KAJIAN KONSEP APLIKASI LINEAR PROGRAMMING PADA HIGHEST AND BEST USE DI SURABAYA

Transkripsi

1 KAJIAN KONSEP APLIKASI LINEAR PROGRAMMING PADA HIGHEST AND BEST USE DI SURABAYA Andika Ade Indra Saputra* dan Christiono Utomo** * Program Magister Teknik Sipil ITS, saputra_andika@ymail.com ** Program Magister Teknik Sipil ITS, christionoutomo@gmail.com ABSTRAK Dewasa ini banyak properti terbangun mengalami kemacetan di Surabaya. Dalam mengembangkan properti tersebut, dapat menggunakan analisa highest and best use dengan mempertimbangkan aspek fisik yang dimungkinkan, aspek legalitas yang diizinkan, secara finansial layak dan produktifitas tertinggi dari properti tersebut. Oleh karena banyak aspek yang yang ada, highest and best use cenderung menggunakan opini dan persepsi sehingga masih bersifat subyektif. Penelitian ini mencoba mengkaji penerapan linear programming sebagai solusi alternatif yang dapat digunakan untuk membantu menyelesaikan permasalahan subyektifitas pada highest and best use. Metode yang digunakan adalah dengan melakukan kajian terhadap penelitian-penelitian terdahulu tentang perkembangan aplikasi highest and best use pada penilaian properti. Melalui kajian yang telah dilakukan diperoleh bahwa analisa sistem mulai diterapkan pada highest and best use di Singapura. Penggunaan non linear programming pada highest and best use-mixed use di Singapura mampu memberikan hasil yang lebih relevan dan efisien. Dengan merujuk pada penelitian-penelitian, linear programming dapat diterapkan untuk membantu menyelesaikan persoalan subyektifitas pada highest and best use di Surabaya. Kata kunci: Highest and Best Use, Linear Programming PENDAHULUAN Dalam hal sebagai space dan kaitannya sebagai bagian dari properti, tanah mempunyai kegunaan untuk pengembangan proyek bagi pemilik tanah. Pengembangan proyek atas sebidang tanah ditentukan berdasarkan dari kebutuhan dan keinginan dari pemilik tanah, baik itu sebagai corporate property ataupun sebagai business property. Hal ini tidak lepas dari selain memiliki luas dan harga, properti tanah juga memiliki nilai (value) sebagai bentuk dari peruntukan penggunaan yang sesuai dari properti tanah itu sendiri. Sehingga pengembangan atas sebidang tanah diharapkan mampu memberikan keuntungan yang paling besar bagi pemilik tanah. Di Indonesia analisa kegunaan tertinggi dan terbaik (highest and best use) adalah salah satu cara pendekatan yang digunakan oleh instansi atau lembaga yang bertugas untuk melakukan penilaian terhadap properti tanah, yaitu Departemen Keuangan Republik Indonesia dan Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI). Sesuai dengan Konsep dan Prinsip Umum Penilaian (KPUP) yang merujuk pada International Valuation Standart edisi ke 7 tahun 2005 mendefinisikan highest and best use sebagai penggunaan yang paling memungkinkan dan terbaik dari suatu lahan kosong atau properti yang telah terbangun, yang secara fisik dimungkinkan, secara legalitas diizinkan, secara finansial layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut (MAPPI, 2007) Tidak hanya digunakan untuk melakukan penilaian pada lahan kosong, Hidayati dan Harjanto (2003) menyebutkan bahwa highest and best use juga dapat digunakan untuk menilai properti yang telah terbangun. Umumnya highest and best use pada properti yang terbangun B-14-1

2 digunakan untuk kepentingan pengembangan proyek, termasuk untuk proyek yang berhenti dan akan dilanjutkan kembali. Di Surabaya, banyak ditemui properti yang terbengkalai karena berhenti pengerjaannya. Beberapa di antaranya yang dapat terlihat adalah proyek di Jalan Ngagel, di Jalan Embong Malang, dan sebagainya. Untuk melanjutkan proyek yang sempat terbengkalai, maka dibutuhkan analisa highest and best use untuk mengetahui apakah proyek tersebut masih sesuai dengan kebutuhan dan kepentingan saat ini atau justru sudah kadaluarsa. Tentunya dengan mempertimbangkan aspek-aspek yang ada pada highest and best use. The