ASKARDIJA R. ADJI

Transkripsi

1 PENGGUNAAN THE HIGHEST AND BEST USE ANALISYS DAN CAPITAL BUDGETING SEBAGAI ALAT ANALISIS INVESTASI DI SEKTOR PROPERTI (STUDI PELUANG PASAR DAN ANALISIS KEUANGAN RENCANA PEMBANGUNAN PASAR BUBULAK BOGOR ) ASKARDIJA R. ADJI ahoesodo@gmail.com Abstract. This study aims to determine the optimal utilization of land with an analysis of the Highest and Best Use (HBU), as well as determine the feasibility of developing the project plan based on the market analysis of Capital Budgeting. HBU analysis indicates that the development of the location with simple common market designation, is in conformity with the six basic concepts in the HBU. The results of appraisal of capital budgeting projects based analysis shows that the project is feasible. Calculations based payback and discounted payback method, payback period is 7.9 months and 4.2 months based on the assumption optimistic scenario. The project also produces a positive NPV. Calculation of profitability index values more than 1, which means the project is acceptable. Key Words: The Highest and Best Use Analysis (HBU), Payback Period, Discounted Payback Period, Net Present Value, and Profitability index Abstrak. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui pemanfaatan optimal suatu lahan dengan analisis The Highest and Best Use (HBU), serta mengetahui tingkat kelayakan pengembangan rencana proyek pasar tersebut berdasarkan analisis Capital Budgeting. Hasil analisis HBU menunjukkan bahwa pengembangan lokasi dengan peruntukan pasar sehat sederhana, sudah sesuai dengan enam konsep dasar dalam analisis HBU. Hasil penilaian kelayakan proyek berdasarkan analisis capital budgeting menunjukkan bahwa proyek ini sangat layak. Perhitungan berdasarkan metode payback period dan discounted payback period menunjukkan bahwa jangka waktu pengembalian investasi dengan asumsi base scenario adalah 7,9 bulan dan 4,2 bulan berdasarkan asumsi optimistic scenario. Proyek ini juga menghasilkan NPV positif. Perhitungan profitability index menghasilkan nilai lebih dari 1 yang artinya proyek ini dapat diterima. Key Words: The Highest and Best Use Analysis (HBU), Payback Period, Discounted Payback Period, Net Present Value, dan Profitability index Kecenderungan migrasi penduduk Jakarta ke daerah subur karena pergeseran peruntukan tanah di Jakarta, dari sebelumnya sebagai kawasan perumahan menjadi kawasan komersial, menyebabkan penduduk Jakarta harus mencari rumah di pinggir kota. Hal lain yang menyebabkan migrasi ialah kenaikan harga-harga tanah di Jakarta membuat daya beli penduduknya tidak mampu menjangkau harga tanah di dalam kota. Kecenderungan mobilitas penduduk di Jabotabek ini akan mendorong tumbuhnya kebutuhan akan pusat ekonomi dan perbelanjaan antara lain kebutuhan akan pasar tradisional yang lengkap dan memadai. Rencana proyek pengembangan Pasar 124 Bubulak yang terletak di Kelurahan Bubulak Kecamatan Bogor Barat Kabupaten Bogor memerlukan kajian yang menyeluruh untuk mengetahui respon pasar yang tepat. Studi ini merupakan analisis dan kajian atas peluang pembangunan proyek pasar sehat sederhana di atas lahan seluas m 2 yang selanjutnya disebut proyek. Oleh karena perlu suatu studi atau analisis yang komprehensif bagi investor atau perusahaan-perusahaan yang bergerak di sektor properti sebelum mengambil keputusan atas investasinya. Analisis komprehensif dimaksud, yaitu macro market analysis, behaviour analysis, economic base analysis, dan micro location

