PENINGKATAN NILAI FUNGSI PENGGUNAAN LAHAN TERMINAL JOYOBOYO DI KOTA SURABAYA

Transkripsi

1 PENINGKATAN NILAI FUNGSI PENGGUNAAN LAHAN TERMINAL JOYOBOYO DI KOTA SURABAYA Budi Basuki 1) dan Christiono Utomo 2) 1) Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh pember, Jl. Cokroaminoto 12A, Surabaya, 60264, Indonesia 2) Jurusan Manajemen Proyek, Institut Teknologi Sepuluh pember ABSTRAK Terminal Joyoboyo adalah simpul terminal tipe B yang berfungsi melayani kendaraan umum untuk angkutan antarkota dalam provinsi dan angkutan kota, yang merupakan aset Kota Surabaya dengan pengelolah langsung oleh UPTD Terminal Joyoboyo Dinas perhubungan Kota Surabaya. Sebagai terminal sebuah kota metropolis pendapatan retribusi terminal yang diperoleh rata-rata per hari hanya Rp ,-.Hal ini menjadikan nilai properti Terminal Joyoboyo rendah, dan tidak sesuai dengan lokasinya yang berada di kawasan perdagangan dan jasa. Beberapa hal tersebut yang mendasari untuk melakukan pengembangan Terminal Joyoboyo dengan menggunakan prinsip penggunaan lahan tertinggi dan terbaik Rencana pengembangan terminal Joyoboyo sebagai bangungan mixed use dengan tetap mempertahankan fungsi utama sebagai terminal. Penelitian ini bertujuan menentukan penggunaan lahan berdasarkan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai upaya meningkatkan nilai pemanfaatan lahan Terminal Joyoboyo. Pemilihan alternatif dilakukan dengan wawancara terhadap stakeholder yang terlibat dalam perencanaan transportasi serta masyarakat sebagai pengguna jasa terminal. Kemudian data tersebut dianalisa dengan menggunakan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik. Hasil penelitian menunjukkan bahwa alternatif kegiatan perbelanjaan dan toko modern sebagai alternatif kegiatan yang memiliki penggunaan lahan tertinggi dan terbaik pada lahan Terminal Joyoboyo. Peningkatan produktivitas penggunaan lahan sebesar 18 % dengan nilai lahan/m² Rp ,00. Kata Kunci: Penggunaan Lahan Terminal, Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik. PENDAHULUAN Terminal Joyoboyo merupakan Terminal Type B yang terdiri dari 23 trayek Lyn dan 4 rute antar kota dengan luasan lahan terminal 9600 m 2, fasilitas penunjang berupa 40 kios/kantin, 2 wartel, 1 tempat penitipan barang dan 2 kamar kecil/toilet,namun kondisi fasilitas penunjang yang ada tampak kumuh dan tidak teratur. Sebagian besar bangunan tersebut terbuat dari bahan kayu tanpa dinding. Berada pada daerah strategis pengembangan kota dengan jenis kegiatan adalah perdagangan dan jasa. Namun dengan melihat lokasi yang berada di Kota Surabaya sebagai Kota Metropolis pendapatan retribusi terminal yang diperoleh rata rata per hari hanya Rp ,-.Status kepemilikan lahan T e r m i n a l J o y o b o y o adalah merupakan aset milik Pemerintah Kota Surabaya yang dikelola oleh UPTD Terminal Joyoboyo Dinas Perhubungan Kota Surabaya dimana dalam melaksanakan kegiatan operasional penarikan retribusi berdasarkan Peraturan Daerah Kota Surabaya 12 Tahun 2010 Tentang Retribusi Terminal. Memperhatikan Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Unit Pengembangan (UP) Wonokromo. Pada RDTRK UP Wonokromo tahun 2011, lahan Terminal Joyoboyo termasuk dalam jenis penggunaan lahan perdagangan dan jasa. Berdasarkan DRTRK UP Wonokromo B-9-1

