BAB I PENDAHULUAN. pemilik aset. Aset berarti kekayaan atau harta yang nantinya diharapkan

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Aset merupakan hal yang sangat fundamental bagi perseorangan maupun organisasi, karena merupakan bagian yang penting dalam pencapaian tujuan dari pemilik aset. Aset berarti kekayaan atau harta yang nantinya diharapkan mendatangkan benefit bagi pemiliknya. Aset daerah atau negara bisa juga berarti sumber daya alam, ekonomi dan sosial yang dimiliki oleh daerah atau negara tersebut. Aset daerah merupakan sumber daya penting bagi pemerintah daerah sebagai komponen utama dalam menyumbang Pendapatan Asli Daerah (PAD). Siregar (2004: 514) menyatakan bahwa dalam era otonomi daerah, pemerintah daerah harus melakukan perubahan mendasar dalam mengelola daerahnya. Pemerintah daerah (Pemda) harus mampu mengenali kompetensi (core competences), khususnya yang berkaitan dengan pengelolaan investasi daerah. Muara dari otonomi daerah adalah kemandirian dalam pendanaan Pemda. Untuk itu, Pemda dituntut untuk mampu meningkatkan, mendiversifikasi, dan mengoptimalkan sumber-sumber pendanaan daerah. Salah satu sumber tersebut adalah Pendapatan Asli Daerah (PAD). Selain identifikasi aset-aset Pemda, pengembangan database aset Pemda, studi highest and best use (HBU) atas aset Pemda merupakan salah satu studi optimalisasi aset Pemda. Analisis HBU akan memberikan rekomendasi kepada Pemda mengenai kegunaan tertinggi dan terbaik dari aset tetap yang dapat menyumbang PAD. Hasil dari studi ini akan menjadi bahan informasi terkini bagi pihak-pihak yang ingin bekerja sama dengan Pemda. 1

2 Berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah, ruang lingkup pengelolaan barang milik daerah meliputi pejabat pengelola barang milik daerah; perencanaan kebutuhan dan penganggaran; pengadaan; penggunaan; pemanfaatan; pengamanan dan pemeliharaan; penilaian; pemindahtanganan; pemusnahan; penghapusan; penatausahaan; pembinaan, pengawasan dan pengendalian; pengelolaan barang milik daerah pada Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) yang menggunakan pola pengelolaan keuangan Badan Layanan Umum Daerah (BLUD): barang milik daerah berupa rumah negara; dan ganti rugi dan sanksi. Pengelolaan Barang Milik Daerah adalah keseluruhan kegiatan yang meliputi perencanaan kebutuhan dan penganggaran, pengadaan, penggunaan, pemanfaatan, pengamanan dan pemeliharaan, penilaian, pemindahtanganan, pemusnahan, penghapusan, penatausahaan dan pembinaan, pengawasan dan pengendalian. Pasal 1 peraturan tersebut menyebutkan bahwa Barang Milik Daerah adalah semua barang yang dibeli atau diperoleh atas beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD) atau berasal dari perolehan lainnya yang sah. Pemanfaatan adalah pendayagunaan barang milik daerah yang tidak digunakan untuk penyelenggaraan tugas dan fungsi SKPD dan/atau optimalisasi barang milik daerah dengan tidak mengubah status kepemilikan. Bentuk pemanfaatan barang milik daerah berupa sewa, pinjam pakai, Kerjasama Pemanfaatan (KSP), Bangun Guna Serah (BGS) atau Bangun Serah Guna (BSG), dan Kerja Sama Penyediaan Infrastruktur (KSPI). Salah satu prinsip pemilihan mitra dalam pemanfaatan tersebut adalah memperoleh manfaat yang optimal bagi daerah. 2

