Buy Dec 2017 TP (IDR) 2,290 Consensus Price (IDR) 2,280 TP to Consensus Price +0.4% vs. Last Price +25.8%

Transkripsi

1 Bumi Serpong Damai, Tbk (BSDE) Sumber Pertumbuhan Tak Terduga Kenaikan Penjualan yang Fantastis BSDE sukses membukukan lonjakan laba bersih lebih dari dua kali lipat pada 1H17. Penjualan pada 1H17 mencapai Rp4,21 triliun yang melonjak dari Rp2,87 triliun pada 1H16. Seiring dengan kenaikan pendapatan usaha dan EBT margin, laba bersih mencapai Rp2,01 triliun yang melonjak drastis dari laba bersih sebesar Rp821,80 miliar pada 1H16. Menuai Penjualan dari Marketing Sales pada Masa Lalu Kenaikan penjualan pada 1H17 didorong oleh tingginya realisasi marketing sales yang didapat pada tahun-tahun sebelumnya. Pada 1H17 BSDE meraih marketing sales sebesar Rp2,5 triliun atau setara dengan 35% dari target marketing sales 2017 sebesar Rp7,2 triliun. Segmen residensial yang ditopang oleh BSD City berhasil meraih marketing sales sebesar Rp1 triliun yang masih sesuai dengan target. Segmen komersial mencapai penjualan Rp631 miliar, sedangkan segmen ruko mencatatkan kenaikan penjualan 7% menjadi Rp327,92 miliar dibandingkan realisasi 1H16 sebesar Rp304,80 miliar. Selain itu, BSDE juga membukukan penjualan lahan sebesar Rp840 miliar dari proyek joint venture dengan Mitsubishi Corporation. Target Harga Rp2.290 Kami menggunakan estimasi forward P/E sebesar 19,3x (1SD di atas ratarata 3 tahun sebesar 15,9x) sebagai basis metode valuasi kami. Target harga ini mengimplikasikan P/E 2017E sebesar 22,3x. Saat ini, BSDE diperdagangkan pada P/E 2017E sebesar 17,3x. Bumi Serpong Damai, Tbk Summary (IDR bn) 2015/12A 2016/12A 2017/12E 2018/12E Revenue 6,210 6,522 7,188 7,394 Revenue growth 10.6% 5.0% 10.2% 2.9% EBITDA 2,675 2,706 3,524 3,452 Net profit 2,139 1,796 2,860 2,436 EPS (IDR) EPS growth -44.0% -16.0% 59.2% -14.8% BVPS (IDR) 1,148 1,265 1,406 1,593 EBITDA margin 43.1% 41.5% 49.0% 46.7% NPM 34.5% 27.5% 39.8% 32.9% ROE 10.6% 7.7% 11.1% 8.4% ROA 6.7% 4.8% 7.0% 5.4% P/E 16.2x 18.8x 12.2x 14.4x P/BV 1.6x 1.4x 1.3x 1.1x EV/EBITDA 14.6x 15.2x 11.7x 11.9x DPS (IDR) Dividend yield 0.3% 0.4% 0.5% 0.7% Source: Company Data, Bloomberg, NHKS Research Please consider the rating criteria & important disclaimer NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Update 2Q17 Aug 18, 2017 Buy Dec 2017 TP (IDR) 2,290 Consensus Price (IDR) 2,280 TP to Consensus Price +0.4% vs. Last Price +25.8% Shares data Last Price (IDR) 1,820 Price date as of Aug 16, wk range (Hi/Lo) 1,600 / 2,250 Free float (%) 38.9 Outstanding sh.(mn) 19,247 Market Cap (IDR bn) 35,029 Market Cap (USD mn) 2,619 Avg. Trd Vol - 3M (mn) 17.8 Avg. Trd Val - 3M (bn) 32.0 Foreign Ownership 51.9% Property Residential Estate Bloomberg Reuters Bima Setiaji , ext:114 bima@nhsec.co.id Share Price Performance BSDE IJ BSDE.JK YTD 1M 3M 12M Abs. Ret. 5.2% -0.5% 0.8% -19% Rel. Ret. -5.5% -0.7% -2.6% -27.8%