2 diatur tentang ketentuan intensitas lahan sebagai berikut : KDB = maksimum 75%, KLB = 75%-450%,Ketinggian Bangunan = 1-6 lantai,kdh = 10%,Garis Sempadan = 6 meter,jarak antar bangunan = 4 meter. Mempertimbangkan keinginan dari Pemerintah Kota Surabaya untuk meningkatkan nilai penggunaan lahan Terminal Joyoboyo dengan tujuan untuk menjadikan terminal joyoboyo yang nyaman, terpadu serta terintegrasi intra dan antar moda dan meningkatkan pendapatan asli daerah, maka salah satu upaya adalah dengan pengembangan te r m i n a l melalui penggabungan fungsi terminal dengan fungsi lainnya (mixed use) untuk memperoleh alternatif peningkatan fungsi terminal yang memberikan produktifitas penggunaan lahan terminal yang tertinggi dan terbaik. Tujuan penelitian ini adalah untuk menentukan penggunaan lahan berdasarkan analisa penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai upaya meningkatkan nilai pemanfaatan lahan Terminal Joyoboyo METODE Penelitian ini menggunakan prinsip Highest and Best Use. Metode pengumpulan data yang dilakukan dalam penelitian ini menggunakan metode survey primer (observasi, wawancara dan kuesioner) dan survey sekunder ( data instansi terkait). Tahapan pengambilan sampel dimulai melalui wawancara serta pengisian kuisioner untuk mengetahui usulan alternatif tambahan penggunaan lahan di terminal joyoboyo yang diperoleh berdasarkan persepsi dari berbagai pihak yang merupakan pemangku kepentingan (Stakeholders) antara lain kepada stakeholder yang memiliki pengaruh dan kepentingan terhadap rencana pengembangan Terminal Joyoboyo, yaitu Dinas Perhubungan Kota Surabaya, Badan Perencanaan Pembangunan Kota Surabaya, Pakar Perkotaan, dan analisa terhadap stakeholder yang berkegiatan langsung dan aktif di terminal joyoboyo, wawancara dan pengisian kuisioner dilakukan dengan diserahkan langsung kepada responden terpilih dengan structure interview. Kemudian dilakukan analisa perhitungan terhadap alternative kegiatan terpilih dengan menggunakan prinsip Highest and Best Use. Analisa dengan penggunakan prinsip penggunaan lahan tertinggi dan terbaik meliputi: 1. Analisa kelayakan hukum Kondisi secara hukum diizinkan merupakan proses seleksi terhadap semua jenis alternatif yang terpilih pada pemanfaatan lahan terhadap beberapa sub kriteria yang pada prinsipnya merupakan aturan perundang-undangan yang masih berlaku atau yang memiliki kekuatan hukum tetap. Sub kriteria dari segi hukum yakni (The Appraisal Institute, 2001) : a. Pembatasan pribadi (private restriction) b. Kesesuaian dengan zonasi (zoning) c. Peraturan lingkungan (environtmental regulation) 2. Analisa kelayakan fisik Kriteria lain sebagai penyeleksi adalah dengan melibatkan persyaratan-persyaratan terkait dengan kondisi fisik tanah tersebut. Sub kriteria dari segi fisik penggunaan tanah/lahan yakni (The Appraisal Institute, 2001) : a. Ukuran dan bentuk (size and shape) b. Akses ke lokasi (accessibility) ketersediaan sarana publik (availability of public utilities) 3. Analisa kelayakan finansial Pada kriteria ini diperhitungkan beberapa analisa permintaan dan penawaran sebagai analisa yang perlu dilakukan sebelum melakukan analisa kelayakan (Fanning, 2005). Kemudian masing-masing kegunaan alternatif yang memiliki posittive return dianggap B-9-2

