ANALISA ALIH FUNGSI PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN DI JALAN LOWANU KOTA YOGYAKARTA

Transkripsi

1 ANALISA ALIH FUNGSI PEMANFAATAN TERTINGGI DAN TERBAIK PADA LAHAN DI JALAN LOWANU KOTA YOGYAKARTA Chairina Willyana 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Jl. Cokroaminoto 12A, Surabaya, 60264, Indonesia. 2) Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember ABSTRAK Pertumbuhan penduduk Kota Yogyakarta yang pesat menyebabkan kebutuhan akan lahan meningkat, namun tidak seiring dengan kondisi sifat lahan yang tetap. Keberadaan lahan tidak termanfaatkan/ lahan kosong dapat terjadi inefisiensi penggunaan lahan. Optimalisasi berupa menentukan alih fungsi pemanfaatan tertinggi dan terbaik untuk lahan dengan mendirikan sebuah properti hingga nilai pasar dari suatu lahan menjadi tinggi. Lahan yang berlokasi di Jalan Lowanu, Sorosutan, Umbulharjo dengan luas 0,27 ha adalah lahan tidak termanfaatkan di Kota Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk menentukan alternatif pemanfaatan apa saja yang memungkinkan dan menentukan jenis pemanfaatan tertinggi dan terbaik pada lahan tersebut. Penelitian didahului survey melalui kuesioner terhadap responden untuk menentukan jenis alternatif awal pemanfaatan lahan. Metode selanjutnya yang digunakan adalah pendekatan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Dari hasil penelitian, alternatif-alternatif awal penggunaan yang memungkinkan untuk didirikan di atas lahan ini antara lain properti apartemen, rumah makan, dan gedung serbaguna. Properti gedung serbaguna merupakan penggunaan tertingi dan terbaik, karena memenuhi kriteria secara hukum diijinkan, secara fisik memungkinkan, kelayakan finansial, dan memiliki produktifitas maksimum. Properti gedung serbaguna memiliki nilai lahan tertinggi yaitu sebesar Rp ,-/ m². Kata kunci: Highest and Best Use, pemanfaatan lahan, penilaian properti PENDAHULUAN Pertumbuhan penduduk sangat pesat pada daerah perkotaan di Indonesia, khususnya Kota Yogyakarta juga ikut berkembang secara pesat. Seiring dengan pertumbuhan penduduk kota yang meningkat pesat, kondisi sifat lahan yang tetap namun permintaan kebutuhan lahan yang semakin meningkat, menyebabkan harga lahan kawasan perkotaan semakin tinggi dan menjadi salah satu alternatif investasi yang paling diminati, dikarenakan ciri investasi properti tanah dapat melawan inflasi. Lahan tidak termanfaatkan merupakan lahan yang memiliki dasar penguasaan, dapat berupa lahan terbangun maupun tidak terbangun namun tidak dimanfaatkan oleh pihak pemilik sesuai dengan sifat dan tujuan penguasaannya atau rencana tata ruang kawasan tersebut berlaku. Salah satu perubahan fisik yang terjadi di kawasan Sorosutan, Umbulharjo, Yogyakarta yaitu dirobohkannya bangunan pabrik sarung tangan. Secara teoritis lahan harus dimanfaatkan secara optimal karena jumlah dan luasan terbatas, namun permintaan terus meningkat. Dalam melakukan proses penilaian properti tanah dapat menggunakan beberapa prinsip pendekatan. Menurut Eckert (1990) terdapat empat prinsip penilaian lahan, antara lain: prinsip penawaran dan permintaan ( supply and demand), prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use), prinsip keuntungan produktivitas ( surplus productivity), dan prinsip perubahan dan antisipasi ( change and anticipation). Prinsip highest and best use merupakan suatu konsep penilaian properti yang B-11-1

2 dipopulerkan oleh James Grasskamp pada tahun 1970an, dan di Indonesia analisa penggunaan tertinggi dan terbaik adalah satu cara pendekatan yang digunakan oleh instansi atau lembaga yang bertugas melakukan penilaian terhadap properti tanah, seperti pada Departemen Keuangan Republik Indonesia dan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Sesuai dengan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) yang merujuk pada International Valuation Standart edisi ke 7 (tujuh) tahun 2005 mendefinisikan highest and best use sebagai penggunaan yang paling memungkinkan dan terbaik pada suatu lahan tidak termanfaatkan atau properti yang telah terbangun. Menurut Jayadinata (1999), definisi tata guna lahan ( land use) adalah pengaturan penggunaan tanah. Dapat dikatakan bahwa lahan berarti tanah yang sudah ada peruntukannya dan umumnya