ANALISIS PEMILIHAN ALTERNATIF INVESTASI PEMANFAATAN GEDUNG LEGIAN PLAZA, BALI.

Transkripsi

1 ANALISIS PEMILIHAN ALTERNATIF INVESTASI PEMANFAATAN GEDUNG LEGIAN PLAZA, BALI. Yenni Wiska Ariani Bidang Keahlian Manajemen Proyek Program Studi Magister Manajemen Teknologi, ITS ABSTRAK Legian Plaza merupakan salah satu pusat perbelanjaan di Bali yang ramai di kunjungi sekitar awal tahun 1990-an. Namun krisis ekonomi pada tahun 1998 menjadi titik awal penurunan dari usaha pusat perbelanjaan tersebut. Sejak peristiwa bom Bali pada tahun 2002, Legian Plaza semakin sepi pengunjung, Anchor tenant memutuskan kontrak penyewaan dan di susul dengan tenant-tenant lainnya, sehingga pada tahun 2006 Legian Plaza tutup total dan tidak beroperasi lagi sampai saat ini. Disisi lain dengan adanya pemulihan keamanan dan perekonomian di bali yang semakin baik, serta terdapatnya peningkatan dari sektor investasi property di Bali, maka tujuan penelitian ini adalah mencari alternatif pemanfaatan fungsi bangunan yang dapat dikembangkan pada Legian Plaza, Bali, dan mengetahui perhitungan investasi akan alternatif yang terpilih. Pemilihan pemanfaatan fungsi bangunan dilakukan dengan menganalisa masingmasing alternatif-alternatif pemanfaatan bangunan yang di dapatkan dari hasil penyebaran kuesioner kepada para ahli properti pada level kepala proyek keatas dari manajemen properti yang berada dibali, melalui seleksi kriteria kelayakan hukum atau peizinan, kelayakan fisik, dan kelayakan pasar. Dari alternatif pemanfaatan fungsi bangunan yang terpilih, dilakukan analisa keuangan dengan tolak ukur Net Present Value, Internal Rate of Return dan Payback Period guna mengetahui kelayakan investasi dari fungsi bangunan baru dari Legian Plaza, Bali. Hasil yang diperoleh dari kuesioner menunjukkan ada 4 alternatif fungsi bangunan baru untuk Legian Plaza, Bali yaitu Gedung Perkantoran dan bisnis sewa; Gedung Pusat Perbelanjaan; Gedung Pusat Hiburan /Entertainment Centre dan Hotel. Dari ke empat alternatif tersebut kemudian terpilih alternatif fungsi Pusat Hiburan/ Entertainment Centre sebagai pemanfaatan fungsi baru untuk gedung Legian Plaza, Bali. Dengan hasil analisa investasi keuangan, alternatif pelunasan nilai sisa dari pinjaman yang diperhitungakan sebagai investasi awal adalah sebesar nilai tanah dan nilai sisa bangunan dengan NPV sebesar Rp ,-, IRR 17,06 % dan payback period selama 12 tahun Alternatif fungsi bangunan sebagai pusat hiburan atau entertainment centre layak untuk di jalankan lebih lanjut. Kata Kunci: Analisa Investasi Keuangan,Legian Plaza, Bali, Prinsip Penggunaan Tertinggi dan terbaik.

