ANALISA RESIKO OPERASIONAL PENGELOLAAN GEDUNG PUSAT PERBELANJAAN DI SURABAYA

Transkripsi

1 ANALISA RESIKO OPERASIONAL PENGELOLAAN GEDUNG PUSAT PERBELANJAAN DI SURABAYA Aris Windarko Saputro dan I Putu Artama W Bidang Keahlian Manajemen Proyek Program Studi Magister Manajemen Teknologi Institut Teknologi Sepuluh Nopember, Surabaya, Indonesia ABSTRAK Perkembangan pesat di bidang property di Surabaya, khususnya Pusat perbelanjaan terus berlangsung. Hal ini disebabkan oleh tuntutan masyarakat akan sarana rekreasi dalam kota dan dalam ruangan yang tertutup telah mendorong menjamurnya gedung pusat perbelanjaan di kota besar Surabaya. Dengan semakin menjamurnya pusat perbelanjaan di kota surabaya dapat memberikan dampak yang cukup besar bagi kinerja bisnis pusat perbelanjaan, baik dari segi pasar, maupun segi keuangan. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui level resiko dalam pengelolaan pusat perbelanjaan berdasarkan persepsi pengelola. Penelitian ini dilakukan dalam 3 tahap, yaitu identifikasi awal, preliminary survey, survei utama. Tahap identifikasi awal dilakukan dengan melakukan studi literatur yang berasal dari penelitian sebelumnya untuk mendapatkan faktor-faktor resiko di dalam pengelolaan pusat perbelanjaan. Tahap preliminary survey dilakukan dengan kuisioner dan interview atau wawancara kepada masing-masing 15 responden dari 1 pusat perbelanjaan di Surabaya, dengan tujuan untuk mendapatkan faktor-faktor resiko didalam pusat perbelanjaan. Tahap survey utama dilakukan dengan kuisioner dan interview atau wawancara kepada masing-masing 16 responden dari 5 perusahaan pusat perbelanjaan di Surabaya untuk, dimana hasil penilaian ini akan dianalisa dengan metode Probability-Impact Matrix. Dari 80 kuisioner yang disebarkan, hanya 45 responden yang berpartisipasi, yang artinya tingkat pengembalian kuisioner ini sebesar 56.25%. Faktor yang memiliki level resiko paling besar dalam pengelolaan pusat perbelanjaan, yaitu Kemampuan Manajemen Dalam Mengelola Pusat Perbelanjaan dengan indeks risiko sebesar atau kategori level Menengah. Namun, sikap pengelola dalam menghadapi faktor ini berbeda-beda satu sama lain, dimana sebagian besar pengelola bersedia bertanggung jawab terhadap factor faktor resiko apabila terjadi di dalam pengelolaan pusat perbelanjaan. Sedangkan, sebagian kecil pengelola yang lain berpendapat bahwa faktor resiko ini menjadi tanggung jawab antara pemilik dan tenants. Kata kunci: Analisa Risiko, Pusat Perbelanjaan. PENDAHULUAN Surabaya telah dikenal sebagai kota perdagangan. Kemajuan di bidang property dan tuntutan masyarakat akan sarana rekreasi dalam kota dan dalam ruangan yang tertutup telah mendorong menjamurnya gedung pusat perbelanjaan di kota besar Surabaya. Hal ini menjadi alasan tersendiri bagi para pengembang untuk bersaing membangun pusat perbelanjaan baru yang lebih modern. Menurut Pusat Data Properti Indonesia terdapat 23 pusat perbelanjaan yang sudah beroperasi dan 7 pusat perbelanjaan yang masih dalam tahap perencanaan atau pembangunan. total supply ruang ritel disurabaya pada juni 2005 mencpai meter persegi dengan B-11-1