ada pemiliknya, baik perorangan ataupun lembaga. Terdapat banyak difinisi penggunaan tertinggi dan terbaik, menurut Grissom (1983) yang mengutip dari The Society of Residential (SSA), definisi penggunaan tertinggi dan terbaik adalah satu konsep penilaian yang dapat diaplikasikan ke tanah atau bangunan yang biasanya diartikan sebagai penggunaan tanah yang akan memaksimalkan kekayaan pemilik melalui penggunaan tanah yang paling menguntungkan. Untuk menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dari sebidang tanah kosong maka terdapat proses penyaringan yang harus dilakukan. Proses penyaringan tersebut melibatkan 4 (empat) kriteria dengan persyaratannya masing -masing yang harus dipenuhi. Kriteria-kriteria dalam prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik adalah sebagai berikut (Fanning, Grissom, Pearson, 1994 dan Betts, 2001): 1. Secara hukum diizinkan ( legally permissible) dengan sub-sub kriteria antara lain (The Appraisal Institute, 2001); pembatasan pribadi (private restriction), kesesuaian dengan peraturan zonasi (zoning), peraturan bangunan (building codes), peraturan lingkungan ( environmental regulation), kawasan bersejarah (historic district controls), kemungkinan adanya perubahan dalam penetapan wilayah (zoning changes), perjanjian sewa ( leasing agreement). 2. Secara fisik memungkinkan ( physically possible) dengan sub-sub kriteria yang terkait antara lain, ukuran, bentuk, kemiringan, aksesibilitas, resiko bencana, sarana publik, desain, dan kondisi (Prawoto, 2003). 3. Secara finansial layak ( financially feasible), semua kegunaan yang diekspektasikan dapat memberikan positive return dianggap memiliki kelayakan keuangan (Hidayati dan Harjanto, 2001). Proses analisa kelayakan keuangan melibatkan beberapa analisis sub-sub kriteria yang harus dilakukan oleh sebuah alternatif pemanfaatan lahan yaitu : analisis permintaan dan penawaran dilakukan untuk mengetahui kondisi pasar properti rencana (Pujawan, 2004), tingkat pengembalian atas modal (rate of return). 4. Berproduksi secara maksimal (maximally productive), penggunaan yang menghasilkan nilai residu/ nilai sisa tanah yang tertinggi dan konsisten dengan tingkat pengembalian yang dihasilkan oleh pasar adalah penggunaan tertinggi dan terbaiknya ( The Appraisal Institute,1999;2001), merupakan penggunaan yang menghasilkan harga tertinggi/ nilai tertinggi yaitu yang konsisten dalam hal finansial (Hidayati dan Harjanto, 2001). Penelitian-penelitian sebelumnya menggunakan metoda optimasi lahan kosong atau aset tanah dengan basis analisis penggunaan tertinggi dan terbaik ( highest and best use) seperti metode net present value (NPV) dan metode discounted cash flow (DCF) untuk menguji kelayakan proyek, kemudian diakhiri dengan penggunaan metode residual untuk melakukan penilaian properti pembangkit tenaga angin (Delacy, 2011), penelitian highest and best use (HBU) dengan menggunakan pendekatan perspektif ganda untuk menginformasikan pilihan HBU (Reed dan Kleynhans, 2010), penentuan penggunaan tertinggi dan terbaik, dimana penentuan jenis alternatif awal pemanfaatan lahan dilakukan melalui wawancara kepada responden (Mintarsyah, 2012), analisis produktifitas properti dengan rating grid, analisis pasar, analisis keuangan dan analisa produktifitas maksimal (Sukendar, 2011), dalam B-11-2

3 penentuan jenis alternatif awal alih fungsi pemanfaatan lahan tersebut menggunakan analisis uji validitas dan uji reliabilitas (Sumarwati, 2008). Penulis menawarkan solusi penentuan alih fungsi pemanfaatan lahan tidak termanfaatkan di Jalan Lowanu, Sorosutan, Umbulharjo, Kota Yogyakarta dengan metode analisis data dengan pendekatan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik, dimana penentuan jenis-jenis alternatif alih fungsi awal kemungkinan pemanfaatan lahan didapatkan berdasarkan persepsi dari responden yaitu para stakeholder yang diproyeksikan memiliki kepentingan pada pemanfaatan lahan tersebut. Tujuan yang hendak dicapai dari penelitian ini adalah untuk menentukan alih fungsi pemanfaatan tertinggi dan terbaik pada lahan tidak termanfaatkan di Jalan Lowanu, Sorosutan, Umbulharjo, Yogyakarta dengan mempertimbangkan alternatif-alternatif alih fungsi pemanfaatan yang dapat dikembangkan pada lahan tersebut