Summarecon Agung Bloomberg: SMRA.IJ Reuters: SMRA.JK

Transkripsi

1 Company Update Summarecon Agung Bloomberg: SMRA.IJ Reuters: SMRA.JK Samuel Equity Research 11 May 2016 Expect better q-o-q result going forward SMRA melaporkan pertumbuhan pendapatan 10.7%YoY, -7.14%QoQ, namun laba tercatat turun tajam (-40.92%QoQ, %YoY), sebagai akibat lonjakan kenaikan COGS (+56.33% vs % pada 1Q15). Dari sisi marketing sales, SMRA hanya mampu membukukan angka Rp401miliar, ditengah belum membaiknya aktivitas sektor, atau jauh dibandingkan dengan pencapaian tahun lalu sebesar Rp1.27tn ( %YoY). Rendahnya pencapaian 1Q16 tersebut akan membuat SMRA cukup sulit mencapai proyeksi FY16E kami. Di sisi lain, kami melihat adanya potensi perbaikan marketing sales dan terjaganya kinerja positif tahun ini (dengan asumsi terbitnya tax amnesty dan pembalikan aktivitas sektor terjadi selambatnya 3Q16). Kami masih konsisten dengan rekomendasi BUY untuk SMRA dengan target NAV Rp1.750/saham (26.8x PE 16E dan 3.17x PBV 16E). Kinerja 1Q16 yang mengecewakan. SMRA membukukan penurunan tajam laba ( %YoY ditengah kenaikan pendapatan (+10.7%YoY), terutama didorong oleh lonjakan pengakuan beban penjualan segmen apartemen pada 1Q16 sebesar Rp248.49miliar dari hanya Rp58.82miliar pada 1Q15. Top line melampaui 6.04% dari proyeksi SSI dan mencapai 94.31% dari angka konsensus, sementara laba hanya mencapai 13.41% dari ekspektasi kami dan 12.76% dari perkiraan pasar. Pencapaian laba 2Q16 terhadap FY16E yang cukup sulit. Pelemahan kinerja 1Q16 telah menyebabkan SMRA akan cukup sulit untuk mencapai proyeksi laba (FY16E) kami. Dalam tiga tahun terakhir rata-rata kontribusi laba 2Q adalah 26.21% dan laba 1H adalah 52.18%. Dengan menggunakan angka laba 1Q16A yang hanya mencapai 3.15% dari proyeksi laba FY16E SSI dan proyeksi SSI untuk porsi laba SMRA pada 2Q16 (25.5%) maka SMRA kami harapkan akan mampu untuk membukukan laba sebesar Rp411.85miliar (2Q16) atau Rp440.15miliar untuk laba periode 1H16. Angka tersebut setara dengan 45.85% dari FY16E atau jauh diatas rata-rata kontribusi laba 2Q dalam tiga tahun terakhir (26.21%). Potensi perbaikan marketing sales. SMRA membukukan marketing sales sebesar Rp401miliar atau jauh dibandingkan dengan Rp1.27tn pada 1Q15 (-68.43%YoY) ditengah pelemahan aktivitas sektor yang masih terjadi dan posisi wait and see yang masih dilakukan oleh investor property sambil menanti terbitnya aturan tax amnesty. Pencapaian tersebut hanya 8.91% dari target SMRA dan 9.03% dari proyeksi SSI. Hingga akhir bulan lalu, nilai pra penjualan sebesar Rp700miliar (15.56% vs SMRA dan 15.77% vs ekspektasi SSI). Kami berharap SMRA akan membukukan marketing sales yang lebih baik di kuartal berjalan. Peluncuran salah satu cluster Btari extention (April16) yang telah terjual habis (nilai penjualan Rp262miliar) dan rencana peluncuran residential lainnya (SBD) pada Jun16 dengan perkiraan nilai pre-sales Rp381miliar (selain SSP dan SBK) berpotensi mendorong perusahaan membukukan nilai prapenjualan yang lebih baik di kuartal berjalan. Harapan terjaganya kinerja positif tahun ini. Hingga saat ini, kami masih melihat tax amnesty akan menjadi salah satu kunci penggerak pertumbuhan sektor selain perbaikan aktivitas perekonomian yang akan mendorong kenaikan permintaan, terutama ditengah potensi berlanjutnya trend penurunan suku bunga perbankan. Selain itu kami juga berharap pengakuan nilai penjualan dari salah satu cluster SBD pada 2Q16 (100% terjual) dan rencana peluncuran cluster Tesla (SSP) untuk segmen menengah (harga sekitar Rp1.1miliar) akan ikut membantu SMRA untuk mencatat kinerja keuangan kuartalan yang lebih baik dari 1Q16. Kami juga masih menyukai SMRA karena kontinuitas akuisisi lahan yang dilakukan (2016 seluas 85ha) untuk mendukung rencana pipeline project dan mendorong pertumbuhan usaha kedepannya. Valuasi. Perbaikan aktivitas perekonomian yang belum terkonfirmasi sepenuhnya dan posisi wait and see investor property masih menjadi dua kunci utama pembalikan arah kinerja sektor tahun ini. Porsi pendapatan berulang yang tidak sedikit juga menjadi kelebihan SMRA sekaligus sebagai penopang kinerja keuangan disaat tantangan industri yang masih berlanjut hingga pertengahan tahun ini. Kekhawatiran kami terletak pada: (1) Perekonomian yang stagnan (2) Angka pre-sales jauh dibawah harapan (3) Tertundanya tax amnesty hingga tahun depan. Forecast and Valuation (at closing price Rp1,370 per share) Y/E Dec (Rpbn) 14A 15A 16E 17E Sales 5,757 5,624 5,983 6,669 EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Net Profit 1, EPS (Rp/saham) DPS (Rp) Dividend Yield 1.7% 1.5% 1.6% 1.7% (%) BV per share (Rp) EV/EBITDA (x) P/E Ratio (x) P/BV Ratio (x) Akhmad Nurcahyadi Page 1 of 5 DISCLAIMERS: Analyst Certification: The views expressed in this research accurately reflect the personal views of the analyst(s) about the subject securities or issuers and no part of the compensation of the analyst(s) was, is, or will be directly or indirectly related to the inclusion of specific recommendations or views in this research. The analyst(s) principally responsible for the preparation of this research has taken reasonable care to achieve and maintain independence and objectivity in making any recommendations. This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