2 tingkat okupansi rata rata %. Dan tingkat permintaan akumulatif mencapai meter persegi. sedangkan sebuah investasi pusat perbelanjaan idealnya adalah 20 tahun. Dengan total supply ruang retail yang besar dan demand yang kecil, serta begitu banyaknya pusat perbelanjaan pusat perbelanjaan yang baru di kota surabaya menuntut pengelola gedung untuk meningkatkatkan performa pusat perbelanjaan guna menarik konsumen dengan meningkatkan beberapa fasilitas. Berdasarkan latar belakang kondisi tersebut diatas, maka penelitian ini dilakukan untuk mengetahui risiko risiko potensial apakah yang timbul di dalam pengelolaan gedung pusat perbelanjaan serta bagaimana bentuk respon terhadap risiko tersebut Perumusan Masalah yang akan dijadikan penelitian adalah : 1. Bagaimana tingkatan resiko yang terjadi didalam pusat perbelanjaan? 2. Bagaimana sikap pengelola dalam menghadapi faktor faktor dalam hal penentuan pihak pihak dalam pengelolaan pusat perbelanjaan yang bertanggung jawab terhadap faktor terebut? Tujuan Dan Manfaat Penelitian yang dilakukan adalah untuk : 1. Mengetahui level resiko pengelolaan pusat perbelanjaan di surabaya berdasarkan index resiko terkait dengan intensitas / frekuensi terjadinya faktor dan besarnya dampak keterlambatan yang timbul akibat faktor 2. Mengetahui sikap pengelola perbelanjaan dalam menghadapi faktor faktor yang menyebabkan terjadinya resiko dalam pengelolaan pusat perbelanjaan yang bertanggung jawab terhadap faktor tersebut, METODE PENELITIAN Metode penelitian yang digunakan pada penelitian ini adalah analisa eksploratif dan studi deskriptif, dimana studi dilakukan untuk mengidentifikasi dan mengetahui faktor-faktor resiko apa saja yang terjadi dalam pengelolaan pusat perbelanjaan melalui survey dan wawancara, dan melakukan penilaian faktor-faktor resiko tersebut berdasarkan frekuensi terjadinya resiko dan besarnya dampak yang ditimbulkan berdasarkan sudut pandang pengelola pusat perbelanjaan, serta menggambarkan indeks resiko dalam mengelola pusat perbelanjaan secara umum di Surabaya. data diperoleh dengan melakukan survey atau eksplorasi langsung ke nara sumber yang telah mempunyai pengalaman dalam pengelolaan sebuah pusat perbelanjaan. Pengumpulan data dilakukan dengan cara wawancara, Karena bersifat eksploratif maka data yang kita terima, kita gunakan sebagai data real sehingga dalam penelitian ini faktor resiko tersebut digunakan sebagai acuan awal. Berdasarkan hasil survey target responden yang diharapkan adalah 80 kuisioner, namun karena keterbatasan waktu sampel yang diperolaeh sebanyak 45 responden. Jumlah ini masih memenuhi persyaratan sampel minimal karena untuk sampel besar, jumalh sampel minimum direncanakan sebanyak 30 responden. ANALISA DATA PENELITIAN Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan terhadap 45 responden, maka diperoleh data mengenai faktor faktor resiko dalam pengelolaaan pusat perbelanjaan disurabaya (Tabel 1), yang selanjutnya data tersebut diurutkan berdasarkan nilai rata rata (mean value) mulai dari terbesar dan terkecil serta nilai deviasi mulai dari terkecil sampai terbesar berdasarkan intensitas kejadian resiko dan dampak resiko. B-11-2

