BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang 1.2. Perumusan Masalah 1.3. Batasan Masalah

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Proyek konstruksi, terutama pada bangunan gedung, masih merupakan lahan favorit investor untuk menanamkan investasinya pada objek tersebut. Penanaman investasi pada objek yang tepat, dapat memberikan keuntungan bagi investor. Investor mempunyai prinsip bahwa, suatu lahan selalu memiliki satu penggunaan terbaik dan satu tujuan penggunaan properti yang selalu membutuhkan satu site tertentu. Salah satu analisa yang dapat memberikan masukan untuk melakukan investasi terbaik, adalah analisa Highest and Best Use (HBU). Maka, analisa HBU perlu dilakukan sebelum melakukan investasi pada propereti komersial yang memberikan nilai penghasilan tertinggi. Seiring berkembangnya pembangunan di kota-kota besar, seperti kota Surabaya, permintaan terhadap kebutuhan tempat tinggal yang sangat besar, akan tetapi keterbatasan lahan yang tersedia dan harga yang mahal mengakibatkan kesulitan untuk memenuhi permintaan masyarakat. Salah satu solusi yang dapat diberikan adalah pembangunan rumah bersusun atau lebih dikenal dengan sebutan apartemen. Akhir-akhir ini perkembangan pembangunan aparteman berkembang dengan pesat, karena mampu menjawab solusi terhadap keterbatasan dan mahalnya harga lahan. Salah satu yang sedang dalam tahap pelaksanaan adalah apartemen Trillium Office and Residence. Rencana pengembangan lahan apartemen ini adalah untuk kepentingan properti komersial. Lahan ini berlokasi di jalan Pemuda no Surabaya dan mulai dibangun pada bulan Agustus 2008 dan berada di area yang dapat memberikan beberapa alternatif properti untuk dikembangkan, antara lain properti perkantoran, properti ritel (pusat perbelanjaan), dan properti hunian apartemen. Untuk mendapatkan alternatif penggunaan lahan yang terbaik dan menghasilkan nilai tertinggi bagi investasi properti komersial, diperlukan sebuah analisa terlebih dahulu, yaitu analisa HBU lahan. Pada saat ini investor lahan tersebut merencanakan pengembangan properti komersial berupa apartemen. Pertanyaan yang muncul adalah apakah penggunaan apartemen adalah alternatif terbaik bagi pengembangan lahan tersebut. Analisa ini didasarkan pada aspek perijinan, teknis, finansial, dan nilai tertinggi. Kriteriakriteria tersebut ini dapat diterapkan pada lahan apartemen Trillium Office and Residence, karena tidak selalu apartemen Trillium Office and Residence merupakan alternatif terbaik untuk mengembangkan lahan tersebut. Untuk itu, perlu dilakukan analisa HBU pada lahan aparteman Trillium Office and Residence agar dapat diketahui, pengembangan apakah yang memberikan nilai tertinggi pada lahan tersebut Perumusan Masalah Perumusan masalah yang berkaitan dengan penelitian mengenai analisa HBU, meliputi : 1. Bagaimana menetapkan HBU lahan apartemen Trillium Office and Residence secara legal, teknis, dan finansial? 2. Properti komersial apakah yang memberikan nilai tertinggi sesuai HBU? 1.3. Batasan Masalah Pada penerapan analisa HBU yang ada didalamnya nanti akan cukup luas dan kompleks. Agar pembahasan dalam penulisan ini bisa lebih terarah dan sistematis, maka pembahasan penulisan dibatasi sebagai berikut: 1. Aspek legal meliputi zoning dan building code. 2. Aspek teknis meliputi ukuran tanah, bentuk tanah, aksesbilitas, dan lokasi tanah. 3. Aspek finansial meliputi Biaya Investasi, pendapatan, pengeluaran, aliran kas dan Net Present Value (NPV) 4. Penggunaan properti komersial terbaik dengan alternatif perkantoran, hotel, dan apartemen Tujuan Adapun tujuan dari penyusunan Tugas Akhir ini adalah : 1. Menetapkan HBU lahan apartemen Trillium Office and

2 Residence secara legal, teknis dan finansial. 2. Mengetahui properti komersial terbaik dengan nilai tertinggi untuk lahan apartemen Trillium Office and Residence Manfaat Penyusunan Tugas Akhir ini diharapkan mampu mendapatkan beberapa manfaat sebagai berikut, yaitu : 1. Dapat diketahui penggunaan terbaik untuk lahan yang ada. 2. Menjadi masukan bagi penelitian lanjutan di bidang analisa HBU khususnya dan penilaian properti pada umumnya. BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1. Definisi dan Terminologi Pada sub ini akan dibahas beberapa definisi properti komersial yang meliputi apartemen, perkantoran, dan hotel Properti Komersial Jenis properti ini mempunyai kemampuan komersial untuk menghasilkan arus kas dan semua aspek komersialnya (CAUS, 2001). Beberapa jenis properti komersial antara lain: A. Apartemen Apartemen adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda-bersama dan tanah bersama (UU RI No.16 tahun 1985 tentang rumah susun). B. Perkantoran Kantor adalah balai (gedung, rumah, ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau tempat bekerja. Sedangkan perkantoran adalah kompleks atau tempat berkantor C. Hotel Hotel adalah salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagian atau keseluruhan bangunan untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersil (Keputusan Menteri Parpostel no Km 94/HK/ 103/MPPT 1987). D. Penggunaan Penggunaan tanah adalah modifikasi yang dilakukan oleh manusia terhadap lingkungan hidup menjadi lingkungan terbangun seperti lapangan, pertanian, dan permukiman. Penggunaan tanah didefinisikan sebagai "jumlah dari pengaturan, aktivitas, dan input yang dilakukan manusia pada tanah tertentu". E. Terbaik Terbaik adalah paling baik (KBBI, 1988). F. Tertinggi Tertinggi adalah paling tinggi (KBBI, 1988). 2.2 Dasar Teori Pembahasan dasar teori yang disajikan pada sub bab ini meliputi pengembangan dan jenis properti, dan analisa HBU Pengembangan dan Jenis Properti A. Konsep Dasar Properti Bangunan gedung adalah wujud fisik pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiataan usaha, kegiatan social, budaya, maupun kegiatan khusus (Perarturan Menteri Pekerjaan Umum nomor 29/PRT/M/2006). Menurut Standard Penilaian Indonesia (KPSPI, 2007) properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau

3 sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan, berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. B. Jenis-jenis Properti Menurut Standard Penilaian Indonesia (KPSPI, 2007) jenis-jenis properti antara lain : 1. Real properti Real properti adalah kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estate atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas real estate. Hubungan ini biasanya tercatat dalam suatu dokumen, misalnya sertifikat kepemilikan atau perjanjian sewa. Hak real properti yang dikenal dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia antara lain : a. Hak Milik (right to own). b. Hak Guna Usaha (right to cultivate). c. Hak Guna Bangunan (right to build). d. Hak Pakai (right to use). e. Hak Pengelolaan (right to manage). f. Hak sewa (right to rent buildings). g. Hak membuka tanah (right to clear land). h. Hak memungut hasil hutan (right to forest harvest product). i. Hak menggunakan air (right to use water). j. Hak Menggunakan Ruang Udara (right to use airspace). k. Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (strata-title). l. Hak-hak lainnya yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53 UUPA No.5/1960 (KPSPI, 2007). 2. Personal properti Personal properti merujuk pada kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada benda selain real estate. 3. Perusahaan atau badan usaha (Businees) Badan Usaha adalah identitas komersial, industri, jasa atau investasi yang menjalankan kegiatan ekonomi. Badan usaha biasanya bersifat mencari keuntungan yang dalam kegiatan operasionalnya menghasilkan produk atau jasa kepada konsumen. 4. Hak kepemilikan finansial/hkf (Financial Interest). Hak kepemilikan finansial/hkf pada properti berasal dari pembagian secara hukum dari hak kepemilikan atas badan usaha dan real properti (misalnya, persekutuan/partnership, sindikasi, BOT, sewa/ko-tenancies, joint venture), dan dari pemberian secara kontraktual hak opsi untuk membeli atau menjual properti (misalnya tanah dan bangunan, sahan atau instrument keuangan lainnya) pada harga yang dinyatakan dalam periode tertentu, atau berasal dari pembentukan instrument investasi yang dijamin dengan sekumpulan aset real estate. C. Investasi Properti Investasi pada dasarnya adalah melakukan pengorbanan di masa sekarang untuk mengharapkan keuntungan atau menfaat di masa mendatang. Sedangkan real Investments melibatkan tangible assets seperti tanah, bangunan dan mesin-mesin (CAUS, 2001) HBU dalam Penilaian Properti HBU adalah metode analisa yang digunakan dalam penilaian aset properti. Sedangkan penilaian aset properti merupakan satu konsep penting untuk investasi dan pengembangan properti.

4 2.2.3 Analisa HBU Highest and Best Use (HBU) didefinesikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diijinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi bagi dari properti tersebut (KPSPI, 2007). A. Syarat-Syarat HBU Syarat-syarat tersebut meliputi : 1. Aspek Legal Dalam aspek legal ini terdapat dua hal yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan building code. Untuk building code sendiri, meliputi : a. Garis Sempadan Bangunan (GSB) b. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) c. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 2. Aspek Teknis Dalam aspek teknis terdapat beberapa hal yang dapat ditinjau, meliputi : a. Ukuran Tanah b. Bentuk Tanah c. Aksesbilitas d. Lokasi Tanah 3. Aspek Finansial Aspek finansial ini terdapat beberapa hal yang dapat ditinjau, meliputi : a. Biaya Investasi b. Pendapatan c. Pangeluaran d. Net Present Value (NPV) B. Metode HBU Untuk mendapatkan hasil pada analisa HBU, digunakan metode-metode yang telah direncanakan, dan sesuai dengan persyaratnpersyaratan yang telah ditetapkan. Metodemetode yang akan digunakan, meliputi : 1. Aspek Legal Dalam aspek legal ini terdapat dua hal yang dapat ditinjau, yaitu zoning dan building code. a. Zoning adalah merupakan hal yang menggambarkan peruntukan suatu lahan, yang dimaksud dengan hal ini adalah digunakan atau dibangun apakah lahan ini yang dapat mengembangkan dan memberikan nilai tertinggi pada lahan tersebut. b. Sedangkan building code merupakan persyaratan teknis dalam sebuah pembangunan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Persyaratan-persyaratan tersebut meliputi : 1. Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis batas yang tidak boleh dilampaui oleh denah dan atau massa bangunan ke arah depan, samping dan belakang dari bangunan tersebut yang ditetapkan dalam rencana kota. 2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan dengan luas persil, yang dinyatakan dalam prosen. 3. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah perbandingan jumlah luas lantai bangunan yang dihitung dari lantai dasar sampai lantai tertingi dengan luas persil, yang dinyatakan dengan prosen. 4. Ketinggian Bangunan adalah tinggi suatu bangunan dihitung mulai dari muka tanah sampai elemen bangunan tertinggi. (Sumber : Peraturan Daerah Kota Surabaya No. 3 tahun 2007 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya). 2. Aspek Teknis Ada tiga aspek teknis (Prawoto, 2003) yang di tinjau, yaitu ukuran tanah, bentuk tanah, aksesbilitas, lokasi tanah. Aspek tersebut dibahas dalam dua kelompok menurut karakteristik fisiknya, yaitu tanah, kontur, dan lokasi. a. Peninjauan ukuran tanah, bentuk tanah dan daya dukung tanah dengan tujuan, adanya atau