dan alternatif alih fungsi pemanfaatan mana yang terpilih, merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan tersebut. METODE Penelitian ini secara garis besar terdiri dari metode analisis data berupa : analisis penentuan alternatif-alternatif pemanfaatan lahan dan analisis prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Tahap penelitian pendahuluan dilakukan dengan pembagian kuesioner yang diserahkan langsung kepada responden dengan menggunakan multiple choice question dan merekapitulasi hasil survey untuk mendapatkan 3 (tiga) jenis alternatif pemanfaatan lahan berdasarkan rangking tertinggi. Selanjutnya masing-masing jenis alternatif akan dianalisa secara satu persatu dengan menggunakan 4 (empat) kriteria dalam prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Kriteria-kriteria tersebut adalah sebagai berikut (Fanning, Grissom, Pearson, 1994 dan Betts, 2001) : secara hukum diizinkan ( legally permissible), secara fisik memungkinkan ( physically possible), secara finansial layak ( financially feasible), dan produktifitas maksimum (maximum productivity). Tahap Analisis Penentuan Alternatif-Alternatif Pemanfaatan Lahan Alternatif-alternatif pilihan diperoleh dari hasil rekapitulasi data kuesioner berdasarkan persepsi responden yang mana sebagai pemangku kepentingan. Tahapan-tahapan yang dilakukan adalah : 1. Pembagian kuesioner yang diserahkan langsung kepada responden dengan menggunakan multiple choice question. Pada rancangan kuesioner terdapat alternatif-alternatif awal alih fungsi lahan yang diajukan peneliti. Jenis-jenis alternatif awal alih fungsi lahan yang diajukan peneliti untuk rancangan kuesioner, antara lain : hotel berbintang, hotel melati/ non bintang, rumah makan, supermarket, rumah toko, gedung serbaguna, apartemen, indekos, dan fitness center. 2. Rekapitulasi data hasil survey untuk mendapatkan 3 (tiga) jenis alternatif pemanfaatan lahan berdasarkan rangking tertinggi. Selanjutnya masing-masing jenis alternatif akan dianalisa secara satu persatu dengan menggunakan 4 (empat) kriteria dalam prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. Tahap Analisa Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik a. Analisa secara hukum diizinkan (legally permissible) Analisa dilaksanakan pada jenis alternatif awal pemanfaatan lahan terhadap beberapa sub kriteria, yaitu : pembatasan pribadi ( private restriction), penetapan wilayah, peraturan bangunan, peraturan lingkungan, perjanjian-perjanjian sewa lahan. b. Analisa secara fisik memungkinkan (physically possible) B-11-3

4 Analisa terhadap alternatif-alternatif awal pemanfaatan lahan terhadap beberapa sub kriteria, yaitu : ukuran, bentuk, kelapangan/ tingkat kedataran, ketersedian dan kapasitas fasilitas umum, akses ke lokasi. c. Analisa secara keuangan layak (financially feasible) Setelah melalui proses penyaringan kriteria secara hukum diijinkan dan secara fisik memungkinkan dilakukan tahapan berikutnya dengan analisa tingkat pengembalian atas modal. Dibutuhkan beberapa biaya variabel dalam analisa ini antara lain : biaya investasi, pendapatan bersih ( net operated income/ NOI ), biaya pengeluaran. Dari perhitungan variabel tersebut didapat nilai total pemasukan terdiskon (net present value / NPV), dan tingkat pengembalian atas modal (intenal rate of return/ IRR). d. Analisa produktifitas maksimum (maksimum productivity) Adapun langkah-langkah yang dilakukan pada analisa produktifitas maksimum antara lain : metode penyisaan tanah (land residual technique), analisis penentuan jenis pemanfaatan lahan terbaik. HASIL DAN PEMBAHASAN Penentuan Alternatif-Alternatif Awal Pemanfaatan Lahan Terdapat rencana jenis alternatif-alternatif awal kemungkinan pemanfaatan lahan yang diusulkan oleh peneliti di dalam draft kuesioner, antara lain : hotel berbintang, hotel melati, rumah makan, supermarket, rumah toko, gedung serbaguna, apartement, indekos, fitness center. Hasil analisis penentuan alternatif-alternatif pemanfaatan lahan diperoleh dari rekapitulasi responden, yang mana responden terbagi dalam 3 (tiga) kelompok yaitu investor/owner, akedemisi dan praktisi, dan masyarakat. Hasil analisis penentuan alternatif-alternatif pemanfaatan lahan terhadap 24 responden mendapat 3 (tiga) jenis alternatif rangking tertinggi, yaitu : 1. Pemanfaatan lahan untuk membangun fasilitas apartemen diusulkan oleh 5 (lima) responden. 