BAB I PENGANTAR. 1.1 Latar Belakang. penting bagi kelangsungan kehidupan manusia, dalam hal ini setiap individu

Transkripsi

1 BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Tanah merupakan sumber daya alam sebagai sarana dalam menyelenggarakan seluruh sivitas kehidupan dan mempunyai peranan yang penting bagi kelangsungan kehidupan manusia, dalam hal ini setiap individu memerlukan tanah dan semasa hidup mati pun manusia masih memerlukan tanah. Tanah sebagai lapisan terluar dari gugusan bumi merupakan suatu aset atau properti yang unik dan mempunyai karakter khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya, sehingga tanah selalu menjadi objek dalam kehidupan ini untuk dimanfaatkan secara maksimal atau optimal. Unsur kelangkaan (scarcity) tanah sebagai akibat kebutuhan manusia akan tanah yang cenderung meningkat tidak sebanding dengan persediaan tanah dipermukaan bumi yang tetap (tidak berproduksi), hal ini menyebabkan tanah memiliki nilai ekonomi yang cukup tinggi dan banyak yang berinvestasi dalam tanah. Tanah secara fisik meliputi ukuran, bentuk dan kegunaan, lebar depan jalan dan dimensi, kemudahan akses, ketersediaan dan kapasitas utilitas, lokasi dalam market area, topografi, water frontage, konsidi tanah dan lapisan bawah tanah, banjir dan kemungkinan tanah longsor (SPI: 2013). Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Pasal 9 ayat 2, bahwa: "Tiap-tiap warganegara Indonesia baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya". Dari tinjauan 1

2 2 pasal di atas maka suatu keniscayaan bagi masyarakat dalam mengambil suatu manfaat dari adanya penguasaan atas tanah untuk mendapatan pendapatan dari tanah tersebut. Permasalahan yang sering timbul pada tanah kosong adalah adanya citra negatif yang timbul karena tanah dibiarkan kosong mengurangi estetika pada lahan tersebut dan kawasan sekitar. Sebelum membahas mengenai masalah tanah kosong atau penelantaran tanah, terlebih dahulu dibahas tentang asas-asas umum mengenai subjek haknya, untuk memberikan kita pemahaman bahwa penguasaan tanah tidak terlepas dari regulasi yang ada. 1. Tidak ada kebebasan dalam pemindahan hak atas tanah, karena setiap subjek ditentukan syarat-syaratnya, contoh dalam hak milik subjeknya harus warganegara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditunjuk oleh pemerintah (Pasal 21 ayat 1,2, dan 4 UUPA). 2. Pada asasnya setiap warga negara Indonesia boleh menguasai tanah dengan hak apapun, kecuali secara tegas dilarang, contoh hak pengelolaan tidak boleh diberikan kepada perorangan. 3. Tidak ada perbedaan antara sesama warga negara Indonesia, kecuali atas perbedaan ekonomi yang kuat dan yang lemah, artinya, bahwa negara akan memberikan jaminan perlindungan bagi kepentingan golongan yang ekonomis lemah serta persamaan perlakuan antara laki-laki dan perenpuan (Pasal 11 dan 9). 4. Bagi badan hukum dan orang asing hanya terbuka kemungkinan menguasai tanah dengan sesuatu hak, jika secara tegas disebut dalam peraturan yang bersangkutan, contoh bagi badan-badan hukum Indonesia untuk HGU dan

3 3 HGB (Pasal 30 dan 36), dan bagi badan-badan hukum asing serta orang-orang asing untuk hak pakai (Pasal 42). 5. Status hukum tanah tidak mengikuti status hukum pemegang haknya, artinya persoalan mengenai tanah diselesaikan menurut hukum tanah bukan menurut status hukum pemegang haknya yang bisa jadi nasional bisa juga asing. Biarpun dalam Pasal 9 di atas tidak membedakan status warga negara Indonesia namun ada beberapa ketentuan khusus yang harus diperhatikan bahwa selama seseorang di samping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing maka ia tidak dapat mempunyai tanah dengan hak milik (Pasal 21 ayat 4), pekerjaan seseorang ada kalanya merupakan faktor penentu untuk bisa mempunyai sesuatu hak atas tanah yaitu hanya petani yang diperbolehkan menjadi penggarap dalam perjanjian bagi hasil tanah pertanian (Pasal 2 ayat 1 UU Nomor 2 Tahun 1960 tentang bagi hasil), dan ketentuan khusus lainnya adalah mengenai tempat tinggal seseorang juga bisa menjadi faktor penentu dimungkinkan memunyai hak atas tanah, yaitu larangan memiliki tanah pertanian yang berada di luar kecamatan tempat tinggalnya atau Absentee/Guntai (Pasal 3 PP nomor 224 tahun 1961 tentang pelaksanaan pembagian tanah dan pemberian ganti kerugian). Menurut Setiawan (2014: 3) dalam penelitian Antony mengungkapkan bahwa tanah kosong atau tanah dibiarkan kosong dalam waktu yang relatif lama merupakan suatu permasalahan yang sering terjadi di Indonesia, karena kepemilikan atas tanah yang sangat mudah dan tidak ada pembatasan kepemilikan atas tanah merupakan suatu permasalahan, sehingga membuat tanah di Indonesia banyak yang tidak dikelola. Permasalahan yang muncul pada daerah-daerah yang

