Buy Dec 2017 TP (IDR) 750 Consensus Price (IDR) 718 TP to Consensus Price+ +4.5% vs. Last Price +20.0%

Transkripsi

1 Pakuwon Jati, Tbk (PWON) Recurring Income Menopang Pertumbuhan Penurunan Laba oleh Aspek Non Operasional PWON membukukan penurunan laba pada kuartal I 2017 sebesar 36% y-y dari Rp543,2 miliar pada kuartal I 2016 menjadi Rp348 miliar. Namun, pendapatan dan laba kotor PWON mampu meningkat masing-masing 11% dan 5% y-y. Kenaikan pendapatan ini ditopang oleh pendapatan berulang dari segmen mal serta penjualan perkantoran dan kondominium. Kami mencermati penurunan laba bersih PWON disebabkan oleh pelunasan obligasi dipercepat sebesar Rp153,6 miliar. Bila tidak ada pelunasan ini, maka laba PWON dapat mencapai Rp500,9 miliar pada kuartal I Selain itu PWON juga mengalami penurunan pada keuntungan valuta asing yakni dari Rp85,5 miliar pada kuartal I 2016 menjadi Rp19.8 miliar pada kuartal Marketing Sales Didominasi oleh Proyek di Surabaya Pada 2017, PWON menargetkan marketing sales Rp2,7 triliun yang naik 18% y-y dari pencapaian pada Hingga kuartal , PWON mencatat marketing sales Rp653 miliar atau 24% dari target % dari marketing sales tersebut dikontribusikan oleh proyek di Surabaya. Kami optimis bahwa hingga akhir 2017 PWON dapat mencatatkan pendapatan Rp5.4 triliun yang ditopang oleh proyek-proyek PWON di Surabaya. Target Harga Rp750 Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 17,7x (+1 SD rata-rata 3 tahun) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 19,5x. Saat ini PWON diperdagangkan pada P/E 2017E sebesar 16,2x. Pakuwon Jati, Tbk Summary (IDR bn) in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Sales 4,625 4,841 5,430 6,261 Sales growth 19.4% 4.7% 12.2% 15.3% EBITDA 2,453 2,568 2,895 3,337 Net profit 1,209 1,671 1,854 2,144 EPS (IDR) EPS growth -51.9% 38.2% 11.0% 15.6% BVPS (IDR) EBITDA margin 53.0% 53.1% 53.3% 53.3% NPM 26.1% 34.5% 34.1% 34.2% ROE 13.6% 16.3% 15.7% 15.8% ROA 6.8% 8.5% 8.5% 8.7% P/E 19.8x 16.3x 16.2x 14.0x P/BV 2.5x 2.5x 2.4x 2.1x EV/EBITDA 12x 13x 12x 11x DPS (IDR) Dividend yield 0.9% 0.8% 0.7% 0.7% Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research Please consider the rating criteria & important disclaimer NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Update 1Q17 June 08, 2017 Buy Dec 2017 TP (IDR) 750 Consensus Price (IDR) 718 TP to Consensus Price+ +4.5% vs. Last Price +20.0% Shares data Last Price (IDR) 625 Price date as of June 7, wk range (Hi/Lo) 765/481 Free float (%) 47.8 Outstanding sh.(mn) 48,160 Market Cap (IDR bn) 30,100 Market Cap (USD mn) 2,262 Avg. Trd Vol - 3M (mn) 39.8 Avg. Trd Val - 3M (bn) 24.2 Foreign Ownership 39.3% Property Residential Estate Bloomberg Reuters Bima Setiaji , ext:114 bima@nhsec.co.id Share Price Performance PWON IJ PWON.JK YTD 1M 3M 12M Abs. Ret. 4.3% -10.4% 8.0% 8.0% Rel. Ret. -3.9% -10.4% 2.4% -7.6%