2. Pemanfaatan lahan untuk membangun fasilitas rumah makan diusulkan oleh 4 (empat) responden. 3. Pemanfaatan lahan untuk membangun fasilitas gedung serbaguna diusulkan oleh 3 (tiga) responden. Berdasarkan hasil survei tersebut, maka 3 (tiga) usulan alternatif awal yang akan dianalisis lebih lanjut dengan menggunakan prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik, yaitu : properti apartemen, rumah makan, dan gedung serbaguna. Kriteria Secara Hukum Diizinkan Berdasarkan hasil analisa yang telah dilakukan pada sub-sub kriteria secara hukum diizinkan (legally permissible), terlihat bahwa seluruh alternatif-alternatif awal penggunaan lahan baik berupa properti apartemen, rumah makan dan gedung serbaguna secara hukum diizinkan, seperti terlihat dalam Tabel 1 berikut : B-11-4

5 Tabel 1. Hasil Proses Kriteria Secara Hukum Diizinkan Pada Setiap Alternatif No Sub Kriteria Properti Apartemen Rumah Makan Gedung Serbaguna A Pembatasan pribadi Diizinkan Diizinkan Diizinkan Kondisi : Peruntukan yang telah ditetapkan oleh pemerintah kota melalui BAPPEDA, secara kepemilikan status lahan berupa hak milik personal. B Penetapan zoning Diizinkan Diizinkan Diizinkan Kondisi : Menurut Peta Rencana Pola Ruang dan Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang Kecamatan Umbulharjo Yogyakarta, lahan obyek penelitian berada di zoning sebagai kawasan perdagangan dan jasa. C Peraturan bangunan Diizinkan Diizinkan Diizinkan Berdasarkan kondisi Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang-Ruang dan Tata Bangunan : 1. Luas Tanah 2,769 m 2 2. Terpotong Garis Sempadan 1,245 m 2 3. Lahan Efektif 1,524 m 2 4. Ketentuan Massa Bangunan a. KDB (80%) 1,219.2 m 2 b. KLB (6,4) ketinggian setara 6-7 lantai 8,534.0 m 2 c. KDH (10%) m 2 d. Sisa KDB (20%) m 2 D Peraturan lingkungan Diizinkan Diizinkan Diizinkan Kondisi : Pemanfaatan lahan alternatif apartemen, rumah makan, dan gedung serbaguna memiliki luas lahan < 5 ha dan bangunan < m 2, termasuk dalam kategori membuat analisis Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan Lingkungan (UPL) Kriteria Secara Fisik Memungkinkan Berdasarkan hasil analisis di seluruh sub kriteria secara fisik memungkinkan, maka kondisi dan keberadaan lahan tidak termanfaatkan di Jalan Lowanu pada dasarnya memungkinkan dari segi fisik untuk dikembangkan dengan arahan rencana pemanfaatan lahan berupa properti apartemen, rumah makan dan gedung serbaguna. Berikut hasil proses sub-sub kriteria aspek fisik yang dapat dilihat pada Tabel 2. Setelah melalui proses penyaringan secara hukum diizinkan dan secara fisik memungkinkan, maka langkah selanjutnya dengan analisis kelayakan keuangan, melalui analisa tingkat pengembalian modal dengan memperkirakan arus keuangan yang akan terjadi pada masing-masing perencanaan alternatif awal jenis properti. Tabel 2. Hasil Proses Kriteria Secara Fisik Memungkinkan pada Setiap Alternatif No Sub Kriteria Properti Apartemen Rumah Makan Gedung Serbaguna A Ukuran, bentuk, kontur lahan tapak memungkinkan memungkinkan memungkinkan Kondisi : Ukuran, bentuk dan kontur lahan tapak memungkinkan untuk properti apartemen, rumah makan dan gedung serbaguna bisa dibangun. Selama bangunan properti berdasarkan kondisi ketentuan intensitas pemanfaatan ruang-ruang dan tata bangunan. B Aksesibilitas dan sarana publik Apartemen memungkinkan Rumah Makan memungkinkan Gedung Serbaguna memungkinkan Kondisi Fasilitas umum yang tersedia cukup memadai, berupa: Ketersediaan jaringan PDAM Kota Yogyakarta dan Sanitasi air Ketersediaan jaringan listrik yang berada di lingkungan lahan Ruas Jalan Lowanu dilintasi oleh jaringan kabel telepon, disediakan oleh perusahaan Telkom Kota Yogyakarta. Ketersedian akses jaringan jalan dan armada angkutan umum yang beroperasi dari dan menuju lahan lokasi, antara lain terdapat tipe jalan lokal di barat (depan) tapak yaitu Jalan Lowanu dengan lebar jalan ± 8 m, serta adanya kendaraan umum berupa taxi, bus angkutan kota, dan bus Trans Jogja. B-11-5

