Analisa Investasi Apartemen de Papilio Surabaya

Transkripsi

1 Analisa Investasi Apartemen de Papilio Surabaya Danniswara Windraya Prasidya Dosen Pembimbing: Ir. Retno Indryani, MS.

2 Gambar Apartemen de Papilio

3 Deskripsi Proyek Owner: PT. Wijaya Karya Developer: PT. Wijaya Karya Realty Building Management: Best Western dan PT. Wijaya Karya Property Fungsi bangunan: Mixed use komersial, apartemen dan kondotel Lokasi: Jl. A. Yani Surabaya Luas lahan: m 2 Luas Bangunan: m 2 Tinggi bangunan: 33 lantai + 1 semi basement Produk: 446 unit apartemen, 230 unit kondotel, 11 unit retail (semua produk di jual)

4 Latar Belakang

5 Rumusan dan Tujuan Masalah Analisa Investasi Kompetito r Teknis Lokasi Luas Bangunan dan Lahan Harga jual Pembayaran Fasilitas Parkir Fasilitas lain KDB KLB RTHP Luasan Area Parkir Finansial NPV IRR Payback Period

6 Tabel Variable Topik Variabel Indikator Pengukuran dan Skala Metode Data 1.Beaya pengadaan lahan 2. Beaya Konstruksi Estimasi beaya: opini 1. Rencana pengembangan 3. Beaya perencanaan ahli, analisa analog proyek 4. Beaya perijinan estimate, parametric 2. Standar beaya 5. Beaya manajemen Perhitungan estimasi estimate, indeks beaya, 3.Proyek sejenis yang telah Beaya investasi 6. Beaya pengelolaan (skala nilai uang) survey kuantitas dikembangkan Sumber data dan teknik pengumpulan referensi 1. Pengembang proyek 2. Konsultan perencanaan proyek Slamet Biyantoro 3. Referensi lain yang terkait (2010) Analisa investasi proyek apartemen de papilio Masa investasi Masa investasi Pendekatan dalam tahun Pendapatan operasional Pengeluaran operasional Teknis bangunan Kompetitor 1. Pendapatan jual apartemen 2. Pendapatan jual kondotel 3. Pendapatan jual retail 1. Beaya gaji karyawan 2. Beaya listrik, air dan telepon 3. Beaya pemasaran 4. Beaya pajak penghasilan 1. KDB 2. KLB 3. RTHP 4. Luasan area parkir 1. Lokasi 2.Luas lahan dan Bangunan 3. Harga jual 4. Fasilitas parkir 5. Pembayaran 6. Fasilitas lain Perhitungan estimasi (skala nilai uang) Perhitungan estimasi (skala nilai uang) Perhitungan estimasi (skala luasan m2) Pembandingan (benchmarking) Estimasi atau pendekatan siklus bisnis Proyeksi data, Estimasi dan pendekatan Proyeksi data, Estimasi dan pendekatan Proyeksi data proyek Pembandingan dengan peraturan Survey 1. Siklus bisnis 2. Rencana pengembangan 1. Estimasi analog 1. Kapasitas produk 2. harga jual produk 1. Estimasi volume penggunaan 2. Tarif 1. Gambar proyek 2. Standar Bangunan Gedung 1. Data sekunder harga jual produk 2.Esimasi analog rencana penjualan 1. Data sekunder tarif produk sejenis 2. Rencana pengembangan 1. Data sekunder proyek 1. hasil Interview kompetitor 2. Data proyek 1. Interview Benhard Ellying House S (2009) Agustina Masruroh (2003) Reza Ramadhan (2006) Rachma Prima Aurora (2006)

7 Langkah-langkah Penelitian

8 Analisa Kompetitor Aspek yang dibandingkan De Papilio Apartemen The Trillium Office Residence Aryaduta Residences Lokasi Luas Lahan Luas Bangunan Harga Jual Produk Kapasitas Ruang Parkir Pembayaran Fasilitas Lain

9 Analisa Teknis Pembandingan Persyaratan Kondisi eksisting KDB 48% 30,46% KLB 900% 890% RTHP 52% 69,54% Luasan Area Parkir 136 SRP 242 SRP

10 Perhitungan Aliran Kas Masuk Harga jual produk Tahun Harga Jual Produk (Rp) Studio 2 Bedroom Kondotel Retail Rencana penjualan Produk Tahun Apartemen 20% 50% 15% 10% 5% Kondotel 30% 50% 20% Retail 100% Diasumsikan penjualan secara cash, sehingga diskon 5%

11 Rekapitulasi Aliran Kas Masuk Tahun Penjualan apartemen (Rp) Penjualan kondotel (Rp) Penjualan Retail (Rp) Kas Masuk (Rp) Total

12 Biaya Investasi No Uraian Pekerjaan Biaya per Tahun (Rp) Total Biaya Biaya tanah Biaya Konstruksi Biaya Perencanaan Biaya Perijinan Biaya Manajemen Konstruksi Biaya Pengelolaan Konstruksi Total Catatan: Biaya konstruksi sekarang: Biaya Sekarang = Biaya Lalu x (1 + i/100) n

13 Biaya Pengeluaran Operasional Pekerjaan Biaya Pertahun (Rp) Total Biaya (Rp) Gaji Karyawan Listrik Air Telepon Pemasaran Total