5 tersedianya bentuk dan ukuran tanah, dapat diketahui luasan bangunan yang akan di bangun pada lahan tersebut. b. Sedangkan peninjauan aksesbilitas adalah kemudahan untuk menuju lahan tersebut, yang di maksud hal ini adalah tingkat kemudahan untuk dijangkau. Tingkat kemudahan ini dapat berupa, lokasi yang strategis (terletak di tengah kota, dekat dengan perkantoran dan pusat perbelanjaan), mudah dijangkau atau dilalui angkutan umum. Dan lokasi tanah merupakan gambaran dimana letak suatu lahan berada. 3. Aspek Finansial Dalam aspek teknis ini terdapat sembilan hal yang ditinjau (CAUS, 2001; Thuesen and Fabrycky, 2002), meliputi : a. Biaya Investasi Investasi adalah memnempatkan sejumlah dana atau barang dalam jangka waktu tertentu. b. Pendapatan Perolehan hasil atau asset suatu perusahaan yang diperoleh dari penjualan barang dan jasa. c. Pengeluaran Pengorbanan sumber daya untuk mendapatkan barang atau jasa yang diharapkan memberikan manfaat disaat sekarang atau dimasa yang akan datang.. d. Aliran kas Proses keluas-masuknya uang yang harus tercatat. e. Net Present Value (NPV) Menganalisa selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresent valuekan. Tingkat bunga yang dipergunakan untuk mendiskonkan selisih aliran kas yang masuk dan keluar diperoleh dengan melihat tingkat bunga pinjaman jangka panjang yang berlaku di bank atau dengan mempergunakan tingkat bunga pinjaman yang harus dibayar pemilik proyek jika ada. Apabila NPV > 0, maka proyek dikatakan layak, sedangkan jika sebaliknya NPV < 0, maka proyek dikatakan tidak layak. BAB III METODOLOGI PENELITIAN Jenis Penelitian Penelitian ini berupa analisa Highest and Best Use (HBU) yang digunakan dalam sebuah penilaian aset properti. Analisa ini digunakan untuk mengetahui penggunaan lahan terbaik yang dapat menghasilkan nilai tertinggi dari lahan yang direncanakan untuk pengembangan apartemen Trillium Office and Residence. 3.2 Data Pada tugas akhir ini, data-data yang direncanakan akan diperoleh dari PT. Central Pemuda Investindo (sebagai owner dan pengelola apartemen Trillium), Dinas Tata Kota, dan instansi-instansi lain yang terkait Klasifikasi dan Jenis Data Dalam analisa ini di gunakan data sekunder dan primer untuk setiap variabel dan indikator yang direncanakan. Jenis-jenis data yang digunakan dalam analisa ini antara lain : No. Variabel Penelitian Klasifikasi 1 Legal a. Zoning b. Building Code : 1. Garis Sempadan Bangunan (GSB) 2. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 3. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 4. Ketinggian Bangunan 2 Teknis a. Ukuran Tanah b. Bentuk Tanah c. Aksesbilitas d. Lokasi Tanah 3 Finansial a. Biaya Investasi b. Pendapatan c. Pengeluaran d. Net Operating Income (NOI) e. Net Present Value (NPV) 4 Produktivitas maksimum Nilai tertinggi dari : Net Present Value (NPV)

6 3.2.2 Sumber Data Dalam analisa ini di gunakan data sekunder dan primer untuk setiap variabel dan indikator yang direncanakan. Data-data tersebut diperoleh dari : Tabel 3.2 Sumber Data No. Variabel Type Data Sumber Data Penelitian 1 Legal Sekunder - Dinas Tata Kota Biro Pusat Statistik (BPS), Surabaya dalam angka 2 Teknis Primer Observasi Lapangan dan Wawancara 3 Finansial Sekunder - Laporan Market Research Properti - Biro Pusat Statistik (BPS), Surabaya dalam angka 3.3 Analisa Data Analisa data yang digunakan dalam penalitian ini adalah analisa Highest and Best Use (HBU) dengan menggabungkan keempat variabel ke dalam proses analisa yang berurutan Penetapan HBU Hasil analisa HBU didapatkan berdasarkan beberapa aspek, antara lain : Aspek Legal Pada aspek legal ini terdapat dua jenis analisa yang akan dilakukan, antara lain: 1. Zoning Analisa peramalan peruntukan lahan apartemen Trillium di jalan pemuda yang dapat mengembangkan dan mendatangkan nilai tertinggi. 2. Building Code Analisa yang dilakukan sesuai persyaratan yang telah ditetapkan oleh pemerintah, yaitu GSB, KDB, KLB Aspek Teknis Pada aspek teknis ini terdapat empat jenis analisa yang akan dilakukan. 1. Ukuran Tanah Suatu yang menunjukan panjang, lebar, luas, besar sesuatu lahan. Seperti dalam ukuran lahan, luasan lahan objek sebesar ±7000 m Bentuk Tanah Suatu wujud atau gambaran bentuk lahan. Lahan objek berbentuk huruf T, melebar di bagian jalan pemuda dan memanjang kebelakang di bagian jalan embong kenongo. 3. Aksesbilitas Kemudahan pada suatu lahan untuk dicapai. Objek berada pada area dengan aksesbilitas yang baik. 4. Lokasi Tanah Suatu data yang menunjukkan tempat atau letak suatu lahan (daerah). Area objek berada pada wilayah perkantoran, hunian, pusat perbelanjaan dan bangunan tinggi Aspek Finansial Pada aspek finansial ini terdapat lima jenis analisa yang akan dilakukan. 1. Biaya investasi Dana yang harus dikeluarkan untuk mendapatkan sesuatu dimassa sekarang maupun dimassa mendatang. 2. Pendapatan Perolehan hasil yang didapat dari sebuah usaha, dimana usaha tersebut dapat berupa barang dan jasa.