2 analysis. Di samping itu financial analysis juga aspek yang harus dilakukan, dan alat analisis yang dapat digunakan untuk menentukan fisibel atau tidak fisibel suatu rencana investasi adalah capital budgeting analysis. Alat analisis ini mencakup payback period, discounted payback period, net present value dan profitability index. Sedangkan untuk menentukan efektivitas pemanfaatan modal (lahan untuk properti), dapat digunakan The Highest and Best Use Analysis Theory (HBU Analysis Theory). Untuk memberikan gambaran yang lebih jelas tentang investasi di sektor properti, penulis mencoba menyajikannya ke dalam sebuah thesis yang berjudul: Penggunaan The Highest and Best Use (HBU) Analysis dan Capital Budgeting sebagai Alat Analisis Investasi di Sektor Properti (Studi Peluang Pasar dan Analisis Keuangan Rencana Pembangunan Pasar Bubulak Bogor). Kelayakan suatu rencana investasi dapat ditentukan dari seberapa efektif analisis komprehensif atas investasi tersebut dapat dilakukan, sehingga mampu menjamin kelangsungan investasi, dan memberikan keuntungan bagi investor. Dalam hubungan tersebut, berdasarkan uraian latar belakang di atas maka dapat ditentukan perumusan masalah dalam penelitian ini, yaitu: (1) Bagaimana penggunaan The Highest and Best Use Analysis (HBU) untuk menilai pemanfaatan optimal lahan pada rencana pembangunan Pasar Bubulak Bogor?; (2) Bagaimana tingkat kelayakan dari investasi tersebut berdasarkan analisis Capital Budgeting? Penelitian ini yang mengambil tema tentang investasi, bertujuan untuk mengetahui beberapa hal yang berkaitan dengan pertanyaan yang telah diajukan dalam perumusan masalah yaitu: (1) Untuk mengetahui pemanfaatan optimal suatu lahan dengan analisis The Highest and Best Use pada rencana pembangunan Pasar Bubulak Bogor; (2) Untuk mengetahui tingkat kelayakan rencana pembangunan Pasar Bubulak Bogor berdasarkan analisis capital budgeting. KAJIAN LITERATUR Sebagai salah satu alat dalam investasi di sektor properti, analisis penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) banyak digunakan dewasa ini. Definisi HBU yang umum dipergunakan di Amerika Serikat adalah penggunaan terbaik dan legal yang paling mungkin dari suatu lahan kosong atau suatu properti yang diperbaiki, yang mana daya dukung fisiknya memungkinkan (physically possible), memiliki dukungan daya serap pasar lokal, kelayakan secara keuangan, dan hal ini menghasilkan nilai tertinggi. Empat kriteria HBU harus berhubungan dengan perizinan yang sah (legal permissibility), daya dukung fisik (physical possibility), kelayakan keuangan (financial feasibility), dan keuntungan maksimum (AI 1993, 171). Scribner (1997: ) memberikan enam langkah penilaian proses HBU, yaitu: (1) Perizinan penggunaan properti. Penggunaan properti tersebut harus memenuhi persyaratan perizinan peruntukan properti itu sendiri, dan persyaratan-persyaratan lain seperti zoning, kepadatan bangunan, peraturan bangunan dan pembangunan, serta peraturan tentang dampak lingkungan; (2) Daya dukung fisik dan penerimaan lingkungan. Daya dukung fisik dan penerimaan lingkungan meliputi daya dukung tanah, topografi, bentuk ukuran, utilitas, proksimitas dan aksebilitas; (3) Dukungan daya serap pasar lokal. Langkah ketiga adalah menentukan apakah penggunaan properti yang telah ditentukan didukung infrastruktur yang memadai; (4) Daya jual (marketable); (5) Analisis pasar meliputi penentuan apakah penggunaan sebidang tanah atau suatu properti itu dapat memiliki daya jual, penentuan permintaan saat ini dan di masa yang akan datang, penawaran saat ini dan di masa yang akan datang dari fasilitas lain yang kompetitif, analisis kualitas ekonomi dalam arti harga jual, tingkat sewa, tingkat kualitas fisik bangunan, estimasi ukuran bangunan, penghitungan ruang yang dapat diserap pasar, jadwal penyerapan pasar, dan kondisi-kondisi lain seperti tata ruang, interior, eksterior, servis, saran-saran pemasaran dan bahkan saran-saran keuangan agar dapat mencapai tingkat penyerapan yang diharapkan. (6) Kelayakan secara ekonomi. Analisisnya meliputi analisis perkiraan aliran kas bersih yang diharapkan (net cash flow), biaya modal dan resiko dari kriteria investasi pasar khusus sehingga diperoleh tingkat pengembalian yang 125

