BAB V KESIMPULAN DAN SARAN

Transkripsi

1 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan Penelitian mengenai Analisis Potensi Bentuk Kerjasama Optimasi Aset Lahan Milik PT KAI di Pangandaran, bertujuan untuk mengetahui alternatif bentuk kerjasama pemanfaatan aset yang dapat memberikan pendapatan tertinggi bagi Perusahaan. Adapun kesimpulan dari penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Berdasarkan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik dapat dinyatakan sebagai berikut, a. Berdasarkan hasil analisa aspek legal, aset lahan seluas m² di Pananjungsari Pantai Pangandaran cocok dan sesuai untuk pengembangan Hotel dan Pusat Perbelanjaan. b. Berdasarkan hasil analisa aspek fisik, aset lahan seluas m² di Pananjungsari Pantai Pangandaran cocok dan sesuai untuk pengembangan Hotel dan Pusat Perbelanjaan. c. Berdasarkan hasil analisa aspek finansial, aset lahan seluas m² di Pananjungsari Pantai Pangandaran cocok dan sesuai untuk pengembangan Hotel dan Pusat Perbelanjaan. d. Aspek produktivitas maksimal aset lahan di Pangandaran cocok dan sesuai untuk alternatif pengembangan Hotel. Karena Hotel memiliki nilai NOI, NPV, IRR, ROI lebih besar, dengan Payback Period lebih cepat daripada Pusat Perbelanjaan. 2. Berdasarkan Petunjuk Pelaksanaan Pemanfaatan Aset, PT KERETA API INDONESIA (Persero) memiliki 4 (empat) bentuk Kerjasama Pemanfaatan Aset yaitu kerjasama persewaan, Kerjasama Operasi (KSO), Kerjasama Usaha (KSU), dan Kerjasama Manajemen (KSM). Berdasarkan analisis Cashflow, bentuk kerjasama KSO memiliki pendapatan yang paling tinggi antara Persewaan, KSU, dan KSM. Jadi bentuk kerjasama untuk pemanfaatan aset di Pananjungsari Pantai Pangandaran untuk pengembangan Hotel adalah bentuk Kerjasama Operasi (KSO). 108

2 5.2 Saran Berdasarkan kesimpulan dari hasil penelitian yang telah dilakukan mengenai Analisis Optimasi Bentuk Kerjasama Optimasi Aset Lahan di Pangandaran, saran untuk PT KERETA API INDONESIA (Persero) adalah sebagai berikut : 1. Berdasarkan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik aset potensial lahan di Pangandaran, didapatkan hasil analisis pengembangan untuk pemanfaatan dan optimalisasi lahan adalah Hotel bintang 5 (lima). Hasil alternatif pengembangan Hotel didapatkan dari analisis kelayakan aspek legal, aspek fisik, aspek finansial, dan aspek produktivitas maksimal. Berikut adalah hasil dari setiap kelayakan aspek-aspek tersebut, a. Kelayakan berdasarkan aspek legal Berikut adalah analisa aspek legal lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran, i). Berdasarkan RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah) Kabupaten Ciamis tahun , Kabupaten Ciamis diklasifikasikan sebagai kawasan andalan dengan sektor unggulan pertanian, kehutanan, perikanan, kelautan, dan pariwisata serta kawasan andalan Pangandaran dengan kegiatan unggulan pengembangan kepariwisataan dan bisnis kelautan. ii). Berdasarkan persyaratan zoning pada lahan kosong tersebut diizinkan untuk dibangun sarana kepariwisataan berupa fasilitas umum komersial. Bangunan fasilitas umum komersial yang dimaksud dapat berupa Pusat Perbelanjaan dan Hotel. bangunan yang telah ada di sekitar aset lahan tersebut antara lain adalah penginapan, kios accesories dan oleh-oleh khas Pantai Pangandaran, dan Pujasera/tempat makan. Sehingga pada lahan tersebut hanya digunakan sebagai bangunan yang sesuai disyaratkan, minimal seperti bangunan yang sudah ada disekitarnya. 109

