BAB I PENDAHULUAN. Pelaksanaan otonomi daerah yang diatur oleh Undang-Undang Nomor 32. Tahun 2004 dan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004, memberikan

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Pelaksanaan otonomi daerah yang diatur oleh Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 dan Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004, memberikan kewenangan yang lebih besar bagi pemerintah daerah untuk mengatur daerahnya termasuk dalam melakukan pengelolaan kekayaan daerah. Pemerintah daerah dituntut memiliki kemandirian dalam membiayai sebagian besar anggaran pembangunannya. Oleh karena itu, pemerintah daerah harus dapat melakukan optimalisasi pemanfaatan aset yang ada secara ekonomis, efektif, dan efisien. Pemanfaatan aset itu ditujukan sebagai upaya untuk mengoptimalisasikan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Menurut Siregar (2004: 372) ada dua cara dalam peningkatan PAD, yaitu dengan intensifikasi dan ekstensifikasi dengan menggali sumber daya pada suatu daerah secara optimal. Di sisi lain, bahwa setiap pihak dalam melakukan investasi pasti akan dihadapkan pada tingkat risiko (risk) dan harapan pengembalian (return) dari investasi yang dilakukan. Kenyataan menunjukkan bahwa banyak aset pemerintah daerah yang berupa tanah belum dimanfaatkan secara optimal atau bahkan tidak dimanfaatkan sama sekali, meskipun mungkin tanah itu terletak di lokasi-lokasi strategis di dalam kota. Aset dalam bentuk tanah merupakan properti yang unik dan memiliki karakter khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya. Kelangkaan (scarcity) tanah sebagai akibat kebutuhan manusia akan tanah yang cenderung 1

2 meningkat tidak sebanding dengan persediaan tanah di permukaan bumi yang relatif tetap menyebabkan tanah memiliki nilai ekonomi yang sangat besar. Menurut Appraisal Institute (2001: 333) karakteristik fisik tanah adalah bagian yang harus dipertimbangkan. Karakteristik tanah meliputi ukuran, bentuk, topografi (kontur dan drainase), lokasi dan pemandangan. Menurut Hidayati dan Hardjanto (2003: 82 85) karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi, dan lingkungan. Pengaruh lokasi suatu tanah terhadap nilai tanah tersebut merupakan hal yang penting, karena setiap bagian tanah memiliki keunikan tersendiri berdasarkan lokasinya. Faktor lokasi merupakan bahan pertimbangan yang utama dalam kegiatan ekonomi tertentu sehingga diperlukan peraturan sebagai alat pengendali. Lokasi dalam lingkup kota diimplementasikan dalam Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) yang kemudian dijabarkan lebih lanjut dalam Rencana Detail Tata Ruang Kota (RDTRK). RUTRK ini digunakan sebagai pedoman dalam pelaksanaan pembangunan tata ruang fisik dan pengembangan sektoral dalam ruang, rencana ini juga memuat tentang arahan dalam pemanfaatan tanah. Suatu daerah yang mempunyai tatanan hukum tentang tanah telah berjalan dengan baik, penggunaan yang sesuai akan memberikan tingkat produktivitas yang maksimum dari tanah tersebut sehingga membuat nilai tanah semakin tinggi (highest and best use). Sebaliknya, penggunaan tanah yang tidak sesuai akan 2

3 menyebabkan produktivitas kurang maksimal sehingga nilai tanah tidak mencapai tingkat optimal. Kabupaten Maluku Tenggara Barat (MTB) merupakan daerah kepulauan yang meliputi seluruh Kepulauan Tanimbar, dibentuk berdasarkan Undang- Undang Nomor 6 Tahun 2000 tentang perubahan atas Undang-Undang Nomor 46 Tahun 1999 sebagai hasil pemekaran dari Kabupaten Maluku Tenggara. Ibukota kabupaten adalah Saumlaki. Kepulauan ini terbentang kurang lebih 135 mil utara ke selatan, berjarak kurang lebih 300 mil ke tenggara dari ibukota Provinsi Maluku (Ambon) dan sekitar 300 mil dari Darwin dan pesisir barat laut Australia. Sebagian wilayah MTB pada tahun 2008 dimekarkan menjadi Kabupaten Maluku Barat Daya (MBD). Aset nonoperasional milik Kabupaten Maluku Tenggara Barat berupa lahan kosong seharusnya dapat digunakan untuk kepentingan umum seperti pembangunan sarana prasarana yang dapat mendukung pendapatan daerah Kabupaten MTB. Salah satu aset berupa lahan kosong yang dimiliki Pemerintah Kabupaten Maluku Tenggara Barat berada di Jalan Desa Bomaki dengan spesifikasi lahan seluas m 2 berbentuk persegi. Kondisi lahan umumnya datar serta tidak ada kemiringan atau rata dengan jalan. Di sebelah utara berbatasan tanah adat masyarakat, sebelah selatan berbatasan dengan Jalan Bomaki, sebelah barat berbatasan tanah adat masyarakat, sedangkan di sebelah timur berbatasan dengan tanah adat masyarakat. Posisi strategis tanah kosong yang dimaksud sangat potensial untuk dikembangkan dalam berbagai alternatif penggunaan properti melalui analisis 3