3 layak sesuai dengan analisis keuangan yang dilakukan. (7) Penggunaan lahan yang memberikan hasil tertinggi. Merupakan suatu kesimpulan terhadap hasil dari analisis HBU yang dilakukan meliputi kriteria profitabilitas dan produktifitas. Dengan performance yang optimal tersebut diharapkan suatu proyek akan mampu menciptakan profitabilitas yang tinggi. Analisis Metode Optimalisasi Lahan Berdasarkan HBU, yaitu; (1) Pendekatan kapitalisasi Pendapatan (Income Capitalization Approach). Pendekatan kapitalisasi Pendapatan, merupakan pendekatan pendapatan didasarkan pada pendapatan yang akan diperoleh di masa depan. Nilai diperoleh dengan menghitung nilai sekarang (present value) dari besarnya pendapatan bersih (Net operating income) per tahun, yang kemudian dikapitalisir dengan tingkat kapitalisasi (capitalization rate) sesuai pasar. Secara matematis, pendekatan kapitalisasi pendapatan dapat dirumuskan sebagai berikut : I = pendapatan bersih (Rp) (Net operating income), R = Tingkat Kapitalisasi (%) (Capitalization Rate), V = Nilai Aset Properti (Rp) (Market Value); (2) Pendekatan Penilaian Pengembangan Hipeotetis [Hypotetical Development Appraisal (HDA) Approach] HDA merupakan turunan dari pendekatan kapitalisasi pendapatan. Pendekatan penilaian ini dilakukan untuk menentukan nilai sebidang tanah yang akan dikembangkan menjadi properti komersial (perkantoran, hotel, apartemen, kondominium, dan pusat perbelanjaan). Nilai diperoleh dengan menghitung nilai jual properti (Sale Value) melalui pendekatan kapitalisasi pendapatan (Income Capitalization Approach), dikurangkan dengan seluruh biaya-biaya yang diperlukan untuk mengembangkan properti (total development cost) sehingga menghasilkan nilai lahan (residual site value). Secara matematis HDA dapat dirumuskan sebagai berikut: I = R x V Residual Site Value = Property Sales Value Total Development Cost Capital Budgeting Pengertian capital budgeting dapat dijelaskan sebagai berikut: 126 Modal (Capital) adalah aktiva tetap yang digunakan dalam operasi perusahaan. Sedangkan anggaran (Budget) adalah suatu rencana yang menjelaskan arus kas keluar dan arus kas masuk yang diproyeksikan (diprediksi) selama periode tertentu di masa mendatang. Adapun anggaran modal (Capital Budget) adalah suatu tinjauan umum tentang pengeluaran-pengeluaran yang terencana pada aktiva tetap. Dengan demikian penganggaran modal (Capital Budgeting) adalah keseluruhan proses menganalisis proyek-proyek, dan menentukan apakah proyek-proyek tersebut harus dimasukkan dalam anggaran modal. Metode Capital Budgeting Dalam capital budgeting, terdapat beberapa metode penilaian investasi yang umum digunakan, yaitu: (1) Payback Period, Payback period adalah periode waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan investasi pada proyek; (2) Discounted Payback period (DPP), Discounted Payback Period adalah periode waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan investasi pada proyek, berdasarkan tingkat pengembalian dari cash flow yang telah didiskonto. Metode discounted payback period dikembangkan karena melihat kenyataan adanya kelemahan metode payback period, yaitu: (1) Tidak memperhitungkan cash flow setelah tercapainya payback period; (2) Tidak memperhitungkan nilai waktu dari uang (time value of money). Metode discounted payback period lebih layak digunakan, karena memperhatikan dua hal, yaitu: (1) Tidak mengabaikan arus kas setelah payback period; (2) Tidak mengabaikan nilai waktu dari uang. (3) Net Present Value (NPV), Metode NPV menggunakan teknik discounted cash flow (DCF) untuk memperhitungkan nilai waktu dari uang untuk semua arus kas (CIF dan COF); (4) Profitability Index (PI) Profitability Index (PI) adalah rasio antara present value CIF dengan present value COF. Metode ini sering juga disebut Benefit Cost Ratio. METODE PENELITIAN Dalam rangka memberikan pedoman dan arahan agar uraian dan analisis dapat sesuai dengan apa yang telah digariskan pada latar

