Bumi Serpong Damai Bloomberg: BSDE.IJ Reuters: BSDE.JK

Transkripsi

1 Company Update Bumi Serpong Damai Bloomberg: BSDE.IJ Reuters: BSDE.JK Samuel Equity Research Thursday, 26 May 2016 Target Price Rp 1,950 Last Price Rp 1,815 Potential Upside 7.4% JCI Index 4,773 Share isued (mn) Market Cap. (Rp bn) Weeks High/Low 2,005 / 1,235 Avg Daily Vol (mn) Free Float 35.4 Nominal Value Rp 100 Book value/share 16 Rp 1,154 Relative to JCI Chart BUY (Maintain) JCI Company Background Shareholder Structure BSDE 60 May-15 Aug-15 Nov-15 Feb-16 May-16 PT Bumi Serpong Damai Tbk develops real estate including housing infrastructure, commercial and industrial estates, golf courses, and public facilities. Paraga Artamida 26.6% Ekacentra Usaha 26.5% Others 47.0% Akhmad Nurcahyadi, CSA Akhmad.nurcahyadi@samuel.co.id Waiting for 2Q16 as confirmation Potensi berlanjutnya perlambatan aktivitas industri kami lihat masih akan berlanjut hingga kuartal kedua. Perbaikan yang didorong oleh ragam sentimen positif kami perkirakan akan terjadi di akhir kuartal ketiga atau selambatnya pada 4Q16. Kinerja 1H16 kami jadikan sebagai salah satu ukuran dan batas perubahan penggunaan skenario. BUY untuk BSDE target Rp1.950/saham (55% discount to NAV) merefleksikan 15.2x PE16E dan 1.7x PBV16E. Pelemahan kinerja. BSDE membukukan pelemahan kinerja di tiga bulan pertama tahun ini (laba -33.7%QoQ, 68.6%YoY). Margin laba juga hanya 23% vs 49% (1Q15). pencapaian laba 1Q16 yang hanya 10.17% dari proyeksi kami (10.06% cons) atau tidak lebih dari separuhnya pencapaian tahun lalu (33.83%). Penurunan marketing sales. Kontinuitas perlambatan aktivitas industri juga telah mendorong BSDE melaporkan angka pra-penjualan hanya sebesar Rp1.2triliun atau 17.4% dari proyeksi SSI dan 17.48% dari ekspektasi BSDE dan jauh dibawah pencapaian proyeksi (1Q15A vs FY15E) SSI tahun lalu sebesar 30.46% (29.33% target BSDE). Kinerja 1H16 sebagai kunci dan perubahan skenario. Rendahnya kinerja 1Q16 membuat BSDE akan mengalami tantangan yang lebih berat untuk mencapai FY16E SSI. Potensi perubahan skenario dari moderate menjadi pesimistik akan dilakukan setelah melihat kinerja keuangan 1H16. Ekspektasi membaiknya kinerja kuartal berjalan. Peluncuran beberapa klaster di 2Q16 dan 2H16 kami harapkan akan menjaga kinerja tahun ini. Kami juga masih menyukai BSDE karena komitmen pengembangan usaha yang ditunjukan melalui kontinuitas pengembangan berbagai proyek. Selain itu, kami juga masih meyakini BSDE akan mampu menjaga kinerjanya. Rencana penerbitan obligasi untuk mendukung ekspansi dan on-track pipeline dari proyek tol Serpong-Balaraja (konsorsium BSDE) hanya dua dari beberapa katalis penggerak di tahun berjalan. Maintain BUY. Ekspektasi perbaikan aktivitas industri masih menjadi kunci utama pertumbuhan emiten properti dalam coverage kami. Kekhawatiran terletak pada: (1) konfirmasi perbaikan makro yang semakin tidak terlihat (2) Dampak minor terbitnya kebijakan tax amnesty (3) pelemahan nilai tukar rupiah (4) pencapaian angka marketing sales yang lebih rendah dari harapan (5) permintaan yang jauh dibawah ekspektasi. Forecast and Valuation (at closing price Rp1,815 per share) Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E Sales 5,614 6,210 6,953 7,982 EBITDA 2,519 2,882 3,279 3,958 Net Profit 3,994 2,351 2,544 3,164 EPS (Rp/saham) DPS (Rp) Dividend Yield (%) 0.8% 1.2% 1.1% 1.2% BV per share (Rp) ,154 1,334 EV/EBITDA (x) P/E Ratio (x) P/BV Ratio (x)