2 PENDAHULUAN Seperti dengan industri usaha lainnya, industri properti tidak lepas dari pasang surutnya dunia usaha yang pada umumnya mengikuti perkembangan yang searah dengan pertumbuhan ekonomi dan kondisi politik-keamanan lingkungan sekitar. Tahun 1998 merupakan tahun yang buruk dari dunia usaha di Indonesia dikarenakan krisis ekonomi. Daya beli masyarakat turun, nilai tukar rupiah terhadap dollar Amerika drastis menurun yang menyebabkan kegiatan usaha pengguna dollar mengalami goncangan hebat. Dampak krisis ekonomi ini berdampak pada dunia usaha properti di Bali. Sebagai daerah pariwisata utama Indonesia, Bali sangat cepat pertumbuhannya pada dunia properti yang mendukung pariwisata, tentunya sangat rentan dengan dampak krisis ekonomi ini. Salah satu properti yang terkena dampaknya tersebut adalah Legian Plaza, penurunan aktifitas ekonomi berakibat dari salah satu dari anchor tenant dengann bentuk usaha department store mengundurkan diri sebagai penyewa. Pada tahun 2002 kejadian bom bali memperparah penurunan kunjungan wisatawan ke wilayah Bali, serta berdampak pada kegiatan pusat perbelanjaan ini. Kegiatan operasional usaha pusat perbelanjaan terus berlanjut dengan tenant-tenant kecil dan salah satu anchor tenant berbentuk usaha rumah makan. Sampai pada tahun 2006, seluruh penyewa mengundurkan diri dan kegiatan operasional pada pusat peberlanjaan tersebut tidak beroperasi hingga saat ini. Disisi lain, keadaan ekonomi dan keamanan di Bali semakin membaik. Kunjungan wisatawan yang berkunjun ke Bali terjadi peningkatan. Menurut data statistik Pemerintah Propinsi Bali, kunjungan wisatawan asing ke Bali mengalami peningkatan dari tahun ke tahun. Pada tahun 2006 jumlah wisatawan yang berkunjung adalah sebesar , meningkat menjadi lebih dari wisatawan pada tahun 2007 dan pada tahun 2008 kunjungan wisatawan telah mencapai lebih dari 1,9 juta. Kondisi ini tentu saja membuka kesempatan peluang kembali bagi pebisnis yang bergerak dalam bidang properti, dimana sejak tahun 2007 investasi untuk pertumbuhan properti di Bali khususnya untuk Villa, kondominium dan Hotel tidak kurang dari tiga triliun sampai dengan tujuh triliun rupiah. Tingkat penjualan pre sales untuk proyek kondominium di Bali mencapai 10% dari tahun ketahun dengan pemesanan minimum 50 % dari unit yang di sediakan. Tingkat hunian hotel Berbintang di Bali meningkat dari tahun ketahun sejak tahun 2004 sebesar 48,65% menjadi 60,29% di tahun 2008 yang di iringi dengan pembangunan hotel yang mencapai 22 % ditahun Melihat potensi tersebut, diharapkan gedung Legian Plaza, Bali dapat berpartisipasi dalam sektor ekonomi dengan aktif beroperasi kembali dengan pemilihan alternatif investasi yang baru akan gedung tersebut. Dari peningkatan pada investasi properti dan tingkat hunian serta melihat pontensi kedepan yang baik pada properti di Bali, sedangkan saat ini gedung Legian Plaza, Bali belum aktif beroperasi maka tujuan dari penelitian ini adalah untuk mencari alternatif pemanfaatan fungsi yang terbaik untuk dikembangkan pada gedung Legian Plaza, Bali dan mengetahui perhitungan investasi akan alternatif yang terpilih. METODE Metode analisis yang digunakan untuk menentukan Alternatif pemanfaatan fungsi yang terbaik untuk dikembangkan pada Legian Plaza di kota Bali adalah melalui seleksi kriteria-kriteria dari kelayakan fisik, kelayakan hukum dan kelayakan permintaan dan

