RUMAH KOST DI SEMARANG DALAM KAJIAN EKONOMI. Isnadi Jurusan Teknik Sipil Politeknik Negeri Semarang

Transkripsi

1 Absrac RUMAH KOST DI SEMARANG DALAM KAJIAN EKONOMI Isnadi Jurusan Teknik Sipil Polieknik Negeri Semarang Boarding house in urban developmen, especially adjacen o he campus is he poenial, proven over he years similar businesses increasingly widespread, in he managemen of a person's generally done as a byproduc of domesic life ha a firs only as a sideline aciviy or as a social aciviy, bu as wih he progress of ime and economic demands, hen he business has become a boarding house and a promising business venure, in which he manager has dared o inves, o build him a place which is used as a boarding house business, and by aking a business loan in he bank as addiional capial, because in fac he realiy is a business ha has long-erm viabiliy, he resuls of he economic analysis wih he assumpion of 20 years is a decen effor and has resuled in he value of profi wih (NPV) = Rp , wih a value of (BCR) = 1.05 wih (IRR) = %, payback (break even poin) is reached a he age of years running businesses. Wih 16 years already achieved payback, based on he assumpion ha he land is already available, while building and operaing coss obained wih a bank loan. wih he resuls of he economic analysis of he above-menioned operaions perspecive boarding house enough o use as a sideline in which managemen is simple and easy. Keywords: Boarding House, invesmens, sideline, campus. PENDAHULUAN Laar Belakang Usaha Koa Semarang sebagai ibu koa provinsi Jawa Tengah merupakan pusa kegiaan ekonomi, juga memiliki fungsi sebagai pusa pemerinahan dan pendidikan, dari segi ekonomi Koa semarang berperan sebagai pusa kegiaan perdagangan, indusri, dan merupakan pusa pendidikan diwilayah jawa engah, Dengan adanya kegiaan pendidikan yang menjadi baromeer wilayah jawa engah, maka akan erjadinya migrasi Dengan adanya migrasi aau perpidahan empa hidup, maka di empa yang baru akan erdapa perminaan empa inggal yang cukup inggi bagi pendaang migrasi ersebu. Adanya perminaan hunian semenara bagi siswa maupun mahasiswa ersebu, maka akan diikui umbuhnya empa indekos yang berada disekiar empa-empa pendidikan/kampus. Hal ini enunya akan meningkakan perekonomian sekiar kampus dan empa sraegis lainnya. Baik yang menyangku empa inggal, maupun kebuuhan mahasiswa sehari-hari seperi makan, ransporasi, kebuuhan buku dan ala ulis dan lain-lainnya sebagaimna disebukan oleh Budihardjo (1994) dalam Usaha Emper Depan, Sebagian besar penduduk Indonesia juga memfungsikan rumah sebagai wahana unuk menambah penghasilan pada kegiaan usaha yang bersifa non formal anara lain seperi warung, kios, salon dan sebagainya. Peningkaan kebuuhan/perminaan empa hunian dari ahun-keahun ini disebabkan pola hidup (rend) dikalangan anak muda yang menginginkan hidup mandiri dengan cara berpisah sama orang ua, sehingga kegiaan kampus akan lebih erfokus, disamping ingin hidup anpa dikekang orang ua. bagi yang daang dari luar koa, empa kos adalah mulak diperlukan. Dengan erjadinya pola hidup (rend) anak muda ersebu diaas maka usaha bidang kos menjadi ramai. Tujuan dari kajian adalah : 1. Unuk mengeahui ingka kelayakan dari pembuaan usaha kos disekiar kampus, dari segi sosial maupun finansial. 2. Unuk mengeahui ingka keunungan maksimal dan waku pengembalian modal (Payback perioda), yang dapa diberikan dari invesasi yang dikeluarkan. Lingkup Masalah Dalam kajian ini akan dibahas mengenai Analisis Ekonomi pada pembangunan rumah kos disekiar kampus. Kajian ini hanya pada baasan analisis financial saja, berdasarkan eory perhiungan RUMAH KOST DI SEMARANG DALAM KAJIAN EKONOMI... (Isnadi) 31

