum Town Square Balai Uji Pasar Grosir 1 Pembatasan pribadi Penetapan zoning lulus uji tidak lulus uji lulus uji 3 Ketetapan Peraturan a.lokasi lulus uji tidak lulus uji lulus uji b.dampak Lingkungan lulus uji lulus uji lulus uji Sumber : Hasil Analisa, Hasil Pengujian Kelayakan Fisik Hasil analisa fisik menunjukkan bahwa alternatif town square maupun pasar grosir dapat didirikan di atas lahan eks Terminal Gadang karena memenuhi subkriteria berupa bentuk, kelandaian dan ukuran lahan. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 2. Tabel 2: Hasil Uji Kelayakan Fisik No Subkriteria Jenis Alternatif Uji Kelayakan Fisik Town Square Pasar Grosir 1 Bentuk Lahan lulus uji lulus uji 2 Kelandaian/kemiringan lulus uji lulus uji 3 Ukuran lulus uji lulus uji Sumber : Hasil analisa, Pengujian Kelayakan Keuangan Permintaan dan penawaran Permintaan dan penawaran dalam penelitian ini dikaji dari sisi ketersediaan alternatif pembanding, arah pengembangan kota, laju pertumbuhan perdagangan besar dan eceran serta kondisi sosial masyarakat. Kondisi sosial masyarakat yang ditinjau mencakup kepadatan, arah pertumbuhan penduduk, dan tingkat kesejahteraan penduduk di sekitar lahan eks Terminal Gadang. Dari hasil analisa diperoleh hasil bahwa alternatif town square dinyatakan tidak lulus uji karena tidak memenuhi subkriteria kondisi sosial masyarakat. Hasil uji dapat dilihat pada Tabel 3. Tabel 3 : Hasil Uji Kelayakan Permintaan dan Penawaran Jenis alternatif Pusat Perbelanjaan Town Square Pasar Grosir Sumber : Hasil analisa, 2009 Hasil Uji Tidak lulus uji Lulus uji Tingkat Pengembalian Modal a. Perencanaan Umum Bangunan Dengan luas lahan eks Terminal Gadang sebesar ,91 m 2 dan ketentuan KDB yang diperkenankan sebesar 75%-85% serta ketentuan KLB sebesar 0,75-1,7, maka luas lantai dasar pasar grosir yang direncanakan adalah m 2 dan memiliki 2 lantai. Total keseluruhan luas lantai yang dijual adalah m 2.
6 Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo b. Estimasi Biaya Bangunan Biaya ini dihitung berdasarkan harga riil pelaksanaan konstruksi di Kota Malang pada saat survey dilaksanakan. Adapun besarnya prosentase pada beberapa item biaya konstruksi, ditentukan dengan mengacu pada [4]. Besarnya biaya investasi dapat dilihat pada Tabel 4. Tabel 4 : Estimasi Biaya Bangunan Id Keterangan Satuan Harga Satuan Total Harga Volume (Rp) (Rp) A Biaya Pembongkaran 303,006,492 B Biaya Bangunan luas lantai dasar m 2 1,800,000 9,290 16,722,000,000 lantai dua pengembangan pasar m 2 1,962,000 9,290 18,226,980,000 Total Sub B 34,948,980,000 C Biaya Peralatan Tetap (5%xB) Ls 1,747,449,000 D Biaya Pengembangan Tapak Ls 349,489,800 (1%xB) D Biaya Konstruksi (A+B+C+D) 37,348,925,292 E Biaya Tanah 1,000,000 16, ,757,910,000 F Jasa Profesi (3%xE) Ls 1,120,467,759 G Biaya Administrasi (1%xE) Ls 373,489,253 H Biaya Lain-lain (5%xE) Ls 1,867,446,265 I Biaya Investasi 57,468,238,568 Pembulatan 57,500,000,000 Sumber : Perhitungan, 2009 c. Rencana Harga Jual Per Meter Persegi Pasar Grosir Penentuan harga jual per meter persegi pasar grosir dilakukan dengan menggunakan pendekatan perbandingan data pasar. Data Pembanding disurvey pada harga jual kios di Pasar Besar Tlogowaru Malang dan harga jual kios di Pasar Induk Gadang. Berdasar perhitungan, direncanakan harga jual kios awal tahun (2011) pasar grosir yang akan didirikan pada adalah Rp /m 2. Harga jual ini direncanakan naik setiap tahun sebesar asumsi tingkat inflasi yaitu kurang lebih 10%. d. Hasil Rencana Pendapatan Pasar Grosir Pendapatan Pasar Grosir direncanakan berasal dari : 1. Pendapatan penjualan kios, Penjualan awal Pasar Grosir Malang ditentukan sebesar tingkat penjualan awal kios di Pasar Tlogowaru Malang yaitu 50%. Adapun tingkat penjualan pada tahun selanjutnya diasumsikan sebagai berikut, yaitu tahun kedua sebesar 20% dan tahun ketiga sebesar 20%. 2. Retribusi pemeliharaan kebersihan Besarnya retribusi yang direncanakan pada awal tahun (2011) adalah sebesar Rp 100 per m 2 /hari. Hal ini mempertimbangkan besarnya retribusi yang tertuang dalam [5] sebesar Rp 50 per m 2 /hari. Diasumsikan retribusi ini naik setiap empat tahun sebesar Rp 500 per m 2 /hari.