3 Tabel 1. Faktor Faktor resiko Yang Relevan Sebagai Resiko Resiko Dalam Pengelolaan Pusat Perbelanjaan Di Surabaya Kode Nama Faktor F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8 F Akses Ke Lokasi Pusat Perbelanjaan Letak Antar Mall Berdekatan Desain pusat perbelanjaan Ketersediaan lahan Keamanan Pusat Perbelanjaan Fasilitas Pusat Perbelanjaan kuramg memadai Segmen Pasar Yang Dibidik Sama Kejahatan / kriminalitas Krisis Ekonomi Terjadinya inflasi Kemampuan manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaan Kualitas pelayanan Pengalaman Manajemen Kecelakaan di pusat perbelanjaan Lama waktu penanganan oleh pihak ketiga Ketersediaan Tenant Kebijakan Pemerintah yang berubah ubah Masalah pembayaran pajak yang terlalu tinggi Tabel 2. Hasil Analisa Mean Value Frekuensi / Intensitas Kejadian Resiko Ko Mean Value Rangking de Nama Faktor Frekuensi / / Urutan Intensitas Akses Ke Lokasi Pusat Perbelanjaan F2 Letak Antar Mall Berdekatan F3 Desain pusat perbelanjaan F4 Ketersediaan lahan F5 Keamanan Pusat Perbelanjaan F6 Fasilitas Pusat Perbelanjaan kuramg memadai F7 Segmen Pasar Yang Dibidik Sama F8 Kejahatan / kriminalitas F9 Krisis Ekonomi Terjadinya inflasi Kemampuan manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaan 2 Kualitas pelayanan Pengalaman Manajemen Kecelakaan di pusat perbelanjaan Lama waktu penanganan oleh pihak ketiga Ketersediaan Tenant Kebijakan Pemerintah yang berubah ubah Masalah pembayaran pajak yang terlalu tinggi B-11-3

4 Berdasarkan Tabel 2 tersebut di atas, dapat ditunjukkan bahwa urutan / ranking 5 (lima) besar faktor-faktor resiko yang berpengaruh dalam pengelolaan dilihat dari segi intensitas / frekuensi kejadiannya secara berurutan adalah : 1. Letak mal yang berdekatan 2. Akses ke lokasi pusat perbelanjaan 3. Fasilitas pusat perbelanjaan yang kurang memadai 4. Segmen pasar yang dibidik sama 5. Ketersediaan tenant Pada Tabel 3 di bawah ini juga akan ditunjukkan hasil analisa dengan menggunakan metode nilai rata-rata dan standar deviasi tentang besarnya dampak resiko yang timbul akibat terjadinya faktor resiko, yaitu sebagai berikut : Tabel 3 Hasil Analisa Mean Value Dampak Resiko Ko Mean Rangkin de Nama Faktor Value Dampak g / Urutan Akses Ke Lokasi Pusat Perbelanjaan F2 Letak Antar Mall Berdekatan F3 Desain pusat perbelanjaan F4 Ketersediaan lahan F5 Keamanan Pusat Perbelanjaan Fasilitas Pusat Perbelanjaan kuramg F6 memadai F7 Segmen Pasar Yang Dibidik Sama F8 Kejahatan / kriminalitas F9 Krisis Ekonomi Terjadinya inflasi Kemampuan manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaan Kualitas pelayanan Pengalaman Manajemen Kecelakaan di pusat perbelanjaan Lama waktu penanganan oleh pihak ketiga 6 Ketersediaan Tenant Kebijakan Pemerintah yang berubah ubah 8 Masalah pembayaran pajak yang terlalu tinggi Berdasarkan hasil analisa nilai rata-rata dan standar deviasi seperti ditunjukkan pada Tabel 3 di atas, dapat diketahui bahwa urutan / ranking 5 (lima) besar faktor -faktor resiko B-11-4

5 yang berpengaruh terhadap pengelolaan pusat perbelanjaan dari segi dampak resiko secara berurutan adalah : 1. Kemampuan manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaan 2. Akses kelokasi pusat perbelanjaan 3. Ketersediaan tenant 4. Segmen pasar yang dibidik sama 5. Fasilitas pusat perbelanjaan kurang memadai Berdasarkan hasil analisa statistika deskriptif melalui metode nilai rata rata dan standar deviasi berdasarkan frekuensi / intensitas kejadian resiko dan dampak resiko, dilakukan analisa dengan menggunakan metode Matriks Probabilitas-Dampak. Hasil analisa metode tersebut akan ditunjukkan dalam Tabel 