4 4 belum berkembang diakibatkan pengetahuan dari pemilikan aset yang minim, tentang pengembangan yang optimal terhadap tanah yang dimiliki. Terkait dengan penelantaran tanah menurut konsepsi hukum tanah nasional, sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 1 UUPA bahwa seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia, artinya adalah semua tanah yang ada di Indonesia merupakan tanah kepunyaan bersama para warga negara Indonesia/komunal, yang dikaruniai oleh Tuhan Yang Maha Esa, supaya digunakan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat (Pasal 33 ayat 3 UUD 45 jo Pasal 2 ayat 3 UUPA). Penguasaan tanah tersebut dipimpin atau dikelola oleh negara sebagai organisasi kekuasaan rakyat, yang mana setiap penguasaan tanah tersebut mengandung amanah untuk diusahakan dan dimanfaatkan, artinya membiarkan tanah dalam keadaan tidak diusahakan berarti menyalahi amanat tersebut dan dapat disebut sebagai tanah yang ditelantarkan sehingga status tanah menjadi hapus dan jatuh kepada negara (Pasal 27, 34, dan 40 UUPA), dengan demikian tanah bukan saja berisikan wewenang melainkan sekaligus juga kewajiban untuk memakai, mengusahakan dan memanfaatkannya karena hak-hak perorangan bersumber dari pada hak bersama yaitu hak bangsa dan mengandung unsur kebersamaan atau kemasyarakatan, dalam penguasaan tanah semua warga nergara memiliki hak yang sama. Dengan harga tanah yang setiap tahunnya selalu mengalami peningkatan mengundang investor untuk berspekulasi terhadap pembelian dengan tujuan investasi. Hal ini pula yang menyebabkan tanah dibiarkan kosong dan menunggu waktu yang tepat untuk dikembangkan atau dimanfaatkan. Pada permasalahan di

5 5 atas maka perlu adanya kontrol pemerintah dalam kepemilikan lahan dan pemanfaatan lahan. Tanah sebagai sumber ekonomi dapat mendatangkan keuntungan yang optimal jika kita mengkaji melalui pemanfaatan atas tanah untuk mendapatakan pendapatan. Menurut Setiawan (2013: 1) tanah dapat menghasilkan pendapatan secara langsung dan tidak langsung di mana secara langsung kita dapat mendapatan pendapatan dari penggunaan tanah sebagai lahan pertanian, perkebunan dan lain-lain, secara tidak langsung tanah dapat memberikan pendapatan jika dimanfaatkan atau dikembangkan suatu bangunan di atas tanah tersebut seperti, ruko,hotel, mal dan lain sebagainya. Nilai tanah merupakan cerminan dari penggunaan terhadap tanah tersebut atau besaran manfaat yang didapat dari keberadaan/penggunaan, keterbatasan tanah dikota berdampak positif terhadap permintaan tanah di sekitar kota, sehingga permintaan tanah di sekitar kota akan meningkat dan berkorelasi positif terhadap nilai tanah dan harga dari tanah itu sendiri. Reksohadiprodjo dan Karseno (2012: 56) menyatakan bahwa tingkat pertumbuhan penduduk di perkotaan sebesar 3.7 persen per tahun, pedesaan sebesar 1.8 persen per tahun. Dari tingkat pertumbuhan penduduk akan berpengaruh terhadap tingkat kepadatan penduduk di area perkotaan. Suatu konsekuensi logis jika semakin menyempitnya area perkotaan, maka penduduk akan membuka tanah baru di pinggiran perkotaan sebagai akses paling dekat dengan pusat kota. Salah satu kesulitan di dunia penilaian adalah keterbatasan data, baik data penawaran maupun transaksi yang riil. Metoda Pengembangan Lahan (Land Development Analysis) adalah salah metoda dari pendekatan pendapatan yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap tanah yang luas dan tidak terdapat