2 Tunjungan Plaza 6: Sumber Recurring Income Baru Di tengah kondisi industri properti yang baru pulih, kami optimis bahwa PWON mampu mempertahankan pertumbuhan penjualannya. Hal ini antara lain ditopang oleh kuatnya pendapatan berulang (recurring income) dari sewa mal ritel. Pendapatan berulang PWON diestimasi bisa tumbuh 10%-11% pada Saat ini, kontribusi pendapatan berulang terhadap total pendapatan telah mencapai 53%. Tunjungan Plaza 6 membuktikan konsistensi ekspansi sumber recurring income. Untuk terus meningkatkan kinerja recurring income, PWON terus melakukan ekspansi. PWON sedang menyelesaikan mal Tunjungan Plaza 6 di Surabaya dengan total area sewa atau net leasable area (NLA) hingga m². Mal ini dijadwalkan beroperasi pada September 2017 serta akan melengkapi mal kelolaan PWON Tunjungan Plaza 5 yang juga baru beroperasi sejak 4Q16. Mal Tunjungan Plaza 6 akan menjadi pendorong recurring income PWON mulai 2017 serta menjaga kontribusi lini pendapatan ini diatas 50% dari total pendapatan. Meskipun mal ini masih dalam proses pengerjaan, tingkat okupansi sudah mencapai 80% dari total NLA. Sebagian besar penyewa bergerak di bidang food and beverage (F&B). Mall Occupancy Rates Q Revenue Breakdown E Source: Colliers International Indonesia Source: Company Mengikuti Perkembangan Tren Mal Saat ini, PWON sendiri sudah memiliki 6 mal dari portofolio mereka di kota Jakarta dan Surabaya. Mal tersebut adalah Kota Kasablanka, Gandaria City, dan Blok M Plaza di Jakarta; Tunjungan Plaza dan Royal Plaza di Surabaya. Portofolio ini menjadikan PWON sebagai salah satu pengembang properti yang memiliki portofolio mal terbanyak. Inovasi yang dilakukan PWON berhasil menjaga tingkat okupansi rate mal tetap tinggi Mencermati tren terkini, pengembang mal dituntut untuk dapat merenovasi dan memodifikasi konsep mal sekreatif mungkin untuk menarik pengunjung. Saat ini pengunjung mulai jenuh dan menuntut pengalaman yang berbeda ketika datang ke mal. Mal tidak lagi hanya berbelanja, tetapi juga untuk tempat berinteraksi, pusat hiburan dan rekreasi. PWON sudah menyadari tren ini dan menerapkan konsep yang berbeda di setiap portofolio mal nya. Bahkan PWON juga mengubah mal lama dengan konsep terbaru. Kemampuan ini berhasil dibuktikan oleh tingkat kunjungan dan tingkat okupansi penyewa yang berkisar di atas 90%. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 22

3 Keberhasilan segmen perkantoran dan kondominium memberi keyakinan untuk melanjutkan ekspansi Melanjutkan Kesuksesan Perkantoran dan Kondominium Pada 2017, PWON akan mengerjakan 2 proyek ruang perkantoran yaitu Office Tower III di Kota Kasablanka dan Office Tower Tunjungan Plaza 6. Kami optimis bahwa 2 proyek tersebut akan berhasil didasari oleh tingkat okupansi proyek sebelumnya yang mencapai lebih dari 90%. Office Tower III Kota Kasablanka memiliki luas area sewa m² dan area jual m². Sementara, Office Tower Tunjungan Plaza 6 memiliki luas area sewa m² dan area jual m². Kedua proyek perkantoran ini akan menyumbangkan baik marketing sales maupun recurring income. Selain menjual, PWON juga menyewakan area perkantoran dengan komposisi area jual dan sewa sebesar 60:40. Selain merilis ruang perkantoran baru, PWON juga akan merilis kondominium Lavis di Pakuwon Mal. Manajemen mulai mengakomodasi permintaan apartemen kelas menengah atas setelah apartemen Amor yang juga berada di kawasan Pakuwon Mal Surabaya habis terjual. Kondominium Lavis berisi 400 unit dengan harga jual antara Rp2 miliar hingga Rp7 miliar per unit. Property Price Index Q Q Revenue By Geography Q Source: Bank Indonesia Peluncuran produk perkantoran dan kondominium baru diuntungkan oleh kondisi pasar properti di Surabaya. Source: Company Gairah Pasar Surabaya Kami mencermati penjualan properti di Surabaya menjelang kuartal II 2017 lebih baik dibandingkan dengan Jakarta. Investor kelas atas di Surabaya memiliki kecenderungan lebih responsif terhadap proyek properti baru. Berakhirnya amnesti pajak juga mendorong investor menggunakan dana hasil repatriasinya untuk membeli produk properti premium. 70% dari marketing sales sebesar Rp653 miliar pada kuartal berasal dari proyek-proyek apartemen PWON yang berlokasi di Surabaya. Proyek-proyek tersebut antara lain apartemen di Tunjungan Plaza, apartemen Ritz di Pakuwon Mal, dan apartemen di Pakuwon City. Kami optimis bahwa 2 proyek baru yaitu apartemen Lavis dan ruang perkantoran Tunjungan Plaza 6 di Surabaya pada kuartal II 2017 akan kembali laku. Dengan tambahan proyek baru di segmen perkantoran dan kondominium tersebut, kami memasang target pertumbuhan pendapatan dari penjualan kondominium dan perkantoran tahun ini mencapai 5%- 10%. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 33

4 Multiple Valuation Forward P/E band Last 3 years Dynamic Forward P/E band Last 3 years Rating and Target Price Update Target Price Date Rating Target Price Last Price Consensus vs Last Price vs Consensus 1/13/2017 Buy % +2.9% 6/8/2017 Buy % +4.5%, Bloomberg Analyst Coverage Rating Closing and Target Price Source: Bloomberg NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings 1. Period: End of year target price 2. Rating system based on a stock s absolute return from the date of publication Buy : Greater than +15% Hold : -15% to +15% Sell : Less than -15% PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 44