4 belakang masalah dan perumusan masalah maka perlu disusun suatu kerangka pemikiran dalam penulisan ini. Adapun kerangka pemikirannya dapat dilihat pada gambar 1. Teknik Pengumpulan Data Untuk pengumpulan data adalah suatu teknik yang digunakan untuk mengumpulkan data yang diperlukan. Dalam penulisan ini, penulis memerlukan data yang relevan dan akurat. Untuk memperoleh data yang lengkap dalam objek penelitian ini, maka penulis melakukan dua jenis penelitian, yaitu : (a) Penelitian Kepustakaan (Library Research), yaitu mencari data teoritis dengan cara membaca dan mempelajari berkasberkas dari beberapa sumber yang relevan dengan tujuan penelitian ini, antara lain buku-buku, majalah atau tabloid properti, literatur-literatur lain serta catatan kuliah yang erat kaitannya dengan permasalahan yang menjadi objek pembahasan penelitian; (b) Penelitian Lapangan (Field Research), penulis melakukan penelitian dengan cara terjun langsung ke lapangan untuk mendapatkan data atau penjelasan secara lengkap. Dalam penelitian lapangan ini teknik pengumpulan data yang dilakukan adalah dengan melakukan: Wawancara (Interview) Penulis mengadakan wawancara secara langsung kepada pihak-pihak yang terkait dengan penelitian untuk memperoleh keterangan yang diperlukan; (2) Observasi, penulis mengadakan pengamatan langsung karena dengan cara ini akan didapat data yang pasti karena pengumpulan datanya dengan jalan mengadakan pengamatan secara langsung pada obyek yang diperlukan. Metode Analisis Data Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui optimalisasi lahan komersial pada rencana proyek pembangunan Pasar Bubulak Bogor dan mengetahui tingkat kelayakan dari investasi tersebut berdasarkan analisis HBU, analisis SWOT dan analisis Capital Budgeting. Analisis HBU Proses analisis HBU yang dilakukan dalam penelitian ini mengikuti alur dapat dilihat pada gambar 2: Analisis Capital Budgeting Payback Period (PP) Cara yang dilakukan melalui langkah-langkah: (1) Menghitung nilai investasi awal proyek Pasar Bubulak; (2) Menghitung proyeksi aliran kas (cash flow) keluar dan masuk untuk mendapatkan perkiraan nilai EBITDA dari proyek. Penghitungan proyeksi yang dilakukan baik untuk penghitungan nilai investasi awal maupun aliran kas menggunakan dua asumsi, yaitu asumsi base scenario dan asumsi optimistic scenario. Discounted Payback Period Penghitungan dengan metode Discounted Payback Period (DPP) mengikuti langkahlangkah awal yang serupa dengan metode PP namun karena metode ini dilakukan untuk mengatasi kelemahan metode PP karena mengabaikan nilai waktu uang, maka pada metode ini penulis mempresent-valuekan arus kas. Selanjutnya dilakukan perhitungan berapa cepat investasi proyek bisa kembali yang dinyatakan dalam bulan. Net Present Value Penghitungan Net Present Value (NPV) memerlukan dua kegiatan penting yaitu: (a) Menaksir arus kas; (b) Menentukan tingkat bunga yang dipandang relevan (Husnan 2002, 199) Formula yang dipergunakan untuk menghitung NPV yaitu: Keterangan: NPV = Net Present Value -CF O = Nilai investasi awal yang dikeluarkan CF t = Aliran kas proyek T = periode waktu K = tingkat bunga Kriteria penerimaan proyek adalah bila NPV>0 proyek diterima, NPV=0 proyek diterima, NPV< 0 proyek ditolak. 127