2 Benefi Cos Raio (BCR) dan Ne presen value (NPV), inres rae of Raio (IRR) sera Payback Perioda (PP). Sedangkan aspek sosial bagi kehidupan anak muda disekiar kampus dengan keberadaan empa kos hanya diulas pada kegiaan umunnya saja. DASAR KAJIAN Analisa Kebuuhan Hunian Kampus merupakan empa kegiaan pendidikan yang mulak diperlukan bagi anak muda dalam menunu ilmu, dengan banyaknya kegiaan kampus menunu mahasiswa selalu siap seiap saa, baik keepaan waku kuliah, pembuaan ugas, kelompok sudi maupun kegiaan eksra. Hal ini enunya diperlukan empa yang prakis agar dapa menghema waku, anara lain adalah adanya empa hunian yang deka dengan kampus, disamping adanya ransporasi yang mudah unuk menuju kampus, diunjang dengan kebuuhan hidup yang diperlukan Kegiaan kampus memerlukan kegiaan kebersamaan dalam pembahasan ugas dan diskusi akademis yang dilakukan secara kelompok, hal ini juga akan menunu seorang mahasiswa harus menyediakan waku dan empa yang deka dengan kampus agar idak eringgal dengan yang lain, cara yang efekief unuk kegiaan kampus yang demikian adalah berempa inggal disekiar kampus hal ini menjadi unuan agar dapa akif diseiap kegiaan. Pola hidup (Trend) kawula muda sekarang banyak yang menginginkan hidup mandiri, dengan kegiaan dan kesibukannya anak muda lebih memilih berpisah dengan orang ua yang noabennya hidup dengan orang ua idak perlu repo, dimana semua serba ada idak mencari sendiri, eapi ernyaa hal ini idak menyebabkan mereka bebas dalam kegiaan sehari-hari, walaupun empa inggalnya didalam koa banyak mahasiswa yang memilih inggal kos bersam-sama eman kuliahnya. Analisa Ekonomi. Unuk menganalisa usaha berdasarkan eori ekonomi erdapa beberapa indikaor menuru (Widayadi W 1996), unuk mengeahui layak maupun idak, sera berapa waku pengembalian modal aau erjadinya Break Even Poin sehingga prediksi suau usaha sudah dapa dikeahui sejak awal, apabila asumsi yang ada masuk akal dan dapa dierima, maka analisa dasar eori ini dapa mendekai hasil yang sebenarnya, beberapa indikaor dalam analisa ekonami dianaranya dapa digunakan seperi beriku ini. 1. Ne Presen Value (NPV) Ne Presen Value (NPV) sering dierjemahkan sebagai nilai bersih sekarang. NPV dari suau proyek aau gagasan usaha merupakan nilai sekarang (presen value) dari selisih anara manfaa (benefi) dengan biaya (cos) pada poongan discoun rae erenu. NPV merupakan kelebihan manfaa (benefi) dibandingkan dengan biaya (cos) (A. Choliq dkk, 1994). = n B C NPV = = (1 + i 0 ) 2. Benefi Cos Raio (BCR) BCR ini digunkan unuk menunjukkan nilai manfaa (Benefi) dibandingkan dengan nilai biaya (Cos), jika erdapa nilai posiif anar perbandingan Benefi dibanding Cos maka invesasi diasumsikan layak dilakukan BCR= B/C (>1) posiif/layak BCR = 0 = = 0 3. Inernal Rae of Reurn (IRR) PV ( B ) PV ( C ) Tujuan perhiungan IRR adalah unuk mengeahui persenase keunungan dari suau proyek iap-iap ahun. Selain iu, IRR juga merupakan ala ukur kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR menunjukkan ingka bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan demikian unuk mencari IRR kia harus menaikkan fakor poongan discoun facor (DF) sehingga ercapai nilai NPV sama dengan nol. IRR NPV NPV NPV ( + ) = I1 + ( ) ( ) 2 I + ( I 1) 4. Payback Perioade (PP) PP yaiu perhiungan unuk menenukan waku yang diperlukan unuk mencapai pengembalian modal aau biaya invesasi yaiu saa NPV, erjadi nilai 0, disebu sebagai Break Iven Poin, dimana erjadinya pengembalian modal usaha. (BEP) adalah erjadinya perpoongan pada perubahan nilai NPV negaif menuju ke NPV posiif di iik iulah sebenarnya waku yang diperlukan dalam pengambalian invesasi. 32 TEKNIS, Volume 10, Nomor 1, April 2015 : 31-36

