IPO Summary Tuesday, May 05 th 2015

Transkripsi

1 IPO Summary Tuesday, May 05 th 2015 PT Puradelta Lestari Tbk COMPANY OVERVIEW Perseroan yang didirikan sejak tahun 1993 ini merupakan pengembang properti terintegrasi yang menspesialisasikan diri dalam kepemilikan real estat dan pengembangan sektor industri yang didukung oleh sektor komersial dan perumahan. Proyek primer perseroan adalah kota Deltamas dengan luas 3,049 Ha, yang merupakan sebuah kota mandiri terpadu yg melayani pelanggan industri, komersial dan perumahan. Kota Deltamas dibagi menjadi zona industri seluas 1,436 Ha, zona komersial seluas 757 Ha dan zona perumahan seluas 856 Ha lengkap dengan berbagai infrastruktur pendukung seperti jalan akses dan sarana prasarana. Kota Deltamas terletak di distrik Cikarang Pusat, Kabupaten Bekasi dan berjarak 37 km dari Jakarta. Master Plan dari kota industri ini mencakup luas total pengembangan sebesar 3,049 Ha, yang mana lahan yang telah dikembangkan dan dijual adalah sekitar 1,204 Ha dari total lahan dan cadangan lahan yang tersedia untuk saat ini adalah seluas 1,844 Ha (gross). Kota Deltamas terletak di sepanjang jalan tol Jakarta-Cikampek dan berjarak sekitar 50 km dari pelabuhan Tanjung Priok dan 60 km dari Bandara Soekarno Hatta, Jakarta. Industrial Property JADWAL PERKIRAAN Kisaran Harga Masa Book Building 4-14 May 2015 Pernyataan Efektif 20-May-2015 Penawaran Umum May 2015 Tanggal Penjatahan Distribusi Saham Pengembalian Uang Pencatatan di BEI 27-May May May May-2015 Kegiatan Usaha Utama Pengembangan kawasan industri yang didukung oleh pembangunan perumahan dan komersial MANAGEMENT TEAM Komisaris Utama Wakil Komisaris Utama Wakil Komisaris Utama Komisaris Komisaris Independen Komisaris Independen Direktur Utama Wakil Direktur Utama Direktur Direktur Tidak Terafiliasi 25.00% 25.00% 2.74% 1.29% : Muktar Widjaja : Franky Oesman Widjaja : Kazuo Shimura : Hironori Tateiri : Teddy Pawitra : Susiyati Bambang Hirawan : Teky Mailoa : Masahiro Koizumi : Hermawan Wijaya : Tondy Suwanto Keterangan Sebelum IPO Sesudah IPO Saham Nominal % Saham Nominal % Modal Dasar 60,000,000,000 6,000,000,000,000 60,000,000,000 6,000,000,000,000 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Sojitz Corporation 10,844,575,000 1,084,457,500, % 10,844,575,000 1,084,457,500, % Jermina Limited 1,188,565, ,856,542, % 1,188,565, ,856,542, % PT Sumber Arusmulia 559,580,070 55,958,007, % 559,580,070 55,958,007, % AFP International Capital Pte. Ltd 19,941,004,510 1,994,100,451, % 19,941,004,510 1,994,100,451, % Fame Bridge Investments Ltd 10,844,575,000 1,084,457,500, % 10,844,575,000 1,084,457,500, % Masyarakat % 10,844,575,000 1,084,457,500, % Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 43,378,300,000 4,337,830,000, % 54,222,875,000 5,422,287,500, % Jumlah Saham Dalam Portepel 16,621,700,000 1,662,170,000,000 5,777,125, ,712,500,000 Sebelum IPO 20.00% Setelah IPO 20.00% 20.00% 2.19% 1.03% Penjamin Pelaksanaan Emisi PT Sinarmas Sekuritas (terafiliasi) PT Macquarie Capital Securities Indonesia PT CLSA Indonesia Saham ditawarkan sebanyak-banyaknya 10,844,575,000 lembar saham (20%) yang seluruhnya terdiri dari saham baru yang berasal dari portepel perseroan. Nilai IPO yang didapat oleh Perseroan Rp 2,27 triliun Rp 3,79 triliun Rencana Penggunaan Dana IPO 60% untuk pembangunan infrastruktur dan properti investasi di kawasan kota Deltamas 30% untuk pembebasan lahan di kabupaten Bekasi 10% untuk modal kerja Kebijakan Deviden 30% dari jumlah laba komprehensif setelah pajak mulai tahun buku % AFP International Capital Pte Ltd, Jermina Limited dan PT Sumber Arusmulia merupakan subsidiary dari Sinarmas Land Ltd 36.78% Analyst Pieter Djatmiko pieter@reliance-securities.com ext. 202 Sojitz Corporation Jermina Limited PT Sumber Arusmulia AFP International Capital Pte. Ltd Fame Bridge Investments Ltd Masyarakat your reliable partner 1