3 Penilaian aset daerah sangat penting dilakukan bukan saja dalam rangka penyajian neraca daerah, tetapi juga dalam pemanfaatan dan pemindahtanganan aset/barang milik daerah. Penilaian barang milik daerah berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka pemanfaatan atau pemindahtanganan dilakukan oleh Penilai Pemerintah atau Penilai Publik. Penilaian barang milik daerah dilaksanakan untuk mendapatkan nilai wajar sesuai dengan ketentuan peraturan perundangundangan. Dalam Standar Penilaian Indonesia 2015 (KEPI dan SPI, 2015) nilai wajar dalam konteks penilaian disebut dengan nilai pasar wajar memiliki pengertian yang sama dengan nilai pasar. Untuk mengestimasi nilai pasar atas aset, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan Penggunaan yang Tertinggi dan Terbaik (HBU). Nilai pasar adalah estimasi yang didukung data pasar dan dikembangkan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia. Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta merupakan daerah istimewa yang dibentuk berdasarkan UU No. 13 Tahun Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta saat ini memiliki banyak aset tetap berupa tanah dan bangunan. Berdasarkan Kartu Inventaris Barang (KIB) A sampai dengan 31 Desember 2016 Pemda DIY memiliki 241 bidang tanah. Di antara aset tetap tersebut terdapat beberapa aset yang belum dimanfaatkan secara optimal. Berdasarkan data struktur Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah DIY Tahun Anggaran , Pemda DIY mengalami defisit anggaran sebesar 11,80 persen pada tahun 2015 dan 6,42 persen pada tahun Analisis APBD Pemda 3

4 DIY Tahun Anggaran 2015 dan 2016 selengkapnya sebagaimana tercantum dalam Tabel 1.1. Tabel 1.1 Analisis APBD TA 2015 dan 2016 No Uraian Jumlah (Rp) 2015 Jumlah (Rp) Pendapatan , , Pendapatan Asli Daerah , , Dana Perimbangan , Lain-lain Pendapatan Daerah yang ,00 Sah 2. Belanja , , Belanja Tidak Langsung , , Belanja Pegawai , , Belanja Bunga Belanja Subsidi Belanja Hibah , , Belanja Bantuan Sosial , , Belanja Bagi Hasil Kepada , ,80 Prov/Kab/Ko & Pemdes Belanja Bantuan Keu kepada , ,00 Prov/Kab/Kota, Pemdes dan Partai Politik Belanja Tidak Terduga , , Belanja Langsung , , Belanja Pegawai , , Belanja Barang dan Jasa , , Belanja Modal , ,00 SURPLUS/DEFISIT ( ,25) ( ,80) -11,80% -6,42% Sumber: DPPKA DIY, 2016 (diolah) Tabel tersebut menunjukkan bahwa Pendapatan Asli Daerah DIY mengalami kenaikan sebesar 2,26 persen pada tahun , sementara anggaran belanja naik sebesar 10,09 persen. Keadaan ini menuntut Pemda DIY untuk lebih menggali sumber-sumber pendanaan untuk meningkatkan PAD. Salah satu solusi pemecahan masalah tersebut adalah melalui optimalisasi aset. Barang Milik Negara yang tidak digunakan untuk menyelenggarakan tugas dan fungsi Kementerian/Lembaga, yang selanjutnya disebut BMN idle, adalah BMN berupa tanah dan/atau bangunan yang tidak digunakan untuk kepentingan penyelenggaraan tugas dan fungsi Kementerian/Lembaga. Berdasarkan Peraturan 4

5 Menteri Keuangan Nomor 71 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pengeloaan Barang Milik Negara yang Tidak Digunakan untuk Menyelenggarakan Tugas dan Fungsi Kementerian/Lembaga, disebutkan bahwa kriteria BMN idle meliputi BMN dalam penguasaan Pengguna Barang yang tidak digunakan; atau BMN dalam penguasaan Pengguna Barang yang digunakan tetapi tidak sesuai dengan tugas dan fungsi Kementerian/Lembaga. Peraturan ini juga mengatur sanksi bagi Pengguna Barang yang tidak menyerahkan BMN yang ditetapkan sebagai BMN idle berupa pembekuan dana pemeliharaan BMN atas tanah dan/atau bangunan yang telah ditetapkan sebagai BMN idle; dan/atau penundaan penyelesaian atas usulan Pemanfaatan, Pemindahtanganan, atau Penghapusan BMN yang diajukan oleh Pengguna Barang. Salah satu aset Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang saat ini pemanfaatannya belum optimal adalah tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Monjali, kampung Karangjati Wetan, Desa Sinduadi, Kecamatan Mlati Kabupaten Sleman. Tanah tersebut merupakan aset Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta dengan status hak pakai Nomor 217 dengan luas m2. Pada sisi selatan lahan tersebut terdapat 2 (dua) buah bangunan rumah dinas, masing-masing seluas ±80 m 2 yang disewakan, dengan tarif Rp ,00 per bulan per rumah (Peraturan Daerah DIY Nomor 4 Tahun 2016 tentang Retribusi Jasa Usaha). Tanah tersebut berada pada lokasi yang strategis. Berbagai fasilitas umum tersedia di sekitar lahan tersebut, antara lain fasilitas pendidikan, kesehatan, hiburan dan fasilitas umum lainnya seperti SPBU, pasar, supermarket dan penginapan. 5