3 memiliki kelayakan dalam finansial (Hidayati dan Harjanto, 2001). Sub kriteria segi finansial yakni (The Appraisal Institute, 2001): a. Analisa kebutuhan investasi, kebutuhan investasi dapat diketahui dengan melakukan perkiraan biaya pembangunan berdasarkan properti pembanding sejenis atau dengan pendekatan perhitungan biaya dari kontraktor. b. Analisa perkiraan pendapatan, Perkiraan pendapatan diperoleh dengan melakukan perkiraan pendapatan dari penyewaan atau penjualan setiap unit alternatif berdasarkan properti pembanding sejenis. c. Analisa Tingkat pengembalian atas modal ( rate of return), tingkat pengembalian atas modal bisa diketahui dengan menggunakan perhitungan IRR ( internal rate of return), penilaian aterhadap alternatif dikatakan layak apabila IRR MARR ( minimum attractive rate of return). Menghitung tingkat pengembalian investasi ( internal rate of return/ IRR). IRR adalah tingkat pengembalian yang melibatkan nilai Net Present Wort (NPW) dari suatu investasi sama dengan nol. 4. Uji produktifitas maksimal Dari kriteria finansial, penggunaan yang menghasilkan nilai residu/ nilai sisa tanah yang tertinggi dan konsisten dengan tingkat pengembalian yang dihasilkan oleh pasar adalah penggunaan tertinggi dan terbaik (The Appraisal Institute, 2001). HASIL DAN PEMBAHASAN Tahap Analisa Perkiraan Nilai Pasar Lahan Tanpa Pengembangan Tabel 1. Nilai Pasar Lahan Berdasarkan NJOP Alamat Persil NJOP / m 2 1 Jalan Joyoboyo Rp ,00 s/d Rp ,00 2 Jalan Gunung Sari Rp ,00 s/d Rp ,00 3 Jalan Joyoboyo Belakang Rp ,00 s/d Rp ,00 Sumber : Perwali. 12 tahun 2013 Tabel 2. Nilai Lahan Berdasarkan Harga Pasar Kawasan Komponen Properti Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Pembanding 4 Pembanding Subjek Jl.joyoboyo, 1 Lokasi jl gunungsari Jl. Mastrip 51 Jl. Mastrip 30 Jl Gunungsari 60 2 Pembayaran Tunai Tunai Tunai Tunai 3 Lebar Jalan 10 m, 7 m 8 m 8 m 7 m 10 m 4 Fungsi Jalan 5 Elevasi Lahan Jarak dengan 6 subyek 7 Karakteristik Lahan Kolektor primer Rata dengan jalan Tanah + bangunan Kolektor primer Kolektor primer Kolektor primer Kolektor primer Rata dengan jalan Rata dengan jalan Rata dengan jalan Jl. Joyoboyo 94 Rata dengan jalan 1950 m m 800 m 650 m Tanah Kosong Tanah kosong Tanah kosong Tanah + bangunan 8 Ukuran Lahan m² 315 m² 630 m² 324 m² 77 m² 9 Waktu Transaksi Harga Jual/m² - Rp ,- Rp ,- Rp ,- Rp ,- B-9-3

4 Komponen Pembanding 11 Penyesuaian waktu transaksi 12 Harga Tersesuaikan Penyesuaian 13 karakteristik lahan 14 Harga Tersesuaikan 15 Penyesuaian lokasi 16 Penyesuaian pembayaran Penyesuaian lebar 17 jalan 18 Penyesuaian elevasi 19 Harga Tersesuaikan 20 Total Penyesuaian Properti Subjek Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Pembanding Nilai Indikasi (Pembulatan) Nilai Pasar Sumber : Kelurahan Sawonggaling, Kelurahan Kedurus dan Analisa, 2014 Analisa ini dilakukan dengan membandingkan nilai pasar lahan pada properti sejenis. Tahap analisa ini digunakan untuk membandingkan nilai pasar lahan saat tanpa pengembangan dengan nilai pasar lahan setelah rencana pengembangan. Tahap Analisa Stakeholder Penentuan Alternatif Jenis Pemanfaatan Lahan Tabel 3. Penilaian Alternatif Kegiatan Usulan Stakeholder Alternatif Pengembangan Jenis Pemanfaatan Masyarakat yang berkegiatan langsung (I) Pakar Transportasi (II) Dinas Perhubungan (III) Pemerinta h Kota Surabaya (IV) 1 Gedung Parkir Jumlah score 2 Pergudangan Pebelanjaan dan Toko Modern Perkantoran Rumah Susun Sewa Hiburan Rekreasi Nilai setiap pilihan alternatif kegiatan jika dilakukan pengembangan Alternatif pilihan 1 bernilai 3 Alternatif pilihan 2 bernilai 2 Alternatif pilihan 3 bernilai 1 B-9-4