7 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang 3. Pendapatan parkir kendaraan Jumlah kendaraan yang diperhitungkan untuk memperkirakan besarnya pendapatan parkir setiap harinya, direncanakan sebanyak dua kali jumlah minimal kendaraan roda empat yang mampu ditampung yaitu 75 kendaraan/hari. Jumlah ini mengacu pada ketentuan [6] mengenai tersedianya areal parkir seluas satu buah kendaraan untuk setiap 100 m 2 lantai penjualan. Adapun jumlah kendaraan roda dua dalam satu hari, direncanakan sebanyak tiga kali lipat dari jumlah kendaraan roda empat. Besarnya tarif mengacu pada [7], dimana tarif parkir untuk sepeda motor adalah sebesar Rp 500, sedang tarif parkir kendaraan mobil, pick up dan sejenisnya adalah sebesar Rp Besarnya pendapatan parkir naik setiap tahun sebesar 10%. 4. Pendapatan Pemakaian Toilet Jumlah pengunjung yang menggunakan fasilitas ini diasumsikan 100 orang/hari dan dikenakan tarif Rp Jumlah ini didasarkan atas survey pada Pasar Besar Matahari Malang. Diasumsikan pendapatan dari pemakaian toilet naik setiap tahun sebesar 1%. 5. Pendapatan Layanan Pendapatan layanan yang dimaksud dalam penelitian ini adalah pendapatan yang diperoleh dari pedagang karena pelayanan listrik, air, dan keamanan. Direncanakan pendapatan layanan yang diperoleh adalah sebesar 25% dari penjumlahan pendapatan kebersihan, parkir dan toilet. Berdasar seluruh uraian rencana pendapatan di atas, maka dapat diketahui besar pendapatan kotor potensial pasar grosir sebagaimana yang ditunjukkan pada Tabel 5. Tabel 5 : Rencana Pendapatan Kotor Penjualan Jumlah Pendapatan Kebersihan, Total Tahun (Rp) Parkir dan Toilet dan Layanan (Rp) Pendapatan Kotor (Rp) (1) (2) (3) (4) = (2)+(3) ,387,025, ,283,450 35,815,308, ,529,591, ,805,580 16,085,397, ,075,170, ,392,860 17,767,563, ,807, ,807, ,193,933,862 3,193,933, ,209,709,798 3,209,709, ,227,044,362 3,227,044, ,246,093,228 3,246,093, ,284,237,134 6,284,237, ,307,245,441 6,307,245, ,332,534,843 6,332,534, ,360,333,254 6,360,333, ,408,100,874 9,408,100, ,441,694,472 9,441,694, ,478,626,895 9,478,626, ,519,231,817 9,519,231,817
8 Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo Penjualan Jumlah Pendapatan Kebersihan, Total Pendapatan Kotor Tahun (Rp) Parkir dan Toilet dan Layanan (Rp) (Rp) (1) (2) (3) (4) = (2)+(3) ,581,085,783 12,581,085, ,630,173,537 12,630,173, ,684,148,696 12,684,148, ,760,709,287 15,760,709,287 Sumber : Analisa dan Perhitungan, 2009 e. Hasil Rencana Pengeluaran Pasar Grosir Biaya Operasional dalam penelitian ini mencakup biaya listrik, biaya air, gaji, dan biaya operasional kantor. Besarnya biaya operasional pada tahun awal perencanaan beserta asumsi kenaikannya dapat dilihat pada Tabel 6. Tabel 6 : Rencana Pengeluaran Pasar Grosir No Keterangan Biaya pada Awal Tahun (Rp) Prosentase kenaikan pertahun 1 Biaya listrik 205,462,675 3% 2 Biaya air 19,642,560 5% 3 Pembiayaan gaji 120,000,000 2% 4 Biaya Operasional kantor 30,000,000 1% Sumber : Perhitungan, 2009 f. Pendapatan Bersih Operasional Pendapatan ini diperoleh dengan mengurangkan pendapatan kotor dengan biaya operasional. Hasil pendapatan bersih dapat dilihat pada Tabel 7. Tabel 7 : Rencana Pendapatan Bersih Operasional Tahun Pendapatan Kotor (Rp) Biaya Operasional (Rp) Pendapatan Bersih (Rp) (1) (2) (3) (4)=(2)-(3) ,815,308, ,705,235 35,442,603, ,085,397, ,127,243 15,705,269, ,767,563, ,786,034 17,379,777, ,807, ,689, ,117, ,193,933, ,846,376 2,790,087, ,209,709, ,664,867 2,795,044, ,227,044, ,354,044 2,803,690, ,246,093, ,323,164 2,813,770, ,284,237, ,581,822 5,842,655, ,307,245, ,139,959 5,856,105, ,332,534, ,455,885 5,869,078, ,360,333, ,644,283 5,886,688, ,408,100, ,164,232 8,923,936, ,441,694, ,027,216 8,946,667,257
9 Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang Tahun Pendapatan Kotor (Rp) Biaya Operasional (Rp) Pendapatan Bersih (Rp) (1) (2) (3) (4)=(2)-(3) ,478,626, ,245,144 8,972,381, ,519,231, ,327,327 8,998,904, ,581,085, ,292,653 12,048,793, ,630,173, ,651,365 12,085,522, ,684,148, ,417,243 12,126,731, ,760,709, ,604,582 15,190,104,705 Sumber : Analisa dan Perhitungan, 2009 g. Pengujian Tingkat Modal Beberapa pertimbangan dan batasan dalam perhitungan aliran kas (Cash Flow) adalah sebagai berikut : 1. Jangka waktu proyeksi adalah 20 tahun dengan masa konstruksi fisik selama 1 tahun yaitu pada tahun 2010 dan masa operasional dimulai pada tahun Biaya investasi diperhitungkan dari modal sendiri. 3. Menurut [8] tingkat bunga untuk perhitungan return on equity lazimnya 1-2% di atas tingkat bunga kredit. Dengan demikian direncanakan Discount Factor yang yang diperhitungkan dalam penelitian ini adalah sebesar 13%. Berdasar perhitungan diperoleh NPV sebesar Rp Nilai NPV yang positif menunjukkan bahwa usulan dapat diterima. Dengan demikian alternatif pusat perdagangan pasar grosir dapat dibangun di atas lahan Terminal Gadang. 4.5 Pengujian Produktifitas Maksimal Dalam menentukan nilai lahan eks Terminal Gadang yang akan dimanfaatkan untuk pasar grosir, digunakan beberapa batasan dan asumsi sebagai berikut : a. Nilai pasar bangunan diasumsikan sama dengan besarnya biaya pendirian pusat perdagangan pasar grosir karena bangunan dianggap masih baru. Nilai tersebut sebesar Rp b. Nilai properti dihitung sebesar jumlah pendapatan dimasa mendatang yang telah didiskontokan menjadi nilai sekarang. Nilai tersebut sebesar Rp Nilai Pasar lahan diperoleh dengan mengurangkan nilai properti dengan nilai bangunan (Tabel 8). Tabel 8 : Perhitungan Nilai Lahan Kode Biaya Nilai (Rp) Keterangan 1 Nilai Properti Nilai Bangunan Nilai Lahan (16.757,91 m 2 ) (1)-(2) 4 Nilai Lahan per m (3)/16.757,91 Sumber : Hasil Analisa dan Perhitungan, 2009