3 iii). Batas Aset Lahan Berdasarkan hasil observasi dilapangan, aset lahan di Pananjungsari Pantai Pangandaran memiliki batas sebagai berikut : - Utara : Jalan raya, Ruko/kios accesories - Selatan : Jalan raya, Penginapan pondok pelangi, Pujasera. - Timur : Jalan raya, Susan s Guest House. - Barat : Jalan raya, Pantai Barat Pangandaran. Berikut adalah tabel yang menunjukkan analisis aspek legal, No Aspek Penilaian 1 Private Restriction /Contract Hasil Aset lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran masih berupa lahan kosong (idle asset) 2 Zoning a. Kawasan Pariwisata b. Sarana dan prasarana Kepariwisataan c. Bisnis Pariwisata d. Bisnis kelautan 3 Bukti Groundkaart No. 22a Milik PT Kepemilikan 4 Peraturanperaturan Bangunan (Building Code). KAI (Persero) Garis Sempadan Bangunan (GSB) Keterangan Alternatif pengembangan berdasarkan zoning dan RTRW Kab. Ciamis : a. Hotel b. Pusat Perbelanjaan Lampiran a. GSB sisi depan minimum 10 m. b.gsb sisi samping kanan dan kiri minimum 4 m. c. GSB sisi belakang minimum 4 m. Koefisien Dasar Hijau (KDH) 25% dari Total Luas Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 5 Peraturanperaturan Koefisien Dasar Hijau (KDH) telah mengikuti aturan yang Lingkungan telah ditetapkan. Darah Perencanaan Pengembangan. 72% Berdasarkan analisis dari kelayakan aspek legal, PT KAI (Persero) dapat membangun dan mengembangkan aset lahan potensial di Pananjungsari Pantai Pangandaran sebagai Hotel karena sesuai dengan RTRW Kabupaten Ciamis dan Zoning daerah Kabupaten Ciamis. Hotel yang dapat dibangun dan dikembangkan adalah Hotel bintang 5 (lima). 3,6 110

4 b. Kelayakan berdasarkan aspek fisik Berikut adalah analisa aspek fisik lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran, No Aspek Penilaian Hasil Keterangan 1 Hak milik atas PT KAI (Persero). nama 2 Bukti Kepemilikan Groundkaart No. 22a. Terlampir 3 Alamat Objek Jl. Bulak Laut Desa Pananjung Peta Terlampir Sari Pangandaran, Kabupaten Ciamis. 4 Jenis Properti Real Estate 5 Zona Peruntukan Jasa, kepariwisataan dan bisnis kelautan RTRW Kabupaten Ciamis 6 Private Restriction /Contract Jasa, Kepariwisataan dan bisnis kelautan yaitu, 1. Hotel Berdasarkan RTRW Kabupaten Ciamis 2. Pusat Perbelanjaan. dan Kebijakan PT KAI (Persero) 7 Building Code Berdasarkan RTRW Kota Ciamis, ketinggian Bangunan max 5 Lantai 8 Ketinggian 10,5 meter Tinggi perlantai Banggunan adalah 2,1 meter 9 Kontrol terhadap UU RI No. 10 Tahun 2009 benda sejarah 10 Aturan Keselamatan Lingkungan 11 Aturan Kesehatan dan Keamanan Hunian tentang Kepariwisataan. UU RI No. 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan. Permen PU No. 29 tahun 2006 tentang pedoman persyaratan teknis bangunan gedung. Berdasarkan analisis dari kelayakan aspek fisik, aset lahan potensial di Pananjungsari Pantai Pangandaran dapat dibangun dan dikembangkan sebagai Hotel karena memenuhi persyaratan dari aspek fisik lahan untuk dibangun menjadi bangunan. Bangunan Hotel sesuai dengan persyaratan teknis bangunan gedung dan peraturan yang berlaku. Bangunan yang dapat dibangun adalah setinggi 5 lantai, dengan tingkat Koefisiend Dasar Bangunan (KDB) sebesar 72%, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) sebesar 3,6. Untuk Garis Sempadan Bangunan (GSB) sisi depan adalah 10 meter, untuk sisi kanan, sisi kiri, dan sisi belakang adalah 4 meter. 111