2 Prospek Usaha Pengembangan utama perseroan dalam kota Deltamas ini adalah Greenland International Industrial Center (GIIC) yang meliputi 1,436 Ha (gross). GIIC telah menarik penyewa dari berbagai perusahaan Jepang terkenal seperti PT Suzuki Indomobil Motor yang membeli lahan seluas 130 Ha (2011), Mitsubishi Corporation yang membeli lahan seluas 30 Ha (2014), PT Maxxis International Indonesia yang membeli lahan seluas 35 Ha (2014), dll. Melalui hubungan perseroan dengan Sojitz selaku salah satu pemegang saham, perseroan telah menarik banyak pelanggan Jepang lainnya yang terkemuka ke kawasan industri perseroan. Dari 79 perusahaan yang berlokasi di kawasan Industri GIIC per 31 Desember 2014, 63 diantaranya merupakan perusahaan Jepang yang mencakup beberapa industri dan produsen komponen mobil. Salah satu pengembangan industri perseroan yang lain adalah Greenland SFB yang menempati lahan dengan luas sekitar 74 Ha dimana terdapat Standard Factory Buildings yang umumnya ditempati oleh perusahaan logistik. Zona Komersial perseroan sekitar 757 Ha dan terdiri dari berbagai penyewa komersial dari pemerintah, sektor pendidikan dan ritel termasuk kantor Pemerintahan Kabupaten Bekasi, Pusat Penelitian Kampus ITB dan ITSB. Perseroan juga sedang membangun hotel dan serviced apartemen di dalam area tersebut. Saat ini perseroan merupakan salah satu perusahaan yang memiliki cadangan lahan terbesar dibandingkan dengan pesaingnya dengan total izin lokasi sebesar 3,000 Ha. Risiko Usaha Risiko Ketergantungan terhadap beberapa pelanggan utama Risiko Ketergantungan terhadap pengendali perseroan yaitu Sinarmas Land Limited dan Sojitz Corporation Risiko terkait dengan hak atas tanah Risiko persaingan usaha Risiko konsekuensi hukum terkait dengan kontrak pra penjualan, perjanjian sewa menyewa dan proyek proyek baru Risiko syarat dan ketentuan terkait dengan kebutuhan modal Risiko pengambilalihan tanah untuk kepentingan umum oleh pemerintah Risiko infrastruktur yang belum memadai Risiko hubungan kerja dengan karyawan Risiko terhadap biaya lingkungan hidup Risiko terkait perluasan cadangan lahan, proyek dan properti Risiko ketergantungan terhadap manajemen dan karyawan kunci Risiko terkait dengan polis asuransi yang tidak memadai Risiko fluktuasi harga properti di indonesia Risiko perubahan ketentuan peraturan perundang undangan Risiko tingkat suku bunga yang tinggi Risiko terkait dengan pengembangan dan investasi properti Strategi Usaha Pembangunan kota terpadu yang menarik bagi komunitas lokal dan internasional Pengembangan properti komersial dan perumahan untuk memenuhi permintaan yang meningkat akibat dimulainya kegiatan operasional pelanggan utama industri Perluasan areal cadangan lahan Perubahan peruntukan lahan di kawasan kota Deltamas untuk memenuhi banyaknya permintaan Mengembangkan infrastruktur serta fasilitas dengan standar internasional yagn dapat menarik investor asing Strategi pendapatan berulang (recurring income) di masa depan Keunggulan kompetitif Lokasi yang strategis di sepanjang jalan tol utama dan kedekatan jarak terhadap pusat infrastruktur utama di Jakarta Merupakan salah satu pemilik cadangan lahan terbesar yang tersedia untuk dijual dan dikembangkan di wilayah Bekasi Lokasi dekat dengan industri otomotif dalam wilayah kabupaten Bekasi Merupakan salah satu pemilik dan pengembang real estat di