10 Kartika Puspa Negara, Retno Indryani, Rianto B. Adihardjo 5. KESIMPULAN 1. Terdapat tiga alternatif penggunaan lahan eks Terminal Gadang yang akan dianalisa dengan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, yaitu alternatif town square, balai uji kelayakan kendaraan dan pasar grosir. 2. Analisa dengan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik yang dilakukan terhadap ketiga alternatif tersebut menunjukkan bahwa alternatif balai uji kelayakan kendaraan tidak lulus uji analisa kelayakan hukum. Hal ini karena alternatif balai uji kelayakan tidak sesuai dengan penetapan zoning dalam RDTRK Malang yang berupa kawasan perdagangan dan jasa. Alternatif pusat perbelanjaan town square dinyatakan tidak lulus pada sub kriteria permintaan dan penawaran. Hal ini karena tidak didukung dengan kondisi sosial ekonomi masyarakat di sekitarnya. Alternatif pasar grosir dinyatakan lulus keseluruhan uji kelayakan hukum, fisik, dan finansial. Dengan demikian maka penggunaan tertinggi dan terbaik lahan eks Terminal Gadang adalah pasar grosir. DAFTAR PUSTAKA 1. Fanning, Stephen. (2005), Market Analysis For Real Estate: Concept and Applications in Valuation and Highest and Best Use, Appraisal Institute, United States of America. 2. Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi. (2003), Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta. 3. Jayadinata, Johara T. (1986), Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan Perkotaan dan Wilayah, edisi ketiga, ITB, Bandung. 4. Juwana, S.Jimmy. (2005) Panduan Sistem Bangunan Tinggi untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan, Erlangga, Jakarta. 5. Keputusan Kepala Dinas Pasar Kota Malang No /109/ (2008), Standar Pelayanan Publik Dinas Pasar Kota Malang, Dinas Pasar, Malang 6. Peraturan Presiden No 112. (2007), Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan, dan Toko Modern, Jakarta. 7. Perda Kota Malang No 10 Tahun 2004, Retribusi Pelayanan Parkir, Malang. 8. Poerbo, Hartono. (1993), Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak, Djambatan, Jakarta. 9. Prawoto, Agus. (2003), Teori dan Praktek Penilaian Properti, BPFE, Yogyakarta 10. Sadyohutomo, Mulyono. (2008), Manajemen Kota dan Wilayah, PT Bumi Aksara, Jakarta 11. Sugiarto dkk. (2003), Teknik Sampling, PT Gramedia Pustaka Utama, Jakarta. 12. The Appraisal Institute, (2001). The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition. Chicago, Illinois.
PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG. Oleh : KARTIKA PUSPA NEGARA RETNO INDRYANI, Ir., M.S. RIANTO B.ADIHARDJO, Ir.,M.Sc.,Ph.D
ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN EKS TERMINAL GADANG DI KOTA MALANG Oleh : KARTIKA PUSPA NEGARA RETNO INDRYANI, Ir., M.S. RIANTO B.ADIHARDJO, Ir.,M.Sc.,Ph.D LATAR BELAKANG Pemkot Malang
Lebih terperinciANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN PASAR TUNJUNGAN DI SURABAYA
ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN PASAR TUNJUNGAN DI SURABAYA ADE FARIANTO PUTRA 1, I PUTU ARTAMA WIGUNA 2, FARIDA RACHMAWATI 3 1 Mahasiswa S2 Manajemen Proyek, FTSP, Institut Teknologi
Lebih terperinciANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) LAHAN X UNTUK PROPERTI KOMERSIAL
ANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) LAHAN X UNTUK PROPERTI KOMERSIAL Miftahul Mubayyinah, Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya yiena_hereiam@yahoo.com Abstrak
Lebih terperinciPENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA BANGUNAN DI KORIDOR JL. BASUKI RACHMAT KAYUTANGAN MALANG
PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA BANGUNAN DI KORIDOR JL. BASUKI RACHMAT KAYUTANGAN MALANG Afief Fithrotun Nisa 1, *), Purwanita Setijanti 2) dan Christiono Utomo 3) Jurusan Arsitektur, Institut Teknologi
Lebih terperinciAnalisis Highest and Best Use (HBU) Pada Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-5 1 Analisis Highest and Best Use (HBU) Pada Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya Akmaluddin dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil
Lebih terperinciANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) PADA LAHAN BEKAS SPBU BILITON, SURABAYA
1 ANALISA HIGHEST AND BEST USE (HBU) PADA LAHAN BEKAS SPBU BILITON, SURABAYA T.Defi Anysa Rasyid dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh
Lebih terperinciAnalisa Highest And Best Use (HBU) pada Lahan Bekas SPBU Biliton Surabaya
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 2, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-181 Analisa Highest And Best Use (HBU) pada Lahan Bekas SPBU Biliton Surabaya T. Defi Anysa Rasyid, Christiono Utomo Jurusan
Lebih terperinciPENINGKATAN NILAI PENGGUNAAN LAHAN PASAR KEPUTRAN DI KOTA SURABAYA
PENINGKATAN NILAI PENGGUNAAN LAHAN PASAR KEPUTRAN DI KOTA SURABAYA Iman Krestian 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Jl. Cokroaminoto
Lebih terperinciProsiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XVIII Program Studi MMT-ITS, Surabaya 27 Juli 2013
ANALISA PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA ASET MILIK PEMERINTAH TERHADAP PENINGKATAN NILAI LAHAN KAWASAN (Studi Kasus Lahan Sekolah di Koridor Jalan A. Yani Surabaya ) Dedy Kurniawan 1) dan Christiono
Lebih terperinciANALISIS PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN KOSONG DI JALAN MAYJEN SUNGKONO, KOTA SURABAYA
ANALISIS PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN KOSONG DI JALAN MAYJEN SUNGKONO, KOTA SURABAYA Soesandi Ismawan 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut
Lebih terperinciAnalisis Nilai Pasar Tanah Perumahan Kawasan Industri Tuban (KIT) dengan Metode Pengembangan Lahan
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 1, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-98 Analisis Nilai Pasar Tanah Perumahan Kawasan Industri Tuban (KIT) dengan Metode Pengembangan Lahan Devi Santi Maharani dan
Lebih terperinciPENINGKATAN NILAI FUNGSI PENGGUNAAN LAHAN TERMINAL JOYOBOYO DI KOTA SURABAYA
PENINGKATAN NILAI FUNGSI PENGGUNAAN LAHAN TERMINAL JOYOBOYO DI KOTA SURABAYA Budi Basuki 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh pember, Jl.