3 penawaran dari prinsip penggunaan tertinggi (Hidayati dan Harjanto; 2003) dan terbaik serta analisa investasi dari aspek keuangan (Soeharto; 2002). 1. Seleksi kriteria terhadap kelayakan Hukum atau Legal : Setelah dilakukan pengumpulan informasi terhadap objek penelitian dari data sekunder serta data primer melalui survei lokasi serta hasil dari penyebaran kuesioner terhadap alternatif fungsi terbaik terhadap Legian Plaza, Bali. Analisa dilanjukan dengan melakukan penilaian masing-masing alternatif fungsi bangunan, pada tahap pertama dilakukan penyeleksian pada kriteria-kriteria dari kelayakan hukum dari objek penelitian, yang dilihat dari Zoning, peraturan-peraturan bangunan serta peraturan-peraturan lingkungan Zoning :Sub kriteria ini akan menganalisis kebijakan pengalokasian penggunaan lahan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten Badung, dengan menggunakan Peraturan daerah Propinsi Bali Nomer 3 tahun 2005 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Propinsi Bali, Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Badung Nomer 29 tahun 1995, tentang Rencana Tata Ruang wialyah Kabupaten Daerah Tingkat II Badung, Keputusan Bupati Badung Nomer : 638 tahun 2003, tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Kuta. Peraturan-peraturan bangunan : Sub kriteria ini akan menganalisis kebijakan pengaturan tentang bangunan yang dibolehkan pada daerah-daerah tertentu oleh Pemerintah Daerah KabupatenBadung, dengan menggunakan Peraturan Daerah yang mengatur tentang Izin Mendirikan Bangunan. Peraturan-peraturan lingkungan : Merupakan kebijakan pengaturan tentang persyaratan pembangunan yang berwawasan lingkungan (sustainable development) oleh Pemerintah Daerah Badung. Dalam penelitian ini digunakan Keputsan Negara Lingkungan Hidup Nomor 17 tahun 2001 tentang jenis Rencana Usaha atau kegiatan Wajib dilengkapi dengan Analisa Dampak Lingkungan Hidup. 2. Seleksi Kelayakan Fisik Alternatif-alternatif yang telah terseleksi melalui kelayakan hukum atau legal di analisa lebih lanjut melalui seleksi kelayakan fisik dari objek penelitian.kriteria dari kelayakan fisik untuk penelitian ini adalah melihat kondisi fisik objek penelitian serta ketersedian utitilas publik yang mendukung kelangsungan objek penelitian. Kondisi Fisik:Sub Kriteria ini akan menganalisis kondisi fisik bangunan dengan luas bangunan m 2 yang terdiri dari 4 lantai dan satu basement serta desain bangunan saat ini melalui survei serta hasil appraisal dari Legian Plaza. Serta mempertimbangan kendala teknis akan perubahan fungsi dari masing-masing alternatif dengan harapan dapat melakukan renovasi yang minim serta tidak merubah stuktur bangunan. Ketersedian Utilitas public : Sub kriteria ini akan menganalisis kapasitas dan tersedianya sarana publik yang mendukung masing-masing altenatif fungsi bangunan yang meliputi jalan, listrik, tlp dan air pam. 3. Seleksi kelayakan pasar : Setelah melalui dua tahap seleksi dari kriteria kelayakan hukum serta kriteria kelayakan fisik, selanjutnya dilakukan seleksi akan kelayakan pasar dari alternatif fungsi bangunan yang tersisa melalui kriteria permintaan dan penawaran.