2 3, , , , Rp miliar 5, , , , , , , , Percentage 3,408 3,295 6,016 5,163 4,966 5,055 5,415 7, , ,332 1,345 1,791 1,843 2,088 Bumi Serpong Damai Pelemahan kinerja BSDE membukukan laba 1Q %QoQ, 68.6%YoY dan hanya mencapai 42.15% dari proyeksi 1Q16E SSI (42.21% ekspektasi consensus). Marjin juga tercatat 25.6% lebih rendah (49% vs 23%). Rendahnya kinerja tersebut disebabkan oleh penurunan tajam penjualan segmen land and buildings dan perubahan cash collection dari konsumen sebagai akibat perpanjangan cash installment menjadi empat tahun dari dua tahun. Kenaikan tajam beban bunga dan keuangan lainnya (Rp99.4miliar vs Rp160.4miliar) yang disebabkan oleh penerbitan USD Bonds (coupon 6.75%) tahun lalu juga kami lihat telah memperburuk pencapaian laba 1Q16 yang hanya 10.17% dari proyeksi kami (10.06% cons) atau tidak lebih dari separuhnya pencapaian tahun lalu (33.83%). Penurunan marketing sales Kontinuitas perlambatan aktivitas industri juga telah mendorong BSDE melaporkan angka pra-penjualan hanya sebesar Rp1.2triliun atau 17.4% dari proyeksi SSI dan 17.48% dari ekspektasi BSDE dan jauh dibawah pencapaian tahun lalu (1Q15A vs FY15E) sebesar 30.46% dari proyeksi kami (29.33% target BSDE). Potensi pengakuan angka pra penjualan yang lebih besar di 2Q16 kami harapkan akan ikut mendukung membaiknya catatan angka marketing sales di 1H16. Pada tiga bulan pertama tahun ini, perusahaan telah meluncurkan tiga klaster di BSD City (Sevilla Park, Vanya Park dan Anartha House), sedangkan di kuartal berjalan BSDE akan meluncurkan beberapa proyek baru di 2Q dan 2H16 antara lain 3 kondominium baru (Jagir Surabaya, Aerium di Jakarta Barat dan Tanjung Barat, Jakarta Selatan) untuk mendukung pencapaian target pra penjualan tahun ini, Rp6.86tn, (SSI Rp6.89tn) 9,000 Marketing Sales Revenue 100% Housing and land plots Others 8,000 90% 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000-11A 12A 13A 14A 15A 16E 17E 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Source: Company, SSI Research Kinerja 1H16 dan potensi perubahan penggunaan skenario Rendahnya pencapaian laba 1Q16 yang hanya sebesar 10.64% dari proyeksi SSI atau jauh dibawah rata ratanya 25.2%, membuat BSDE akan lebih sulit untuk mengejar proyeksi FY16E SSI maupun konsensus. Dengan menggunakan asumsi pencapaian laba 2Q16 adalah sebesar 42.3% (rata rata 2Q sebesar 40.9%) dari angka laba perkiraan SSI, maka secara kumulatif, laba 1H16 hanya mencapai 53.9% dari laba FY16E kami, atau masih sekitar 11.75% dibawah rata-rata pencapaian 1H vs FY sebesar 65.74%. Harapan kami atas pencatatan angka revenue yang lebih tinggi pada 2Q16 (belum tercatat pada 1Q16) dan membaiknya angka pra penjualan pada periode tersebut akan menjaga perusahaan untuk tidak membukukan nilai laba 1H16 yang lebih rendah dari 1H15. Page 2 of 8