Lebih terperinciAnalisis Highest and Best Use pada Lahan di Jalan Tenggilis Timur 7 Surabaya
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 1, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-30 Analisis Highest and Best Use pada Lahan di Jalan Tenggilis Timur 7 Surabaya Kevin dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil,
Lebih terperinciANALISA ALIH FUNGSI PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN DI JALAN LOWANU KOTA YOGYAKARTA
ANALISA ALIH FUNGSI PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN DI JALAN LOWANU KOTA YOGYAKARTA Chairina Willyana 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi
Lebih terperinciAnalisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-353 (2301-271 Print) C-6 Analisis Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Jl. Gubeng Raya No. 54 Surabaya Akmaluddin, dan Christiono Utomo Jurusan Teknik
Lebih terperinciANALISIS PENENTUAN PEMANFAATAN LAHAN BEKAS LOKASI PASAR SENTRAL DI KOTA BULUKUMBA PROPINSI SULAWESI SELATAN. Oleh :
ANALISIS PENENTUAN PEMANFAATAN LAHAN BEKAS LOKASI PASAR SENTRAL DI KOTA BULUKUMBA PROPINSI SULAWESI SELATAN Oleh : Agus Wijaya 1) Putu Rudi Setiawan ) ABSTRAK Pemerintah daerah Kabupaten Bulukumba memiliki
Lebih terperinciDosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso
Disusun oleh : Wika Eka S. (3609100016) Dosen Pembimbing : Dr. Ing. Haryo Sulistyarso Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi Sepuluh Nopember Pertumbuhan pembangunan yang terjadi pada kawasan
Lebih terperinciBAB I PENGANTAR. 1.1 Latar Belakang. Kebutuhan akan tanah dengan berbagai macam tujuan penggunaannya akan
BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Kebutuhan akan tanah dengan berbagai macam tujuan penggunaannya akan terus meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk di suatu daerah atau kota. Tanah perkotaan
Lebih terperinciAnalisis Produktivitas Maksimum Penggunaan Lahan di Jalan Raya Meruyung Kota Depok
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 1, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-136 Analisis Produktivitas Maksimum Penggunaan Lahan di Jalan Raya Meruyung Kota Depok Siti Nur Sarah Mayangsari dan Christiono
Lebih terperinciAnalisis high and best value use (HBU)
Analisis high and best value use (HBU) Analisis high and best value use (HBU) adalah analisis terhadap daya guna tertinggi dan terbaik atas suatu properti. Dalam penilaian, analisis HBU diperlukan untuk
Lebih terperinciBAB IV KESIMPULAN DAN SARAN. 4.1 Kesimpulan. ini Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu memiliki tujuh aset idle yang
BAB IV KESIMPULAN DAN SARAN 4.1 Kesimpulan 1. Berdasarkan hasil identifikasi terhadap aset tetap non operasional milik Pemerintah Kabupaten Tanah Bumbu diperoleh informasi bahwa pada saat ini Pemerintah
Lebih terperinciAnalisis Pasar Properti. Diklat Penilaian Properti Dasar 2011
Analisis Pasar Properti Diklat Penilaian Properti Dasar 2011 PENDAHULUAN Pengertian Market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut-atribut
Lebih terperinciALTERNATIF INVESTASI BERDASARKAN RATE OF RETURN PADA LAHAN EX-BIOSKOP PANALA KOTA PALANGKARAYA
ALTERNATIF INVESTASI BERDASARKAN RATE OF RETURN PADA LAHAN EX-BIOSKOP PANALA KOTA PALANGKARAYA Ferry Margo Santosa, Retno Indryani, Retna Hapsari Laboratorium Manajemen Konstruksi Jurusan Teknik Sipil
Lebih terperinciPENENTUAN ALTERNATIF ALIH FUNGSI PEMANFAATAN LAHAN DAN BANGUNAN BEKAS TERMINAL DHAKSINARGA WONOSARI DI KABUPATEN GUNUNGKIDUL
PENENTUAN ALTERNATIF ALIH FUNGSI PEMANFAATAN LAHAN DAN BANGUNAN BEKAS TERMINAL DHAKSINARGA WONOSARI DI KABUPATEN GUNUNGKIDUL Eka Sumarwati Putu Rudi Satiawan Email: wati_yogya@yahoo.com ABSTRAK Dalam rangka
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013: KPUP 3.4), tanah
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Menurut Standar Penilaian Indonesia (SPI 2013: KPUP 3.4), tanah merupakan sesuatu yang mendasar bagi kehidupan dan keberadaan manusia. Hingga kini, tanah masih menjadi
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. Pelaksanaan otonomi daerah yang diatur oleh Undang-Undang Nomor 32. Tahun 2004 dan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004, memberikan
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Pelaksanaan otonomi daerah yang diatur oleh Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 dan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004, memberikan kewenangan yang lebih besar bagi pemerintah
Lebih terperinciBAB I PENGANTAR. Pemerintah daerah di dalam menjalankan kewenangannya telah diberikan
BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Pemerintah daerah di dalam menjalankan kewenangannya telah diberikan kebebasan yang lebih besar setelah dikeluarkan Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 dan Undang-Undang
Lebih terperinciPENINGKATAN MANFAAT GEDUNG DITINJAU DARI HARGA SEWA TERHADAP GEDUNG EKS KANTOR DEPSOS PEMERINTAH PROVINSI JAMBI