indonesia yang memiliki kemampuan pengembangan kawasan terpadu Akses ke pelanggan internasional melalui dukungan pemasaran yang disediakan oleh Sojitz Corporation, yang merupakan salah satu pemegang saham perseroan Merupakan anggota Grup Sinarmas Land Lahan Perseroan (Ha) per December 2014 Keterangan GIIC Kavling Kavling Perumahan Total Komersial Non Komersial Luas Lahan gross 1, , Rincian Lahan gross Telah dikembangkan dan terjual , Telah dikembangkan dan belum terjual Belum dikembangkan dan belum terjual , Cadangan lahan gross , Rasio 81.00% 86.00% 45.00% 56.00% 66.17% Lahan yang dapat dijual , Revenue Breakdown %2% your reliable partner 2 96% Industrial Commercial Residential 45% 3% %

3 Laporan posisi keuangan konsolidasian (dalam jutaan Rupiah) Balance Sheet 2012A 2013A 2014A Kas dan setara kas 1,231,739 1,284,878 1,381,001 Persediaan 1,808,911 1,779,914 2,236,256 Uang muka 88,381 71,334 31,651 Biaya dibayar dimuka ,787 Pajak dibayar dimuka 49,474 37,928 10,638 Aset lain lain 1,206 1,775 5,441 Aset lancar 3,180,482 3,176,522 3,666,774 Persediaan 4,866,168 4,443,861 3,792,416 Properti Investasi - - 9,985 Aset tetap- net 34,807 52, ,651 Aset tidak lancar 4,900,975 4,496,271 3,936,052 Jumlah aset 8,081,457 7,672,793 7,602,826 Utang pajak 65,458 56,228 36,518 Beban akrual 24,866 14,631 5,131 Uang muka penjualan 1,033, , ,998 Uang muka lain lain diterima dan setoran jaminan 29,902 52,192 38,156 Utang pihak berelasi non usaha 684, , ,169 Utang lain lain 1,320 1,320 1,320 Liabilitas jangka pendek 1,840,184 1,274, ,292 Utang pihak berelasi non usaha 1,743, , ,213 Liabilitas imbalan kerja jangka panjang 8,192 10,462 11,945 Liabilitas jangka panjang 1,751, , ,158 Jumlah liabilitas 3,592,099 2,241,984 1,207,450 Modal saham 4,337,830 4,337,830 4,337,830 Tambahan modal disetor (116,095) (116,095) (116,095) Saldo laba 265,451 1,206,755 2,170,868 Jumlah ekuitas yang dapat diatribusikan kepada pemilik entitas induk 4,487,186 5,428,490 6,392,603 Kepentingan non pengendali 2,172 2,319 2,773 Jumlah ekuitas 4,489,358 5,430,809 6,395,376 Jumlah liabilitas dan ekuitas 8,081,457 7,672,793 7,602,826 Income Statement 2012A 2013A 2014A Penjualan 1,350,581 1,826,492 1,538,254 Beban pokok penjualan (883,382) (828,973) (462,047) Laba kotor 467, ,519 1,076,207 Beban usaha (96,963) (74,947) (72,884) Laba Usaha 370, ,572 1,003,323 Pendapatan dan beban lainnya 9,793 81,919 22,461 EBIT 380,029 1,004,491 1,025,784 Pendapatan bunga 34,820 35,915 25,665 Beban bunga (2,731) (3,671) (4,050) EBT 412,118 1,036,735 1,047,399 Beban pajak penghasilan - bersih (67,901) (95,285) (82,831) Laba sebelum dampak dari restruturisasi 344, , ,568 Dampak dari transaksi restrukturisasi 15,501 15,501 15,501 Laba bersih 359, , ,568 your reliable partner 3

4 Rasio keuangan konsolidasian Keterangan 2012A 2013A 2014A Likuiditas (x) Rasio kas Rasio lancar Solvabilitas (x) Rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah aktiva Rasio jumlah liabilitas terhadap jumlah ekuitas Imbal hasil (%) ROA ROE Rasio usaha (%) Gross margin Operating margin Net profit margin Rasio pertumbuhan (%) Total aset - (5.06) (0.91) Total liabilitas - (37.59) (46.14) Total ekuitas Pendapatan bersih (15.78) Laba kotor Laba usaha Laba bersih , Reliance Securities Analisis Analisa peer to peer Puradelta Lestari KIJA Periode (dalam jutaan Rupiah) Penjualan 1,538,254 2,799,065 Laba Usaha 1,003, ,324 Laba Bersih 964, ,055 EBITDA 1,029, ,088 Aset 7,602,826 8,505,270 Kewajiban 1,207,450 3,843,434 Ekuitas 6,395,376 4,661,836 EV 18,190,431 8,005,118 D/E (x) OPM 65% 32% NPM 63% 14% EPS BVS Harga Saham (Rp) Jumlah Saham (juta lembar) 54,222 