7 3. Pengeluaran Suatu pengorbanan yang harus dikeluarkan atau dikorbankan untuk mencapai suatu keinginan. 4. Aliran kas Proses keluar masuknya uang atau asset perusahaan. Dimana proses tersebut harus tercatat dengan jelas. 5. Net Present Value (NPV) Menganalisa selisih antara benefit (penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah dipresent valuekan. Tingkat bunga yang dipergunakan untuk mendiskonkan selisih aliran kas yang masuk dan keluar diperoleh dengan melihat tingkat bunga pinjaman jangka panjang yang berlaku di bank atau dengan mempergunakan tingkat bunga pinjaman yang harus dibayar pemilik proyek jika ada. Apabila NPV > 0, maka proyek dikatakan layak, sedangkan jika sebaliknya NPV < 0, maka proyek dikatakan tidak layak. 3.4 Tahapan Penelitian Latar belakang Identifikasi Masalah Studi Literatur Data : Legal, Teknis, Pasar dan Alternatif Penggunaan Ganbaran Subyek Analisa Finansial Produktivitas Kesimpulan : Penggunaan terbaik pada lahan Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian a. Analisa Legalitas Penetapan Penggunaan Terbaik Penetapan penggunaan terbaik didapat dari beberapa aspek yang telah dianalisa. Kemudian hasil analisa tersebut di peroleh suatu produktivitas maksimum. BAB IV DATA DAN ANALISA Gambaran Umum Lahan Objek Penelitian Lahan yang akan digunakan dalam objek penelitian ini berada di pusat kota Surabaya dan mempunyai prasarana pendukung yang cukup baik. Dengan adanya letak dan prasarana lahan yang mendukung cukup baik, maka lahan ini sesuai bila akan digunakan sebagai objek penelitian yang nantinya dapat menghasilkan keputusan untuk panggunaan lahan yang terbaik Lokasi dan Luasan Lahan Objek Penelitian Lokasi objek penelitian tugas akhir ini berada di pusat kota Surabaya, yaitu tepatnya terletak di jalan Pemuda dan jalan Embong

8 Kenongo (dari jalan Pemuda hingga tembus ke jalan Embong Kenongo). Lahan pada jalan Pemuda mempunyai luas sebesar 3, m 2 dan luas lahan di jalan Embong Kenongo sebesar 1, m 2. Sehingga luas total dari kedua lahan objek penelitian ini sebesar 5, m 2. Gambar 4.1 Denah lokasi objek penelitian 4.2 Aspek Legal Dalam analisa Highest and Best Use (HBU) perlu dilakukan analisa terhadap kelayakan hukum terlebih dahulu. Hal ini perlu dilakukan agar dalam pemilihan alternatif untuk penggunaan lahan tersebut tidak menyalahi peraturan yang telah ditetapkan oleh pemerintah. Analisa lahan pada Trillium Office and Residence: Lahan ini dapat digunakan sebagai bangunan fasilitas umum. Fasilitas umum yang dimaksud adalah bangunan perkantoran, apartemen, dan perdagangan jasa komersial. Berdasarkan dari luasan lahan sebesar 5, m 2 persyaratan untuk KDB = 60% dan KLB = 1,500%, maka lahan yang dapat digunakan sebagai luas dasar bangunan maksimum sebesar 3, m 2, luas lantai bangunan maksimum sebesar 89,457 m 2 dan jumlah lantai bangunan maksimum sebanyak 25 lantai. 4.3 Aspek Teknis Aspek teknis diperlukan dalam analisa Highest and Best Use (HBU) sebagai data lahan objek penelitian. Data ini diperlukan untuk diketahui dimana lokasinya, berapa luasan lahan, bagaimana kontur tanah pada lahan, bagaimana bentuk lahan, bagaimana aksesbilitas lahan tersebut, dan data-data lainnya. Kesimpulan yang dapat diambil berdasarkan data dan analisa, bahwa pada lahan ini mempunyai lokasi yang strategis karena berdekatan dengan bangunan perkantoran, perniagaan, pusat layanan telekomunikasi, dan pusat perdagangan. Lahan ini juga mempunyai bentuk dan luasan lahan yang cukup besar, maka cocok digunakan sebagai bangunan yang membutuh luas lahan yang besar agar dapat memenuhi jumlah ruang yang cukup banyak dengan ukuran cukup luas. Hal ini juga didukung dengan adanya angkutan umum yang memadai. Sehingga lahan ini akan menguntungkan. 4.4 Aspek Finansial Aspek finansial dalam analisa HBU ini, diperhitungkan berdasarkan pemilihan alternatif yang akan digunakan. Untuk pemilihan alternatif ini sendiri, berdasarkan asumsi yang didapat dari pengamatan secara langsung dan perencanaan luas maksimum bangunan yang dapat digunakan Bangunan Pembanding Sebelum menentukan penggunaan alternatif perlu diketahui apakah dengan luas lahan yang tersedia dapat digunakan untuk didirikan bangunan tertentu. Maka diperlukan bangunan pembanding dengan data luas suatu lahan yang telah digunakan. Data pembanding tersebut antara lain : 1. Hotel a. Hotel Garden Palace (Bintang 4) Lokasi hotel ini di jalan Yos Sudarso no.11, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas ±5,000 m 2 dengan jumlah lantai 24 lantai dan mempunyai 330 kamar. Terdiri dari 56 kamar Standard Room, 107 kamar Deluxe Room, 80 kamar Deluxe Theme Room, 79 kamar Club Excellence, 5 kamar Suite I, 2 kamar Suite II, 1 kamar President Suite. b. Hotel Santika (Bintang 3) Lokasi hotel ini di jalan Pandegiling 45 Raya Darmo, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 1,800 m 2 dengan jumlah lantai 10 lantai dan mempunyai 124 kamar. Terdiri dari 1 kamar Santika Suite, 3 kamar Executive Suite, 48 kamar Superior Twin Size, 34 kamar Superior King Size.