14 Net Present Value dan Payback Period Cashflow MARR 11%, Masa Investasi 5 Tahun Satuan : Rupiah Tahun ke Aliran Kas Keluar Biaya investasi (169,127,782,900) (71,843,083,150) Biaya operasional (3,531,477,020) (7,084,176,020) (2,302,345,120) (919,293,366) (644,190,049) Aliran Kas Masuk Apartemen 37,335,000,000 95,640,300,000 29,354,886,000 19,658,878,200 10,488,767,630 Kondotel 52,440,000,000 89,148,000,000 36,372,384,000 Retail 12,540,000,000 Aliran Sebelum Pajak (70,344,259,920) 105,861,040,830 63,424,924,880 18,739,584,834 9,844,577,581 Aliran Kas Kena Pajak 0 35,516,780,910 63,424,924,880 18,739,584,834 9,844,577,581 Pajak 0 (8,879,195,228) (15,856,231,220) (4,112,953,558) (1,897,994,676) Aliran Kas setelah Pajak (70,344,259,920) 96,981,845,603 47,568,693,660 14,626,631,276 7,946,582,905 Discount Factor Present Value (PV) (70,344,259,920) 87,371,032,074 38,607,818,895 10,694,866,726 5,234,660,298 PV Komulatif (70,344,259,920) 17,026,772,154 55,634,591,049 66,329,457,775 71,564,118,074 NPV 71,564,118,074 NPV > 0, Investasi dinilai Layak Payback Period tahun ke 2 Payback Period selama masa investasi, investasi layak

15 Internal Rate of Return Masa Investasi 5 Tahun Satuan : Rupiah Tahun ke Aliran Kas setelah Pajak (70,344,259,920) 96,981,845,603 47,568,693,660 14,626,631,276 7,946,582,905 Discount Factor i = 80% Present Value (PV) (70,344,259,920) 53,878,803,113 14,681,695,574 2,507,995, ,990,446 PV Komulatif (70,344,259,920) (16,465,456,808) (1,783,761,233) 724,234,527 1,481,224,973 NPV 1,481,224,973 NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 81% Present Value (PV) (70,344,259,920) 53,581,130,167 14,519,915,039 2,466,656, ,399,504 PV Komulatif (70,344,259,920) (16,763,129,753) (2,243,214,714) 223,441, ,840,801 NPV 963,840,801 NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 82% Present Value (PV) (70,344,259,920) 53,286,728,353 14,360,793,884 2,426,219, ,260,611 PV Komulatif (70,344,259,920) (17,057,531,567) (2,696,737,683) (270,517,845) 453,742,766 NPV 453,742,766 NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 83% Present Value (PV) (70,344,259,920) 52,995,544,045 14,204,274,138 2,386,662, ,559,067 PV Komulatif (70,344,259,920) (17,348,715,875) (3,144,441,737) (757,779,046) (49,219,979) NPV (49,219,979) NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 84% Present Value (PV) (70,344,259,920) 52,707,524,784 14,050,299,403 2,347,960, ,280,726 PV Komulatif (70,344,259,920) (17,636,735,136) (3,586,435,733) (1,238,474,920) (545,194,194) NPV (545,194,194) NPV > 0, Investasi dinilai Layak Discount Factor i = 85% Present Value (PV) (70,344,259,920) 52,422,619,245 13,898,814,802 2,310,091, ,411,975 PV Komulatif (70,344,259,920) (17,921,640,675) (4,022,825,873) (1,712,734,660) (1,034,322,686) NPV (1,034,322,686) NPV < 0, Investasi dinilai tidak Layak

16 Grafik Interpolasi IRR 2,000,000,000 Grafik Interpolasi IRR 1,500,000,000 1,000,000, ,000, % 80% 81% 82% 83% 84% 85% 86% Grafik Interpolasi IRR (500,000,000) (1,000,000,000) (1,500,000,000) IRR = 82,9%

17 Analisa Sensitivitas Penurunan Pendapatan NPV IRR Payback Period 20% Rp ,6% 3 25% Rp ,1% 4 28% Rp ( ) 9,4% > 5

18 Grafik Interpolasi Penurunan Pendapatan 25,000,000,000 Grafik Interpolasi Penurunan Pendapatan 20,000,000,000 15,000,000,000 10,000,000,000 Grafik Interpolasi Penurunan Pendapatan 5,000,000, % 5% 10% 15% 20% 25% 30% (5,000,000,000) Penurunan pendapatan 27,1%

19 Kesimpulan Analisa kompetitor: proyek pembangunan apartemen de Papilio layak dilakukan karena memiliki harga jual yang paling murah dan sistem pembayaran yang paling mudah. Analisa teknis: proyek pembangunan apartemen de Papilio sudah memenuhi persyaratan sehingga layak untuk dilakukan. Analisa finansial: proyek pembangunan apartemen de Papilio dapat memberikan keuntungan dengan nilai NPV sebesar Rp , nilai IRR = 82,9% > MARR = 11%, dan payback period pada tahun ke-2. Dalam hal ini proyek pembangunan apatemen de Papilio dinilai layak untuk dilakukan. Analisa sensitifitas: proyek pembangunan apartemen de Papilio akan menjadi tidak layak untuk dilakukan apabila terjadi penurunan pendapatan lebih dari 27,1%.

20 Saran Diadakan penelitian lebih lanjut mengenai analisa investasi proyek pembangunan apartemen de Papilio maupun proyek-proyek lain yang sejenis dengan menggunakan metode yang lebih beragam pada analisa finansial serta beberapa parameter lain pada analisa sensitifitas.

21