5 Tahap Analisa alternatif kegiatan bangunan mixeduse dengan prinsip penggunaan tertinggi dan terbaik 1. Analisa Hukum Sub Kriteria Uji Kelayakan Hukum Kegiatan Perbelanjaan Dan Toko Modern Jenis Alternatif Kegiatan Gedung Parkir Kegiatan Perkantoran Pembatasan secara pribadi Diijinkan diijinkan Diijinkan 2 Penetapan zoning Diijinkan diijinkan Diijinkan 3 Peraturan bangunan Diijinkan diijinkan Diijinkan 4 Peraturan lingkungan Diijinkan diijinkan Diijinkan 2. Analisa Fisik Sub Kriteria Uji Kelayakan Hukum 1 Ukuran, bentuk, kontur lahan tapak 2 Aksesibilitas dan sarana publik 3. Analisa Finansial Fungsi bangunan mixeduse kegiatan perbelanjaan dan toko modern kegiatan gedung parkir kegiatan perkantoran Alternatif Perbelanjaan Toko Modern BCR NPV IRR 2, Jenis Alternatif Pengembangan Alternatif Gedung Parkir Alternatif Pertokoan dimungkinkan dimungkinkan Dimungkinkan dimungkinkan dimungkinkan Dimungkinkan Payback Period Prioritas Kelayakan 29,32% 6 thn 1 Layak 2, ,99% 9 thn 3 Layak 2, % 8 thn 2 Layak B-9-5

6 4. Analisa Produktifitas Maksimal Kode Komponen Berikut adalah perbandingan nilai pasar lahan rencana pengembangan Terminal Joyoboyo tanpa penambahan alternatif kegiatan dibandingkan dengan rencana pengembangan Terminal Joyoboyo dan alternatif kegiatan perbelanjaan dan toko modern. 1. Jika tapak Terminal Joyoboyo hanya dilakukan pengembangan rencana terminal tanpa penambahan alternatif kegiatan, maka perkiraan nilai pasar lahan/ m2 adalah sebesar Rp /m Jika pada tapak Terminal Joyoboyo dilakukan rencana pengembangan terminal dan alternatif kegiatan perbelanjaan dan toko modern, maka nilai pasar lahan adalah sebesar Rp /m 2 Berdasarkan perbandingan terhadap nilai pasar lahan data di atas, maka penggunaan tertinggi dan terbaik pada tapak Terminal Joyoboyo adalah dengan menambahkan alternatif kegiatan perbelanjaan dan toko modern. KESIMPULAN DAN SARAN Rencana Terminal Rencana Terminal Dan Perbelanjaan Toko Modern Rencana Terminal Dan Gedung Parkir Rencana Terminal Dan Perkantoran 1. Terminal Joyoboyo merupakan fasilitas pelayanan publik yang wajib disediakan oleh pemerintah daerah (Kota Surabaya) dalam penyelenggaraan pelayanan publik. 2. Dari analisa stakeholder terdapat tiga alternatif rencana pengembangan lahan Terminal Joyoboyo (Terminal Joyoboyo dan alternatif kegiatan perbelanjaan dan toko modern, Terminal Joyoboyo dan alternatif kegiatan gedung parkir, Terminal Joyoboyo dan alternatif kegiatan perkantoran). 3. Dari ketiga rencana pengembangan terhadap lahan Terminal Joyoboyo berdasarkan uji hukum ketiganya diijinkan, berdasarkan uji fisik, ketiganya dimungkinkan untuk dikembangkan, sedangkan berdasarkan uji finansial, ketiganya juga layak untuk dikembangkan. 4. Rencana Terminal Joyoboyo dan alternatif kegiatan perbelanjaan dan toko modern memiliki perkiraan nilai investasi sejumlah Rp dengan perkiraan pendapatan bersih pada tahun pertama sebesar Rp dengan lama kembali modal 6 tahun. Dan nilai properti sebesar Rp /m 2. Proses A Nilai pasar bangunan (Rp) B Tingkat Kapitalisasi Bangunan 9% 16% 13% 14% C Pendapatan bersih bangunan (Rp) A x B D Luas lantai terbangun (m²) , , , ,29 E Nilai Pasar Bangunan/m² (Rp) , , , ,54 C : D Pendapatan bersih F property tahun pertama (Rp) G Pendapatan bersih tanah (Rp) F - C H Tingkat Kapitalisasi Tanah 11% 17% 15% 15% I Nilai pasar lahan (Rp) G : H J Luas lahan efektif (m²) 7.616, , ,00 K Nilai pasar lahan/m² (Rp) , , , ,26 I : J L Nilai properti /m² (Rp) , , , ,80 K + E B-9-6