Appraisal Institute (2001) menyebutkan bahwa empat aspek yang harus ada di higest and best use adalah aspek fisik, aspek legal, aspek finansial dan produktivitas maksimum. Oleh karena banyak aspek yang selalu perlu dipertimbangkan dalam melakukan penilaian terhadap properti, penilaian terhadap properti di Indoensia masih bersifat subyektif. Walaupun didukung oleh alasan atau analisis yang rasional, penilaian ( valuation/appraisal) pada dasarnya merupakan sebuah opini atau estimasi dari seorang penilai (Departemen Keuangan, 2008). Untuk menyelesaikan permasalahan-permasalahan estimasi dari alternatif yang ada, pada umumnya sering digunakan permodelan analisa sistem. Analisa sistem adalah suatu teknik keilmuan dalam memilih sejumlah alternatif yang tersedia, dengan memperhatikan tujuan dan batasan-batasan yang ada. Batasan-batasan yang ada tersebut dapat berupa peraturan, kelakuan manusia, ekonomi, serta kendala hukum-hukum alam dan kehidupan manusia (Hall dan Dracup, 1970). Oleh karena itulah pada penelitan kali ini akan mengkaji aplikasi analisa sistem linear programming sebagai solusi alternatif untuk menyelesaikan persoalan subyektifitas yang muncul pada highest and best use di Surabaya. KONSEP PENELITIAN Tujuan dari penelitian ini adalah mengkaji konsep analisa sistem permodelan linear programming pada highest and best use. Dalam melakukan penelitian ini metode yang digunakan adalah kajian terhadap penelitian-penelitian terdahulu yang berkaitan dengan highest and best use. Dari kasil kajian akan diperoleh perkembangan informasi termasuk masalah atau kekurangan yang timbul pada highest and best use yang sering dihadapi selama ini. Kekurangan atau permasalahan yang timbul, akan diidentifikasi aspek-aspek yang berpengaruh dan solusi yang pernah digunakan serta dapat diaplikasikan untuk menyelesaikan persoalan yang dihadapi. Selanjutnya variabel yang ada pada penilaian, dipergunakan untuk penelitian lebih lanjut. HASIL DAN DISKUSI Secara umum properti terdiri dari dua, yaitu real property dan private property. Menurut Hidayati dan Harjanto (2003), d alam konsep properti yang diterapkan di American Institute of Real Estate Appraisers, real property dan real estate merupakan dua pengertian yang berbeda. Real estate adalah tanah dan segala perbaikan atau pengembangannya dan pada dasarnya bersifat tingible (berwujud). Real property adalah konsep hukum yang mencakup hak atas tanah, kepentingan dan manfaat yang berkaitan dengan real estate serta bersifat tidak berwujud ( intangible). Sedangkan private property merupakan kepemilikan individu pada suatu benda berwujud ataupun tidak berwujud yang bukan merupakan bagian dari real estate. Private property juga dapat berupa benda yang berwujud ataupun benda yang tidak berwujud, misalnya kekayaan intelektual (Stanford Encyclopedia of Philosophy, 2004). Miles, et al. (2007) menyebutkan properti dibagi menjadi empat macam menurut tujuan penggunaannya, yaitu residensial, komersial, kawasan industri dan properti khusus. B-14-2

3 Selain dari keempat jenis properti yang disebutkan oleh Miles et al, (2007), Prawoto (2003) juga menyebutkan properti pertanian sebagai salah satu jenis properti. Pengembangan properti adalah hak pemilik untuk mendapatkan manfaat dari properti yang dimiliki. Oleh karena itulah pengembangan properti selalu disesuaikan dengan keinginan dan kebutuhan dari pemilik hak. Secara umum pengembangan properti dibedakan menjadi dua fungsi, yaitu properti sebagai produk dan properti berfungsi sebagai alat untuk menghasilkan produk (Miles et al, 2007). Untuk melakukan penilaian terhadap suatu properti tanah yang ada dapat dilakukan dengan menggunakan beberapa prinsip pendekatan. Eckert (1990) mengemukakan empat prinsip penilaian tanah, yakni penawaran dan permintaan (supply and demand), penggunaan yang tertinggi dan terbaik ( highest and best use), keuntungan produktivitas ( surplus productivity), serta prinsip perubahan