6 6 data dengan keluasan sebanding di pasar. Metoda ini digunakan untuk lahan yang memiliki potensi untuk dikembangkan baik regulasi maupun karakteristik lahan tersebut. PT. Karyadeka Alam Lestari, yang berkedudukan di Jakarta, memiliki lahan berupa tanah kosong seluas m², sesuai dengan Sertipikat Hak Guna Bangunan No dan Surat Ukur No /PESANTREN/2013 terdaftar atas nama Perseroan Terbatas Karyadeka Alam Lestari. Lokasi aset berada di Jalan Kebun Pesantren, Kelurahan Pesantren, Kecamatan Mijen, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah, disisi barat Kota Semarang. PT. Karyadeka Alam Lestari berencana akan mengembangkan lahan tersebut menjadi komplek perumahan untuk mendapatkan keuntungan yang lebih maksimal. Di sekitar lokasi aset tersebut sudah banyak berdiri komplek perumahan menengah dan mewah, seperti perumahan Graha Taman Pelangi, Plaza Danau BSB, Graha Taman Bunga, dan lain-lain. Dari berbagai permasalahan yang ada tentang citra negatif terhadap tanah yang dibiarkan kosong, pemanfaatan lahan yang semakin menyempit, sedangkan permintaan terhadap tanah semakin meningkat. Keterbatasan data penawaran dan transaksi riil untuk lahan yang luas, menjadi suatu hal yang layak untuk dilakukan penelitian dalam penentuan nilai tanah, sebagai kajian perkembangan dunia yang semakin modern ini, permasalahan selanjutnya yang mendasar pada penelitian ini adalah adanya opportunity cost yang disebabkan adanya lahan yang dibiarkan kosong (idle). Tanah kosong tersebut memiliki potensi untuk dikembangkan dan dimanfaaatkan untuk mendapatkan manfaat yang lebih dari lahan tersebut. Manfaat tersebut dapat dihasilkan oleh pihak yang memiliki lahan dan bagi

7 7 pemerintah, konsep dan fungsi dari tanah yang salah satunya adalah fungsi ekonomis. Maka menjadi penting dilakukan penelitian terhadap lahan idle untuk memberikan manfaat ekonomis, bagi pemilik dan pemerintah. 1.2 Rumusan Masalah Adapun rumusan masalah yang diangkat dalam penelitian ini berdasarkan fakta atau realita lahan kosong yang berada pada Kota Semarang adalah tanah kosong yang dibiarkan terlantar (idle) merupakan suatu permasalahan yang terjadi di berbagai daerah dan termasuk di Kota Semarang. Mengingat fungsi dari lahan yaitu sebagai fungsi ekonomis (alat produksi), maka dalam hal ini peneliti menentukan nilai pasar tanah kosong dengan metoda Land Development Analysis dan menentukan opportunity lost atas aset yang berlokasi di Jalan Kebun Pesantren, Kelurahan Pesantren, Kecamatan Mijen, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Berdasarkan uraian rumusan masalah tersebut, maka untuk menganalisis dengan menggunakan LDA, maka peneliti diperlukan beberapa pertanyaan penelitian (research question) yang akan dijawab dalam penelitian ini, yaitu: 1. Apakah Highest and Best Use (HBU) dari penggunaan pada lahan kosong tersebut? 2. Berapakah indikasi nilai dari Land development Analysis (LDA) yang menjadi metoda utama dalam penelitian ini? 3. Seberapa besar perbedaan indikasi nilai dari pedekatan pasar dengan metoda perbandingan data pasar dan pendekatan pendapatan dengan metoda Land Development Analysis (LDA), dan adakah opportunity lost dari kedua pendekatan tersebut?