4 berikut ini : Kode Tabel 4. Hasil Analisa Matriks Probabilitas Dampak Resiko Intensitas Dampak Nama Faktor /Frekuensi Resiko Resiko Akses Ke Lokasi Pusat Indeks Resiko Perbelanjaan F2 Letak Antar Mall Berdekatan F3 Desain pusat perbelanjaan F4 Ketersediaan lahan F5 Keamanan Pusat Perbelanjaan Fasilitas Pusat Perbelanjaan F6 kuramg memadai F7 Segmen Pasar Yang Dibidik Sama F8 Kejahatan / kriminalitas F9 Krisis Ekonomi Terjadinya inflasi Kemampuan manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaan 2 Kualitas pelayanan Pengalaman Manajemen Kecelakaan di pusat perbelanjaan Lama waktu penanganan oleh pihak ketiga 6 Ketersediaan Tenant Kebijakan Pemerintah yang berubah ubah Masalah pembayaran pajak yang terlalu tinggi Mean Value Resiko 7.42 Secara keseluruhan, resiko terhadap Pengelolaan pusat perbelanjaan masuk dalam kategori Menengah dengan indeks resiko rata-rata sebesar 7.42, namun dari hasil analisa indeks resiko tersebut diatas, terdapat 5 (lima) faktor resiko yang masuk dalam kategor i Menengah. Kelima faktor tersebut secara berurutan adalah : 1. Kemampuan manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaan 2. Akses kelokasi pusat perbelanjaan B-11-5

6 3. Ketersediaan tenant 4. Segmen pasar yang dibidik sama 5. Fasilitas pusat perbelanjaan kurang memadai Faktor Kemampuan manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaan merupakan faktor yang paling besar indeks resikonya, yaitu 11.63, dimana menurut pendapat pengelola pusat perbelanjaan, faktor ini terjadi secara umum disebabkan kurang begitu berpengalamaan pengelola dalam pusat perbelanjaan, team management yang bagus seharusnya mengerti akan karakter pusat perbelanjaan yang di kelola sehingga dapat membangun identitas pusat perbelanjaan, memahami karakter tenants dan konsumen. Di urutan kedua ditempati oleh faktor Akses Kelokasi Pusat Perbelanjaan, dimana indeks resikonya sebesar Menurut pengelola, lokasi pusat perbelanjaan yang tidak berada di pusat kota atau lokasi yang ideal dapat membuat konsumen malas datang untuk berbelanja. penyebab utama terjadinya faktor ini secara umum adalah Konsep pusat perbelanjaan yang mendekati konsumen yang dibidik dan tertentu, dimana pusat perbelanjaan ini biasanya berada di pinggir kota Faktor Fasilitas Pusat Perbelanjaan Kurang Memadai menempati urutan kelima dalam kategori resiko Menengah juga dengan indeks resiko sebesar Menurut responden, hal-hal yang menyebabkan faktor ini terjadi adalah 1. Okupansi yang rendah sehingga mengakibatkan fasilitas yang ada menjadi berkurang 2. pihak manajemen tidak mampu menangkap apa kekurangan dari pusat perbelanjaan yang dikelola. 3. Ketersediaan lahan untuk memberikan fasilitas yang lebih seperti tempat parker yang memadai Analisa terhadap alokasi resiko dilakukan dengan melihat prosentase jawaban responden terhadap pihak-pihak dalam pengelolaan pusat perbelanjaan (Tabel 5) yang telah ditentukan sebelumnya, dimana seperti telah dijelaskan pada Bab 3 bahwa jika suatu faktor resiko memiliki prosentase jawaban alokasi terhadap salah satu pihak yang lebih dari 60% total responden, maka faktor resiko tersebut cenderung menjadi tanggung jawab pihak tersebut, namun jika prosentase jawaban alokasi terhadap masing-masing pihak tidak lebih dari 60% total responden, maka resiko didefinisikan sebagai Tidak Dialokasikan. Hasil analisa ini digunakan untuk menunjukkan secara deskriptif tentang kecenderungan sikap pemilik dan manajemen terhadap resiko pengelolaan pusat perbelanjaan dalam hal penentuan pihak-pihak dalam proyek tersebut yang bertanggung jawab terhadap masing-masing faktor resiko yang telah teridentifikasi. B-11-6