dan antisipasi (change and anticipation). Highest and Best Use merupakan suatu konsep penilaian properti yang dipopuerkan oleh James Grasskamp pada tahun 1970an. Pada penelitian Dotzour et. al. (1990) yang meneliti tentang karakteristik dari highest and best use, diperoleh bahwa highest and best use sering diidentifikasi sebagai konsep kunci dalam mendukung keputusan penggunaan dan nilai dari properti. Pada penelitian selanjutnya Roberts (1993) meneliti tentang pendekatan tentang aspek-aspek yang paling berpengaruh dalam highest and best use. Dari penelitian ini diperoleh bahwa terdapat empat aspek yang perlu dipertimbangkan dalam melakukan penilaian dengan menggunakan highest and best use, antara lain: aspek pasar, aspek finansial, aspek teknis dan lingkungan serta yang terakhir adalah aspek legal. The Appraisal Institute (2001) menyebutkan bahwa empat aspek yang harus ada di higest and best use adalah aspek fisik, aspek legal, aspek finansial dan produktivitas maksimum. Pada perkembangannya keempat aspek yang disebutkan oleh Roberts (1993) direduksi menjadi tiga aspek utama, yaitu aspek legal, aspek teknis dan aspek finansial oleh Rabianski (2007). Dotzour et al. (1990) menyebutkan highest and best use merupakan suatu tools pada penilaian properti yang selalu berkembang karena berhubungan dengan paradigma hukum, fisik, pasar, infrastruktur dan kelayakan finansial yang selalu dinamis. Pada situasi tertentu dimana fungsi satu lahan memberikan satu kegunaan terbaik dan tertinggi tidak terpenuhi, Winius (1997) menyebutkan bahwa penggunaan lahan pada highest and best use dapat berupa Single Use, Interim Use, Legally Non Conforming Use, Mulitple Use dan Special Purpose Use. Hidayati dan Harjanto (2003) menyebutkan bahwa selain digunakan untuk mengidentifikasi properti yang diharapkan dapat menghasilkan tingkat pengembalian tertinggi, highest and best use pada properti yang telah terbangun juga digunakan untuk mengidentifikasi properti pembanding. Terdapat perbedaan yang mendasar dari keduanya, yaitu dalam hal melihat aspek fisik obyek yang akan dilakukan analisa highest and best use. Untuk lahan kosong yang dilihat adalah kondisi lahan, sedangkan pada properti yang terbangun akan melihat kondisi bangunan yang ada. Dalam penelitian yang dilakukan di Singapura, analisa sistem coba diterapkan dalam penilaian dengan menggunakan highest and best use. Penelitian ini dilakukan oleh Dappah et al (2011) dengan permodelan non linear programming terhadap highest and best use untuk situasi mixed use/multiple use. Penelitian ini merupakan salah satu alternatif ketidakmampuan metode tradisional penilaian dalam menyelesaikan persoalan optimasi highest and best use untuk situasi mixed use yang ada. Penggunaan analisa sistem ini bertujuan untuk mendapatkan optimasi. Dari penelitian ini diperoleh bahwa penggunaan permodelan non linear programming pada highest and best use untuk situasi mixed use memberikan hasil yang lebih B-14-3

4 efisien dan relevan. Merujuk pada penelitian Dappah et al. (2011), pada penelitian kali ini akan mengkaji penerepan linear programing pada analisa highest and best use. Penilaian dan penelitian di Indonesia, terutama di Surabaya masih menggunakan metode tradisional dalam estimasi nilai. Beberapa penelitian terdahulu yang pernah dilakukan adalah Wijaya (2008), Pratama (2009), Negara (2010), Satiti (2011) dan Mubayyinah (2012), serta beberapa penilaian yang telah dilakukan oleh MAPPI dan Departemen Keuangan Republik Indonesia. Dalam bidang linear programming sendiri, telah banyak para tokoh dan ilmuan yang melakukan penelitian di bidang ini. Pertama kali teori ini dipopulerkan oleh David Gale pada tahun 1960, selanjutnya pada tahun tahun berikutnya ilmu tentang linear programming terus berkembang dan digunakan untuk membantu memecahkan permasalahan yang sering ditemui dalam kehidupan sehari-hari. Kemudian banyak para tokoh menyajikan ulang dan mengembangkan dari