9 2. Apartemen a. Apartemen Ciputra Lokasi apartemen ini di jalan May Jend. Sungkono, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 5,978 m 2 dengan jumlah lantai 29 lantai dan 408 unit. b. Apartemen Puncak Permai Lokasi apartemen ini di jalan Darmo Permai no. 3, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 2334 m 2 dengan jumlah lantai 15 lantai dan 700 unit. 3. Perkantoran a. Gedung Wisma Tiara Lokasi gedung ini di jalan Panglima Sudirman no , Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas 5,660 m 2 dengan jumlah lantai 13 lantai. b. Gedung Plaza BRI Lokasi gedung ini di jalan Basuki Rahmat no.122, Surabaya dan dibangun diatas lahan seluas ±3,000 m 2 dengan jumlah lantai 21 lantai. Dari hasil data pembanding ini, maka dapat diketahui bahwa pemilihan altenatif berupa hotel, apartemen, perkantoran yang telah direncanakan dapat digunakan Aspek Finansial Hotel Analisa aspek finansial hotel bertujuan untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan dalam merencakan bangunan yang sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah ditetapkan dan sekaligus dapat mengetahui perkiraan biaya atau estimasi biaya dalam perencanaan bangunan tersebut. Dalam analisa aspek finansial yang akan dibahas adalah perencanaan bangunan, mengidentifikasi biaya investasi, mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi aliran kas dan memprhitungkan Net Present Value (NPV) Perencanaan Biaya Investasi Perencanaan biaya investasi yang diperlukan dalam perencanaan bangunan ini diperhitungkan dengan melakukan pendekatan (perencanaan biaya secara kasar). Untuk memberikan gambaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini. Karena pada penelitian ini tidak direncanakan desain detail konstruksi bangunannya. Adapun rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat pada tabel 4.4 A. Biaya Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya Bangunan B. Biaya Peralatan Tetap C. Biaya Konstruksi D. Biaya Konstruksi X m 2 Rp Y Rp XY b % Rp XY Rp B c % Rp XY Rp C Rp XY + B + C Rp D E. Biaya Tanah Z m 2 Rp V Rp ZV F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F G. Biaya Peralatan Bergerak H. Biaya Administrasi g % Rp XY Rp G h % Rp D Rp H I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I Tabel 4.4 Perencanaan Biaya Investasi Sumber : Juwana, 2005 Biaya-biaya yang dipertimbangkan dalam tabel 4.4 didapat dari beberapa pendekatan, antara lain: a. Biaya Bangunan b. Biaya Peralatan Tetap c. Biaya Tanah d. Jasa Profesi e. Biaya Peralatan Bergerak f. Biaya Administrasi g. Biaya Lain-Lain Berdasarkan perincian biaya diatas, maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada tabel 4.5 Tabel 4.5 Biaya Investasi Uraian Harga Volume Harga Total a. Biaya Bangunan Lantai Dasar Rp2,300, Rp5,991,914,000 Lantai 1 Rp2,507, Rp6,841,703,280 (B2 & B2A) Rp2,507, Rp4,383,063,310 Lantai 2 Rp2,576, Rp8,120,762,720 Lantai 3 Rp2,610, Rp8,403,225,605 Lantai 4 Rp2,672, Rp8,653,985,704 Lantai 5 Rp2,753, Rp8,690,903,487 Lantai 6 Rp2,842, Rp3,956,665,896 Lantai 7 Rp2,909, Rp4,049,500,290 Lantai 8 Rp2,976, Rp4,142,334,684 Lantai 9 Rp3,042, Rp4,235,169,078 Lantai 10 Rp3,109, Rp4,328,003,472 Lantai 11 Rp3,176, Rp4,420,837,866 Lantai 12 Rp3,243, Rp4,513,672,260

10 Lanjutan Tabel 4.5 Biaya Investasi Perencanaan Harga Sewa Harga sewa hotel direncanakan berdasarkan masing-masing tipe dari kamar hotel dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe kamar yang nantinya akan diperhitungkan sebagai dasar pendapatan dari sewa, juga terdapat ballroom dan meeting room yang dapat disewakan Perencanaan Biaya Operasional Biaya operasional nantinya akan digunakan dalam memperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biaya pendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biaya operasional terdiri dari penggunaan air, listrik, gaji pegawai, dan biaya operasional kantor. 