PENINGKATAN MANFAAT GEDUNG DITINJAU DARI HARGA SEWA TERHADAP GEDUNG EKS KANTOR DEPSOS PEMERINTAH PROVINSI JAMBI Maidison, Christiono Utomo dan Rianto B. Adihardjo Laboratorium Manajemen Konstruksi Jurusan
Lebih terperinciJURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 1, (2017) ISSN: ( Print) D-73
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 1, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-73 Analisis Produktivitas Maksimum Penggunaan Lahan dengan Metode Highest and Best Use (HBU) pada Lahan Kosong di Kawasan Perumahan
Lebih terperinciPendekatan Pendapatan
Pendekatan Pendapatan KONSEP Pendekatan Pendapatan Konsep Pendekatan Pendapatan Berkaitan dengan Prinsip Penilaian : Prinsip Antisipasi & Perubahan Prinsip Supply & Demand Substitusi : market oriented,
Lebih terperinciAnalisa Investasi Apartemen de Papilio Surabaya
Analisa Investasi Apartemen de Papilio Surabaya Danniswara Windraya Prasidya 3109100014 Dosen Pembimbing: Ir. Retno Indryani, MS. Gambar Apartemen de Papilio Deskripsi Proyek Owner: PT. Wijaya Karya Developer:
Lebih terperinciINSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA
Disusun oleh : Christy Gery Buyang 3110106004 Dosen Pembimbing : FARIDA RACHMAWATI ST. MT. Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH
Lebih terperinciEvaluasi Kelayakan Investasi The Safin Hotel di Kabupaten Pati, Jawa Tengah
Evaluasi Kelayakan Investasi The Safin Hotel di Kabupaten Pati, Jawa Tengah A222 Yudha Pramana dan I Putu Artama Wiguna Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi
Lebih terperinciPenentuan Kegiatan Untuk Lahan Bekas Lapangan Tenis Jalan Embong Sawo
Penentuan Kegiatan Untuk Lahan Bekas Lapangan Tenis Jalan Embong Sawo Dimas Ario Arumbinang 3607100002 2011 Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi
Lebih terperinciEvaluasi Kelayakan Investasi The Safin Hotel di Kabupaten Pati, Jawa Tengah
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 2, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) A-222 Evaluasi Kelayakan Investasi The Safin Hotel di Kabupaten Pati, Jawa Tengah Yudha Pramana dan I Putu Artama Wiguna Departemen
Lebih terperinciKata kunci: gedung perkantoran, analisa teknis dan finansial, Kabupaten Kapuas
SWASTANISASI PROYEK PEMBANGUNAN GEDUNG PERKANTORAN MENGGUNAKAN ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL (Studi Kasus Proyek Pembangunan Kantor Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Kapuas) Astati Novianti, Retno Indryani,
Lebih terperinciTEKNIK DAN METODE SURVEI PROPERTI
TEKNIK DAN METODE SURVEI PROPERTI DTSS PENILAIAN PROPERTI DASAR, 2016 Survei Apa itu survei (wikipedia.org) Survei adalah pemeriksaan atau penelitian secara komprehensif [1]. Survei yang dilakukan dalam
Lebih terperinciAnalisa Investasi Perumahan Kalianget Paradise di Kabupaten Sumenep Ditinjau dari Aspek Finansial
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 2, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-303 Perumahan Kalianget Paradise di Kabupaten Sumenep Ditinjau dari Aspek Finansial Erwin Ready, Cahyono Bintang Nurcahyo, dan
Lebih terperinciAnalisa Manfaat Biaya Proyek Pembangunan Taman Hutan Raya (Tahura) Bunder Daerah Istimewa Yogyakarta
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 1, No. 1, (2013) 1-5 1 Analisa Manfaat Biaya Proyek Pembangunan Taman Hutan Raya (Tahura) Bunder Daerah Istimewa Yogyakarta Dwitanti Wahyu Utami dan Retno Indryani Jurusan Teknik
Lebih terperinciD194. JURNAL TEKNIK ITS Vol. 5, No. 2, (2016) ISSN: ( Print)
D194 Studi Pengambilan Keputusan Investasi Dengan Risiko Pada Pengembangan Proyek Caspian Tower, Grand Sungkono Lagoon Surabaya Fenny Herwitasari, Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik
Lebih terperinciPRINSIP PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK UNTUK MENENTUKAN JENIS PEMANFAATAN LAHAN PASAR
Agus Wijaya, Putu Rudy Setiawan Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik untuk Menentukan Jenis Pemanfaatan Lahan Pasar Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota, Vol. 19 No. 2, Agustus 28, hlm.71-87 PRINSIP
Lebih terperinciJenis penggunaan lahan apakah yang dapat memberikan nilai lahan tertinggi dan terbaik di Koridor Jalan Basuki Rahmat Surabaya?
(Studi Kasus: Lahan Kosong Milik PT. Trijaya Kartika) UNDER SUPERVISING OF Putu Gde Ariastita, ST, MT PRESENTED BY M. Fitrah Rifai BAB 1 LATAR BELAKANG Wilayah penelitian berada di Koridor Basuki Rahmat
Lebih terperinciAnalisa Kelayakan Teknis dan Finansial pada Proyek Apartemen Dian Regency Surabaya
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-58 Analisa Kelayakan Teknis dan Finansial pada Proyek Apartemen Dian Regency Surabaya Leonardo Andos Roganda L.Gaol dan Farida
Lebih terperinciANALISA HIGHEST AND BEST USE PADA LAHAN DI JALAN TENGGILIS TIMUR 7 SURABAYA
TUGAS AKHIR (RC14-1510) ANALISA HIGHEST AND BEST USE PADA LAHAN DI JALAN TENGGILIS TIMUR 7 SURABAYA KEVIN NRP 3113 100 045 Dosen Pembimbing Christiono Utomo, ST., MT., Ph.D. JURUSAN TEKNIK SIPIL Fakultas
Lebih terperinciBAB VI ASPEK KEUANGAN. melakukan penghitungan net present value serta payback period. Proyeksi keuangan ini dibuat. Tabel 6.