4 Pemintaan dan penawaran : Analisis ini dilakukan dengan mempertimbangkan faktorfaktor yang diasumsikan mempengaruhi besaran permintaan dan penawaran masingmasing alternatif. Proses analisis dilakukan dengan membandingkan antara faktor yang memperngaruhi permintaan dan penawaran tersebut. Jika faktor yang mempengaruhi permintaan lebih kuat daripada faktor yang mempengaruhi penawaran maka alternatif akan dinyatakan lulus pada sub kriteria ini, tapi jika terjadi yang sebaliknya maka alternatif akan dinyatakan tidak lulus. Setelah di lakukan seleksi, maka altenatif yang lulus uji pada seleksi kriteria diatas dilakukan perhitungan kelayakan investasi keuangan dengan tahapan tahapan : penetapan proyeksi biaya; penetapan proyeksi pendapatan; proyeksi arus kas, analisa investasi dengan menggunakan NPV, IRR dan Payback period. HASIL ANALISA DAN DISKUSI Survei Sebelum di lakukan analisa seleksi kriteria, terlebih dahulu dilakukan survey melalui penyebaran kuesioner dengan metode judgement sampling, kepada reponden yang merupakan para ahli yang bergerak di bidang property, pada level kepala proyek keatas, dari manajemen property yang berada di Bali. Pemilihan responden didasari pada pertimbangan, bahwa responden merupakan pihak yang diyakini mengenal kawasan dari objek penelitian dengan baik, memiliki wawasan yang dalam tentang keadaan fisik bangunan, khususnya mengenai renovasi bangunan sesuai dengan batasan penelitian yaitu renovasi pada bangunan dapat di lakukan tanpa merubah struktur utama dari bangunan., serta di harapkan dapat memberi masukkan tentang hal-hal detail mengenai objek penelitian. Dari hasil jawaban-jawaban pada lima kelompok pertanyaan yang terdiri dari sifat pasar, pola lifestyle konsumen, kondisi existing, teknologi yang menunjang dunia pariwisata dan hiburan dan aspek teknis bangunan, responden diminta untuk menyimpulkan pendapat mengenai alternatif fungsi bangunan baru yang sesuai untuk Legian Plaza, Bali, dengan diperoleh hasil akhir sebagai berikut : 1. Gedung Perkantoran dan Bisnis Sewa : Alternatif ini memfungsikan gedung, untuk menyewakan luas lantai kepada dunia bisnis usaha yang meliputi usaha keuangan, usaha jasa, perbankan, dan usaha formal lainnya. Alternatif fungsi bangunan ini diperoleh dari 4 pendapatan responden. 2. Gedung Pusat Perbelanjaan : Alternatif ini memfungsikan gedung, sebagai penyedia ruang usaha untuk bidang perdagangan umum, yang menyediakan produk produk life style seperti fashion, accecories, music, film, dan elektronik, dimana terdapat 6 responden yang memberikan pendapat untuk alternatif fungsi tersebut. 3. Gedung Pusat Hiburan / Entertaiment Center :Altenatif ini memfungskan gedung, untuk bidang entertaiment dan kuliner seperti seperti café, restoran, space exhibition, karaoke, bilyard, studio musik, panggung musik, theater film. Dimana terdapat 8 reponden yang memabrikan pendapat untuk alternatif fundsi ini. 4. Hotel : Alternatif ini memfungsikan gedung untuk akomodasi penginapan yang termasuk didalamnya apartement sewa. Altenatif ini di berikan pendapatnya oleh 4 reponden.

5 Seleksi uji Kelayakan Hukum Berdasakan hasil analisis yang telah dilakukan pada kriteria kesesuaian dengan aturan hukum yang ada (legally permissible), tampak pada tabel 1. bahwa hanyalah alternatif fungsi perkantoran yang tidak lulus uji, dimana fungsi bangunan tersebut tidak sesuai dengan Perturan Daerah yang menetapkan bahwa peruntukan untuk funfsi bangunan di wilayah badung adalah untuk mendukung kegiatan pariwisata. Tabel 1 Hasil Uji Kelayakan Hukum untuk masing-masing alternatif Sub Kriteria Pusat Entertainment NO. Kelayakan Perkantoran Hotel Perbelanjaan Centre Hukum 1 Peraturan Wilayah Tidak Lulus Lulus Uji Lulus Uji Lulus uji 2 Aturan tentang Bangunan Tidak Diuji Lulus Uji Lulus Uji Lulus uji 3 Peraturan Lingkungan Tidak Diuji Lulus Uji Lulus Uji Lulus uji Sumber : Hasil Analisa Adapun Aternatif-alternatif yang lulus uji dan mampu memenuhi persyaratan pada seluruh sub kriteria adalah alternatif pusat perbelanjaan, hotel dan Entertainment Centre