7 5. Perbandingan terhadap nilai properti rencana pengembangan lahan Terminal Joyoboyo, maka nilai properti tertinggi adalah pada rencana pengembangan Terminal Joyoboyo dan alternatif kegiatan perbelanjaan dan toko modern. Oleh karena itu, maka arahan penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan Terminal Joyoboyo adalah dengan mengembangkan alternatif kegiatan Perbelanjaan dan toko modern Saran yang diberikan untuk perkembangan penelitian lebih lanjut antara lain: 1. Diperlukan penelitian lebih lanjut serta uji sensitifitas terhadap uji finansial/ analisa investasi yang dipergunakan dalam penelitian ini. 2. Penelitian ini mempergunakan beberapa asumsi dalam melakukan perhitungan berdasarkan data properti sejenis serta perhitungan biaya kontraktor dan diperlukan penelitian lebih lanjut terkait dengan penggunaan properti sejenis dan properti pembanding untuk meningkatkan keakurasian data. 3. Untuk rencana pengembangan Terminal Joyoboyo, maka apabila Pemerintah Kota Surabaya akan melakukan kerjasama dengan pihak lain, maka perlu dilakukan penelitian lanjutan untuk menentukan pola kerjasama (BOT, porsi penyertaan modal, kerjasama operasi, lama waktu kerjasama, besaran kontribusi dan lain-lain) yang paling menguntungkan untuk dilakukan terkait dengan upaya peningkatan potensi lahan Terminal Joyoboyo. DAFTAR PUSTAKA Dotzour, M. (2001). Highest and Best Use: The Evolving Paradigm. The journal of real estate research vol. 5, Fanning, S. (2005). Market Analysis for Real Estate :Concepts and Applications in Valuation and Highest and Best Use. Chicago : Appraisal Institute. Grissom, T. V. (1983). The Semantic Debate: Highest And Best Use vs Most. Probable Use, The Appraisal Journal, Vol. 51,. 1, Jayadinata, J. (199 9). Tata Guna Lahan dalam Perencanaan Pedesaan, Perkotaan dan Wilayah. Bandung: ITB. Koentjaraningrat. (1997). Metode-Metode Penelitian Masyarakat. Jakarta: PT.Gramedia Pustaka Utama Kyle, R. (1994). Property Management. Real Estate Education Company. Kementrian Perhubungan. (1995). Keputusan Menteri Perhubungan 31 Tahun 1995 Tentang Terminal Transportasi jalan.jakarta: Kementrian Perhubungan. Pemerintah Kota Surabaya. (2006). Peraturan Daerah Kota Surabaya 7 Tahun 2006 Tentang Penyelenggaraan Angkutan Orang Di Jalan Dengan Kendaraan Umum. Surabaya: Pemerintah Kota Surabaya. Pemerintah Kota Surabaya. (200 7). Rencana Detai Tata Ruang Kota Unit Pengembangan Wonokromo. Surabaya: Pemerintah Kota Surabaya. Pemerintah Kota Surabaya. (20 13). Peraturan Walikota 12 tahun 2013 Tentang NJOP. Surabaya: Pemerintah Kota Surabaya. Pujawan, I. N. (2004). Eknomi Teknik. surabaya: Guna Widya. B-9-7

8 Santoso. (2008). Penggunaan tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong (studi pada lahan bekas terminal umbulharjo Yogyakarta). Sartono, Agus (2001). Manajemen Keuangan Teori dan Aplikasi.Yogyakarta:BPEF Yogyakarta. Soeparjanto (2008).Konsep penilaian Properti Pusat pendidikan dan pelatihan keuangan umum. Supriyanto, B. (1998). Rekayasa Penilaian. Jakarta: Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). The Appraisal Institute. (2005). Market Analysis For Real Estate: Concept And Application In Valuation And Highest And Best Use. The Appraisal Institute. The Appraisal journal. (1996). Highest and Bes t Use: Preservation Use of Environmentally Significant Real Estate. The Appraisal journal, The Appraisal Institute. (2001). The Appraisal of Real Estate, Twelfth edition. Undang-Undang mor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Pemerintah Republik Indonesia. Undang-Undang mor 5 Tahun 1984 tentang Perindustrian Pemerintah Republik Indonesia. United Nations Centre fot Human Settlements. (2001). Participation Management Program, Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi. (2001). Pertama. Yogyakarta: BPFE-Yogyakarta. to Partnership. Urban Konsep Dasar Penilaian Properti Edisi Hidayati Wahyu,dan Harjanto Budi. (2003). Konsep dasar Penilaian properti. Yogyakarta: BPFE. Warpani, S. P. (2002). Pengelolaan Lalu Lintas Dan Angkutan Jalan. Bandung: ITB B-9-8