76 BAB VI ASPEK KEUANGAN 6.1 Penjelasan Umum Bagian ini menjelaskan mengenai kebutuhan dana, sumber dana, proyeksi neraca, proyeksi laba-rugi, proyeksi arus kas, dan penilaian kelayakan investasi yang
Lebih terperinciANALISA PILIHAN INVESTASI ANTARA APARTEMEN DAN LANDED HOUSE UNTUK KAWASAN MILIK PT. X DI SIDOARJO
ANALISA PILIHAN INVESTASI ANTARA APARTEMEN DAN LANDED HOUSE UNTUK KAWASAN MILIK PT. X DI SIDOARJO Dwi Joko Fachrur Rozi 1) dan I Ketut Gunarta 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut
Lebih terperinciAnalisa Kelayakan Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya
Analisa Kelayakan Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya Andini Prastiwi dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, FTSP, Institut Teknologi Sepuluh Nopember (ITS) Jl. Arief Rahman Hakim,
Lebih terperinciPENGARUH TINGKAT HUNIAN PADA KEPUTUSAN INVESTASI PROYEK HOTEL SANTIKA GUBENG SURABAYA
PENGARUH TINGKAT HUNIAN PADA KEPUTUSAN INVESTASI PROYEK HOTEL SANTIKA GUBENG SURABAYA Agin Abduh Khaer, Christiono Utomo Teknik Sipil - Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya aginabduhkhaer@yahoo.co.id
Lebih terperinciProsiding SENATEK 2015 Fakultas Teknik, Universitas Muhammadiyah Purwokerto Purwokerto, 28 November 2015, ISBN
ANALISIS PENGGUNAAN LAHAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN ASET DITJEN PENATAAN RUANG KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DI JALAN KRAMAT 1 KEBAYORAN LAMA JAKARTA SELATAN Achmad Syafii 1, I Putu Artama Wiguna 2
Lebih terperinciBAB 6 KESIMPULAN DAN SARAN
BAB 6 KESIMPULAN DAN SARAN 6.1. Kesimpulan Berdasarkan hasil analisa dan pembahasan pada bab sebelumnyaa, maka dapat disimpulkan sebagai berikut : 1. Jumlah kendaraan yang berpotensi melakukan kegiatan
Lebih terperinciAnalisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-1 Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya M. Awallutfi Andhika Putra, Christiono Utomo dan Cahyono
Lebih terperinciANALISA NILAI PASAR SPBU PT. SUMBER KURNIA MANDIRI JALAN BALAS KLUMPRIK SURABAYA
ANALISA NILAI PASAR 54.601.114 PT. SUMBER KURNIA MANDIRI JALAN BALAS KLUMPRIK SURABAYA Nama : Hilda Mienar SL Nrp : 3109 106 055 Jurusan : Teknik Sipil FTSP ITS Dosen Pembimbing : Christiono Utomo. ST,
Lebih terperinciAnalisa Manfaat Biaya Proyek Pembangunan Taman Hutan Raya (Tahura) Bunder Daerah Istimewa Yogyakarta
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-17 Analisa Manfaat Biaya Proyek Pembangunan Taman Hutan Raya (Tahura) Bunder Daerah Istimewa Yogyakarta Dwitanti Wahyu Utami
Lebih terperinciAnalisa Investasi The Akavia Indekost Residences Ngaliyan - Semarang
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 1, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-68 Analisa Investasi The Akavia Indekost Residences Ngaliyan - Semarang Adelia Munawaroh dan Christiono Utomo Jurusan Teknik
Lebih terperinciBAB V KESIMPULAN DAN SARAN
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan Penelitian mengenai Analisis Potensi Bentuk Kerjasama Optimasi Aset Lahan Milik PT KAI di Pangandaran, bertujuan untuk mengetahui alternatif bentuk kerjasama pemanfaatan
Lebih terperinciANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA. Oleh : Rachma Prima Aurora ( )
ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA Oleh : Rachma Prima Aurora (3106 100 130) PENDAHULUAN Latar Belakang Lahan perumahan di Surabaya semakin sempit karena meningkatnya
Lebih terperinciLAPORAN PENELITIAN UNGGULAN PRODI
Nama Rumpun Ilmu : EKONOMI LAPORAN PENELITIAN UNGGULAN PRODI PENYUSUNAN MODEL DAN PENINGKATAN PENGETAHUAN PENILAIAN ASET TANAH DAN BANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN PENJAMINAN KREDIT BANK USAHA MIKRO, KECIL DAN
Lebih terperinciEVALUASI HARGA SEWA RUSUN PENJARINGANSARI DAN SIWALANKERTO
EVALUASI HARGA SEWA RUSUN PENJARINGANSARI DAN SIWALANKERTO Evi Varida Mega Utari, Farida Rachmawati Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh November (ITS) Jl. Arief
Lebih terperinciSTRATEGI PEMANFAATAN LAHAN PERSIMPANGAN JALAN RAYA KARANGLO KABUPATEN MALANG UNTUK PENGEMBANGAN PUSAT PERNIAGAAN
STRATEGI PEMANFAATAN LAHAN PERSIMPANGAN JALAN RAYA KARANGLO KABUPATEN MALANG UNTUK PENGEMBANGAN PUSAT PERNIAGAAN (1) Lalu Mulyadi (2) Edi Hargono (3) (1)(2)(3) Program Studi Teknik Sipil S2, Program Pascasarjana,
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. Peranan yang diberikan yaitu dalam bentuk sarana dan prasarana baik itu yang berupa sarana
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Peranan Pemerintah Daerah sangat penting dalam kegiatan percepatan pembangunan daerah. Peranan yang diberikan yaitu dalam bentuk sarana dan prasarana baik itu yang berupa
Lebih terperinciPERBANDINGAN BIAYA MANFAAT PEMBANGUNAN GEDUNG PERTEMUAN UMUM KUALA KAPUAS KALIMANTAN TENGAH
PERBANDINGAN BIAYA MANFAAT PEMBANGUNAN GEDUNG PERTEMUAN UMUM KUALA KAPUAS KALIMANTAN TENGAH Prance Abel Laboratorium Manajemen Konstruksi, Jurusan Teknik Sipil FTSP ITS Tel. 031-5939925, Fax 031-5939510
Lebih terperinciAnalisis Investasi pada Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya
D41 Analisis Investasi pada Proyek Pembangunan Apartemen Bale Hinggil Surabaya Ofianto Wahyudhi dan Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan, Institut Teknologi Sepuluh
Lebih terperinciKAJIAN KONSEP APLIKASI LINEAR PROGRAMMING PADA HIGHEST AND BEST USE DI SURABAYA
KAJIAN KONSEP APLIKASI LINEAR PROGRAMMING PADA HIGHEST AND BEST USE DI SURABAYA Andika Ade Indra Saputra* dan Christiono Utomo** * Program Magister Teknik Sipil ITS, saputra_andika@ymail.com ** Program
Lebih terperinciAnalisis Kelayakan Pengembangan Proyek Cagar Budaya Sri Aji Joyoboyo di Desa Menang Kecamatan Pagu Kabupaten Kediri
TEMU ILMIAH IPLBI 2016 Analisis Kelayakan Pengembangan Proyek Cagar Budaya Sri Aji Joyoboyo di Desa Menang Kecamatan Pagu Kabupaten Kediri Subandiyah Azis, Hendriati, Edi Hargono Dwi Putranto Teknik Sipil
Lebih terperinciBAB VI KESIMPULAN DAN SARAN
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN 6.1 Kesimpulan Perancangan ruang publik di kawasan stasiun kereta api Bandung bagian Selatan meliputi luasan sebesar 34.240,73 m 2. Koefisien dasar bangunan (KDB) yang diterapkan
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. Tanah merupakan hal penting bagi manusia. Tanah digunakan manusia
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tanah merupakan hal penting bagi manusia. Tanah digunakan manusia untuk mencari nafkah, membangun rumah tinggal serta membangun bangunan lain seperti gedung perkantoran,
Lebih terperinciAnalisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 2, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-191 Analisa Investasi Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya Andini Prastiwi, Christiono Utomo Jurusan Teknik Sipil, FTSP,
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. dilakukan oleh Indonesia Property Watch (2015), menunjukkan bahwa rata-rata
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tingkat pertumbuhan pengembang properti berdasarkan survei yang dilakukan oleh Indonesia Property Watch (2015), menunjukkan bahwa rata-rata jumlah pengembang di bidang
Lebih terperinciEVALUASI ASET PELABUHAN PENYEBERANGAN FERRY PENAJAM BERDASARKAN NILAI PASAR
EVALUASI ASET PELABUHAN PENYEBERANGAN FERRY PENAJAM BERDASARKAN NILAI PASAR Muh. Yusuf Basra 1, dan Retno Indryani, MS 2 i_ucup@yahoo.co.id 1 Program Studi Magister Manajemen Aset FTSP ITS 2 Jurusan Teknik
Lebih terperinciBUPATI MADIUN BUPATI MADIUN,
BUPATI MADIUN SALINAN PERATURAN BUPATI MADIUN NOMOR 17 TAHUN 2012 TENTANG PENATAAN DAN PEMBINAAN PASAR TRADISIONAL, PUSAT PERBELANJAAN DAN TOKO MODERN DI KABUPATEN MADIUN BUPATI MADIUN, Menimbang : a.