3 Percentage Percentage Bumi Serpong Damai Di sisi lain, dengan menggunakan asumsi kondisi perekonomian akan stagnan dan bahkan memburuk, maka kinerja keuangan 1H16 juga akan kami gunakan sebagai batas waktu perubahaan penggunaan skenario dari moderate menjadi pesimistik. Namun demikian, perubahan penggunaan skenario tersebut belum akan mendorong kami untuk menurunkan rekomendasi dari BUY menjadi HOLD. Ekspektasi membaiknya kinerja kuartal berjalan Sambil menanti update bulanan terkini dan laporan kinerja keuangan 1H16, kami masih belum melakukan perubahan rekomendasi maupun penurunan target harga. Kami masih berharap potensi perbaikan aktivtas industri didukung oleh kontinuitas trend penurunan tingkat suku bunga perbankan serta sentimen terbitnya Tax Amnesty yang telah membuat sebagian besar investor melakukan wait and see selama ini, akan menjadi katalis penggerak kinerja operasional BSDE di kuartal berjalan. Rencana peluncuran beberapa klaster yang akan dibarengi dengan ekspektasi perbaikan ekonomi serta proyek BSDE lainnya juga kami lihat berpotensi menjaga BSDE dari penurunan kinerja keuangan yang berkelanjutan Revenues Owners parent 100% 90% 80% 70% 60% 50% Revenues Owners parent 20 40% 30% % 10% 0% Source: Company, SSI Research Optimisme yang masih terjaga Terlepas dari rendahnya pencapaian kinerja 1Q16, kami meyakini BSDE masih akan mampu membukukan kinerja pertumbuhan yang berkelanjutan di tahun mendatang. Untuk menunjukan bentuk komitmennya, BSDE berencana untuk menerbitkan Obligasi II dengan senilai Rp3triliun yang akan terbagi kedalam dua tahap masing masing sebesar Rp1.5triliun. Adapun dana tersebut akan digunakan untuk pembebasan tanah di area pengembangan BSD City (40%), 40% untuk pengembangan proyek BSDE dan sisanya untuk modal kerja. Selain itu, proyek jalan tol Sepong-Balaraja (konsorsium BSDE) yang telah mendapatkan komitmen pinjaman sebesar Rp4.2triliun, juga kami lihat akan memberikan dampak positif, salah satunya adalah kemudahan akses. BSDE juga akan mendapatkan kas sekitar Rp900miliar dari hasil penjualan lahan untuk proyek tol tersebut (belum masuk kedalam target marketing sales tahun ini). Dari sisi pengaruhnya pada tingkat hutang perusahaan, dengan mengasumsikan kedua tahap PUB dilakukan tahun ini dan drawdown pinjaman bank (Rp4.2triliun) akan dilakukan seluruhnya tahun ini, maka nilai gearing ratio masih sebesar 30% atau jauh dibawah rata-rata industri tahun lalu sebesar 61.93%. Pada saatnya perbaikan ekonomi dan aktivitas industri telah terlihat, maka perbaikan kinerja perusahaan kami lihat akan cukup kuat untuk menjaga kenaikan beban bunga dan keuangan di tahun berjalan. Page 3 of 8

4 Bumi Serpong Damai Maintain BUY Kami masih melihat potensi tantangan yang sama akan berlanjut hingga pertengahan tahun ini. Ekspektasi perbaikan aktivitas industri masih menjadi kunci utama pertumbuhan emiten properti dalam coverage kami. Kekhawatiran terletak pada: (1) konfirmasi perbaikan makro yang semakin tidak terlihat (2) Dampak minor terbitnya kebijakan tax amnesty (3) pelemahan nilai tukar rupiah (4) pencapaian angka marketing sales yang lebih rendah dari harapan (5) permintaan yang jauh dibawah ekspektasi. Page 4 of 8

5 Bumi Serpong Damai Figure 1. BSDE Quarterly Result Rpbn 1Q15 4Q15 1Q16 QoQ YoY FY15 FY16E Q16A vs 1Q16E Q16A vs 1Q16E Revenues 1,624 1,576 1,105 (30) (32) 6,210 6, % 57.14% Cost of Revenues (343) (397) (280) (29) (18) (1,572) (2,428) Gross profit 1,281 1, (30) (36) 4,638 4, % S&GA (357) (800) (367) (54) 3 (2,091) (1,653) Operating profit (50) 2,547 2, % Net Interest expense (62) (124) (110) (12) 78 (324) (407) Forex gain (loss) 47 (10) (9) (13) (119) Other 26 (37) 25 (166) (7) (0) (83) Pre-tax profit (61) 2,362 2,555 Income taxes (91) 252 (66) (126) (27) (11) (12) Net income (loss) (35) (65) 2,351 2, % Non-contolling (49) (48) (38) (20) (22) (212) (112) Owners company (37) (67) 2,139 2, % 42.21% EPS (34) (69) Margin 37.18% Gross margin (0.1) Operating margin (12.7) (3.0) Net margin (0.2) (9.8) NI to owners margin (9.7) Source : Company, SSI Research Figure 2. BSDE - Pre-Sales Marketing Sales 13A 14A 15A 16E 17E 14A YoY 15A YoY 16A YoY 17A YoY Housing 2,724 3,140 4,357 4,496 4, Land Plots 3,292 2, (38.53) (69.90) (8.15) 4.60 Strata Title (6.37) Industrial (55.27) (78.62) Shophouse ,114 1,122 1,274 (12.93) Land plots (JV) n/a n/a n/a n/a Source : Company, SSI Research Figure 3. SSI historical recommendation for BSDE Date Rec Close Price Target Price 5/26/2016 BUY /18/2016 BUY /21/2016 BUY /1/2015 BUY /16/2015 BUY /8/2015 BUY Source : Company, SSI Research Page 5 of 8

