Buy Dec 2017 TP (IDR) 1,410 Consensus Price (IDR) 1,629 TP to Consensus Price -13.4% vs. Last Price +24.8%

Transkripsi

1 Ciputra Development, Tbk (CTRA) Mulai Terlihat Menggeliat Mulai Terlihat Rebound Pada kuartal I 2017, CTRA berhasil membukukan marketing sales senilai Rp1,5 triliun pada kuartal I 2017, atau sekitar 18% dari target 2017 senilai Rp8,5 triliun. Pencapaian tersebut diperoleh dari penjualan Monteverde Citraland di Cibubur. Perumahan ini menerima kelebihan permintaan sebesar 500 unit, padahal unit yang tersedia hanya 322 unit. Pada 2017, CTRA memasang target marketing sales yang mencapai Rp8,5 triliun yang tumbuh 18% (yoy). Kami optimis bahwa target marketing sales tersebut akan tercapai. Menurut kami, ada sejumlah katalis positif yang bisa menyokong industri properti pada 2017, antara lain bunga kredit pemilikan rumah (KPR) yang rendah dan rasio loan to value (LTV) yang longgar. Kami juga masih percaya bahwa amnesti pajak akan berdampak positif bagi industri properti tanah air. Untuk mendukung kenaikan marketing sales tersebut, CTRA akan meluncurkan 6 proyek residency baru, seperti Citra Plaza di Jakarta, apartemen dan kantor seluas 1,4 ha, CWJ 2 Extension The Newton 2, CitraLand seluas 86 ha di Cibubur, dan Citra Plaza Batam. Selain residency, Ciputra Development juga akan membangun dua proyek komersial, yaitu Ciputra Mall dan Yello Hotel di Citra Raya Tangerang. Target Harga Rp1.410 Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 23,4x (1SD di atas ratarata 3 tahun) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 28,1x. Saat ini, CTRA diperdagangkan pada P/E 2017E 22,5x. Ciputra Development, Tbk Summary (IDR bn) in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Sales 7,514 6,739 5,750 6,814 Sales growth 18.5% -10.3% -14.7% 18.5% EBITDA 2,416 1,851 1,551 1,833 Net profit 1,740 1, ,125 EPS (IDR) EPS growth -3.0% -32.8% -20.4% 20.8% BVPS (IDR) EBITDA margin 32.2% 27.5% 27.0% 26.9% NPM 23.2% 17.4% 16.2% 16.5% ROE 13.7% 8.2% 5.8% 6.6% ROA 6.6% 4.0% 2.9% 3.3% P/E 12.9x 17.6x 22.5x 18.6x P/BV 1.8x 1.4x 1.3x 1.2x EV/EBITDA 12x 15x 19x 17x DPS (IDR) Dividend yield 0.7% 0.6% 0.6% 0.4% Data, Bloomberg, NHKS Research Please see the last page for rating criteria & important disclaimer NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Update Q4 16 April 11, 2017 Buy Dec 2017 TP (IDR) 1,410 Consensus Price (IDR) 1,629 TP to Consensus Price -13.4% vs. Last Price +24.8% Shares data Last Price (IDR) 1,130 Price date as of April, wk range (Hi/Lo) 1705/1095 Free float (%) 74.5 Outstanding sh.(mn) 18,560 Market Cap (IDR bn) 20,324 Market Cap (USD mn) 1,575 Avg. Trd Vol - 3M (mn) 23.5 Avg. Trd Val - 3M (bn) 30.8 Foreign Ownership 47.6% Property Residential Estate Bloomberg Reuters Bima Setiaji , ext:114 bima@nhsec.co.id Share Price Performance CTRA IJ CTRA.JK YTD 1M 3M 12M Abs. Ret % -12.7% -14.1% -13.9% Rel. Ret % -17.6% -20.8% -32.0%