3 HASIL DAN PEMBAHASAN Analisa Lokasi Lokasi disekiar kampus merupakan empa sraegis, dimana segala kegiaan kampus berada di sana, baik yang menyediakan kebuuhan hidup maupun keperluan pendidikan yang sanga diperlukan bagi keperluan mahasiswa, sehingga sanga mempermudah bagi mahasiswa unuk melakukan akifiasnya. Lokasi yang deka dan sraegi menjadi pilihan bagi mahasiswa yang akan kos, enunya hal ini akan dibarengi dengan arip aau harga sewa kamar, semakin deka dan sraegis dengan kampus maka harganya akan semakin mahal, Mahasiswa dapa memilih empa yang sediki lebih jauh eapi dengan memiliki kendaraan sendiri maka harganya akan lebih murah. Namun lokasi yang sanga deka dengan kampus pun biasanya idak erlalu banyak yang senang, karena suasananya masih seperi dikampus. Dengan perkembangan yang pesa pada daerah disekiar kampus, enunya akan mempengaruhi harga anah, sudah menjadi hal biasa lokasi yang deka dan sraegis dengan kampus pun anahnya menjadi sanga mahal, disamping jumlahnya yang sanga erbaas, unuk menyiasai hal ersebu dapa dipilih lokasi yang masih dapa dijangkau oleh mahasiswa, disamping sudah banyak penunjang dan fasilias kegiaan bagi keperluan mahasiswa, seperi empa foo copy, warung ineme, warung makan, oko buku dan ala ulis. Tempa yang seperi iu akan dipilih. Analisa Kebuuhan Sosial Disamping kebuuhan unuk keperluan akademik, mahasiswa juga sebagai makluk sosial memerlukan sosialisasi dengan masyaraka, seperi kebuuhan olah raga, kesenian, dan kerohanian, dengan segala fasilias kampus maka mahasiswa akan lebih akif unuk melakukan kegiaan didalam kampus, dengan hunian disekiar kampus akan banyak mendukung kegiaan akademik khusunya, sera kegiaan eksra lainnya. Kegiaan sosial lainnya adalah pergaulan anak muda yang senang banyak eman, pada dasarnya kehidupan sosial bagi mahasiswa kos iu akan lebih kenal, Walaupun sebenarnya kegiaan sosial dengan cara anak muda sekarang ini juga sanga renan erjadi penyalahgunaan, dimana banyak erjadi pergaulan yang salah, seperi pecandu narkoba, pergaulan sek bebas, aau bahkan kegiaan aliran keras yang mengarah ke erorisme, hal ini erganung dari individu dan lingkungan kampus iu sendiri, namun secara umum berpenghuni di deka kampus lebih banyak nilai posiif dari pada inggal cukup jauh dengan kampus, seperi pada mahasiswa lokal yang memiliki empa yang jarak dengan kampus lebih dari 10km, bahkan idak jarang mahasiswa di koa yang sama memilih kos unuk empa isiraha dan unuk mengerjakan ugas kampus bersama. Analisa Pemasaran Dilokasi kampus yang masih berkembang, pada umumnya empa kos masih sanga banyak diperlukan, pada kenyaannya lokasi kos yang deka dengan kampus sudah penuh erisi. Sehingga bagi pendaang baru biasanya akan mencari lokasi yang sediki lebih jauh dan bahkan di luar ring kampus kampus dengan jarak sekiar 5 km. Sehingga dalam hal ini kebuuhan akan empa kos di sekiar kampus eap saja peluangnya cukup inggi. Unuk pemasarannya dapa dilakukan dengan promosi di dalarn kampus, seperi di kanin, dan berupa informasi selebaran maupun