2 Figure 1. SMRA - Quarterly Result Rpbn 1Q15 4Q15 1Q16 QoQ YoY FY15A FY16E YoY 1Q16A vs 1Q16E SSI 1Q16A vs 1Q16E Cons Sales , , (7.14) , , % 94.31% COGS (364.79) (544.38) (570.28) (2,716.76) (2,897.43) 6.65 Gross profit (18.25) (17.96) 2, , % S&GA and others (195.79) (51.40) (217.07) (1,115.41) (1,219.54) 9.34 Operating profit (51.19) (32.62) 1, , % Net Interest expense (89.92) (122.47) (116.64) (4.76) (409.21) (435.35) 6.39 Pre-tax profit (64.97) (51.60) 1, , Income taxes (53.72) (316.38) (60.65) (80.83) (318.10) (320.21) 0.66 Profit (loss) for the period (10.83) (65.90) 1, , Ow ners of the parent (40.92) (88.58) % 12.76% EPS (Rp) (40.92) (88.58) Margin Gross margin (6.19) (15.90) (0.12) Operating margin (22.36) (15.94) (0.67) Net margin (0.33) (17.73) (0.42) Source : Company, SSI Research Figure 2. SMRA - Pre-Sales Marketing Sales (IDRbn) E 2017E 2018E SSSP (Serpong) ,519 1,913 1,978 2,599 2,732 2,819 3,049 3,260 SSBK (Bekasi) , SSKG (Kelapa Gading) , SSBD (Bandung) Total 1,211 2,171 3,029 3,873 3,725 4,601 4,350 4,439 4,687 5,090 Source : Company, SSI Research Figure 3. SSI historical recommendation for SMRA Date Rec Closing Price Target Price 5/11/16 Buy 1,370 1,750 4/5/16 Buy 1,600 1,750 1/11/16 Buy 1,565 1,750 10/12/15 Buy 1,440 1,650 7/31/15 Buy 1,740 2,150 6/5/15 Buy 1,815 2,150 4/16/15 Buy 1,875 2,150 Source : Bloomberg, SSI Research Page 2 of 5