6 Bumi Serpong Damai Figure 4. BSDE 12-month forward PE Assets Area Price / sqm Ownership NAV NAV Per Share Developed Land Phase II , % 62,400 3,397 Kota Wisata 71 3,000 85% 1, Grand Wisata 323 4,000 46% 5, Taman Permata Buana 3 14,000 85% Legenda Wisata 5 2,500 85% Kota Bunga 7 1,000 85% 60 3 Banjar Wijaya 13 1,500 85% Grand City Balikpapan Baru 130 1,500 55% 1, Lenteng Agung 5 20,000 85% Bekasi % 85 5 Karawang % 59 3 Bale Tirta Warna % Grand City Samarinda % 19 1 Vacant Land Phase III 2, % 5, MT Haryono 1 14, % 84 5 Kuningan Rasuna 5 17, % Cibubur % Duri Pulo 16 9,000 85% Benowo % Lakarsantri 40 1, % Tanjung Sari 2 5, % 66 4 Total 4,515 81,353 4,428 Recurring Revenues 2, Subtotal 79,524 4,329 Debt and Advances (6,040) (329) Cash 7, NAV 80,723 4,394 Total shares 18,371 18,371 Discount to NAV 55% 55% 1,977 Target Price 1,950 Source: Bloomberg, SSI Research Figure 5. BSDE 12-month forward PE Source: Bloomberg, SSI Research Page 6 of 8

7 Key Financials Profit and Loss Cash Flow Rp bn 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Revenue 5,614 6,210 6,953 7,982 Net income 3,994 2,351 2,544 3,164 COGS (1,447) (1,572) (2,428) (2,577) Depreciation & amort Gross profit 4,167 4,638 4,526 5,405 Others (29) (850) Gross margin (%) Working capital (1,300) (3,331) (673) (952) Operating profit 2,358 2,547 2,872 3,427 Operating cash flow 2,885 (760) 2,006 1,576 Operating margin (%) Net - Capital expenditure (1,304) (1,511) (1,934) (2,328) EBITDA 2,519 2,882 3,279 3,958 Investing cash flow (5,683) (1,576) (2,664) (1,742) EBITDA margin (%) Change in Capital 1,600 1, Other income (expenses) 1,640 (185) (317) (250) Other financing (314) 3,971 1,788 1,232 Pre-tax profit 3,997 2,362 2,555 3,177 Financing cash flow 1,286 5,624 1,788 1,232 Income tax - net (3) (11) (12) (13) Net - Cash flow (1,511) 3,289 1,130 1,066 Net profit 3,994 2,351 2,544 3,164 Cash at beginning 4,332 2,821 6,109 7,239 Net profit margin (%) Cash at ending 2,821 6,109 7,239 8,305 Balance Sheet Key Ratios Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Cash & cash equivalent 2,820 6,109 7,239 8,305 ROE (%) 26.0% 12.5% 11.6% 12.5% Receivables ROA (%) 14.2% 6.5% 6.2% 7.0% Inventories 5,016 6,548 7,332 8,416 Revenue growth (%) -2.2% 10.6% 12.0% 14.8% Others 3,198 3,967 4,432 5,087 EPS growth (%) 37.3% -46.8% 13.7% 23.1% Total current assets 11,168 16,790 19,171 22,001 Interest coverage (x) Net fixed assets 3,322 4,081 4,821 5,512 Debt to equity (%) 26.5% 41.1% 39.2% 35.0% Other assets 13,716 15,152 16,967 17,879 Net gearing (%) net cashnet cashnet cashnet cash Total assets 28,207 36,022 40,958 45,392 Payables Major assumptions ST. debt and curr. maturi 1,506 1,989 2,227 2,039 14A 15A 16E 17E Other current liabilities 3,771 3,841 4,301 4,937 Housing 3,140 4,357 4,496 4,830 LT. debt 2,752 5,762 6,382 6,847 Land Plots 2, Other long term liabilities 1,582 2,018 2,259 1,795 Strata Title Total liabilities 9,767 13,925 15,356 15,842 Industrial Total equity 18,440 22,097 25,602 29,550 Shophouse 924 1,114 1,122 1,274 Page 7 of 8

8 DISCLAIMERS : Analyst Certification : The views expressed in this research accurately reflect the personal views of the analyst(s) about the subject securities or issuers and no part of the compensation of the analyst(s) was, is, or will be directly or indirectly related to the inclusion of specific recommendations or views in this research. The analyst(s) principally responsible for the preparation of this research has taken reasonable care to achieve and maintain independence and objectivity in making any recommendations. This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia. Page 8 of 8