2 2016: Periode Tersulit bagi CTRA CTRA harus rela menutup kinerja 2016 dengan catatan penurunan. Top line maupun bottom line CTRA kompak menyusut meskipun CTRA mampu mempertahankan margin keuntungan kotor sebesar 48,8% dibandingkan margin keuntungan kotor sebesar 49,6% pada Penjualan CTRA turun 10% (yoy) menjadi Rp6,74 triliun, sedangkan laba bersih tercatat Rp1,17 miliar yang turun 32,83% dibandingkan laba bersih pada Selain, dipicu oleh melambatnya pertumbuhan marketing sales, penurunan penjualan pada 2016 juga diperparah oleh periode pembayaran nasabah yang lebih lama. Marketing sales dan pencatatan penjualan di laporan keuangan tidak selalu tercatat pada tahun yang sama. Perbedaan periode ini tergantung pada cara pembayaran yang dipilih oleh konsumen. Kami melihat bahwa pada akhir-akhir ini cara pembayaran konsumen CTRA menjadi lebih panjang. Hal itu tercermin di penurunan penjualan pada 2016 yang diakibatkan oleh tertundanya pembayaran dari penjualan pada Namun, kenaikan marketing sales pada 2017 dan mulai pulihnya industry property akan menghasilkan lonjakan penjualan CTRA pada 2018 yang tercatat pada laporan keuangannya. Marketing Sales & Revenue TTM (IDR bn) Q Q Marketing Sales Achievement FY 2016 Kerja Sama dengan BNGA untuk Menawarkan Bunga KPR Murah CTRA akan bekerja sama dengan Bank CIMB Niaga (BNGA) untuk menyediakan KPR promo dengan suku bunga 5,5% (tetap selama 3 tahun) untuk 41 proyek CTRA di seluruh Indonesia. Promo KPR ini menawarkan suku bunga yang lebih rendah dibandingkan suku bunga KPR Bank BCA sebesar 6,5% maupun suku bunga KPR sebesar 5,99% yang ditawarkan oleh kerjasama antara Bank Permata dan Summarecon. Dari sisi konsumen, suku bunga KPR yang rendah berpotensi menjadi faktor pendorong untuk segera membeli properti. Oleh karena itu, kami mengamati bahwa kerja sama antara CTRA dan BNGA akan mendorong marketing sales CTRA. Pada 2016, sekitar 49% pembeli proyek CTRA menggunakan KPR yang meningkat cukup drastis mengingat pada 2015 hanya 29% pembeli proyek CTRA menggunakan KPR. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 22

3 Customer Payment Method FY FY 2018E Penggarapan Segmen Recurring Income di saat Lensunya Penjualan CTRA mulai menggarap apartemen dan hotel, yang termasuk segmen recurring income pada saat penjualan segmen tempat tinggal masih lesu. Kami memperkirakan bahwa pertumbuhan bisnis hotel akan mencapai 5% sepanjang CTRA saat ini mengoperasikan 10 hotel dan 3 dari 10 hotel tersebut adalah hotel bintang 5, yakni Raffles Hotel di Jakarta, Ciputra Hotel di Semarang dan Hotel Ciputra World di Surabaya. Sepanjang 2017, manajemen membidik tingkat okupansi hotel CTRA sekitar 70%. Namun, kami memperkirakan bahwa tingkat okupansi untuk hotel bintang 5 hanya naik 45% dari 2016 menjadi sekitar 50% pada Menurut kami, biasanya tingkat okupansi kamar hotel bintang 5 tidak terlalu tinggi. CTRA justru terlihat lebih mengandalkan pendapatan dari sewa fasilitas balai riung untuk acara pernikahan maupun kegiatan korporasi. CTRA Revenue By Segment E Revenue Breakdown FY 2016 Di segmen mal, kami juga optimistis bahwa mal CTRA yang sudah berjalan tidak akan mengalami penurunan tingkat okupansi. Hal ini disebabkan pengikatan kontrak dengan para penyewa dengan jangka waktu tertentu. CTRA memiliki beberapa mal di berbagai daerah, seperti Mal Ciputra dan Ciputra World 1 di Jakarta, Mal Ciputra di Semarang, dan Mal Ciputra di Cibubur. Saat ini, mal CTRA yang tersebar di beberapa daerah memiliki tingkat okupansi rata-rata di atas 95%. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 33

4 Multiple Valuation Forward P/E band Last 3 years Dynamic Forward P/E band Last 3 years Rating and Target Price Update Target Price Date Rating Target Price Last Price Consensus vs Last Price vs Consensus 12/30/2016 Buy 1,770 1,335 1, % +6.2% 4/11/2017 Buy 1,410 1,130 1, % -13.4%, Bloomberg Analyst Coverage Rating Closing and Target Price Source: Bloomberg NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings 1. Period: End of year target price 2. Rating system: Based on stock s absolute return from the date of publication Strong Buy: high conviction Buy rated stock Buy: greater than 15% Hold: between -15% and +15% Sell: less than -15% PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 44