7 Tabel 5. hasil Analisa Alokasi Resiko Pihak Pihak dalam pengelolaan No. Faktor Resiko Manajeme Tidak Pemilik Tenant Shared n Tahu (%) (%) (%) (%) (%) Akses Ke Lokasi Pusat Perbelanjaan 4.4% 57.8% 35.6% 0.0% 2.2% F2 Letak Antar Mall Berdekatan 11.1% 46.7% 26.7% 13.3% 2.2% F3 Desain pusat perbelanjaan 28.9% 37.8% 20.0% 2.2% 11.1% F4 Ketersediaan lahan 46.7% 26.7% 15.6% 4.4% 6.7% F5 Keamanan Pusat Perbelanjaan 6.7% 40.0% 33.3% 20.0% 0.0% F6 Fasilitas Pusat Perbelanjaan kuramg memadai 17.8% 46.7% 28.9% 6.7% 0.0% F7 Segmen Pasar Yang Dibidik Sama 35.6% 37.8% 17.8% 6.7% 2.2% F8 Kejahatan / kriminalitas 2.2% 60.0% 13.3% 20.0% 4.4% F9 Krisis Ekonomi 60.0% 40.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0 Terjadinya inflasi 51.1% 35.6% 4.4% 0.0% 8.9% 1 Kemampuan manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaan 11.1% 68.9% 6.7% 4.4% 8.9% 2 Kualitas pelayanan 6.7% 84.4% 6.7% 2.2% 0.0% 3 Pengalaman Manajemen 13.3% 73.3% 4.4% 0.0% 8.9% 4 Kecelakaan di pusat perbelanjaan 6.7% 35.6% 15.6% 37.8% 4.4% 5 Lama waktu penanganan oleh pihak ketiga 11.1% 40.0% 35.6% 0.0% 13.3% 6 Ketersediaan Tenant 33.3% 55.6% 2.2% 8.9% 0.0% 7 Kebijakan Pemerintah yang berubah ubah 20.0% 42.2% 13.3% 4.4% 20.0% 8 Masalah pembayaran pajak yang terlalu tinggi 48.9% 37.8% 6.7% 0.0% 6.7% Average 23.09% 48.15% 15.93% 7.28% 5.56% B-11-7

8 Berdasarkan hasil analisa yang ditampilkan pada Tabel 5, dapat digambarkan bahwa sikap pengalokasian terhadap faktor-faktor resiko yang berkaitan dengan kondisi pusat perbelanjaan mulai dari akses ke pusat perbelanjaan, ketersediaan tenant hingga mengenai pengalaman manajemen dalam mengelola pusat perbelanjaa, cenderung untuk mengalihkan tanggung jawab yang disebabkan oleh terjadinya faktor-faktor tersebut kepada pihak manajemen. Hal ini terlihat dari dominannya persepsi responden rata rata sebesar 48% yang memilih untuk mengalihkan faktor-faktor tersebut kepada pihak manajemen. Faktor faktor resiko yang cenderung menjadi tanggung jawab manajemen dapat dilihat pada Tabel 5. Sebagai contoh Faktor Kualitas Pelayanan lebih dominan (lebih dari 68% responden) untuk mengalihkan tanggung jawab atas resiko yang disebabkan oleh faktor ini kepada manajemen. Sedangkan faktor Akses Ke Lokasi Pusat Perbelanjaan lebih dari 57% mengalihkan tanggung jawab kepada manajemen. Dominannya pengalihan faktor resiko tersebut di sebabkan masalah masalah yang muncul banyak yang berkaitan dengan factor internal terutamanya masalah manajemen. Menurut responden daya tarik konsumen tergantung dari pelayanan internal manajemen dan adanya varians tenants di dalam pusat perbelanjaan. Hasil analisa yang ditampilkan pada Tabel 5 juga dapat menggambarkan sikap pemilik terhadap faktor resiko di dalam pusat perbelanjaan. Pengalihan tanggung jawab yang berkaitan dengan masalah ekonomi dan keuangan, serta kebijakan pemerintah yang berubahubah dalam hal ekonomi secara makro selama operasional pusat perbelanjaan lebih cenderung untuk