5 c. Kelayakan berdasarkan aspek finansial Berikut adalah analisa aspek finansial lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran, No Indikator Hotel (Okupansi 100%) Hotel (Okupansi 60%) Pusat Perbelanjaan Kriteria Produktivitas Maksimal 1 NOI , , ,- NOI Positif dan Terbesar Hotel 2 NPV , , ,- NPV Positif dan Terbesar Hotel 3 IRR 24% 9% 6 % Prosentase IRR terbesar Hotel 4 ROI 22% 11% 8% Prosentase ROI terbesar Hotel 5 PP 6 tahun 6 bulan 14 tahun 5 bulan 15 tahun 7 bulan PP paling cepat Hotel Berdasarkan analisis dari kelayakan aspek keuangan, untuk pemanfaatan dan optimasi aset lahan potensial di Pananjungsari Pantai Pangandaran, PT KAI (Persero) perlu mempertimbangkan pembangunan dan pengembangan Hotel karena menghasilkan pendapatan tertinggi dan dengan tingkat NOI, NPV, IRR, ROI lebih besar dengan Payback Period lebih cepat daripada Pusat perbelanjaan. d. Kelayakan berdasarkan aspek produktivitas maksimal Berikut adalah analisa aspek produktivitas maksimal aset lahan Pananjungsari Pantai Pangandaran, No Aspek Kelayakan Hotel Pusat Perbelanjaan 1 Aspek Legal 2 Aspek Fisik 3 Aspek Finansial 4 Aspek Produktivitas Maksimal - Berdasarkan analisis kelayakan aspek produktivitas maksimal, pembangunan dan pengembangan Hotel lebih menghasilkan produktivitas yang maksimal daripada Pusat perbelanjaan. 112

6 2. Setelah melakukan analisis penggunaan tertinggi dan terbaik aset lahan, kemudian dilanjutkan untuk menganalisis bentuk kerjasama optimasi aset lahan, berikut adalah tabel Hasil Akhir Pendapatan dari Masingmasing Bentuk Kerjasama, No Bentuk Kerjasama Waktu Kerjasama Pendapatan Biaya Operasional 1 Kerjasama Persewaan 5 tahun a). Kerjsama Operasi (KSO) 30 tahun (Tingkat Okupansi 100%) b). Kerjsama Operasi (KSO) 30 tahun (Tingkat Okupansi 60%) 3 a). Kerjasama Usaha (KSU) 30 tahun (Tingkat Okupansi 100%) b). Kerjasama Usaha (KSU) 30 tahun (Tingkat Okupansi 60%) 4 Kerjasama Manajemen (KSM) 5 tahun Bentuk kerjasama yang paling menguntungkan dan menghasilkan pendapatan tertinggi yaitu bentuk Kerjasama Operasi (KSO) dari beberapa alternatif bentuk kerjasama lainnya yaitu persewaan, Kerjasama Usaha (KSU), dan Kerjasama Manajemen (KSM). Dengan demikian, berdasarkan analisis yang sudah dilakukan, pihak PT KERETA API INDONESIA (Persero) dapat melakukan bentuk Kerjasama Operasi (KSO) untuk pengembangan Hotel. 3. Setelah analisis penelitian Tugas Akhir ini dilakukan, selanjutnya diperlukan penelitian lanjutan dari hasil penelitian Tugas Akhir ini, yaitu analisis Data Pasar untuk menganalisis Data Pasar dan tingkat permintaan pasar terhadap Hotel di Pantai Pangandaran Kabupaten Ciamis. 113