20,831 Market Cap (Rp juta) 18,977,700 5,895,173 Valuasi PER (x) PBV (x) EV/Ann. EBITDA (x) Market Cap/Ann. EBITDA , Reliance Securities PT Puradelta Lestari Tbk merupakan pengembang kota Deltamas yang menitik beratkan pada pengembangan kawasan industri yang didukung oleh sektor komersial dan perumahan. Perseroan merupakan bagian dari Grup Sinarmas Land, dan telah melakukan pembebasan lahan sejak % dari dana IPO, rencananya juga akan digunakan oleh perseroan untuk menambah/ pembebasan lahan di kawasan Bekasi. Manajemen mengklaim bahwa perseroan mungkin bisa mendapatkan penambahan lahan sekitar 600 Ha di sebelah selatan Deltamas dalam kurun waktu sampai dengan 5 tahun. Dalam hal persaingan usaha, perseroan menghadapi persaingan yang sangat kompetitif dari para pesaingnya yang beroperasi di daerah sekitar seperti Kawasan Industri Jababeka, Lippo Cikarang, Surya Cipta Industrial Estate, Karawang International Industrial City, dll dalam mendapatkan cadangan lahan dan calon pelanggan/investor yang akan berinvestasi. Perseroan memiliki keunggulan kompetitif untuk mendapatkan pelanggan dari perusahaan Jepang terutama dari industri otomotif karena didukung oleh koneksi dan jaringan yang luas dari Sojitz Corporation (perusahaan investasi Jepang yang tercatat di Tokyo Stock Exchange dan Osaka Securities Exchange) yang merupakan salah satu pemegang saham utama perseroan. Hal ini terlihat dari hampir 80% pelanggan yang menempati kawasan industri di GIIC sampai dengan saat ini merupakan perusahaan dari Jepang. Melihat cadangan lahan perseroan yang masih luas dan tersedia untuk dijual (sekitar 1,220 Ha (nett) per 31 Desember 2014), kami menilai perseroan masih memiliki potensi untuk bertumbuh dalam jangka beberapa tahun ke depan meskipun dari segi pertumbuhan penjualan, sangat bergantung pada kondisi dan iklim investasi secara keseluruhan. Dari tahun 2013 hingga 2014, penjualan perseroan menurun sebesar 15,7%, laba kotor naik sebesar 7,8%, laba usaha naik sebesar 8,7% dan CAGR laba bersih naik hanya sebesar 2,4% yoy. Secara fundamental, rasio lancar perseroan bagus (>1) bahkan rasio lancar perseroan naik dari tahun ke tahun menjadi >4 di Rasio liabilitas terhadap ekuitas perseroan cukup rendah yaitu rata rata <1 ( ). Perseroan juga tidak memiliki hutang bank dan satu satunya pinjaman perseroan hanya berasal dari pinjaman dari pihak shareholders perseroan sendiri yg jumlahnya semakin berkurang dari 2012 ke GPM, OPM dan NPM perseroan juga cukup tinggi (>50%) di tahun 2013 dan Kami menilai marjin keuntungan yang sangat tinggi ini masih akan tetap tercapai selama cadangan lahan yang tersedia untuk digarap masih cukup luas. Kami menghitung harga IPO perseroan sebesar Rp , mencerminkan PE 11.67x x dan PBV 1.12x x berdasarkan data keuangan Kami membandingkan PE dan PBV perseroan dengan PE dan PBV KIJA (PT Kawasan Industri Jababeka Tbk) berdasarkan laporan keuangan per 2014, dimana dengan harga pasar saham KIJA sebesar Rp. 283 saat ini, mencerminkan PE dan PBV sebesar 14.96x dan 1.26x. Kami memiliki outlook yang positif untuk prospek bisnis perseroan ke depan dan kami juga menilai kondisi fundamental perseroan tergolong bagus, namun kami kurang optimis dengan pertumbuhan penjualan perseroan untuk saat sekarang ini sehingga kami memberi rekomendasi Netral untuk saham PT Puradelta Lestari Tbk. your reliable partner 4