konsep yang sudah ada, misalnya Meggido (1991) dan Border (2003). Pada penilitian Anderson et al. (1997) ada 5 karakteristik utama dalam linear programming, yaitu fungsi tujuan, constraint, linearitas, homogenitas, dan divisibility Pada perkembangannnya Gaspersz (2001) dalam penelitian menyebutkan bahwa linear programming dapat digunakan sebagai teknik dalam pencapaian peningkatan terus menerus (continous improvement) melalui memfokuskan perhatian pada kendala sistem. KESIMPULAN Dari kajian beberapa penelitian mengenai highest and best use dan linear programming dapat disimpulkan bahwa analisa sistem dapat digunakan sebagai tools untuk membantu dalam memecahkan permasalahan estimasi dan persepsi. Analisa sistem telah diterapkan di Singapura untuk membantu menyelesaikan persoalan highest and best use mixed use dengan menggunakan permodelan non linear programming. Dengan merujuk pada penelitian yang sebelumnya, analisa sistem permodelan linear programming dapat diterapkan sebagai tools yang digunakan untuk menyelesaikan analisa highest and best use dengan fungsi tujuan adalah optimasi nilai properti dengan batasannya adalah aspek-aspek yang dipertimbangkan. DAFTAR PUSTAKA Anderson, D. R., Dennis J. Sweeney and Thomas A. Williams (1997). An Introduction to Management Science-Quantitative Approaches to Decision Making., 8th edition, West Publishing Company, St. Paul, Minnesota Border, K.C. (2003). Notes on the Theory of Linear Programming. California Institute of Technology. Dappah, K.A. dan Kim-Chuan Toh. (2011). Nonlinear Modelling of the Highest and Best Use in the Valuation of Mixed Use Development Site. IRES Working Paper Series-NUS. Singapore Departemen Keuangan RI (2008). Modul Konsep Dasar Penilaian. Jakarta Dotzour, M.G., Terry V. Grissom., Crocker H. Liu., dan Thomas Pearson. (1990). Highest ang Best Use: The Evolving. The Journal of Real Estate Research Vol. 5 No. 1. Eckert, J. (1990). Property Appraisal and Assesment Administration. The International Association of Assesing Officers, Chicago. Gale, David (1960). The theory of linear economic models. McGraw-Hill, New York. B-14-4

5 Gaspersz, Vincent (2001). Aplikasi Linear Programming (LP) Dalam Konsep The Theory of Constraint (TOC). Jurnal Teknologi Industri Vol. V No.3. Hall, Warren A, dan Dracup, John A. (1970). McGraw Hill, USA. Water Resources Systems Engineering. Hidayati, W. dan Budi Harjanto (2003). Yogyakarta. Konsep Dasar Penilaian Properti. BPFE: Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (2007). Konsep dan Prinsip Umum Penilaian. Jakarta Megiddo, Nimrud. (1991). Linear Programming. Encyclopedia of Microcoputers. Miles, M.E,. Gayle L. Berens,. Mark J. Eppli,. Dan Marc A. Wels (2007). Real Estate Development: Principles and Process Fourth Edition, Urban Land Institute. Mubayyinah, Miftahul (2012). Analisa Highest and Best Use pada Lahan X untuk Properti Komersial. Tugas Akhir. Surabaya: ITS Negara, K. (2010) Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang. Thesis. Surabaya : ITS Pratama, R. (209). P enentuan Pemanfaatan Tertinggi dan Terbaik Lahan Bekas Pasar Kota Bangkalan. Tugas Akhir. Surabaya: ITS Prawoto, A (2003). Teori dan Praktek Penilaian Properti. BPFE: Yogyakarta Rabianski, Joseph S. (2007). Comments on the Concept and Definiton Highest ang Best Use. Real Estate Issues. Roberts, R. Joe (1993). A no-nonsense approach to highest and best use. The Appraisal Journal, Vol. 61 Stanford Encyclopedia of Philosophy (2004). Property and Ownership. Stanford Satiti, R. (2011). Analisa Highest and Best Use pada Lahan Trillium Office dan Residence- Suabaya. Tugas Akhir. Surabaya: ITS The Appraisal Institute. (2001). The Appraisal of Real Estate, Twelfth Edition. Chicago, Illinois. Wijaya, A. (2008). Analisa Penentuan Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba Propinsi Selawesi Selatan. Thesis. Surabaya : ITS Winius, Welter. (1997). Highest and Best Use. CIRCA. Bulgaria B-14-5