6 Yogyakarta sebagai pusat pendidikan, menyediakan sarana pendidikan berkualitas mulai dari jenjang pendidikan dasar, menengah, atas dan perguruan tinggi, yang tidak jauh dari lahan ini. Lokasi ini hanya berjarak 1 km dari kampus Universitas Gadjah Mada, universitas tertua di Indonesia. Meskipun masuk dalam wilayah Kabupaten Sleman, namun lahan tersebut hanya berjarak ±2 km dari salah satu ikon Kota Yogyakarta, Tugu Yogyakarta. Gambaran lokasi aset tersebut adalah sebagaimana terlihat pada Gambar 1.1. Sumber: Google Map, 2017 (diolah) Gambar 1.1 Lokasi Aset 6

7 Di atas lahan tersebut terdapat plang yang menginformasikan bahwa lahan tersebut merupakan milik Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta dan dikerjasamakan. Menurut sumber dari Dinas Pengelolaan Pendapatan, Keuangan dan Aset (DPPKA) Provinsi DIY, belum pernah dilakukan kajian terhadap lahan tersebut sejak diserahkan tahun Jika lahan tersebut belum didayagunakan secara maksimal maka lahan tersebut akan menjadi cost center, karena pajak yang harus dibayarkan setiap tahunnya dan terancam sanksi berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 71 Tahun 2016 apabila tidak segera dimanfaatkan. Lahan tersebut membutuhkan kajian untuk mendapatkan manfaat yang optimal bagi daerah untuk dapat memberikan kontribusi terhadap PAD. Salah satu bentuk kajian yang dapat dilakukan adalah dengan menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dari aset tersebut. Hidayati dan Harjanto (2014: 53) menjelaskan kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) dapat diartikan sebagai penggunaan yang paling memungkinkan dan diijinkan dari suatu tanah kosong atau tanah yang sudah dibangun, yang mana secara fisik memungkinkan, didukung/dibenarkan oleh peraturan, layak secara keuangan dan menghasilkan nilai tertinggi. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian tentang optimalisasi aset dengan menggunakan berbagai metode, yakni land development analysis, highest and best use analysis, linier dan non linier model sebelumnya telah banyak dilakukan. Penelitian tersebut antara lain sebagaimana dalam Tabel

8 Sriwiyono (2016) Tabel 1.2 Penelitian Optimalisasi Aset Sebelumnya Studi Oleh Lokasi Metode Temuan lahan kosong bekas land development terminal Kartasura analysis Mulyana (2014) tanah kosong milik Bapak Johan, Kota Tanjungpinang Highest and Best Use (HBU) Dapaah (2006) white sites linear dan nonlinier model Luce, dkk. (2012) Tapak di 3701 N. Dr. Fairfax, Arlington Virginia Highest and Best Use (HBU) berdasarkan analisis keuangan mengindikasikan bahwa pengembangan lahan sebagai pusat grosir memberikan kontribusi yang optimal terhadap nilai tanah. Berdasarkan analisis pasar dan kelayakan finansial, dengan menggunakan Net Present Value (NPV), maka penggunaan perumahan menengah merupakan alternatif penggunaan yang paling optimal. model nonlinear menghasilkan nilai pengembangan kotor dan nilai lahan yang 22,04 persen dan 39,81 persen masing-masing lebih tinggi dari model linear. Alternatif penggunaan tertinggi dan terbaik adalah penjualan properti, dengan nilai sebesar $ maka penjualan properti tersebut dapat digunakan untuk menutup seluruh hutang dan memperoleh profit dari selisih harga penjualan dan hutang. Banyaknya studi HBU baik di dalam maupun luar negeri menunjukkan bahwa studi tersebut menarik untuk dilakukan dan dibutuhkan oleh pemilik lahan. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah terletak pada kepemilikan, status objek penelitian, peraturan atau regulasi yang melingkupi dan waktu penelitian. Studi highest and best use mengenai penilaian lahan kosong Karangjati saat ini dibutuhkan oleh Pemda DIY dan mendesak untuk dilakukan. Sebagai aset Pemda, pemanfaatannya harus disesuaikan dengan peraturan atau regulasi setempat dan peraturan yang menjadi pedoman dalam pengelolaan barang milik daerah sebagai landasan dalam pengelolaannya. 8