5 Latar Belakang Masalah Perumusan Masalah Pengumpulan Data Hasil Penelitian & Pembahasan Analisis The Highest and Best Use (HBU) Analisis Capital Budgeting Kesimpulan dan Saran Gambar 1. Kerangka Pemikiran Analisis Pasar (makro dan mikro) Analisis Kajian Lokasi (makro and mikro) Analisis HBU awal Penentuan Jumlah Permintaan /Penawaran di Lokasi Pasar (Pemanfaatan Alternatif) Analisis Lokasi Pasar (Pemanfaatan alternatif) Penilaian Pemanfaatan Alternatif Analisis Daya Serap dan Pangsa Pasar Analisis HBU Analisis Kelayakan Keuangan Gambar 2. Proses Analisis HBU Site Known but Use To Be Determined (Lokasi diketahui tetapi penggunaan akan ditentukan) 128

6 Profitability Index Perhitungan Profitability Index (PI) dengan menggunakan formula sebagai berikut: PI PV(future cashflows) initial investment 1 NPV initial investment Keterangan: PI = Profitability Index PV(future cashflow) = Present Value dari seluruh future cashflow yang diharapkan A. Initial invest ment diterima. = Nilai investasi proyek NPV = Net Present Value Kriteria penerimaan suatu proyek adalah apabila hasil penghitungan PI menghasilkan nilai yang lebih dari 1 HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Hasil Analisis HBU Analisis Permintaan dan Penawaran Penawaran, Terdapat tiga pesaing utama di wilayah studi, dengan dasar lokasi yang berdekatan dengan lokasi proyek, yaitu: Pasar Sayur TU, Pasar Caringin, dan Pasar Kapur Semplak (lihat Tabel 1). Lokasi proyek Pasar Bubulak hingga saat ini masih cukup sepi sehingga memerlukan waktu yang cukup lama untuk bisa berkembang menjadi yang diharapkan di samping lokasi proyek yang letaknya cukup jauh dari pemukiman dan pusat keramaian Analisis Perencanaan Proyek Pasar Bubulak Bogor merupakan rencana proyek pasar sehat sederhana yang berdiri di atas lahan seluas m 2 dengan spesifikasi proyek sebagai berikut : Perencanaan proyek: Luas lahan : m 2 Luas Bangunan : ± ,8 m 2 Tinggi bangunan : Ruko 2 lantai Kapasitas Pedagang : ± 1000 orang Jumlah Bangunan: Los Pasar : 526 buah Kios (3 x 2,5) : 384 buah Kios (4 x 5) : 60 buah Ruko 2 lantai : 30 buah Bangunan kantor : 1 buah Pos Keamanan : 2 buah KM / WC Umum : 3 buah Bak Sampah : 1 buah Area Parkir : m 2 Mushola : 1 buah Analisis Kajian Lokasi Analisis Lokasi Makro Atribut-Atribut Ekonomi Lokasi proyek berada di jalan utama yang menghubungkan lalu lintas dengan Kabupaten Bogor. Atribut-Atribut Lingkungan Berdasarkan survey lapangan yang dilakukan, lingkungan sekitar lokasi proyek. (lihat Tabel 2). Analisis Lokasi Mikro Atribut-Atribut Fisik ; (a) Bentuk (shape)tapak. Berdasarkan peninjauan ke lapangan menunjukan bahwa lahan proyek memiliki bentuk tidak beraturan (lampiran 1); (b) Panjang (depth) dan Lebar (frontage)tapak. Panjang ke belakang (depth) 167,53 m, Lebar lahan (frontage) 193,45 m, Luas lahan ± m 2. Atribut-Atribut Lokasi. Posisi Lokasi. Lahan proyek seluas ± M 2 tepatnya berada di sebelah terminal Bubulak Bogor, Kelurahan Bubulak Kecamatan Bogor Barat Kabupaten Bogor. Lahan proyek datar dengan ketinggian yang sama dengan lahan sekitar. Jenis tanah gembur terletak pada lokasi bebas banjir. 129