2 Penjualan lahan 15 Ha kepada Mitsubishi Corporation dan realisasi marketing sales ke penjualan yang lebih cepat menjadi sumber kenaikan penjualan BSDE Segmen Residential dan Land Plot: Penopang Kenaikan Penjualan BSDE berhasil mencatatkan penjualan yang cemerlang pada 1H17 sebesar Rp4,2 triliun yang meningkat 47% y-y dibandingkan penjualan 1H16 sebesar Rp2,8 triliun. Penjualan pada segmen properti meningkat 58% y-y dan memberikan kontribusi sebesar 85% terhadap total penjualan. Sementara itu, pendapatan pada segmen recurring income tumbuh 6% y-y dan memberikan kontribusi 15% terhadap total penjualan. Produk landed residential memberikan kontribusi penjualan sebesar Rp1,5 triliun (36% dari total penjualan) yang ditopang oleh cepatnya realisasi marketing sales terhadap penjualan. Sementara itu, produk land plot juga memberikan kontribusi penjualan sebesar Rp1,5 triliun yang ditopang oleh penjualan 15 hektar lahan kepada Mitsubishi Corporation. Penjualan produk strata title tercatat sebesar Rp337 miliar (8% dari total penjualan) yang naik 37% y-y. Kenaikan ini ditopang oleh penjualan kondominium di The Elements Rasuna dan BSD City. Sementara itu, pendapatan dari segmen recurring income berasal dari sewa perkantoran dan mal, pengelolaan gedung, hotel dan taman rekreasi. Di masa depan tambahan recurring income akan berasal dari Q-Big Mall dan GOP 9 Office. Marketing Sales (IDR Million) Q Q Revenues Breakdown Q Source: Company Source: Company BSDE menargetkan penjualan lahan meningkat 60% menjadi Rp2 triliun pada Potensi Peningkatan Penjualan Lahan Hingga akhir 2017, BSDE menargetkan penjualan lahan sebesar Rp2 triliun. Target tersebut melampaui perolehan penjualan lahan pada 2016 sebesar Rp1,25 triliun. Kami optimis target ini dapat tercapai. BSDE saat ini sedang berupaya untuk menyelesaikan kontrak transaksi penjualan lahan yang ditargetkan terealisasi dalam waktu dekat. Pada 2016, penjualan lahan BSDE meningkat signifikan dari Rp608 miliar pada 2015 menjadi Rp1,25 triliun yang didukung oleh realisasi penjualan lahan kepada Mitsubishi Corporation. Pada 2017, BSDE menganggarkan belanja modal sebesar Rp4-5 triliun yang meningkat dibandingkan realisasi sebesar Rp4 triliun pada 2016 oleh karena itu BSDE akan meningkatkan cadangan lahan di BSD City. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 22

3 Peningkatan Porsi Recurring Income Kami menargetkan porsi recurring income terhadap total pendapatan dapat mencapai 20%-25% dalam 5 tahun mendatang. Hal ini sejalan dengan upaya pengembangan proyek investasi baru untuk mendorong kontribusi dari segmen recurring income. BSDE mulai mengerjakan proyek rental office, mal, dan hotel untuk meningkatkan porsi recurring income hingga 5 tahun ke depan. Selama ini kontribusi recurring income terhadap total pendapatan masih sebesar 10%-15%. BSDE perlu meningkatkan porsi recurring income untuk menjaga kestabilan di tengah penjualan property yang masih lesu. Proyek baru BSDE yang akan menambah kontribusi recurring income pada 2017 adalah proyek menara perkantoran Green Office Park dan proyek superblock, yaitu Southgate Residence di Tanjung Barat, Jakarta Selatan. Setelah satu menara proyek Green Office Park rampung, BSDE akan langsung meluncurkan menara baru lagi. Ada empat menara Green Office Park dan satu menara baru yang saat ini tengah dibangun. Satu menara Green Office Park diperkirakan akan menghasilkan recurring income sebesar Rp250-Rp300 miliar per tahun. Sehingga proyek tersebut diperkirakan akan menambah porsi recurring income hingga Rp2,6 triliun. Proyek Southgate terdiri atas sejumlah proyek, yakni satu mal yang akan disewa oleh Aeon