9 1.3 Rumusan Masalah Kondisi keuangan Pemda DIY dua tahun terakhir yang terus mengalami defisit anggaran, menuntut Pemda DIY untuk menggali sumber-sumber pendanaan sebagai penopang PAD. Salah satu solusi atas masalah tersebut adalah dengan optimalisasi aset tetap. Salah satu aset Pemerintah Provinsi Daerah Istimewa Yogyakarta yang saat ini pemanfaatannya belum optimal adalah tanah dan bangunan yang terletak di Jalan Monjali, kampung Karangjati Wetan RT 06, Sinduadi, Mlati, Sleman. Sejak menjadi milik Pemda DIY pada Tahun 2013, belum ada investor yang tertarik untuk bekerja sama dalam pemanfaatan lahan tersebut, padahal aset tersebut terletak pada lokasi yang strategis. Lahan tersebut memerlukan kajian highest and best use (HBU), melalui kajian ekonomi dan penentuan penggunaan alternatif, analisis pasar dan analisis keuangan. Kriteria dalam penentuan HBU adalah secara hukum diizinkan, secara fisik dimungkinkan, didukung secara memadai dan layak secara finansial serta produktivitas maksimal. Sebagai rangkaian analisis HBU, dilakukan juga analisis Most Fitting Use (MFU) untuk mengetahui perspektif masyarakat terhadap rencana pengembangan lahan. Hasil dari kajian ini diharapkan dapat menjadi bahan bagi Pemda DIY dan investor dalam pengambilan kebijakan pemanfaatan lahan tersebut. 1.4 Pertanyaan Penelitian Berdasarkan pernyataan tersebut, dapat dirumuskan pertanyaan penelitian sebagai berikut. 9

10 1. Bagaimana penggunaan tertinggi dan terbaik pada lahan kosong Karangjati milik Pemda Daerah Istimewa Yogyakarta agar aset tersebut bisa dioptimalkan dalam rangka memberikan kontribusi terhadap PAD? 2. Bagaimana penggunaan terbaik terhadap rumah dinas yang berada di atas lahan Karangjati agar pemanfaatan lahan optimal? 3. Berapakah nilai lahan Karangjati yang dapat digunakan sebagai dasar nilai dalam pemanfaatan lahan tersebut? 1.5 Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut. 1. Menganalisis penggunaan tertinggi dan terbaik berdasarkan faktor-faktor fisik, peraturan, keuangan, kelayakan, dan penggunaan yang mampu memberikan keuntungan optimal. 2. Memberikan kesimpulan nilai atas lahan Karangjati sebagai dasar nilai dalam pemanfaatan lahan tersebut. 1.6 Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini yaitu: 1. menerapkan dan memperluas kajian tentang penilaian aset, khususnya aset tetap pemerintah daerah; 2. menjadi acuan untuk penelitian berikutnya yang terkait dengan tema yang serupa; 3. menjadi salah satu masukan dan pertimbangan bagi Pemerintah Daerah Daerah Istimewa Yogyakarta dalam optimalisasi salah satu aset tetap daerah. 10

11 1.7 Sistematika Penulisan Penelitian ini disusun dengan sistematika sebagai berikut. BAB I Pendahuluan berisi tentang latar belakang masalah, keaslian penelitian, rumusan masalah, pertanyaan penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian dan sistematika penulisan. BAB II Landasan Teori berisi tentang teori, kajian terhadap penelitian terdahulu, rerangka penelitian. BAB III Metode Penelitian berisi tentang desain penelitian, metode pengumpulan data, metode pengambilan sampel, dan metode analisis data. BAB IV Analisis berisi tentang analisis gambaran umum penelitian aset, profil daerah, analisis produktivitas, analisis pasar, analisis keuangan dan analisis most fitting use (MFU). BAB V Simpulan dan Saran berisi tentang simpulan hasil penelitian, keterbatasan penelitian dan saran. 11