7 Tabel 1. Pesaing Proyek Pasar Bubulak Bogor Nama Jarak Jenis Kapasitas Pasar Sayur TU Pasar Caringin Pasar Kapur Semplak 4 Km 4 Km 4 Km Pasar Tradisional Pasar Tradisional Pasar Tradisional 400 Los 300 Los 250 Los Tabel 2. Sarana Perumahan Sekitar Lokasi Proyek Nama Komplek Perkiraan Jumlah Jarak dari Rumah Lokasi Proyek Kompleks Pagelaran +/ km Kompleks Yasmin +/ km Kompleks IPB +/ m Kompleks PT. Inti Novico +/ m Kompleks Ciffor +/ km Kompleks TNI AD +/ m Kompleks Good Year +/ 100 1,5 m Kompleks Polisi +/ km Kompleks TNI AU +/ km Analisis HBU Awal Analisis ini meliputi pertimbangan penggunaan alternatif properti, penentuan segmen pasar untuk penggunaan alternatif properti dan penentuan besarnya permintaan dan penawaran pasar untuk penggunaan alternatif properti tersebut. Penulis di sini tidak melakukan penelitian untuk alternatif penggunaan lahan dengan pertimbangan: (a) Sesuai dengan tujuan penelitian yaitu untuk menentukan kelayakan rencana pembangunan proyek Pasar Bubulak oleh karena itu analisis dan perhitungan hanya dilakukan dengan batasan pada data proyek Pasar Bubulak; (b) Penulis mempertimbangkan bahwa proyek yang berlokasi di Bogor Barat ini, sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bogor, telah ditetapkan bahwa lokasi proyek diperuntukkan untuk sarana perekonomian rakyat oleh Pemerintah Kota Bogor sehingga sudah dapat dipastikan pembangunannya sebagai pasar sehat sederhana. Proyek pasar ini direncanakan untuk mengurangi kelebihan pedagang. Visi dan misi RTRW sendiri antara lain untuk memberdayakan ekonomi rakyat sebagai basis utama dan memperkuat ekonomi modern sebagai basis pendukung bagi pertumbuhan ekonomi masyarakat. Hasil Analisis Capital Budgeting Pada bagian ini dijelaskan mengenai analisis keuangan terhadap pelaksanaan pembangunan proyek Pasar Bubulak Bogor. Biaya Investasi Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan, maka biaya investasi yang diperlukan untuk pembangunan Pasar Bubulak Bogor menurut asumsi Base Scenario adalah sebesar Rp Sedangkan menurut asumsi Optimistic Scenario adalah sebesar Rp Proyeksi Pendapatan Pendapatan untuk proyek ini diperkirakan didapat melalui tiga tahap, baik pada asumsi Base Scenario maupun asumsi Optimistic Scenario. 130

8 Tabel 3. Proyeksi Waktu Pendapatan Proyek Pendapatan (Cash Inflow) Asumsi Base Scenario Asumsi Optimistic Scenario Booking Fee - 5% Bulan ke-3 Bulan ke-1 Down Payment - 30% Bulan ke-4 dan ke-5 Bulan ke-2 dan ke-3 Pelunasan - 65% Bulan ke-8 dan ke-9 Bulan ke-5 dan ke-6 Laporan Laba Rugi Asumsi Base Scenario Pendapatan Rp HPP/ Biaya Biaya Kontruksi Ps. Bubulak (Rp ) Biaya Bunga (Rp ) Operasional (Rp ) Laba/Rugi Rp Asumsi Optimistic Scenario Pendapatan Rp HPP/ Biaya Biaya Kontruksi Ps. Bubulak (Rp ) Biaya Bunga (Rp ) Operasional (Rp ) Laba/Rugi Rp Payback Period (PP) Metode ini menunjukkan lama jangka waktu pengembalian initial cash investment yang akan dilakukan. Jangka waktu pengembalian berdasarkan asumsi Base Scenario dapat diperoleh sebagai berikut, Lihat Tabel 4. Payback Period = tahun = 7,9 bulan Jangka waktu pengembalian atas investasi yang akan dilakukan berdasarkan asumsi Optimistic Scenario dapat diperoleh sebagai berikut, lihat Tabel 5. Payback Period = tahun = 4,2 bulan Discounted Payback Period (DPP) (lihat Tabel 6). Payback Period = tahun = 7,9 bulan Jangka waktu pengembalian atas investasi yang akan dilakukan berdasarkan asumsi Optimistic Scenario dapat diperoleh sebagai berikut: (lihat Tabel 7) Payback Period = 4 1tahun = 4,2 bulan Net Present Value (NPV) Metode ini merupakan selisih antara present value proceed dengan present value initial invesment dan dari hasil perhitungan proyeksi diperoleh bahwa Net Present Value (NPV) dari proyek ini (Base Scenario) adalah sebagai berikut: NPV - CF 0 n t 1 CFt (1 k) NPV (DF 7%) =-Rp Rp = Rp NPV untuk asumsi base scenario menghasilkan nilai positif sebesar Rp dengan tingkat diskonto sebesar 7%, sehingga dapat disimpulkan bahwa proyek ini sangat layak. 131 t