di empa parkir yang meng informasikan enang fasilias dan empa kos yang nyaman. Adapun unuk fasilias dan kapasias biasanya dibua dengan kelas sesuai dengan arip umum yang ada dipasaran kisaran harga sewa kamar yang berlaku secara umum. diasumsikan menjaring pada ekonomi engah dan bawah, dimana harga relaief ekonomis, sebagai perimbangan hunian yang kelas seperi inilah yang paling laku dan banyak diminai. sebagai mahasiswa masih banyak kebuuhan yang lebih uama yang erkai dengan akademik, sehingga hunian dan empa inggal banyak yang memanfaakan kelas ekonomi yang cukup unuk hunian dan belajar. Aspek eknik dan Operasional 1. Perencanaan Peerencanaan bangunan dibua dengan design yang sederhana, dengan lanai 1, dengan aa ruang yang mudah dan akrab bagi penghuninya, sehingga semua penghuni bisa saling mengenal RUMAH KOST DI SEMARANG DALAM KAJIAN EKONOMI... (Isnadi) 33

4 dan beregur sapa. Di mana unuk iga kamar yang masing- masing diisi 2 orang, erdapa fasilias 1 kamar mandi yang luas, di engah beberapa kamar erdapa ruang umum yang erdapa fasilias ruang sanai unuk menonon elevisi bersama, dan dapur umum. Di sudu leer- L ada sau ruang parkir dalam. Di halaman luar erdapa empa parkir kendaraan bagi amu yang berkunjung, sera beberapa anaman pohon pelindung agar suasana di kamar idak erasa panas, karena ruang kamar idak dirancang menggunakan AC. 2. Skema Lay Ou halaman Bangunan dibua dengan leer-l, dengan posisi halaman di engah dengan harapan pandangan yang luas, walaupun dengan anah yang minimal. Di sekiar bangunan dianami pohon-pohon peneduh, agar dapa digunakan empa parkir di bawah pohon, maupun unuk penyejuk bangunan secara rinci dapa dijabarkan sebagai beriku : Tidur 1 Tidur 2 Tidur 3 Tidur 4 Teras rumah Halaman /aman Tidur 5 Tidur 6 dapur Audio Parkir Jemura Gambar 1. Layou Bangunan Lanai 1 & 2 Tabel 1. Asumsi harga sewa kamar (kos) No Ruang Luas Jumlah Keemgan 1 Kamar Tidur 12 m 2 12 Kap. 24 org 2 Kamar mandi 6 m 2 4 Kap. 6 org 3 Hall engah 12 m 2 1 umum 4 Dapur umum 6 m 2 1 umum 5 Perkir dalam 16 m 2 1 umum 6 Halaman 150 m 2 umum 3. Analisa Keuangan. Unuk Pembiayaan pembangunan ada dua biaya yang diperlukan adalah sebagai beriku : a. Biaya pengadaan anah : Biaya pengadaan anah adalah dari modal milik sendiri dimana anah yang elah ada akan digunakan unuk mengajukan kredi usaha dengan serifika anah yang digunakan sebagai jaminan bank. b. Biaya Konsruksi dan operasional Biaya ini digunakan unuk membangunan phisik bangunan diaas anah yang elah ersedia, unuk pembangunan diasumsikan iap m2 diperlukan biaya Rp ,- berdasarkan asumsi pasar saa sekarang, sedangkan rincian perhiungan kebuuhan biaya Tanah dan Bangunan diampilkan pada abel 2. beriku ini : Tabel 2. Asumsi biaya pembangunan dan harga anah No Uraian Kuanias Harga Ribuan (Rp) Anggaran Ribuan (Rp.) Keerangan 1 Pengadaan 350 m , sudah siap Tanah 2 Bangunan 180 m , Halaman/ 170 m , paving 4 Pagar 50 m , Lisrik dan air Ls , Kap.1300 wa Jumlah biaya Dibulakan Pengajuan kredi bank Biaya ini yang diharapkan dapa banuan kredi dari kucuran bank. dengan pengembalian unuk jangka panjang dengan waku 20 ahun dan masa penundaan angsuran selama pembangunan 6 bulan idak mengangsur karena asumsinya belum menghasilkan produksi, aau belum dapa menerima sewa kamar. 