Mall, menara perkantoran, hotel, apartemen sewa. Selain itu, BSDE juga menjual unit hunian berupa dua menara apartemen strata-title. Namun, proyek Southgate tahap pertama sendiri baru akan rampung pada Oleh karena itu, mengingat proses penyelesaian proyek yang relatif lama, kami mengestimasikan kontribusi recurring income masih belum berubah secara signifikan pada Porsi recurring income diperkirakan akan mencapai 12% pada 2017 dan naik menjadi 13% pada RNAV Calculation Residential Business Unit Total Land Size (Ha) 5,039 Net Asset Value (IDR bn) 67,840 Valuation/Share 3,525 Commercial , Investment Properties 14 3, Total Valuation 82,266 4,274 - Advances 4,259 - Debt 7,637 + Cash 2,384 RNAV Per Share 72,755 3,780 Share Price 1,820 Discount to RNAV 48% Source: NH Korindo Sekuritas PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 33

4 Multiple Valuation Forward P/E band Last 3 years Dynamic Forward P/E band Last 3 years Rating and target price update Target Price Date Rating Target Price Last Price Consensus vs Last Price vs Consensus 4/5/2017 Buy 2,290 1,875 2, % -2.1% 5/19/2017 Buy 2,290 1,785 2, % -1.8% 7/10/2017 Buy 2,290 1,820 2, % +0.4%, Bloomberg Analyst Coverage Rating Closing and Target Price Source: Bloomberg NH Korindo Sekuritas Indonesia (NHKS) stock ratings 1. Period: End of year target price 2. Rating system based on a stock s absolute return from the date of publication Buy : Greater than +15% Hold : -15% to +15% Sell : Less than -15% PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 44

5 Financial Summary BSDE Summary Last Price (IDR) August 16, ,820 Target Price (IDR) Dec , /12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Analyst: Bima Setiaji Rating: Buy ROE 10.6% 7.7% 11.1% 8.4% ROA 6.7% 4.8% 7.0% 5.4% INCOME STATEMENT ROIC 9.6% 7.9% 9.0% 8.1% EBITDA/Equity 13.2% 11.7% 13.7% 12.0% in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E EBITDA/Assets 8.3% 7.3% 8.6% 7.7% Sales 6,210 6,522 7,188 7,394 Cash Dividend (IDR bn) Growth (% y/y) 10.6% 5.0% 10.2% 2.9% Dividend Yield (%) 0.3% 0.4% 0.5% 0.7% COGS (1,572) (1,840) (1,949) (1,979) Payout Ratio (%) 4.5% 7.4% 6.4% 9.4% Gross Profit 4,638 4,681 5,239 5,414 DER 36% 31% 34% 34% Gross Margin 74.7% 71.8% 72.9% 73.2% Net Gearing 63% 53% 54% 53% Operating Expenses (2,181) (2,207) (2,144) (2,438) LT Debt to Equity 27% 27% 26% 26% EBIT 2,457 2,474 3,095 2,976 Capitalization Ratio 26% 24% 25% 25% EBIT Margin 40% 38% 43% 40% Equity Ratio 61% 64% 63% 65% Depreciation Debt Ratio 22% 20% 21% 22% EBITDA 2,675 2,706 3,524 3,452 Financial Leverage 158% 160% 158% 156% EBITDA Margin 43% 41% 49% 47% Current Ratio 273% 294% 288% 326% Interest Expenses (185) (408) (6) (297) Quick Ratio 113% 82% 100% 132% EBT 2,271 2,067 3,089 2,679 Cash Ratio 111% 75% 96% 127% Income Tax 80 (29) (21) (28) Cash Conversion Cycle Minority Interest (212) (241) (208) (215) Par Value (IDR) Net Profit 2,139 1,796 2,860 2,436 Total Shares (bn) Growth (% y/y) -44.0% -16.0% 59.2% -14.8% Share Price (IDR) 1,800 1,755 1,820 1,820 Net Profit Margin 34% 28% 40% 33% Market Cap (IDR bn) 34,644 33,778 35,029 35,029 BALANCE SHEET in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Cash 6,793 4,181 6,915 8,214 Price /Earnings 16.2x 18.8x 12.2x 14.4x Receivables Price /Book Value 1.6x 