5 Financial Summary PWON Summary Last Price (IDR) June 7, Target Price (IDR) Dec /12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Analyst: Bima Setiaji Rating: Buy ROE 13.6% 16.3% 15.7% 15.8% ROA 6.8% 8.5% 8.5% 8.7% INCOME STATEMENT ROIC 15.4% 15.0% 12.8% 12.9% EBITDA/Equity 27.7% 25.1% 24.5% 24.5% in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E EBITDA/Assets 13.8% 13.0% 13.2% 13.5% Sales 4,625 4,841 5,430 6,261 Cash Dividend (IDR bn) Growth (% y/y) 19.4% 4.7% 12.2% 15.3% Dividend Yield (%) 0.9% 0.8% 0.7% 0.7% COGS (1,957) (2,088) (2,350) (2,689) Payout Ratio (%) 17.9% 13.0% 11.7% 10.1% Gross Profit 2,669 2,754 3,080 3,571 DER 52% 48% 49% 48% Gross Margin 57.7% 56.9% 56.7% 57.0% Net Gearing 72% 63% 62% 59% Operating Expenses (532) (525) (544) (653) LT Debt to Equity 46% 41% 43% 42% EBIT 2,136 2,228 2,535 2,918 Capitalization Ratio 34% 32% 33% 33% EBIT Margin 46.2% 46.0% 46.7% 46.6% Equity Ratio 50% 53% 55% 56% Depreciation Debt Ratio 26% 25% 27% 27% EBITDA 2,453 2,568 2,895 3,337 Financial Leverage 200% 193% 185% 181% EBITDA Margin 53.0% 53.1% 53.3% 53.3% Current Ratio 122% 133% 142% 145% Interest Expenses (312) (202) (156) (191) Quick Ratio 53% 57% 67% 66% EBT 1,373 1,732 2,204 2,524 Cash Ratio 47% 53% 58% 61% Income Tax (25) 48 (251) (278) Cash Conversion Cycle Minority Interest (139) (109) (99) (103) Par Value (IDR) Net Profit 1,209 1,671 1,854 2,144 Total Shares (mn) 48,160 48,160 48,160 48,160 Growth (% y/y) -51.9% 38.2% 11.0% 15.6% Share Price (IDR) Net Profit Margin 26.1% 34.5% 34.1% 34.2% Market Cap (IDR tn) BALANCE SHEET in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Cash 2,071 2,432 2,588 3,020 Price /Earnings 19.8x 16.3x 16.2x 14.0x Receivables Price /Book Value 2.5x 2.5x 2.4x 2.1x Inventories 2,254 2,860 2,606 3,149 Price/Sales 5.2x 5.6x 5.5x 4.8x Total Current Assets 5,409 6,127 6,354 7,135 PE/EPS Growth -0.4x 0.4x 1.5x 0.9x Net Fixed Assets 10,344 12,164 13,816 15,897 EV/EBITDA 11.8x 12.6x 12.4x 10.9x Other Non Current Assets 3,025 2,383 2,889 3,178 EV/EBIT 13.6x 14.5x 14.2x 12.5x Total Assets 18,778 20,674 23,059 26,209 EV (IDR bn) 28,960 32,354 36,021 36,456 Payables Sales CAGR (3-Yr) 28.8% 16.9% 11.9% 10.6% ST Debt EPS CAGR (3-Yr) 17.4% 13.8% -9.7% 21.0% Other Current Liab. 3,689 3,637 3,492 3,764 Basic EPS (IDR) LT Debt 4,372 4,471 5,388 6,157 Diluted EPS (IDR) Other Non Current Liab BVPS (IDR) Total Liabilities 9,323 9,654 10,437 11,627 Sales PS (IDR) Shareholders' Equity 9,455 11,020 12,623 14,582 DPS (IDR) CASH FLOW STATEMENT PROFITABILITY & STABILITY VALUATION INDEX DCF, RIM & EVA in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Net Income 1,262 1,671 1,854 2,144 DCF (USD mn) Deprec & Amortization NOPAT 2,098 2,291 2,247 2,597 Oth Non-Cash Adj 163 (686) (62) (0) +Depr./Amor CFO 1,742 1,325 2,152 2,563 -CAPEX (2,044) (1,059) (2,001) (2,500) Capex (2,044) (1,059) (2,001) (2,500) -Incr. (Decr.) in Working Cap. 163 (686) (62) (0) Oth Inv. Act (11) (83) (497) (314) (Unlevered) FCFF CFI (2,055) (1,141) (2,498) (2,814) WACC Dividends Paid (216) (216) (217) (217) Cost of Debt (Tax Adj.) 14.6% 13.0% 9.8% 11.5% Net Borrowing (PMT) (59) Cost of Equity (COE) 11.3% 10.5% 12.4% 11.5% CFF (421) WACC (%) 11.8% 10.9% 12.0% 11.5% Net Changes in Cash (734) RIM Spread (FROE-COE) (%) 3.3% 7.2% 4.4% 5.5% Residual Income (IDR bn) OWNERSHIP Equity Charge ,368 1,446 By Geography % Shareholders % EVA Indonesia 60.7 Burgami Investments 20.9 Invested Capital (IDR bn) 12,873 14,363 16,260 18,777 Singapore 11.9 PT Pakuwon Arthaniaga 16.8 ROIC-WACC (%) 4.5% 5.1% 1.8% 2.4% United States 11.5 Concord Media 7.4 EVA (IDR bn) DISCLAIMER This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom. All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 55