1. Penggunaan Air Kebutuhan air dalam pelayanan hotel cukup besar. Kebutuhan air dalam sehari pada hotel sebesar 185 liter liter per orang (Juwana, 2005). Pengeluaran biaya untuk tarif penggunaan air ini, diasumsikan tarif naik tiap tahunnya sebesar 10%. Perhitungan biaya dapat dilihat pada tabel 4.10 Tabel 4.10 Rincian Kebutuhan Air Lantai 13 Rp3,309, Rp4,606,506,654 No. Uraian Jumlah Pengguna Kebutuhan Air (liter) Pemakaian (liter) Pemakaian (m3) Tarif Air (Rp 9500/m3) Lantai 14 Rp3,268, Rp4,548,848,347 1 Deluxe (x2) Rp 299,250 2 Executive (x2) Rp 658,350 Lantai 15 Rp3,345, Rp4,656,656,052 3 Junior Suite (x2) Rp 393,300 Lantai 16 Rp3,425, Rp4,767,018,801 4 President Suite (x2) Rp 132,525 Lantai 17 Rp3,506, Rp4,879,997,146 5 Toilet (kloset) Rp 61,750 Lantai 18 Rp3,589, Rp4,995,653,079 6 Toilet (wastafel) Rp 5,700 Lantai 19 Rp3,674, Rp5,114,050,057 Total Pemakaian per Hari Rp 1,550,875 Lantai 20 Rp3,761, Rp5,235,253,043 Total Pemakaian per Bulan Rp 46,526,250 Lantai 21 Rp3,850, Rp5,359,328,540 Total Pemakaian per Tahun Rp 558,315,000 Lantai 22 Rp3,941, Rp5,486,344,627 Sumber : Perhitungan Lantai 23 Rp4,035, Rp5,616,370,994 Lantai 24 Rp4,130, Rp5,749,478, Penggunaan Listrik Total Biaya Bangunan Rp141,747,247,979 Kebutuhan listrik dalam pelayanan b. Biaya peralatan Tetap (10%) 10 % x Rp 141,747,247,979 Rp 14,174,724,798 hotel cukup besar. Daya listrik ratarata dalam sehari sebesar untuk hotek c. Biaya Konstruksi total biaya (a) + (b) Rp 155,921,972,777 d. Biaya Tanah Rp 10,000, kva. Perincian penggunaan e. Jasa Profesi (3%) 3% x (c) Rp 4,677,659,183 f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) 10% x (c) Rp 15,592,197,278 listrik dapat dilihat pada tabel 4.10 g. Biaya Adminisrasi (1%) 1% x (c) Rp 1,559,219,728 Tabel 4.10 Rincian Penggunaan Daya Listrik h. Biaya Lain-lain (5%) 5% x (c) Rp 7,796,098,639 Luas Intensitas Daya Jumlah Daya Waktu Total Daya No. Uraian i. Biaya Investasi (c) + (d) + (e) + (f) + (g) Rp185,557,147,605 (m2) (Watt/m2) (Watt) (jam) (kwh) Sumber : Hasil Perhitungan, 1 Service area Luas netto hotel Total Daya per Hari Total Daya per Bulan Total Daya per Tahun Sumber : Perhitungan Biaya listrik berdasarkan dari pengklasifikasian. Pada alternatif ini termasuk klasifikasi golongan tarif untuk keperluan bisnis besar dengan ketentuan batas daya diatas 200kVA. Tarif listrik tersebut terbagi lagi menjadi beberapa blok yang telah ditetapkan oleh PLN Jawa Timur. Untuk PPJ diasumsikan sebesar 5% dan harga listrik direncanakan naik tiap tahun sebesar 3%. Perincian tersebut dapat dilihat pada tabel 4.11 Tabel 4.11 Rincian Biaya Listrik No. Uraian Daya (kwh) Tarif (Rp) Total 1 Beban 250kVA x Rp Rp 31,300 Rp 7,825,000 2 Pemakaian: Blok 1 (0-100 jam) Rp 800 Rp 20,000,000 Blok 2 (> 100) jam) Rp 800 Rp 281,380,512 3 Jumlah Rp 309,205,512 4 PPJ 5% Rp 15,460, Materai Rp 6, Total Biaya Listrik per Bulan Total Biaya Listrik per tahun Rp 633,877, Rp 7,606,527, Sumber : Perhitungan, Gaji Pegawai Besarnya gaji pegawai berdasarkan dari jabatan, pegawai terdiri dari : 1 General Rp 6,500,000 3 Rp 2,200,000

11 32 Rp 1,115,000 Tabel 4.12 Rincian Gaji Uraian Jumlah Total Gaji General Manajer 1 Rp 6,500,000 Manager 3 Rp 6,600,000 Staf 32 Rp 35,680,000 Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 48,780,000 Sumber : Perhitungan, Aspek Finansial Apartemen Aspek Finansial Apartemen dalam perencanaan bangunan bertujuan untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan dalam merencakan suatu bangunan yang sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah ditetapkan dan sekaligus dapat mengidentifikasi biaya hingga mengidentifikasi biaya investasi, mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi aliran kas dan memprhitungkan Net Present Value (NPV) Perencanaan Biaya Investasi Perencanaan biaya investasi yang diperlukan dalam perencanaan bangunan ini diperhitungkan dengan melakukan pendekatan (perencanaan biaya secara kasar). Untuk memberikan gambaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini. Karena pada penelitian ini tidak direncanakan desain detail konstruksi bangunannya Tabel 4.16 Perencanaan Biaya Investasi A. Biaya Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya Bangunan B. Biaya Peralatan Tetap C. Biaya Konstruksi D. Biaya Konstruksi X m 2 Rp Y Rp XY b % Rp XY Rp B c % Rp XY Rp C Rp XY + B + C Rp D E. Biaya Tanah Z m 2 Rp V Rp ZV F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F G. Biaya Peralatan Bergerak H. Biaya Administrasi g % Rp XY Rp G h % Rp D Rp H I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I e. Biaya Peralatan Bergerak f. Biaya Administrasi g. Biaya Lain-Lain Berdasarkan perincian biaya diatas, maka besarnya biaya dapat diperhatikan pada