bertanggung jawab secara penuh oleh pemilik atas resiko yang disebabkan oleh terjadinya faktor tersebut. Faktor resiko pada operasional yang cenderung menjadi tanggung jawab pemilik menurut persepsi responden, yaitu faktor Krisis Ekonomi, Terjadinya Inflasi, didalam ekonomi makro sekitar lebih dari 51% responden menyatakan bahwa faktor ini menjadi tanggung jawab pemilik, sedangkan sekitar 35% responden yang lain berpendapat bahwa faktor ini menjadi tanggung jawab dari pihak manajemen selaku pengelola pusat perbelanjaan. Berdasarkan hasil analisa pada Tabel 5, dapat memberikan deskripsi tentang sikap responden terhadap faktor-faktor resiko yang berkaitan dengan kondisi didalam pusat perbelanjaan, dimana ada kecenderungan bahwa faktor-faktor tersebut menjadi tanggung jawab sepenuhnya pada pihak manajemen pengelola pusat perbelanjaan. Sebagai contoh, faktor Letak Antar Mall Berdekatan sekitar 46% dari responden menyatakan bahwa faktor ini menjadi tanggung jawab sepenuhnya dari pihak manajemen, sedangkan ±10% responden menyatakan bahwa jika faktor ini menjadi tanggung jawab bersama sama antara pemilik dan tenant. KESIMPULAN DAN SARAN Berdasarkan hasil penelitian yang telah dikemukakan, dapat diambil kesimpulan, yaitu sebagai berikut : 1. Faktor-faktor resiko yang terjadi di dalam pusat perbelanjaan di Surabaya adalah Kemampuan Manajemen Dalam Mengelola Pusat Perbelanjaan, Akses Kelokasi Pusat Perbelanjaan, Ketersediaan Tenant, Segmen Pasar Yang Dibidik Sama dan Fasilitas Pusat Perbelanjaan Kurang Memadai, dimana faktor yang paling beresiko dalam pengelolaan pusat perbelanjaa di Surabaya adalah Kemampuan Manajemen Dalam Mengelola Pusat Perbelanjaan dengan level resiko menengah 2. Faktor Kemampuan Manajemen Dalam Mengelola Pusat Perbelanjaan sebagai faktor yang beresiko paling besar dalam pusat perbelanjaan ditanggapi dengan sikap yang berbeda-beda oleh pengelola, dimana sebagian besar pengelola bersedia bertanggung jawab B-11-8

9 terhadap semua resiko yang terjadi dalam pusat perbelanjaan. Namun sebagian besar yang lain berpendapat bahwa jika faktor ini terjadi dan menyebabkan resiko, maka akan menjadi tanggung jawab antara pemilik dan tenant. DAFTAR PUSTAKA Kartam, A S. and Kartam, A N. (2001), Risk and its Management in The Kuwait Construction Industry : A Contractors Perspective, International Journal of Project Management, Vol. 19, hal Kerzner, H. (2006), Project Management A Systems Approach to Planning, Scheduling, and Controlling, 9 th Edition, John Wiley & Sons, Inc., New Jersey. Koushki., et al. (2005), Delays and Cost Increases in The Construction of Private Residential Projects in Kuwait, Construction Management and Economics, No. 23, hal PMI Committee (2004), A Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK Guide), 3 rd Edition, American National Standard, Pennsylvania USA. Santoso., et al. (2003), Assessment of Risks in High Rise Bulding Construction in Jakarta, Engineering, Construction, and Architecural Management, Vol. 10, No. 1, hal Shen., et al. (2001), Risk Assessment For Construction Joint Ventures In China, Journal of Construction Engineering and Management, Vol. 127, No. 1, January/February. Shen, L Y. (1997), Project Risk Management in Hong Kong, International Journal of Project Management, Vol. 15, No. 2, hal B-11-9