6 Penilaian Tanah Tanpa Pengembangan Untuk mengetahui harga pasar wajar nilai tanah tanpa pengembangan dibutuhkan analisis penilaian tanah. Pendekatan ini untuk menentukan nilai properti berdasarkan perbandingan data pasar atas nilai transaksi properti yang berada di sekitar lokasi subyek penilaian. Analisa harga pasar wajar tanah obyek penelitian dapat dilihat pada Tabel 3. Tabel 3. Analisis Penentuan Nilai Pasar Tanah Pendekatan Perbandingan Id Elemen Pembanding Properti Subjek Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding A Lokasi Jl. Lowanu Jl. Lowanu Jl. Lowanu Jl. Lowanu B Pembayaran Tunai Tunai Tunai Tunai C Lebar Jalan 8 m 8 m 8 m 8 m D Elevasi Lahan Rata dengan jalan Rata dengan jalan Rata dengan jalan Rata dengan jalan E Karakteristik Lahan Tanah Kosong (Tanah Urug) Tanah Kosong (Perkarangan) Tanah + Bangunan Tanah Kosong (Tanah Urug) F Ukuran Tapak m² m² m² m² G Waktu Transaksi - Januari 2012 Desember 2008 Februari 2013 H Harga Jual/m² - Rp ,- Rp ,- Rp ,- I Penyesuaian waktu transaksi Rp ,- Rp ,- Rp ,- J Harga Tersesuaikan Rp ,- Rp ,- Rp ,- K Penyesuaian karakteristik lahan Rp ,- - Rp ,- 0 L Harga Tersesuaikan Rp ,- Rp ,- Rp ,- M Penyesuaian lokasi N Penyesuaian pembayaran O Penyesuaian lebar jalan P Penyesuaian elevasi R Harga Tersesuaikan Rp ,- Rp ,- Rp ,- S Total Penyesuaian Rp ,- Rp ,- Rp ,- T Nilai Indikasi (Pembulatan) Rp ,- Rp ,- Rp ,- U Pembebanan 20% 20% 60% V Nilai Rp ,- Rp ,- Rp ,- W Nilai Pasar Rp ,- Melalui hasil analis penilaian lahan dengan mempertimbangkan karakteristik pembanding lokasinya tidak jauh dari subyek tanah yang sedang di nilai, maka hasil analisis tanah memperoleh nilai per meter persegi sebesar Rp ,-. Analisis ini diketahui nilai per meter persegi lahan, kemudian dikalikan dengan luas lahan 2769 m². Hasil perkalian ini merupakan nilai tanah obyek penelitian dengan harga pasar wajar yang besarnya diketahui (pembulatan) Rp ,-. Kelayakan Keuangan Kelayakan keuangan, melalui analisa tingkat pengembalian modal dengan memperkirakan arus keuangan yang akan terjadi pada perencanaan alternatif jenis properti B-11-6

7 yang akan digunakan. Dalam analisa ini diperlukan perhitungan biaya investasi, biaya pendapatan, dan biaya pengeluaran dari masing-masing alternatif. A. Kelayakan keuangan jenis properti apartemen 1. Biaya Investasi Beberapa dasar pertimbangan yang digunakan untuk rencana pembiayaan pembangunan, antara lain : a. Struktur modal, angka rasio diperoleh melalui pendekatan loan to value (LTV) atau financing to value yang diberikan bank, dimana komposisi permodalan yang digunakan dengan rasio LTV modal pinjaman ( loan) sebesar 70% dengan jangka pengembalian 20 tahun, dan modal sendiri (equity) sebesar 30%. b. Biaya bunga 10% atas asumsi 70% dari cost of capital. Pendekatan biaya bunga berdasarkan suku bunga dasar kredit yang berlaku di Yogyakarta, data posisi akhir November Suku bunga dasar kredit pada Bank Pembangunan Daerah Yogyakarta untuk KPR sebesar 8.07% dan untuk Non KPR sebesar 9.82%. c. Indentifikasi dan perhitungan biaya awal berupa, biaya aktiva tetap dan biaya modal kerja/ aktiva lancar. d. Masa konstruksi fisik bangunan selama 2 tahun. Total proyek investasi apartemen meliputi harga tanah dan estimasi biaya pembangunan menghasilkan nilai properti sebesar Rp ,-. 2. Potensi Pendapatan Properti Apartemen Pendekatan dan pertimbangan yang digunakan untuk perhitungan pendapatan bersih operasional properti rumah makan, antara lain : a. Pendapatan kotor potensial ( potensial gross income) dari sewa hunian dan pendapatan lain-lain berupa service charge. Tingkat inflasi diperhitungkan selama periode 5 tahun, dalam hal ini harga sewa juga mengalami kenaikan periode 5 tahun. Pendapatan pada tahun ke 1 tidak ada, karena masa konstruksi selama 2 (dua) tahun, b. Tingkat hunian ( occupancy rate) direncanakan pada tahun pertama operasi adalah 80%, dan tahun-tahun selanjutnya mengalami kenaikan tingkat hunian, c. Pendapatan kotor efektif ( effective gross income), d. Pengeluaran operasi (operating expenses), e. Pendapatan bersih operasional (net operated income) 3. IRR dihitung dengan fungsi perhitungan melalui microsoft office excel berdasarkan nilai sekarang pendapatan bersih pada discount rate 11% selama 20 masa tahun ekonomis. Berdasarkan hasil perhitungan, properti apartemen di atas lahan obyek penelitian dinyatakan tidak layak secara keuangan, meski nilai NPV positif namum nilai