tabel 4.17 Uraian Harga Volume Harga Total a. Biaya Bangunan Lantai Dasar Rp2,300, Rp5,991,914,000 Lantai 1 Rp2,507, Rp6,841,703,280 (B2 & B2A) Rp2,507, Rp4,383,063,310 Lantai 2 Rp2,576, Rp8,120,762,720 Lantai 3 Rp2,610, Rp8,403,225,605 Lantai 4 Rp2,672, Rp8,653,985,704 Lantai 5 Rp2,753, Rp8,690,903,487 Lantai 6 Rp2,842, Rp3,956,665,896 Lantai 7 Rp2,909, Rp4,049,500,290 Lantai 8 Rp2,976, Rp4,142,334,684 Lantai 9 Rp3,042, Rp4,235,169,078 Lantai 10 Rp3,109, Rp4,328,003,472 Lantai 11 Rp3,176, Rp4,420,837,866 Lantai 12 Rp3,243, Rp4,513,672,260 Lantai 13 Rp3,309, Rp4,606,506,654 Lantai 14 Rp3,268, Rp4,548,848,347 Lantai 15 Rp3,345, Rp4,656,656,052 Lantai 16 Rp3,425, Rp4,767,018,801 Lantai 17 Rp3,506, Rp4,879,997,146 Lantai 18 Rp3,589, Rp4,995,653,079 Lantai 19 Rp3,674, Rp5,114,050,057 Lantai 20 Rp3,761, Rp5,235,253,043 Lantai 21 Rp3,850, Rp5,359,328,540 Lantai 22 Rp3,941, Rp5,486,344,627 Lantai 23 Rp4,035, Rp5,616,370,994 Lantai 24 Rp4,130, Rp5,749,478,987 Total Biaya Bangunan Rp141,747,247,979 b. Biaya peralatan Tetap (10%) 10 % x Rp 141,747,247,979 Rp 14,174,724,798 c. Biaya Konstruksi total biaya (a) + (b) Rp 155,921,972,777 d. Biaya Tanah Rp 10,000,000 e. Jasa Profesi (3%) 3% x (c) Rp 4,677,659,183 f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) 10% x (c) Rp 15,592,197,278 g. Biaya Adminisrasi (1%) 1% x (c) Rp 1,559,219,728 h. Biaya Lain-lain (5%) 5% x (c) Rp 7,796,098,639 i. Biaya Investasi (c) + (d) + (e) + (f) + (g) Rp185,557,147, Perencanaan Harga Jual Harga jual apartemen direncanakan berdasarkan masing-masing tipe dari kamar dan fasilitas lainnya. Terdapat 4 tipe kamar yang nantinya akan diperhitungkan sebagai dasar pendapatan dari penjualan unit, juga terdapat space yang dapat disewakan. Biaya-biaya yang dipertimbangkan dalam tabel 4.16 didapat melalui beberapa pendekatan, antara lain: a. Biaya Bangunan b. Biaya Peralatan Tetap c. Biaya Tanah d. Jasa Profesi Biaya Operasional Biaya operasional nantinya akan digunakan dalam memperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biaya pendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biaya operasional terdiri dari biaya operasional kantor.

12 1. Penggunaan Air Pengeluaran biaya air berasal dari penggunaan air pada kantor manajemen. No. Uraian Jumlah Pengguna Kebutuhan Air (liter) Pemakaian (liter) Pemakaian (m3) Tarif Air (Rp 9500/m3) 1 Toilet (kloset) Rp 6,175 2 Toilet (wastafel) Rp 855 Total Pemakaian per Hari Rp 7,030 Total Pemakaian per Bulan Rp 210,900 Total Pemakaian per Tahun Rp 2,530, Penggunaan Listrik Pengeluaran biaya penggunaan listrik berasal dari penggunaan listrik pada kantor manajemen. 3. Gaji Pegawai Besarnya gaji pegawai berdasarkan dari jabatan, pegawai terdiri dari : 1 General Rp 6,500,000 1 Rp 2,200, Rp 1,115,000 Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.22 Tabel 4.22 Rincian Gaji Uraian Jumlah Total Gaji General Manajer 1 Rp 6,500,000 Manager 2 Rp 4,400,000 Staf 32 Rp 35,680,000 Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 46,580,000 Sumber : Perhitungan, Aspek Finansial Perkantoran Dalam perencanaan pembangunan gedung perkantoran bertujuan untuk mengetahui apa saja yang perlu diperhatikan dalam merencakan suatu bangunan yang sesuai dengan peraturan-peraturan yang telah ditetapkan dan sekaligus dapat mengidentifikasi biaya atau estimasi biaya dalam perencanaan bangunan tersebut hingga mengidentifikasi biaya investasi, mengidentifikasi harga sewa, mengidentifikasi aliran kas dan memprhitungkan Net Present Value (NPV). Sumber : Perhitungan Perencanaan Biaya Investasi Perencanaan biaya investasi yang diperlukan dalam perencanaan bangunan ini diperhitungkan dengan melakukan pendekatan (perencanaan biaya secara kasar). Untuk memberikan gambaran biaya yang harus dikeluarkan untuk pembangunan alternatif ini. Karena pada penelitian ini tidak direncanakan desain detail konstruksi bangunannya. Adapun rencana biaya yang diperlukan dapat dilihat pada tabel 4.26 Uraian Volume Unit Biaya Total Biaya A. Biaya Bangunan X m 2 Rp Y Rp XY B. Biaya Peralatan Tetap C. Biaya Konstruksi D. Biaya Konstruksi b % Rp XY Rp B c % Rp XY Rp C Rp XY + B + C a. Biaya Bangunan b. Biaya Peralatan Tetap c. Biaya Tanah d. Jasa Profesi e. Biaya Peralatan Bergerak f. Biaya Administrasi g. Biaya Lain-Lain Tabel 4.27 Biaya