8 8 1.3 Keaslian Penelitian Penelitian empiris mengenai pengembangan lahan telah banyak dilakukan dengan berbagai metoda dan alat analisis yang digunakan. Untuk menentukan nilai yang paling optimal dari suatu pengembangan lahan, di mana lahan tersebut memiliki potensi nilai tertinggi dan terbaik, dapat dilahat peneliti sebelumnya yang melakukan analisis terhadap lahan kosong, di antaranya sebagai berikut: Tabel 1.1 Daftar Peneliti Terdahulu Penulis &Tahun Wolverton (1993) Cappoza dan Li (2002) Boshoff (2011) Supit (2013) Manaf, dkk. (2013) Muliawan (2014) Alat Analisis The Land Residual Method The Real Option Method Land Development Approach Highest and Best Use (HBU) Land Development Land Development Analysis (LDA) Hasil Hasil dari penelitian ini menyatakan bahwa harga sewa apartemen yang diharapkan berkorelasi terhadap estimasi nilai tanah. Hasil analisis tersebut NPV dan IRR merupakan suatu variabel yang kredibel dalam menentukan kelayakan dari suatu investasi dan keoptimalan dalam suatu pengembangan lahan. Banyak yang mengkritik terhadap penggunaan alat analisis ini, jika digunakan oleh penilai yang kurang professional maka hasilnya tidak dapat dipercaya, karena pendekatan pengembangan lahan ini, penuh dengan syarat asumsi yang harus dipahami oleh penilai, lebih-lebih penguasaannya terhadap kelayakan pasar dikwasan yang akan dikembangkan. Pengunaan tertinggi dan terbaik pada lahan kosong di Manado berdasarkan pada analisis produktifitas, analisis pasar dan analisis kelayakan keuangan disimpulkan bahwa alternatif pengembangan Hotel merupakan HBU dari lahan tersebut. Diperkotaan untuk pasar properti masih menginginkan adanya pasokan, namun untuk efesiensi lahan perkotaan harus mempertimbangkan kesimbangan intraksi antara manusia. Peran pemerintah dalam mengontrol pengembangan diperkotaan sangat dibutuhkan. Berdasarkan LDA diperoleh hasil terhadap alternatif pengembangan yaitu pengembangan ruko merupakan penggunaan tertinggi dan terbaik (lahan).

9 9 Perbedaan dan persamaan dengan penelitian terdahulu, di mana perbedaan tersebut adalah pada lokasi dan alat analisis yang digunakan, persamaan dengan penelitian terdahulu adalah pada lahan kosong yang akan dikembangkan di atasnya dengan menentukan penggunaan tertinggi dan terbaik dari lahan tersebut dan optimalisasi terhadap pengembangan lahan. 1.4 Manfaat Penelitian Manfaat yang diharapkan dalam penelitian ini adalah adanya penerapan Land Development Analysis (LDA) untuk mengestimasi nilai pasar dari suatu lahan kosong bagi pemilik lahan, bagi akademis dan pemerintah. Maka manfaat yang diharapkan dari penelitian ini, yang diharapkan oleh peneliti adalah sebagai berikut. 1. Bagi pemilik lahan ataupun calon investor lainnya terkait dengan estimasi nilai tanah di sekitar kawasan penelitian maka dapat dijadikan sebagai bahan pertimbangan hasil penelitian ini. 2. Menambah khasanah ilmu pengetahuan terkait dengan estimasi nilai pasar (market value) dengan Land Development Analysis (LDA), disaat data pasar dari lahan penelitian tidak ada yang sebanding dan wajar, metoda penilaian dengan perbandingan data penjualan tidak dimungkinkan diterapkan. 3. Menjadi bahan pertimbangan Pemerintah Kota Semarang, dalam memberikan informasi untuk pengambilan keputusan terkait kebijakan di sektor properti Di sekitar kawasan penelitian, dalam hal ini, upaya pemerintah dalam meningkatkan Pendapatan Asli Daerah (PAD) dan menggerakkan roda perekonomian Kota Semarang secara keseluruhan.

10 Tujuan Penelitian Tujuan penelitian ini adalah menentukan estimasi nilai pasar pada lahan kosong yang berlokasi di Jalan Kebun Pesantren, Kelurahan Pesantren, Kecamatan Mijen, Kota Semarang, Provinsi Jawa Tengah. Pada penilaian ini, penilai menggunakan Land Development Analysis (LDA) merupakan bagian dari land development approach, yang termasuk dalam pendekatan pendapatan (income approach). 1.6 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam penelitian ini adalah: Bab I merupakan pengantar, mencakup uraian tentang latar belakang, keaslian penelitian, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan. Bab II menguraikan tinjauan pustaka dan alat analisis, mencakup tentang tinjauan pustaka, landasan teori, cara penelitian dan alat analisis. Bab III merupakan analisis data dan pembahasan, yang menjelaskan tentang analisis tinjauan ekonomi Kota Semarang, analisis kawasan penelitian, analisis pengembangan lahan (LDA). Bab IV berisikan kesimpulan dan saran.