dan dapat di analisa pada kriteria berikutnya. Seleksi Uji Kelayakan Fisik Dari analisa Uji Kelayakan Fisik, pertimbangan efisiensi pekerjaan, waktu dan biaya menjadi pertimbangan utama untuk memilih alternatif fungsi baru bagi Gedung Legian Plaza. Dengan mempertimbangkan hal tersebut alternatif fungsi hotel tidak lulus uji karena perubahan fungsi akan merubah tata layout secara keseluruhan, penambahan jendela dan pembongkaran dinding secara keseluruhan. Dari sisi utilitas akan menimbulkan perubahan utilitas secara kompleks untuk saluran listrik, air, dan lainnra Adapun hasil uji kelayakan fisik selengkapnya dapat dilihat pada tabel. 2 No Tabel 2. Hasil Uji Kelayakan Fisik pada Masing-masing Alternatif. Sub Kriteria Pusat Entertainment Hotel Kelayakan Fisik Perbelanjaan Centre 1 Kondisi Fisik Tidak lulus Lulus Uji Lulus uji 2 Ketersediaan Utilitas Publik Tidak lulus Lulus Uji Lulus uji Sumber: Hasil analisis

6 Seleksi Uji Kelayakan Pasar Uji kelayakan pasar dilakukan dengan melakukan perbandingan antara jumlah supply Jumlah rumah makan yaitu sebanyak kursi (Statistik Parawisata Bali; 2009) dengan jumlah kunjungan kurang lebih 90 % dari kursi yang tersedia dan jumlah pusat perbelanjaan pada kabupaten Badung khususnya wilayah Legian Kuta, Bali sejumlah 3050 toko yang mampu menampung kunjungan perhari, dengan tingkat kunjungan tidak lebih dari 50 %. Di badingkan dengan perkiraan jumlah wisatawan yang akan datang perhari sebesar pada tahun Maka fungsi pasar sebagai pusat perbelanjaan tidak lulus uji di karenakan dengan jumlah penawaran yang ada masih dapat menampung kunjungan wisatawan, sedangkan untuk alternatif entertainment centre masih dapat di kembangkan dan lulus uji untuk di lakukan perhintungan kelayakan investasi pada tahap selanjutnya Tabel 3. Hasil uji kelayakan Pasar No. Sub Kriteria Kelayakan Pasar Pusat Perbalanjaan Entertainment Centre 1 Analisa Permintaan dan Penawaran Tidak Lulus Lulus Uji Sumber : Hasil analisa ANALISA INVESTASI Dengan lulusnya alternatif Entertainment Centre pada uji kelakan hukum,uji kelayakan fisik dan uji kelayakan pasar, maka di lakukan analisa kelayakan investasi untuk alternatif yang terpilih tersebut. Seiring dengan tidak beroperasinya Legian Plaza, Bali, dari sisi keuangan terdapat kewajiban yang harus di lunasi kepada pihak ketiga senilai Rp ,- dengan Legian Plaza, Bali sebagai salah satu jaminan dari kewajiban tersebut. Untuk melakukan invesrasi kembali pada Legian tersebut, terlebih dahulu dapat di lakukan pelunasan dengan beberapa altenatif, antara lain: a. Pelunasan seluruh nilai kewajiban senilai Rp ,- b. Pelunasan nilai kewajiban dengan nominal sesuai nilai tanah dan nilai sisa dari Legian Plaza, Bali. yaitu senilai Rp ,- (hasil appraisail; 2009) ; c. penghapusan nilai kewajiban, sehingga yang diperhitungkan pada biaya investasi hanyalah biaya renovasi. Proyeksi Biaya Investasi Biaya yang akan mumcul dalam perubahan fungsi altenatif fungsi bangunan selain dari besaran kewajiban kepada pihak ketiga adalah biaya renovasi dan biaya operasional. Renovasi di lakukan dengan tidak merubah struktur utama bangunan serta di lakuan renovasi minim, sehingga untuk ini renovasi hanya dilakukan melalui peremajaan gedung, dengan melakukan perbaikan kepada bagian bangunan yang rusak, pengecatan ulang, repowering pada perlengkapan bangunan yang masih dapat di gunakan dan pergantian kepada perlengkapan yang harus diganti, di mana biaya untuk total renovasi tersebut adalah senilai Rp ,- yang sudah termasuk dengan jasa perbaikan.