Investasi Uraian Harga Volume Harga Total a. Biaya Bangunan Lantai Dasar Rp2,750, Rp7,164,245,000 Lantai 1 Rp2,997, Rp8,180,297,400 (B2 & B2A) Rp2,997, Rp5,240,619,175 Lantai 2 Rp3,080, Rp10,998,310,400 Lantai 3 Rp3,121, Rp11,251,138,663 Lantai 4 Rp3,195, Rp11,521,439,160 Lantai 5 Rp3,291, Rp11,651,116,208 Lantai 6 Rp3,399, Rp11,424,242,940 Lantai 7 Rp3,478, Rp4,841,793,825 Lantai 8 Rp3,558, Rp4,952,791,470 Lantai 9 Rp3,638, Rp5,063,789,115 Lantai 10 Rp3,718, Rp5,174,786,760 Lantai 11 Rp3,797, Rp5,285,784,405 Lantai 12 Rp3,877, Rp5,396,782,050 Lantai 13 Rp3,957, Rp5,507,779,695 Lantai 14 Rp3,907, Rp5,438,840,067 Lantai 15 Rp4,000, Rp5,567,740,932 Lantai 16 Rp4,095, Rp5,699,696,392 Lantai 17 Rp4,192, Rp5,834,779,197 Lanjutan. Tabel 4.27 Biaya Investasi Rp D E. Biaya Tanah Z m 2 Rp V Rp ZV F. Jasa Profesi f % Rp D Rp F G. Biaya Peralatan Bergerak g % Rp XY Rp G H. Biaya Administrasi h % Rp D Rp H I. Biaya Lain-Lain i % Rp D Rp I J. Biaya Investasi Rp D + ZV + F + G + H + I

13 Lantai 18 Rp4,291, Rp5,973,063,464 Lantai 19 Rp4,393, Rp6,114,625,068 Lantai 20 Rp4,497, Rp6,259,541,682 Lantai 21 Rp4,603, Rp6,407,892,820 Lantai 22 Rp4,713, Rp6,559,759,880 Lantai 23 Rp4,824, Rp6,715,226,189 Lantai 24 Rp4,939, Rp6,874,377,050 Total Biaya Bangunan b. Biaya peralatan Tetap (10%) Rp181,100,459, % x Rp 181,100,459,005 Rp 18,110,045,901 c. Biaya Konstruksi total biaya (a) + (b) Rp 199,210,504,906 d. Biaya Tanah Rp 10,000,000 e. Jasa Profesi (3%) 3% x (c) Rp 5,976,315,147 f. Biaya Peralatan Bergerak (10%) 10% x (c) Rp 19,921,050,491 g. Biaya Adminisrasi (1%) 1% x (c) Rp 1,992,105,049 h. Biaya Lain-lain (5%) 5% x (c) Rp 9,960,525,245 i. Biaya Investasi (c) + (d) + (e) + (f) + (g) Rp 237,070,500, Biaya Operasional Biaya operasional nantinya akan digunakan dalam memperhitungkan pendapatan bersih yang dimana biaya pendapatan kotor dikurangi dengan biaya operasional. Biaya operasional terdiri dari penggunaan air, listrik, gaji pegawai, dan biaya operasional kantor. 1. Penggunaan Air 2. Penggunaan Listrik 3. Gaji Pegawai Besarnya gaji pegawai berdasarkan dari jabatan, pegawai terdiri dari : 1 General Rp 6,500,000 1 Rp 2,200, Rp 1,115,000 Perincian gaji dapatdilihat pada tabel 4.32 Tabel 4.32 Rincian Gaji Uraian Jumlah Total Gaji General Manajer 1 Rp 6,500,000 Manager 1 Rp 2,200,000 Staf 32 Rp 35,680,000 Total Pengeluaran Gaji per Bulan Rp 46,580,000 Sumber : Perhitungan, Analisa produktivitas maksimum Berdasarkan aliran kas pada masingmasing properti, diperoleh produktivitas maksimum. 1. Alternatif hotel dengan NPV sebesar Rp 243,459,234, Alternatif apartemen dengan NPV sebesar Rp 182,493,979, Alternatif perkantoran dengan NPV sebesar Rp 41,226, BAB V KESIMPULAN 5.1 Kesimpulan Dari hasil analisa yang telah dilakukan, dapat disimpulkan sebagai berikut : 1. Alternatif properti yang dapat digunakan berdasarkan persyaratan legal, teknik dan finansial adalah properti: a. Hotel b. Apartemen c. Perkantoran 2. Alternatif yang memberikan produktivitas maksimum adalah alternatif properti hotel dengan nilai NPV sebesar Rp 243,459,234, Saran Saran dari peneliti kepada peneliti selanjutnya, agar dapat menggunakan alternatif lain. Misalnya bangunan non komersial, seperti sekolah, rumah sakit pemerintah dan lain-lain. DAFTAR PUSTAKA CAUS Real Estate Invesment. Center for Architecture and Urban Studies. Juwana, JS Panduan Sistem Bangunan Tinggi. Erlangga. KPSPI Standar Penilaian Indonesia. MAPPI dan GAPPI. Negara, K.P Analisa Penggunaan Tertinggi dan Terbaik pada Lahan Eks Terminal Gadang di Kota Malang. Thesis Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Peraturan Daerah Kota Surabaya No.3 (2007). Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Surabaya. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No.29/PRT/M/2006. Poerbo, H Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Tinggi. Djambatan.

14 Prawoto, A Teori dan Penilaian Properti. Edisi Pertama. Pudjosumarto, M Evaluasi Proyek. Yogjakarta : Liberty. Thuesen, G.J. and Fabrycky, W.J Ekonomi Teknik. Edisi Bahasa Indonesia. Prenhallindo, Jakarta. Undang-Undang Republik Indonesia No. 16 (1985). tentang Rumah Susun. Presiden Republik Indonesia. Jakarta Wijaya, A Analisa Penentuan Pemanfaatan Lahan Bekas Lokasi Pasar Sentral di Kota Bulukumba. Thesis Univertas Kristen Petra.