9 Tabel 4. Tabel Perhitungan Payback Period (Base Scenario) Bulan Investasi Awal EBITDA Selisih (dalam rupiah) (dalam rupiah) (dalam rupiah) 0 ( ) ( ) 1 - ( ) 2 - ( ) ( ) ( ) ( ) 6 ( ) ( ) 7 ( ) ( ) Tabel 5. Tabel Perhitungan Payback Period (Optimistic Scenario) Bulan Investasi Awal EBITDA Selisih (dalam rupiah) (dalam rupiah) (dalam rupiah) 0 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 4 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Tabel 6. Tabel Perhitungan Discounted Payback Period (Base Scenario) Bulan EBITDA Investasi Awal PVCF Selisih (dalam (dalam rupiah) (DF 7%) (dalam rupiah) rupiah) 0 ( ) ( ) ( ) 1 - ( ) 2 - ( ) ( ) ( ) ( ) 6 ( ) ( ) ( ) 7 ( ) ( ) ( )

10 Tabel 7. Tabel Perhitungan Discounted Payback Period (Optimistic Scenario) Bulan EBITDA PVCF Investasi Awal Selisih (dalam (DF 7%) (dalam rupiah) (dalam rupiah) rupiah) 0 ( ) ( ) ( ) ( ) ( )) ( ) 4 ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Net Present Value (NPV) dari proyek ini (Optimistic Scenario) adalah sebagai berikut: n CFt NPV - CF0 t t 1 (1 k) NPV (DF 7%) = -Rp Rp = Rp NPV untuk asumsi optimistic scenario menghasilkan nilai positif sebesar Rp dengan tingkat diskonto sebesar 7%, sehingga dapat disimpulkan bahwa proyek ini sangat layak. Profitability Index Perhitungan Profitability Index (PI) dari proyek ini dengan asumsi base scenario adalah sebagai berikut: PI PV(future cashflows) initial investment 1 NPV initial investment = 1+( / ) = 1,57 Perhitungan Profitability Index (PI) dari proyek ini dengan asumsi optimistic scenario adalah sebagai berikut: PI PV(future cashflows) initial investment 1 NPV initial investment = 1+( / ) = 2,38 Dari perhitungan tersebut didapatkan nilai PI lebih dari satu yaitu sebesar 1,57 untuk asumsi base scenario dan 2,38 untuk asumsi optimistic scenario maka dapat disimpulkan bahwa investasi ini layak. SIMPULAN Hasil Analisis Optimalisasi Lahan Komersial Berdasarkan Analisis HBU Berdasarkan hasil penilaian terhadap optimalisasi lahan komersial rencana pembangunan Pasar Bubulak maka dapat disimpulkan bahwa investasi ini layak, berdasarkan pertimbangan enam konsep analisis HBU sebagai berikut: (1) Perizinan penggunaan properti. Sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Bogor telah ditetapkan bahwa lokasi proyek diperuntukkan untuk sarana perekonomian rakyat oleh Pemerintah Kota Bogor sehingga sudah dapat dipastikan pembangunannya sebagai pasar 133

11 sehat sederhana; (2) Daya dukung fisik dan penerimaan lingkungan. Penilaian lokasi mikro yang meliputi atribut fisik dan atribut lokasi memungkinkan lahan proyek untuk dibangun proyek pasar. Dari segi aksesibilitas dan transportasi, lokasi proyek berada di jalan utama yang menghubungkan lalu lintas kota dengan kabupaten Bogor yaitu di samping Terminal Bubulak dan dekat dengan Stasiun Kereta Api Cilebat. Secara makro lokasi proyek cukup strategis untuk dijadikan pusat pengembangan namun memerlukan waktu yang cukup lama untuk bisa berkembang menjadi yang diharapkan karena jauh dari pusat keramaian; (3) Dukungan daya serap pasar lokal dan infrastruktur yang memadai sebagaimana pasar-pasar lokal sejenis, adanya fasilitas pengolahan limbah, serta Sistem Informasi Manajemen (SIM); (4) Daya jual (marketable). Harga yang direncanakan ditawarkan Pasar Bubulak relatif lebih murah dan animo calon pembeli yang tinggi melebihi kapasitas pasar yang akan ditawarkan. Di samping itu, lokasi pasar-pasar pesaing tersebut cukup jauh dan saat ini terdapat peluang kosongnya pasokan unit pasar yang baru di kota Bogor; (5) Kelayakan secara ekonomi. Berdasarkan empat penilaian yang dilakukan meliputi penghitungan payback period,discounted payback period, NPV dan profitability index, kesemuanya menunjukkan hasil bahwa rencana pembangunan Pasar Bubulak ini layak secara keuangan. (6) Penggunaan lahan yang memberikan hasil tertinggi. Berdasarkan lima kriteria penilaian di atas optimalisasi lahan di