7 Biaya lainnya yang diperhitungakan pada analisa investasi adalah biaya operasional yang di keluarkan untuk kegiatan rutin dari kegiatan usaha alternatif baru Legian Plaza, Bali. Proyeksi Pendapatan Sumber pendapatan dari alternatif fungsi baru gedung Legian, Plaza, berasal dari pendapatan tetap yang berasal dari penyewaan lantai komersil seluas 6.960,5 m 2 dengan nilai sewa Rp ,26 /m 2 dengan rencana tingkat hunian 35 % pada tahun pertama, 50% pada tahun kedua, 60 % pada tahun ketiga, 70 % pada tahun keempat, 75% pada tahun ke lima sampai dengan tahun kedelapan dan 90 % pada tahun kesembilan sampai dengan tahun kelima belas. Pendapatan tetap lainnya berasal dari penyewaan bioskop dengan luas 905 m 2 dengan nilai sewa sebesar Rp /m 2 dan service charge sebesar 2% dari nilai lantai komersil. Pendapatan lainnya berasal dari pendapatan lainnya yang di dapatkan dari pendapatan teribusi parkir dan penyewaan lobby untuk kegiatan exsibition seluas 253,7 m 2. Analisa Penilaian Investasi Dari Proyeksi biaya dan proyeksi pendapatan disusun arus kas untuk masingmasing alternatif pembayaran kewajiban pada pihak perbankan. Dengan Investasi direncanakan selama 15 tahun, discount rate sebesar 13 % yang mana angka tersebut ditetapkan sama dengan suku bunga perbankan saat ini, dan tingkat pengembalian sebesar 15 %. Didapatkan hasil nilai Net Present Value, Internal Rate of Returm serta Payback Period dari masing-masil alternatif pembayaran kewajiban yang tampak pada tabel 4. Tabel 4 Hasil Analisa Investasi Alternatif Pelunasan Seluruh Kewajiban Pelunasan Sesuai Nilai tanah dan nilai sisa bangunan Penghapusan nilai pinjaman NPV Rp ,- Rp ,- Rp ,- IRR 8.8 % % > 50 % Payback Period Lebih dari 15 tahun 12 tahun 1.3 tahun Sumber: Hasil analisa Tampak pada tabel 4, alternatif penghapusan tidak lulus uji untuk kelayakan fungsi bangunan entertainment center dikarenakan nilai NPV yang negatif, dan payback period yang lebih dari nilai investasi. Alternatif penghapusan nilai pinjaman merupakan altenatif yang paling layak untuk fungsi bangunan baru pada bangunan Legian Plaza, Bali, akan tetapi hal tersebut sangat kecil kemungkinan di berikan oleh pihak ketiga, sehingga alternatif pelunasan kewajiban sesuai dengan nilai tanah dan nilai sisa bangunan merupakan alternatif yang disarankan untuk perhitungan fungsi baru dari gedung Legian Plaza, Bali,

8 selain layak dari analisa investasi, pihak ketiga masih mendapatkan pembayaran dari kewajiban yang tertunggak. KESIMPULAN Melalui uji seleksi kriteria hukum, fisik dan pemasaran dari altenatif alternatif fungsi untuk gedung Legian Plaza Bali, di dapatkan bahwa alternatif Entertainmet Centre ditetapkan sebagai fungsi baru dari gedung tersebut dan layak secara invesatasi keuangan dengan NPV sebesar Rp ,-,IRR sebesar % lebih besar dari tingkat pengembalian yang di tentukan dengan periode pengembalian selama 12 tahun dan dapat di jalankan lebih lanjut. DAFTAR PUSTAKA Brueggeman, W.B. dan Fisher, J.D. (2008), Real Estate Finance and Investment, 13 th Edition, McGraw.Hill, Singapore. Badan Perencanaan Pembangunan Daerah Kabupaten Badung, (2006), Keputusan Bupati Badung No : 638 Tahun 2004 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Kuta, Bali Grissom, T.V. (1983), The Sematic Debate : Highest and Best use Vs Most Probables Uses, The Appraisal Jounal, Vol. 51 No.1, Hidayati, W. dan Harjanto, B. (2003), Konsep Dasar Penilaian Properti, Edisi Pertama, BPFE-Yogyakarta, Yogyakarta. Kementrian Lingkungan Hidup, (1999), Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 27 Tahun 1999 tentang analisis Pemerintah Daerah, Depdagri, Jakarta. Kementrian Lingkungan Hidup, (2001), Keputusan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 17 Tahun 2001 tentang jenis Rencana Usaha dan atau Kegiatan yang Wajib Dilengkapi dengan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan Hidup, Jakarta. Kyle, R.C. (1999), Property Management, 6 th Edition, Real Estate Education Company,Chicago. Pemerintah Provinsi Bali, (2005). Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 3 Tahun 2005 Tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Bali, Bali Pemerintah Provinsi Bali, (1995), Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Badung Nomer 29 tahun 1995, tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II Badung, Bali Soeharto, I. (2002), Studi Kelayakan Proyek Industri, Penerbit Erlangga, Jakarta. Statistik Parawisata Bali 2009, Dinas Parawisata, Bali Wurtzebach, C.H. Miles, M.E dan Cannon, S.E. (1994), Modern Real Estate, 5 th Edition, John Wiley & Sons. Inc, Canada. Wuryandari, G.H., Martinus,J. dan Prasetya, R. (2005), Perilaku Pembiayaan Dalam Industri Properti, hal 7.