5 Contact Us HEAD OFFICE RESEARCH DIVISION Reliance Building Jl. Pluit Kencana No. 15A, Pluit Penjaringan Jakarta T F Jasa Adhi Mulya jasamulya@reliance-securities.com Robertus Yanuar Hardy robertus@reliance-securities.com Pieter Djatmiko pieter@reliance-securities.com Aji Setiawan aji@reliance-securities.com Alan Milgerry alan@reliance-securities.com Shanti Dwi Jayanti santi@reliance-securities.com Lanjar Nafi Taulat I lanjar@reliance-securities.com Senior Fundamental Analyst Senior Fundamental Analyst Fundamental Analyst Associate Fundamental Analyst Associate Fundamental Analyst Associate Fundamental Analyst Technical Analyst EQUITY DIVISION Jakarta- Pluit Jl. Pluit Kencana No. 15A Pluit Penjaringan Jakarta T F Bandung Jl.Cisangkuy No.58 Bandung T F Surabaya - Gubeng Jl. Bangka No. 22 Surabaya T F Makassar Jl. Boto Lempangan No. 34 J Makassar T F Jakarta - Sudirman Menara Batavia 27th floor Jl. KH. Mas Mansyur Kav 126 Jakarta T F Tasikmalaya Ruko Tasik Indah Plaza No.21 Jl. KHZ Mustofa No. 345 Tasikmalaya T F Surabaya Diponegoro Jl. Diponegoro Surabaya T F Pekanbaru Jl. Sumatera No. 9, Simpang Empat, Pekanbaru - Riau T F Jakarta Kebon Jeruk Plaza Kebon Jeruk Jl.Raya Perjuangan Blok A/2 Jakarta T F Yogyakarta Jl. Juadi No. 1 Kotabaru Yogyakarta T F Bali - Denpasar Dewata Square Blok A3 Jl. Letda Tantular Renon Denpasar T F Medan Jl. Teuku Amir Hamzah No.26 T F BSD Jl. Pahlawan Seribu Ruko BSD Sektor 7 Blok RK kav. 9 Tangerang T F Surakarta Jl. Slamet Riyadi 330A Solo T F Jl. MT Haryono No T F Bali - Ubud Jl. Suweta 19, Ubud Gianyar, Bali T Jakarta Centro Ruko Centro Residence Kav. 4-5 Tower C Lt. 1 No Jl. Macan, Daan Mogot Jakarta T F Malang Jl. Guntur No. 19 Malang T F Balikpapan Ruko Bukit Damai Indah Blok I, No. 3, Rt.34 Jl. MT. Haryono, Gunung Bahagia, Balikpapan Selatan T F your reliable partner 5

6 Contact Us IDX CORNER & INVESTMENT GALLERY UPN Veteran Jakarta Jl. RS Fatmawati, Pondok Labu Jakarta T ext. 197 F ext. 138 STIE "AUB" Surakarta Jl. Mr. Sartono 97, Cengklik Nusukan, Surakarta T F Universitas Brawijaya Jl. Veteran Malang T / F Politeknik Kediri Jl. Mayor Bismo No. 27 Kediri T F President University Resto Plaza 1F - Jababeka Education Park Jl. Ki Hajar Dewantara Raya Cikarang - Bekasi T Universitas Surabaya Jl. Raya Kalirungkut Surabaya T F STIE Malangkucecwara Jl. Terusan Candi Kalasan Malang T F Sekolah Tinggi Manajemen Informatika dan Teknik Komputer Bali Jalan Puputan No. 86, Renon, Denpasar Telp Faks Universitas Siliwangi Tasikmalaya Jl. Siliwangi No. 24 Tasikmalaya T F UPN "Veteran" Yogyakarta Jl. Babarsari 2, Tambak Bayan Yogyakarta T F Sidoarjo Jl. Majapahit 866B Sidoarjo, Jawa Timur T F Universitas Tanjungpura Jl. Jendral Ahmad Yani T F Gresik Jl. Sumatra 101 GKB Gresik T F Universitas Negeri Malang Jl. Surabaya No. 6 Malang T F Malang Jl. Raya Tlogomas 246 Malang T F Universitas Pesantren Tinggi Darul Ulum Gd. Pasca Sarjana UNIPDU Komplek PP Darul Ulum Peterongan, Jombang Jawa Timur Telp Fax Universitas Jember Jl. Jawa No. 17 Jember T F STIESIA Surabaya Jl. Menur Pumpungan 30 Surabaya T F Universitas 17 Agustus 1945 Banyuwangi Jl. Adi Sucipto 26 Banyuwangi, Jawa Timur T F Fakultas Ekonomi UM Jl. Ahmad Yani, No. 111, Telp Faks Universitas Negeri Makassar Fakultas Ekonomi Gedung BT Lt.2 Jl. A.P. Pettarani, Kampus UNM, Gunungsari Baru Makassar T / F Disclaimer: Information, opinions and recommendations contained in this document are presented by PT Reliance Securities Tbk. from sources that are considered reliable and dependable. This document is not an offer, invitation or any kind of representations to decide to buy or sell stock. Investment decisions taken based on this document is not the responsibility of PT Reliance Securities Tbk. PT Reliance Securities Tbk. reserves the right to change the contents of this document at any time without prior notice. your reliable partner 6