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. dalam pelaksanaan kegiatan produktif manusia, baik sebagai wadah maupun
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tanah memiliki fungsi dan kedudukan yang sangat penting dalam berbagai kehidupan, menyebabkan tanah menjadi komoditi yang mempunyai nilai ekonomi yang sangat tinggi
Lebih terperinciPemodelan Alokasi Luas Lahan Pada Analisa Highest and Best Use, Lahan di Jl. Kahuripan Raya Kav Sidoarjo, Jawa Timur
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 1, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-118 Pemodelan Alokasi Luas Lahan Pada Analisa Highest and Best Use, Lahan di Jl. Kahuripan Raya Kav 30-34 Sidoarjo, Jawa Timur
Lebih terperinciIII KERANGKA PEMIKIRAN
III KERANGKA PEMIKIRAN 3.1. Kerangka Pemikiran Teoritis Kerangka pemikiran teoritis mengemukakan teori-teori terkait penelitian. Teori-teori tersebut antara lain pengertian proyek, keterkaitan proyek dengan
Lebih terperinciPERDA KOTA KEDIRI NOMOR 5 TAHUN 2012 TENTANG RETRIBUSI JASA USAHA 23 HLM, LD No 5
RETRIBUSI JASA USAHA 2012 PERDA KOTA KEDIRI NOMOR 5 TAHUN 2012 TENTANG RETRIBUSI JASA USAHA 23 HLM, LD No 5 ABSTRAK : - bahwa retribusi daerah digunakan untuk membiayai penyelenggaraan pemerintahan dan
Lebih terperinciPemberdayaan UMKM Berbasis Penilaian Agunan Sebagai Upaya Peningkatan Akses Ke Perbankan
100 Muchamad Imam Bintoro 1 1Prodi Manajemen, Fakultas Ekonomi dan Bisnis, Program Studi Manajemen, Universitas Muhammadiyah Yogyakarta Jalan Brawijaya, Tamantirto, Kasihan, Bantul, Yogyakarta 55183 1Email:
Lebih terperinciAnalisis Biaya Dan Permintaan Dalam Penetapan Harga Pokok Penjualan Unit Apartemen Puncak Darmahusada
JURNAL TEKNIK ITS Vol. 6, No. 1, (2017) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) D-57 Analisis Biaya Dan Permintaan Dalam Penetapan Harga Pokok Penjualan Apartemen Puncak Darmahusada Maulidul Rahman dan Christiono
Lebih terperinciSTUDI KELAYAKAN TERMINAL PENUMPANG KECAMATAN RONGKOP KABUPATEN GUNUNGKIDUL
Konferensi Nasional Teknik Sipil I (KoNTekS I) Universitas Atma Jaya Yogyakarta Yogyakarta, 11 12 Mei 2007 STUDI KELAYAKAN TERMINAL PENUMPANG KECAMATAN RONGKOP KABUPATEN GUNUNGKIDUL Dewi Handayani Dosen
Lebih terperinciAnalisa Luasan Area Parkir
Analisa Luasan Area Parkir Manajemen Pengelolaan Kehadiran dan keberadaan manajemen properti diperlukan baik oleh sektor privat maupun sektor publik yang memiliki dan/atau menggunakan properti, baik dalam
Lebih terperinciANALISA KELAYAKAN INVESTASI BERDASARKAN ASPEK FINANSIAL PADA PROYEK RUMAH KOS DI SURABAYA
ANALISA KELAYAKAN INVESTASI BERDASARKAN ASPEK FINANSIAL PADA PROYEK RUMAH KOS DI SURABAYA Tirsa E. Tumbelaka 1, Tanika A. Sutanto 2, Herry P.C. 3, Soehendro R. 4 ABSTRAK: Keputusan untuk berinvestasi merupakan
Lebih terperinciBERITA ACARA SURVEI LAPANGAN NOMOR: BASL-..(2).. / (3)../.(4) Berita Acara ini dibuat dengan sebenarnya
LAMPIRAN I PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR 179/PMK.06/2009 TENTANG PENILAIAN BARANG MILIK NEGARA..(1) BERITA ACARA SURVEI LAPANGAN NOMOR: BASL-..(2).. / (3)../.(4).. Pada hari..(5).. tanggal..(6)..,tim
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang 1.2. Perumusan Masalah 1.3. Batasan Masalah
BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Proyek konstruksi, terutama pada bangunan gedung, masih merupakan lahan favorit investor untuk menanamkan investasinya pada objek tersebut. Penanaman investasi pada
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. Republik Indonesia (BPK RI) merupakan salah satu target setiap daerah di
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Opini Wajar Tanpa Pengecualian (WTP) dari Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia (BPK RI) merupakan salah satu target setiap daerah di Indonesia. Opini yang diberikan
Lebih terperinciFORM INSPEKSI. f. Issue Lingkungan : Air/ Udara/ Bunyi/ Keterangan : g. Analisis Resiko : Banjir/ Kebakaran/ Longsor/ Keamanan/
FORM INSPEKSI Nama Pemberi Tugas : Tujuan Penilaian : Dasar Penilaian : Tanggal Penilaian : Tanggal Inspeksi : Nama Penilai/Surveyor : DAERAH SEKITAR PROPERTI YANG DINILAI 1 DATA LINGKUNGAN a. Karakteristik
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. adalah investasi. Akan tetapi, banyak investasi pada real estate lebih banyak
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tanah mempunyai peranan yang sangat penting bagi kehidupan manusia karena tanah merupakan pondasi dari semua kegiatan yang dilakukan oleh manusia, baik kegiatan yang
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. kurang merata. Dari sejumlah jiwa penduduk pada tahun 2013, sebaran
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Wilayah Kabupaten Sukoharjo merupakan wilayah kabupaten dengan pertumbuhan penduduk yang cukup tinggi namun dengan sebaran penduduk yang kurang merata. Dari sejumlah