4 pengembangan lahan (Land Development Analysis). Berkenaan hal tersebut, yang menjadi perhatian adalah bagaimana pemanfaatan lahan/tanah kosong yang berada di Jalan Desa Bomaki sebagai salah satu usulan properti yang mempunyai manfaat yang optimal bagi Pemerintah Kabupaten Maluku Tenggara Barat. 1.2 Keaslian Penelitian Adapun penelitian-penelitian terdahulu yang tertuang dalam keaslian penelitian adalah sebagai berikut. 1. Darodjati (2000) meneliti penggunaan tertinggi dan terbaik lokasi tanah kosong yang berada di Jalan Karanggetas Cirebon dengan berdasarkan pada analisis data mengenai fisik, analisis hukum/peraturan, analisis keuangan dan analisis tertinggi, serta perbandingan dengan nilai tanah untuk ketentuan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan hotel merupakan penggunaan yang optimal, dan diperoleh nilai tanah di lokasi penelitian sebesar Rp ,00/m 2 dan lebih tinggi dari penetapan Nilai Jual Objek Pajak yang sebesar Rp ,00/m Ikhsan (2001) melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang terletak di Jalan Jenderal Ahmad Yani Nomor 31 Yogyakarta. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong tersebut. Variabel yang digunakan adalah karakteristik fisik tanah dan aliran keuangan, sedangkan analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas dan analisis keuangan. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan 4

5 (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 3. Suyudi (2005) meneliti tanah kosong milik Pemerintah Kota Mataram yang terletak di Jalan Pejanggik Nomor 1 Cakranegara. Penelitian ini selain menggunakan alat analisis produktivitas dan keuangan, juga menggunakan analisis pasar untuk setiap alternatif penggunaan yang memungkinkan. Hasil penelitiannya diketahui bahwa penggunaan pusat perbelanjaan (shopping centre) merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik. 4. Winarno (2005) melakukan penelitian terhadap lahan milik Pemerintah Kabupaten Jombang yang terletak di Jalan Merdeka Kota Jombang berupa tanah bekas stadion. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui penggunaan yang tertinggi dan terbaik terhadap tanah kosong bekas stadion tersebut. Analisis yang digunakan yaitu analisis produktivitas setiap penggunaan, analisis penggunaan lahan, optimalisasi penggunaan lahan, analisis keuangan, dan analisis pasar. Berdasarkan hasil penelitian diketahui bahwa penggunaan retail merupakan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (highest and best use). 1.3 Rumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang sudah diutarakan, maka rumusan masalah bagi penelitian ini adalah upaya pengembangan lahan kosong yang berada di Jalan Desa Bomaki Saumlaki, Kabupaten Maluku Tenggara Barat yang belum ditentukan peruntukan dan nilai pasarnya. 5

6 1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan rumusan masalah yang sudah dijabarkan maka dapat dirumuskan pertanyaan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Properti apa yang cocok dikembangkan pada lahan kosong yang sudah tersedia di Jalan Desa Bomaki Saumlaki Kabupaten Maluku Tenggara Barat? 2. Berdasarkan analisis yang sudah dilakukan, berapakah nilai pasar atas properti yang dibangun di Jalan Desa Bomaki Saumlaki Kabupaten Maluku Tenggara Barat? 1.5 Tujuan Penelitian Berdasarkan pertanyaan penelitian di atas maka dapat dirumuskan tujuan penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Menentukan properti yang sesuai melalui analisis pengembangan lahan (Land Development Analysis) atas lahan kosong yang berada di Jalan Desa Bomaki Saumlaki Kabupaten Maluku Tenggara Barat. 2. Menentukan nilai pasar yang sesuai dengan analisis pengembangan lahan (Land Development Analysis) atas lahan kosong yang berada di Jalan Desa Bomaki Saumlaki Kabupaten Maluku Tenggara Barat. 1.6 Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi sumbangan pemikiran bagi Pemerintah Kabupaten Maluku Tenggara Barat mengenai pengembangan lahan kosong, khususnya lahan yang terletak di Jalan Desa Bomaki Saumlaki, 6

7 dalam rangka pendayagunaan aset sebagai upaya mendongkrak potensi sumber daya daerah yang akan memberikan manfaat pada penerimaan Pendapatan Asli Daerah Kabupaten Maluku Tenggara Barat. 2. Hasil penelitian dapat dijadikan sebagai media informasi dan pembanding studi/riset yang berkaitan dengan penelitian ini. 1.7 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut. Bab I Pendahuluan memuat latar belakang, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. Bab II Landasan Teori menguraikan tinjauan teori dan batasan dan asumsi penelitian. Bab III Metode Penelitian mencakup metode penelitian dan alat analisis. Bab IV Pembahasan menjabarkan analisis ekonomi, analisis kawasan penelitian, analisis pasar, analisis kelayakan finansial dan uji highest and best use. Bab V Simpulan dan Saran mengenai penelitian ini. 7