STUDI KELAYAKAN INVESTASI PERUMAHAN GREEN SEMANGGI MANGROVE SURABAYA DITINJAU DARI ASPEK FINANSIAL

Transkripsi

1 STUDI KELAYAKAN INVESTASI PERUMAHAN GREEN SEMANGGI MANGROVE SURABAYA DITINJAU DARI ASPEK FINANSIAL Disusun oleh: ANDINI PRASTIWI NRP : Dosen Pembimbing: Christiono Utomo, ST., MT., PhD. Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2013

2 LOKASI PERUMAHAN GREEN SEMANGGI MANGROVE Green Semanggi Mangrove adalah sebuah kawasan terencana di Surabaya Timur. Green Semanggi Mangrove sebagai ikon rumah hijau di dekat lokasi Ekowisata Alam Mangrove. Perumahan ini dikembangkan oleh Developer Graha Agung Kencana Group.

3 Tingginya tingkat permintaan akan kebutuhan rumah tinggal di Surabaya Developer Graha Agung Kencana Group mengembangkan perumahan Green Semanggi Mangrove di Surabaya Timur Dilakukan Studi Kelayakan Investasi berdasarkan Aspek Finansial, kemudian dianalisa sensitivitasnya Diperlukan Pengkajian terhadap kelayakan perumahan tersebut, (untuk mengetahui kelayakannya) Aspek Finansial : ditinjau berdasarkan NPV, IRR, dan PI Analisa Sensitivitas ( biaya investasi, tingkat suku bunga, pendapatan tahunan)

4 1. Pengkajian Aspek Finansial Metode Net Present Value (NPV) Metode Internal Rate of Return (IRR) Metode Profitability Index (PI) 2. Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain. (Pujawan, 1997)

5 No Penelitian Terdahulu Penelitian yang dijadikan Tugas Akhir 1 Obyek penelitian yang dikaji berada di luar Surabaya Obyek penelitian berada di dalam surabaya, tepatnya di daerah surabaya timur, kawasan ekowisata mangrove 2 Menggunakan Payback Period Menggunakan Profitability Index 3 Rumah yang dikaji satu tipe saja Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Green Semanggi Mangrove Surabaya

6 Latar belakang 1. Pembangunan Perumahan di daerah wisata Mangrove 2. Lokasi yang kurang strategis 3. Titik keberhasilan proyek pada aspek finansial 4. Diperlukan pengkajian pada aspek finansial Rumusan Masalah 1. Pemenuhan persyaratan dari segi finansial 2. Batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkata investasi tingkat suku bunga dan tingkat pendapatan tahunan Survei pendahuluan 1. Meninjau daerah proyek 2. Mewancarai developer Studi literatur 1. Aspek finasial dilihat dari NPV, IRR dan PI 2. Analisa sensitivitas Pengumpulan Data Primer dan Sekunder 1. Biaya segala kegiatan yang terjadi (outflow dan inflow) 2. Data gambar konstruksi Analisa Finasial dan Perhitungan Data 1. Perkiraan kas masuk 2. Perkiraan kas keluar 3. Penialain investasi Analisa Sensitivitas 1. Terhadap tingkat investasi 2. Terhadap tingkat suku bunga 3. Terhadap tingkat pendapatan tahunan Kesimpulan dan Saran

7 * 1. Biaya Investasi 2. MARR (i) 3. Masa Investasi (n) 4. Aliran Kas Masuk 5. Aliran Kas Keluar 6. Arus Kas * 1. Biaya Investasi 2. Tingkat Suku Bunga 3. Pendapatan Tahunan

8 1. Biaya Investasi Rp. 77,097,749,601,- 2. MARR (i) = MARR Equity + MARR Loan = ( 0.35 x 12%) + (0.65 x 10%) = 4.20 % % = 10.07% 11% 3. Masa Investasi = 5 tahun 4. Aliran Kas Masuk No Tahun Pendapatan Pertahun Rp. 6,862,500, Rp. 26,006,250, Rp. 34,531,250, Rp. 32,848,750, Rp. 15,601,250,000

9 5. Aliran Kas Keluar No Tahun Biaya O/M per Tahun (Rp) ,437, ,575,484, ,023,047, ,934,715, ,159, Arus Kas Masa Investasi (n) : 5 tahun MARR (i) : 11% Okupansi : 35% (Rp.26,984,212,360,-) Pinjaman : 65% (Rp.50,113,537,240,-), dengan pengembalian pinjaman akan diangsur selama 5 tahun dengan bunga pinjaman 10%

10 Cash Flow loan 65% Biaya Investasi Rp Loan Rp Bunga Pinjaman 10% per tahun, dibayarkan selama 5tahun = = = MARR = Masa Investasi (n) = (A/P, 10%,5) Rp Rp ,2638 x % 0,11 tahun Tahun ke Biaya Investasi Rp ( ) Pinjaman Rp Pembayaran Pinjaman Rp ( ) Rp ( ) Rp ( ) Rp ( ) Rp ( ) Pendapatan Rp Rp Rp Rp Rp Pengeluaran Rp ( ) Rp ( ) Rp ( ) Rp ( ) Rp ( ) Net Cash Flow B/T Rp ( ) Rp ( ) Rp Rp Rp Rp Discount Factor ( i ) 1 0, , , , , Discounted Cash Flow (PV) Rp ( ) Rp ( ) Rp Rp Rp Rp NPV IRR PI

11 1. Perubahan terhadap Biaya Investasi NPV (Rp) Biaya Investasi Keterangan (27,425,979,426) 107,936,849,441 bertambah 40% (16,049,410,882) 96,372,187,001 bertambah 25% 0 80,057,424,030 NPV=0 2,911,536,691 77,097,749,601 biaya investasi awal 21,872,484,264 57,823,312,200 berkurang 25% 33,249,052,808 46,258,649,760 berkurang 40% Hub. antara NPV & Biaya Investasi Rp Rp Rp Rp Rp- Rp( ) Rp- Rp Rp Rp Rp( ) Rp( ) Rp( ) NPV

12 2. Perubahan terhadap Tingkat suku Bunga Rp Hub. antara NPV & Tingkat Suku Bunga Rp Rp Rp NPV Rp- Rp( ) 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 3. Perubahan terhadap Pendapatan Tahunan Rp Rp Rp Rp Rp Rp- Rp( ) Rp( ) Hubungan antara NPV & Pendapatan Tahunan NPV

13 1. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 5 tahun dapat dipenuhi dengan IRR 14%. Dengan nilai investasi sebesar Rp. 77,097,749,601,- dihasilkan NPV sebesar Rp. 2, ,- dengan PI sebesar 0.56 (dianggap tidak layak). 2. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi proyek Perumahan Green Semanggi Manrove akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika : a. Biaya investasi bertambah 25% b. Tingkat suku bunga bertambah 40% c. Pendapatan Tahunan Berkurang 25% * 1. Penelitian selanjutnya diharapkan bisa mendapatkan Profitability Index yang layak. 2. Penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.

14