Lebih terperinciBAB III METODOLOGI PENELITIAN. Obyek penelitian berupa proyek pembangunan apartemen Grand Taman
BAB III METODOLOGI PENELITIAN 3.1. Deskripsi Obyek Penelitian Obyek penelitian berupa proyek pembangunan apartemen Grand Taman Melati Margonda yang terletak di Jalan Margonda, Kota Depok. Proyek tersebut
Lebih terperinciBAB III METODE PERANCANGAN. proses merancang, disertai dengan teori-teori dan data-data yang terkait dengan
BAB III METODE PERANCANGAN 3.1 Metode Umum Metode perancangan dalam seminar ini yaitu berupa penjelasan dari awal proses merancang, disertai dengan teori-teori dan data-data yang terkait dengan obyek perancangan
Lebih terperinciLEMBARAN DAERAH KABUPATEN BLITAR SERI C PERATURAN DAERAH KABUPATEN BLITAR NOMOR 11 TAHUN 2012 TENTANG PENGELOLAAN PASAR DESA
21 Desember 2012 LEMBARAN DAERAH KABUPATEN BLITAR SERI C 2/C PERATURAN DAERAH KABUPATEN BLITAR NOMOR 11 TAHUN 2012 TENTANG PENGELOLAAN PASAR DESA DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA BUPATI BLITAR, Menimbang
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Indonesia sebagai negara berkembang terus membenahi dirinya melalui pembangunan di segala bidang agar dapat menjadi negara yang makmur setara dengan negara-negara maju
Lebih terperinciSTUDI KELAYAKAN FINANSIAL PADA PROYEK PEMBANGUNAN MALL DINOYO KOTA MALANG
STUDI KELAYAKAN FINANSIAL PADA PROYEK PEMBANGUNAN MALL DINOYO KOTA MALANG Shinta Retno Putri, Saifoe El Unas, M. Hamzah Hasyim Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Brawijaya Jl. M.T. Haryono
Lebih terperinciIV METODOLOGI PENELITIAN
IV METODOLOGI PENELITIAN 4.1. Lokasi dan Waktu Penelitian Penelitian dilakukan di sebuah lokasi yang berada Desa Kanreapia Kecamatan Tombolo Pao, Kabupaten Gowa, Propinsi Sulawesi Selatan. Pemilihan lokasi
Lebih terperinciBAB V KESIMPULAN DAN SARAN. Berdasarkan analisa, perhitungan dan pembahasan yang telah dilakukan
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1. Kesimpulan Berdasarkan analisa, perhitungan dan pembahasan yang telah dilakukan dalam penelitian ini, maka didapatkan kesimpulan sebagai berikut : 1. Gedung eks kantor Depsos
Lebih terperinciPERATURAN DAERAH KABUPATEN LAMPUNG TIMUR NOMOR 10 TAHUN 2013 TENTANG PERLINDUNGAN PASAR TRADISIONAL DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA
PERATURAN DAERAH KABUPATEN LAMPUNG TIMUR NOMOR 10 TAHUN 2013 TENTANG PERLINDUNGAN PASAR TRADISIONAL DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA BUPATI LAMPUNG TIMUR, Menimbang : a. bahwa pasar tradisional merupakan
Lebih terperinciAnalisis Kelayakan Proyek. Muhammad Taqiyyuddin Alawiy, ST., MT Dosen Fakultas Teknik Elektro Universitas Islam Malang
Analisis Kelayakan Proyek Muhammad Taqiyyuddin Alawiy, ST., MT Dosen Fakultas Teknik Elektro Universitas Islam Malang Kebijakan Publik Perlukah membangun rumah sakit baru? Membangun bandara atau menambah
Lebih terperinciBAB I PENDAHULUAN. Dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang
BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah, dan Undang-Undang Nomor 25 Tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan antara Pemerintah
Lebih terperinciVIII. ANALISIS FINANSIAL
VIII. ANALISIS FINANSIAL Analisis finansial bertujuan untuk menghitung jumlah dana yang diperlukan dalam perencanaan suatu industri melalui perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan dengan membandingkan
Lebih terperinciPENGARUH REVITALISASI TERHADAP KAWASAN ALUN-ALUN SEMARANG TUGAS AKHIR. Oleh : APIT KURNIAWAN L2D
PENGARUH REVITALISASI TERHADAP KAWASAN ALUN-ALUN SEMARANG TUGAS AKHIR Oleh : APIT KURNIAWAN L2D 099 404 JURUSAN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS DIPONEGORO SEMARANG 2003 ABSTRAKSI
Lebih terperinciPERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA NOMOR 05/PRT/M/2016 TENTANG IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN GEDUNG
MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA NOMOR 05/PRT/M/2016 TENTANG IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN GEDUNG DENGAN
Lebih terperinciBUPATI GRESIK PROVINSI JAWA TIMUR
BUPATI GRESIK PROVINSI JAWA TIMUR PERATURAN DAERAH KABUPATEN GRESIK NOMOR 6 TAHUN 2017 TENTANG IZIN MENDIRIKAN BANGUNAN DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA BUPATI GRESIK, Menimbang : a. untuk mewujudkan
Lebih terperinciBAB I PENGANTAR. 1.1 Latar Belakang. Tanah merupakan properti yang mempunyai karakteristik yang sangat
BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Tanah merupakan properti yang mempunyai karakteristik yang sangat unik, khususnya sifat kelangkaan dan kegunaannya. Hal itu berkaitan dengan semakin berkurangnya ketersediaan
Lebih terperinci