IRR hampir sama dengan nilai MARR sebesar 11,10%, dikarenakan selisih IRR dan MARR sangat kecil sebesar 0,1%, maka nilai IRR apartemen diasumsi sama dengan nilai MARR. B. Kelayakan keuangan jenis properti rumah makan 1. Biaya investasi Beberapa asumsi dan dasar pertimbangan yang digunakan untuk rencana besarnya biaya pembangunan, antara lain : a. Struktur modal, dengan komposisi permodalan diperoleh dari modal pinjaman (loan) sebesar 70% dari total biaya yang dibutuhkan dengan jangka pengembalian 20 tahun, dan modal sendiri (equity) sebesar 30%. b. Biaya bunga 10% atas asumsi 70% dari cost of capital, c. Indentifikasi dan perhitungan biaya awal berupa, biaya aktiva tetap dan biaya modal kerja/ aktiva lancar, d. Masa konstruksi fisik bangunan selama 1 tahun. Total proyek investasi rumah makan menghasilkan nilai properti sebesar Rp.10, ,- 2. Potensi pendapatan properti Potensi pendapatan terdiri dari makanan, minuman, dan katering dan pendapatan lain-lain berupa pendapatan parkir. Tingkat inflasi diperhitungkan selama periode 2 tahun, dalam hal ini potensi pendapatan juga mengalami kenaikan periode 2 tahun. Tingkat hunian pengunjung direncanakan pada tahun pertama operasi adalah 80%, dan tahun-tahun B-11-7

8 selanjutnya mengalami kenaikan tingkat hunian pengunjung. NOI diperoleh dari pengurangan pendapatan kotor efektif dengan pengeluaran. 3. IRR properti rumah makan dihitung dengan fungsi perhitungan melalui microsoft office excel berdasarkan nilai sekarang pendapatan bersih pada discount rate 11% selama 20 masa tahun ekonomis. Alternatif properti rumah makan dinyatakan layak secara keuangan, karena nilai NPV positif sebesar Rp ,- dan IRR lebih besar daripada MARR dengan nilai 23,18%. C. Kelayakan keuangan jenis properti gedung serbaguna 1. Biaya investasi Beberapa asumsi dan dasar pertimbangan yang digunakan untuk rencana besarnya biaya pembangunan, antara lain : a. Struktur modal, dengan komposisi permodalan diperoleh dari modal pinjaman (loan) sebesar 70% dari total biaya yang dibutuhkan dengan jangka pengembalian 20 tahun, dan modal sendiri (equity) sebesar 30%. b. Biaya bunga 10% atas asumsi 70% dari cost of capital, c. Indentifikasi dan perhitungan biaya awal berupa, biaya aktiva tetap dan biaya modal kerja/ aktiva lancar, d. Masa konstruksi fisik bangunan selama 1 tahun. Total proyek investasi gedung serbaguna menghasilkan nilai properti sebesar Rp. 17,323,562,000,- 2. Potensi pendapatan properti Potensi pendapatan terdiri dari sewa gedung, dan pendapatan lain-lain berupa sewa kamar hunian dan pendapatan parkir. Tingkat inflasi diperhitungkan selama periode 5 tahun, dalam hal ini harga sewa juga mengalami kenaikan periode 5 tahun. Tingkat hunian pengunjung direncanakan pada tahun pertama operasi adalah 80%, dan tahun-tahun selanjutnya mengalami kenaikan tingkat hunian pengunjung. NOI diperoleh dari pengurangan pendapatan kotor efektif dengan pengeluaran. 3. IRR properti gedung serbaguna dihitung dengan fungsi perhitungan melalui microsoft office excel berdasarkan nilai sekarang pendapatan bersih pada discount rate 11% selama 20 masa tahun ekonomis. Alternatif properti gedung serbaguna dapat dinyatakan layak secara keuangan, karena nilai NPV positif sebesar Rp dan IRR lebih besar daripada MARR dengan nilai 35,58%. Hasil analisa pada uji kelayakan keuangan (financially feasible), tampak pada Tabel 4, bahwa alternatif penggunaan lahan berupa properti apartemen dinyatakan tidak layak secara finansial. Penggunaan jenis alternatif properti rumah makan dan gedung serbaguna dinyatakan layak secara financial, selanjutnya akan di analisa secra produktifitas maksimum. No. Tabel 4. Hasil Analisa Tingkat Pengembalian Modal Alternatif Properti Alat Ukur B-11-8 Alternatif Properti Apartement Rumah Makan Gedung Serbaguna Net present value (NPV) Rp.304,170,244 Rp.7,516,158,553 Rp.18,819,816,902 2 Internal Rate of return (IRR) 11.10% 23.18% 35.58% 3 Pay back period (PBP) 20 tahun 8 tahun 4 tahun 2 bulan Kesimpulan Tidak layak layak layak Produktifitas Maksimal Untuk mendapatkan jenis penggunaan lahan tertinggi dan terbaik ( highest and best use), maka analisa produktifitas maksimum dilakukan pada alternatif alih fungsi pemanfaatan lahan berupa properti rumah makan dan gedung serbaguna.