1.4x 1.3x 1.1x Inventories 6,548 7,444 9,747 8,536 Price/Sales 5.6x 5.2x 4.9x 4.7x Total Current Assets 16,790 16,341 20,666 21,103 PE/EPS Growth -36.8x x 20.7x -96.9x Net Fixed Assets 12,675 14,900 15,280 18,246 EV/EBITDA 14.6x 15.2x 11.7x 11.9x Other Non Current Assets 6,558 7,050 7,257 7,620 EV/EBIT 17.2x 19.8x 13.3x 15.3x Total Assets 36,022 38,292 43,204 46,970 EV (IDR bn) 39,024 41,017 41,162 40,994 Payables Sales Growth 10.6% 5.0% 10.2% 2.9% ST Debt 2,055 1,121 2,267 2,436 EPS Growth -44.0% -16.0% 59.2% -14.8% Other Current Liab. 3,774 4,184 4,089 4,016 Basic EPS (IDR) LT Debt 5,869 6,527 6,962 7,922 Diluted EPS (IDR) Other Non Current Liab. 1,910 1,846 2,001 1,919 BVPS (IDR) 1,148 1,265 1,406 1,593 Total Liabilities 13,925 13,939 16,136 16,312 Sales PS (IDR) Shareholders' Equity 22,097 24,353 27,068 30,658 DPS (IDR) CASH FLOW STATEMENT PROFITABILITY & STABILITY in IDR bn 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E 2015/12A 2016/12E 2017/12E 2018/12E Net Income 2,139 1,796 2,860 2,436 DCF (USD mn) Deprec & Amortization NOPAT 2,543 2,439 3,074 2,945 Oth Non-Cash Adj (2,724) (678) (1,757) (11) +Depr./Amor CFO (366) 1,350 1,531 2,901 -CAPEX (97) (126) (477) (2,268) Capex (97) (126) (477) (2,268) -Incr. (Decr.) in Working Cap. (2,724) (678) (1,757) (11) Oth Inv. Act (970) (1,341) 479 (281) (Unlevered) FCFF (60) 1,867 1,268 1,142 CFI (1,067) (1,467) 2 (2,548) WACC Dividends Paid (284) (96) (133) (184) Cost of Debt (Tax Adj.) 12.0% 10.6% 9.0% 12.3% Net Borrowing (PMT) 3,248 (466) 1,725 1,130 Cost of Equity (COE) 11.2% 10.5% 13.5% 12.0% CFF 4,668 (471) 1, WACC (%) 11.2% 10.5% 13.5% 12.0% Net Changes in Cash 3,289 (2,540) 2,662 1,298 RIM Spread (FROE-COE) (%) 0.4% -2.4% -1.7% -3.0% OWNERSHIP VALUATION INDEX DCF, RIM & EVA Residual Income (USD mn) 82 (521) (416) (800) Equity Charge 2,057 2,317 3,276 3,236 By Geography % Shareholders % EVA Indonesia 48.1 Paraga Artamida 26.6 Invested Capital (USD bn) 22,747 30,022 32,001 36,296 United States 42.8 Ekacentra Usahamaju 25.0 ROIC-WACC (%) 0.0% -2.4% -3.8% -3.8% Luxembourg 2.3 Sereasi Niaga 3.1 EVA (USD mn) 6 (709) (1,231) (1,394) DISCLAIMER This report and any electronic access hereto are restricted and intended only for the clients and related entity of PT NH Korindo Sekuritas Indonesia. This report is only for information and recipient use. It is not reproduced, copied, or made available for others. Under no circumstances is it considered as a selling offer or solicitation of securities buying. Any recommendation contained herein may not suitable for all investors. Although the information here is obtained from reliable sources, it accuracy and completeness cannot be guaranteed. PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, respective employees, and agents disclaim any responsibility and liability for claims, proceedings, action, losses, expenses, damages, or costs filed against or suffered by any person as a result of acting pursuant to the contents hereof. Neither is PT NH Korindo Sekuritas Indonesia, its affiliated companies, employees, nor agents liable for errors, omissions, misstatements, negligence, inaccuracy arising herefrom. All rights reserved by PT NH Korindo Sekuritas Indonesia PT NH Korindo Sekuritas Indonesia Company Research Page 55