4. Pendapaan Pendapaan didapa dari ongkos sewa kamar yang erdiri dari 12 kamar yang ada, diperkirakan raaraa kamar laku disewa 90 %, aau sekiar 11 kamar, sedangkan 1 kamar dianggap kosong. arip sewa unuk 1 orang Rp ,- per bulan aau Rp per kamar. Pendapaan diperkirakan akan mengalami kenaikan akiba inflasi, yang diasumsikan 20 % iap ahunnya di Tabel 5. Analisa Ekonomi berdasarkan bunga pinjaman 16% Tabel 3. Asumsi pendapaan iap ahun : No Uraian Jumlah Harga Ribu Pendapaan (Rp.) Ribu(Rp.) Keerangan 1 Kamar Tiap bulan 2 Jumlah Pendapaan Tahunan Pendapaan diaas diasumsikan meningka 20 %, unuk perioda 5 ahun Tabel 4 Asumsi operasional iap ahun : Harga sauan Pendapaan No Uraian Jumlah Ribu (Rp,) Ribu (Rp,) Keerangan 1 Biaya Lisrik Ls Honor keamanan 3 Mainenance Ls Tahunan bangunan Jumlah Pendapaan TEKNIS, Volume 10, Nomor 1, April 2015 : 31-36

5 Tabel. Asumsi suku bunga bank 16% per ahun Tahun Tahun ke B (benfi) C (Cos) (B C) NPV PV Benefi PV Cos NPV (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) Komulaif (Rp.) NPV 20 = Rp NPV 16 = Rp NPV 15 = -Rp BCR 20 = PP = IRR 20 = % Tabel 6. Asumsi suku bunga bank. 15,5 % per ahun Tahun Tahun ke B (benfi) C (Cos) (B C) NPV PV Benefi PV Cos NPV (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) (Rp.) Komulaif (Rp.) NPV 20 = Rp NPV 15 = Rp NPV 14 = -Rp BCR 20 = IRR = % RUMAH KOST DI SEMARANG DALAM KAJIAN EKONOMI... (Isnadi) 35

6 KESIMPULAN DAN SARAN 1. NPV : NPV20 dengan suku bunga pinjaman 16% menghasilkan Rp ,- (NPV > 0). Layak NPV16 dengan suku bunga pinjaman 16% menghasilkan Rp.1, ,- (NPV > 0). Tahun ke 16 Arinya pada ahun ke 16 sudah mendapakan keunungan Rp ,- sedangkan unuk waku ke 20 ahun diperoleh keunungan sebesar Rp ,- 2. BCR BCR pada perhiungan dengan ingka suku bunga pinjaman : 16% (BCR>1) layak 3. IRR dari hasil perbandingan NPV1 dan NPV2 dihasilkan : % 4. Payback Perioade (PP) PP dihiung menghasilkan umur 15,121 ahun unuk mengembalikan modal invesasi Dari keempa poin di aas (1 s/d 4) menunjukkan bahwa Pembuaan rumah Kos disekiar kampus layak dari segi ekonomi. dimana perioda pengembalian modal perlu waku yang cukup panjang seelah 16 ahun Saran. Dari hasil analisa ekonomi di aas. 1. Pembangunan Rumah kos merupakan kegiaan swasa yang dapa dilaksanakan oleh rumah angga aau usaha sampingan yang dalam perhiungan kelayakan diperoleh kesimpulan layak dari segi ekonomi sebagai invesasi jangka panjang. (20 Tahun) karena dengan perioda waku 16 ahun sudah erjadi pengembalian modal. 2. Dari segi ekonmi Pembangunan rumah kos diaas dapa mengembalikan modal dalam waku 15,121 ahun, yang arinya bila diasumsikan selama 20 ahun sudah mendapakan unung secara ekonami 3. Dari invesasi sudah mendapakan keunungan sisa bangunan, karena unuk waku 20 ahun diperkirakan bangunan masih dapa digunakan 4. Dari harga anah jelas masih dapa manfaa anah yang harganya pada ahun ke 20 ada peningkaan harga Ucapan Terimakasih. Penulis sampaikan erimakasih pada nara sumber uamanya selaku pengusaha kos, yang elah memberikan informasi dan gambaran umum kondisi lapangan yaiu, Bp. H Azis Timoho, dan Bp. Sugiyono Raden Tembalang. DAFTAR PUSTAKA Kodoai J. Robe, 1995."Analisis Ekonomi Teknik', Andy Ofse, Yogyakara Kodoai J. Robe, "Rekayasa dan Manajemen Infrasrukur", Pusaka pelajar, Yogyakara Manulang Rio, 2013, Pinar Membangun dan Mendesign Rumah, Transmedia Pusaka, Jakara. Swadarma Doni, 2013, Rumah Rangka Baja Ringan, Media Kom (K), Jakara. W. Widaya widayadi, 1996, "Penghanar Manajemen Proyek dan Ekonomi eknik', Jurusan Teknik sipil, FTSP- UI,Jakara Dialog oleh P. Raden, P.H.Azis, ahun 2011, Pemilik Rumah Kos. 36 TEKNIS, Volume 10, Nomor 1, April 2015 : 31-36