9 Parameter Kecukupan modal Tabel 5.Analisa Produktifitas Maksimum Alternatif Properti Rumah Makan Indikator Gedung Serbaguna Equity 30%, Loan volume Equity 30%, Loan volume 70% Rp.3,138,402,000 70% Rp.5,197,068,600 Net present value Rp ,- < Rp ,- Internal rate of return 23.18% < 35.58% Payback period 8 tahun < 4 tahun 2 bulan Secara hukum diijinkan diijinkan diijinkan Secara fisik memungkinkan memungkinkan memungkinkan Hasil akhir dari proses penyaringan alternatif properti pada kriteria produktifitas maksimum (Tabel 5), alternatif alih fungsi pemanfaatan lahan berupa properti gedung serbaguna memiliki produktifitas yang maksimal jika dibandingkan dengan alternatif properti rumah makan. Berdasarkan parameter kecukupan modal sebesar Rp.5,197,068,600,- dengan modal sendiri 30% dari total biaya investasi, NPV sebesar Rp ,-, IRR tertinggi dengan nilai 35.58%, dan payback period paling cepat dalam jangka waktu 4 tahun 2 bulan. Penentuan Jenis Pemanfaatan Lahan Terbaik Analisis dengan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik yang telah dilakukan terhadap lahan di Jalan Lowanu No. 62, Sorosutan, Umbulharjo, Kota Yogyakarta, menghasilkan alih fungsi pemanfaatan berupa properti gedung serbaguna sebagai alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan tidak termanfaatkan tersebut. Id Uraian Tabel 6. Perhitungan Nilai Lahan Rumah Makan Alternatif Properti Gedung Serbaguna A Nilai Properti Rp 7,516,158,553 Rp 18,819,816,902 B Nilai Bangunan Rp 2,789,950,000 Rp 9,174,472,000 C Nilai Lahan (2769 m²) Rp 4,726,208,553 Rp 9,645,344,902 (A) - (B) D Nilai Lahan/ m² Rp 1,706,829 Rp 3,483,331 (C)/ 2769 m² E Pembulatan Nilai Lahan/ m² Rp 1,710,000 Rp 3,490,000 Pada Tabel 6, dapat diketahui bahwa nilai lahan dengan bangunan diatasnya berupa properti gedung serbaguna adalah sebesar Rp ,- per meter persegi. Nilai ini lebih besar dari pada nilai lahan tanpa pengembangan dengan nilai Rp ,-. Dengan demikian penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan di Jalan Lowanu, Sorosutan, Umbulharjo, Yogyakarta adalah properti gedung serbaguna. Hal ini karena alternatif properti gedung serbaguna telah melalui proses penyaringan seluruh kriteria prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik, berupa secara hukum diijinkan, secara fisik memungkinkan dibangun, kelayakan finansial, dan berproduktifitas secara maksimal dengan menghasilkan nilai pasar lahan tertinggi sebesar Rp ,-. Ket. B-11-9

10 KESIMPULAN DAN SARAN Dari hasil penelitian dan pembahasan yang telah dilakukan maka kesimpulan yang dapat diambil adalah sebagai berikut : 1. Hasil penentuan jenis alternatif-alternatif awal diperoleh melalui penyebaran kuesioner. Sumber data responden adalah stakeholder yang berpengaruh terhadap penentuan jenis alternatif lahan yaitu owner, praktisi dan akademisi, dan tokoh masyarakat sekitar. Hasil rekapitulasi responden diperoleh tiga alternatif awal pemanfaatan lahan tertinggi sementara yaitu: 1.Apartemen, 2.Rumah Makan, 3.Gedung Serbaguna. 2. Penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan di Jalan Lowanu, Sorosutan, Umbulharjo, Yogyakarta adalah properti gedung serbaguna. Hal ini karena alternatif properti gedung serbaguna telah melalui proses penyaringan seluruh kriteria prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik, berupa secara hukum diijinkan, secara fisik memungkinkan dibangun, kelayakan finansial dengan nilai net present value Rp ,-, dan berproduktifitas secara maksimal dengan menghasilkan nilai pasar lahan tertinggi sebesar Rp ,-. Disadari bahwa penelitian ini masih sangat banyak kekurangan dan keterbatasan, disarankan adanya penelitian lebih lanjut dengan memperhatikan beberapa hal sebagai berikut: 1. Penilaian memiliki sifat yang tidak abadi, dapat berubah setiap waktu oleh karena dipengaruhi waktu, keadaan ekonomi dan kondisi saat asumsi-asumsi dipergunakan. Jika akan menggunakan hasil penilaian di tahun yang akan datang diperlukan kajian ulang kembali. Hal ini dikarenakan nilai properti seperti tanah akan mengalami apresiasi dalam setiap tahunnya, demikian pula harga komponen bangunan yang mengalami perubahan setiap waktu karena adanya pengaruh inflasi atau pengaruh lainnya. 2. Hendaklah memaksimalkan penggunaan sub kriteria dalam analisa prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik, serta pembahasan yang lebih mendetail mengenai analisa market antara lain, analisis kondisi pasar secara khusus yang mempengaruhi properti meliputi demografi, ekonomi, dan supply and demand, sehingga analisa dalam penelitian ini dapat lebih maksimal. 3. Pengkajian lebih dalam mengenai analisa keuangan dengan memperhatikan beberapa alternatif properti pembanding yang sejenis, sehingga diperoleh analisa tingkat pengembalian modal (IRR) yang lebih akurat. Keterbatasan A. Estimasi aliran kas tunai cash flow selama periode 20 tahun. Dengan demikian estimasi pada sisa umur ekonomis bangunan selama 30 tahun dihitung kedalam terminal value. B. Skenario estimasi aliran kas pada penelitian ini terdiri dari satu macam. DAFTAR PUSTAKA The Appraisal Institute. (2001). The Appraisal of Real Estate. Chicago, Illinois: Twelfth Edition. Badan Pusat Statistik. Kota Yogyakarta. Delacy, B. (2011). Wind Farms - A Valuation Primer. The Appraisal Journal, Winter, B-11-10

11 Grissom, T. V. (1983). The Sematic Debate : Highest and Best Use vs Most Probable Uses. The Appraisal Journal, Vol. 51, No. 1, Hidayati, W., & Harjanto, B. (2001). Konsep Dasar Penilaian Properti. Yogyakarta: Edisi Pertama, BPFE - Yogyakarta. Jayadinata, J. T. (1999). Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan. Bandung: ITB. Komite Penyusunan Standar Penilaian Indonesia. (2007). Standar Penilaian Indonesia. Jakarta: MAPPI. Mintarsyah, H. (2012). Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Bekas Terminal Sungailiat di Kabupaten Bangka. Surabaya: Tesis Pasca Sarjana, Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Peraturan Daerah Kota Yogyakarta Tahun 2012 tentang Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah Kota Yogyakarta Tahun Prawoto, A. (2003). Teori dan Praktek Penilaian Properti. Yogyakarta: BPFE. Pujawan, I. N. (2004). Wijaya. Ekonomi Teknik. Surabaya: Edisi Pertama Cetakan Kedua, Guna Reed, L., & Kleynhans, T. (2010). Highest and Best Use Decision - Making in a Multifunctional Agricultural Land Market. Australian and New Zealand Property Journal, March, Sukendar, A. (2011). Analisis Penggunaan Tertinggi dan Terbaik Lahan Eks Kantor Dinas Kebudayaan an Pariwisata Kabupaten Bantul. Yogyakarta: Tesis Pasca Sarjana, Universitas Gajah Mada. Sumarwati, E. (2008). Penentuan Alternatif Alih Fungsi Pemanfaatan Lahan dan Bangunan Bekas Terminal Dhaksinarga Wonosari di Kabupaten Gunungkidul. Surabaya: Tesis Pasca Sarjana, Institut Teknologi Sepuluh Nopember. B-11-11