Kelurahan Bubulak, Kecamatan Bogor Barat Kabupaten Bogor sesuai bila ditetapkan pembangunannya sebagai pasar sehat sederhana. Berdasarkan pertimbangan profitabilitas secara akuntansi, proyek ini diprediksi menghasilkan laba Rp berdasarkan asumsi base scenario dan Rp berdasarkan asumsi optimistic scenario. Hasil Analisis Capital Budgeting Berdasarkan analisis capital budgeting, proyek ini sangat layak. Biaya investasi yang diperlukan untuk pembangunan Pasar Bubulak Bogor adalah sebesar Rp menurut asumsi Base Scenario dan menurut asumsi Optimistic Scenario adalah sebesar Rp Dari hasil penghitungan berdasarkan dua skenario ini diproyeksikan menghasilkan profit tinggi yaitu sebesar Rp (asumsi base scenario) dan Rp (asumsi optimistic scenario). Hasil penilaian kelayakan dengan beberapa metode capital budgeting diperoleh kesimpulan sebagai berikut: (1) Jangka waktu pengembalian investasi dengan perhitungan Payback Period dan Discounted Payback Period adalah asumsi 7,9 bulan Base Scenario dan 4,2 bulan dengan asumsi Optimistic Scenario. (2) Hasil penghitungan menggunakan metode PP dan DPP tidak memberikan hasil yang berbeda kemungkinan disebabkan karena prediksi pengembalian atas investasi adalah dalam jangka pendek yaitu dalam bulan sehingga hasil penghitungannya tidak menunjukkan perbedaan yang signifikan. Net Present Value (NPV) Hasil perhitungan proyeksi diperoleh NPV proyek adalah Rp dengan asumsi base scenario dan untuk asumsi optimistic scenario diperoleh nilai Rp Keduanya NPV ini dihitung dengan menggunakan tingkat diskonto sebesar 7 %. Nilai NPV yang positif ini menunjukkan bahwa rencana investasi ini sangat layak. Profitability Index Hasil perhitungan Profitability Index (PI) dengan asumsi base scenario adalah sebesar 1,57 dan 2,38 untuk asumsi optimistic scenario. Nilai PI lebih dari satu ini menunjukkan bahwa investasi ini sangat layak. Buku DAFTAR PUSTAKA 134

12 Ambarwati, Sri Dwi Ari, 2010, Manajemen Keuangan Lanjutan, Yogyakarta: Graha Ilmu. Appraisal Institute (AI), 1993, The Dictionary of Real Estate Appraisa l, Appraisal Institute, Chicago, IL. Finch, J. Howard dan Richard Casavant. 1996, Highest and Best Use and The Special Purpose Property, The Appraisal Journal, Vol. 64, No. 2 Gitman, Lawrence J. 2003, Principles of Managerial Finance (10 th Edition). Boston; Pearson Education, Inc. Husnan, Suad, 2002, Manajemen Keuangan Teori dan Penerapannya, Yogyakarta, BPFE. Ikatan Akuntan Indonesia, 2002, Standar Akuntansi Keuangan, Jakarta; Penerbit Salemba, Prihadi, Toto, 2013, Analisis Laporan Keuangan Lanjutan, Jakarta; Penerbit PPM. Riyanto, Bambang, 1993, Dasar-Dasar Manajemen Keuangan (Edisi 4), Yogyakarta; BPFE ,1995, Dasar-dasar Pembelanjaan Perusahaan, Yogyakarta, BPFE. Sartono, Agus, 2010, Manajemen Keuangan Teori dan Aplikasi (4 th ed.), Yogyakarta: BPFE-Yogyakarta. Simanungkalit, Panangian, Teori Optimalisasi Lahan Komersial, Panangian Simanungkalit & Association , 2004, Bisnis Property Menuju Crash lagi?, Jakarta, Pusat Studi Properti Indonesia. Sudana, I Made, 2011, Manajemen Keuangan Perusahaan Teori dan Praktek, Jakarta : Penerbit Erlangga. Sutrisno, 2012, Manajemen Keuangan Teori, Konsep, dan Aplikasi, Yogyakarta : Penerbit Ekonisia. Jurnal Hasan, A. Yaniarsyah, Analisis Biaya Modal Terhadap tingkat Pengembalian Investasi Pada PT. Harimugabe Jaya, Jurnal Ilmiah WIDYA, Volume 1 Nomor 1 Mei Juni Scribner Jr., David, 1997, Academic Papers: A New Standard for Conducting Highest and Best Use Studies of Income-Producing Properties in the USA and The UK, Journal of Property Valuation & Investment, Vol. 15, No. 5. Website Avianto, Devi, Dasar-Dasar Manajemen Keuangan, sar-dasar-manajemen-keuangan.html, akses tanggal 5 januari