3 Figure 4. SMRA Estimated NAV Assets Area (ha) Estimated NAV(Rp bn) Estimated NAV/Share Summarecon KG 8 1, Summarecon Serpong (own land) ,025 1,596 JO with JBC 150 5, JO for the springs 80 2, Summarecon Bekasi (own land) 138 7, JV with DSA 263 1, Summarecon Bandung 349 5, Summarecon Bali Summarecon Bogor 416 3, Makasar Other properties & inventories 227 1, Total 2,108 53,713 3,723 Recurring Revenues 21,425 1,485 Subtotal (IDRbn) 72,452 5,022 Debt and advances (6,504) (451) Advances (4,451) (309) Cash 1, Total Value (IDRbn) 63,254 4,384 Total Shares (in mn) 14 Discount to NAV 60% 4,384 1,754 Target Price 1,754 Source: Bloomberg, SSI Research Figure 5. SMRA 12-month forward PE Source: Bloomberg, SSI Research Page 3 of 5

4 Key Financials Profit and Loss Cash Flow Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Revenue 5,757 5,624 5,983 6,669 Net income 1,618 1,066 1,107 1,169 COGS (2,700) (2,717) (2,897) (3,240) Depreciation & amort Gross profit 3,057 2,907 3,085 3,429 Others 6,030 3,057 (15) 331 Gross margin (%) Working capital (6,531) (1,364) (1,012) (1,860) Operating profit 2,096 1,791 1,866 2,000 Operating cash flow 1,189 2, (253) Operating margin (%) Net - Capital expenditure 2,559 1, EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Investing cash flow 2,559 1, EBITDA margin (%) Net - Borrowings 1,881 1, Other income (expenses) (160) (409) (438) (492) Others (214) (159) Pre-tax profit 1,936 1,382 1,427 1,508 Financing cash flow (4,523) (5,027) Income tax - net (318) (316) (320) (339) Net - Cash flow (775) (267) Net profit 1, Cash at beginning 2,545 1,771 1,504 1,757 Net profit margin (%) Cash at ending 1,771 1,504 1,757 1,962 Balance Sheet Key Ratios Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E Yr-end Dec 14A 15A 16E 17E Cash & ST Investment 1,771 1,504 1,757 1,962 ROE (%) Receivables ROA (%) Inventories 3,341 4,925 5,239 5,840 Revenue growth (%) Others EPS growth (%) (38.15) Total current assets 5,855 7,290 7,913 8,824 Interest coverage (x) Land for development 4,322 5,737 5,087 4,537 Debt to equity (%) Net fixed assets 4,387 4,732 5,167 5,436 Net gearing (%) Other assets 1, ,661 2,852 Total assets 15,873 18,758 19,827 21,649 Marketing sales Payables Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16E 17E ST. debt and curr. maturity ,046 1,166 SSP (Serpong) 2,599 2,732 2,819 3,049 LT. debt 3,876 5,214 5,458 5,944 SBK (Bekasi) 1, Other liabilities 4,763 4,664 4,962 5,197 SKG (Kelapa Gading) Total liabilities 9,456 11,229 11,856 12,743 SBD (Bandung) Total equity 6,416 7,529 7,971 8,906 Total 4,601 4,350 4,439 4,687 Page 4 of 5

5 Page 5 of 5