5 Financial Summary CTRA Summary Last Price (IDR) April 10, ,130 Target Price (IDR) Dec , /12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Analyst: Bima Setiaji Rating: Buy ROE 13.7% 8.2% 5.8% 6.6% ROA 6.6% 4.0% 2.9% 3.3% INCOME STATEMENT ROIC 16.7% 11.1% 8.3% 8.7% EBITDA/Equity 19.0% 12.9% 9.7% 10.7% in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E EBITDA/Assets 9.2% 6.4% 4.9% 5.3% Sales 7,514 6,739 5,750 6,814 Cash Dividend (USD mn) (158) (122) (117) (93) Growth (% y/y) 18.5% -10.3% -14.7% 18.5% Dividend Yield (%) 0.7% 0.6% 0.6% 0.4% COGS (3,785) (3,449) (2,935) (3,499) Payout Ratio (%) 9.1% 10.4% 12.6% 8.3% Gross Profit 3,729 3,290 2,815 3,315 DER 37% 103% 99% 101% Gross Margin 49.6% 48.8% 49.0% 48.6% Net Gearing 57% 66% 75% 89% Operating Expenses (1,375) (1,483) (1,315) (1,540) LT Debt to Equity 26% 31% 29% 29% Other Operating Income Capitalization Ratio 27% 30% 30% 32% Operating Profit 2,416 1,851 1,551 1,833 Equity Ratio 48% 49% 50% 50% Operating Margin 32.2% 27.5% 27.0% 26.9% Debt Ratio 18% 21% 22% 24% Interest Expense (487) (566) (577) (685) Financial Leverage 207% 203% 199% 201% Non-Operating Gain Interest Coverage 445% 265% 207% 205% EBT 2,165 1,501 1,192 1,405 Current Ratio 139% 125% 129% 123% Income Tax (425) (331) (261) (280) Quick Ratio 190% 159% 155% 145% Final Tax Cash Ratio 34% 33% 35% 40% Net Profit 1,740 1, ,125 Par Value (IDR) Growth (% y/y) -3% -33% -20.4% 20.8% Total Shares (bn) Net Profit Margin 23.2% 17.4% 16.2% 16.5% Share Price (IDR) ,130 1,130 Market Cap (IDR bn) 22,389 20,599 20,973 20,973 BALANCE SHEET in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Cash 3,034 3,467 3,553 3,169 Price /Earnings 12.9x 17.6x 22.5x 18.6x Receivables 1,324 1,702 1,726 1,967 Price /Book Value 1.8x 1.4x 1.3x 1.2x Inventories 7,531 7,945 8,877 9,895 Price/Sales 3.0x 3.1x 3.6x 3.1x Other Current Assets PE/EPS Growth x -53.7x x 89.6x Total Current Assets 12,545 13,710 14,836 15,700 EV/EBITDA 11.7x 15.3x 18.9x 17.0x Land For Development 9,167 10,204 11,299 12,453 EV/EBIT 13.1x 18.9x 24.7x 22.1x Other Non Current Assets 4,547 5,157 5,685 6,303 EV (IDR bn) 28,383 28,320 29,390 31,080 Total Assets 26,259 29,071 31,820 34,455 Sales Growth 18.5% -10.3% -14.7% 18.5% Trade payables 4,689 3,558 3,976 4,192 EPS Growth -3.0% -32.8% -20.4% 20.8% ST Debt 1,375 1,686 2,209 3,207 Basic EPS (IDR) Other Current Liabilities 1,949 2,067 1,937 1,978 Diluted EPS (IDR) LT Debt 3,284 4,382 4,641 4,948 BVPS (IDR) Other Non Current Liab. 1,910 3,081 3,061 3,001 Sales PS (IDR) Total Liabilities 13,207 14,774 15,824 17,326 DPS (IDR) Shareholders' Equity 12,684 14,297 15,996 17,130 CASH FLOW STATEMENT DCF, RIM & EVA in IDR bn 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Net Income 2,066 1,026 1,500 1,774 DCF (USD mn) Deprec & Amortization (886) (1,202) (668) (790) NOPAT 2,890 2,259 1,891 2,199 Oth Non-Cash Adj Depr./Amor. (886) (1,202) (668) (790) CFO 1, ,049 1,241 -CAPEX (79) (155) (119) (129) Capex (79) (155) (119) (129) -Incr. (Decr.) in Working Cap Oth Inv. Act (2,482) (898) (1,588) (1,657) (Unlevered) FCFF 2,197 1,119 1,321 1,536 CFI (2,561) (1,053) (1,707) (1,787) WACC Dividends Paid (158) (122) (117) (93) Cost of Debt (Tax Adj.) 11.0% 8.6% 9.7% 9.8% Net Borrowing (PMT) 1,401 1, Cost of Equity (COE) 11.6% 13.2% 12.5% 12.9% CFF 1,243 1, WACC (%) 11.5% 12.1% 11.8% 12.0% Net Changes in Cash (298) RIM Spread (FROE-COE) (%) 17.2% 8.1% 3.5% 6.5% OWNERSHIP PROFITABILITY & STABILITY VALUATION INDEX Residual Income (USD mn) 1, Equity Charge By Geography % Shareholders % EVA Indonesia 52.4 PT Sang Pelopor 25.5 Invested Capital (USD bn) 17,343 20,365 22,846 25,285 United States 21.0 Credit Suisse Group AG 6.4 ROIC-WACC (%) 5.2% -1.0% -3.6% -3.3% Singapore 13.6 Fine Capital Partners 4.5 EVA (USD mn) 896 (212) (815) (846) DISCLAIMER This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom. All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 55