Summarecon Agung Bloomberg: SMRA.IJ Reuters: SMRA.JK

Transkripsi

1 Company Update Summarecon Agung Bloomberg: SMRA.IJ Reuters: SMRA.JK Samuel Equity Research 5 April 2016 Weaker pre-sales SMRA membukukan kinerja FY15 dibawah ekspektasi kami, seiring dengan melambatnya kinerja aktivitas perekonomian yang memberikan tekanan pada angka pra-penjualan sepanjang tahun lalu. Laba tercatat turun %YoY menjadi Rp855.19bn atau hanya 61.2% dari ekspektasi kami dan 69.9% dari proyeksi konsensus. Tahun ini perusahaan mentargetkan angka pre-sales sebesar Rp4.5tn (SSI Rp4.43tn, lihat report SSI 11/01/16). Kontinuitas penambahan cadangan lahan yang dilakukan dan pengembangan proyek di SBD serta pipeline project Summarecon lainya menjadi dua alasan utama yang mendorong kami tetap memberikan sudut pandang positif pada SMRA. Di sisi lain, kenaikan beban bunga yang akan kembali tercatat sebagai akibat rencana ekspansi tahun ini menjadi salah satu kekhawatiran kami. Maintain BUY SMRA target NAV Rp1.750/saham (28.1x PE 16E dan 3.17x PBV 16E). Kinerja FY15 dibawah ekspektasi. Laba SMRA tercatat sebesar Rp855.19bn ( %YoY) dan mencapai hanya 61.2% dari proyeksi SSI (69.93% perkiraan konsensus) yang disebabkan oleh stagnannya catatan angka total pra-penjualan tahun lalu. Kenaikan biaya bunga sebagai akibat ekspansi yang dilakukan sebelumnya, utamanya pemburukan kinerja 4Q15 telah menjadi alasan lain yang mendorong perusahaan membukukan penurunan kinerja keuangan FY15 dan laba 4Q15 (-81.66%QoQ, 90.66%YoY) menjadi Rp47.9bn. Ceteris paribus, tahun ini kami memperkirakan SMRA berpotensi membukukan kinerja pertumbuhan yang lebih baik dari tahun lalu, seiring dengan ekspektasi kami atas membaiknya aktivitas perekonomian dan berlanjutnya trend penurunan tingkat suku bunga. Pra-penjualan yang in-line. Terlepas dari pencapaian yang lebih rendah dari harapan kami, SMRA membukukan angka marketing sales yang in-line dengan proyeksi SSI (lihat report SSI 11/01/16). Total pre-sales dilaporkan sebesar Rp4.35tn atau 96.7% dari target perusahaan dan 98.6% proyeksi SSI. Tekanan angka pra-penjualan (FY15) sebesar -5.5%YoY vs +23.5%YoY (FY14), didorong oleh penurunan tajam marketing sales dari Summarecon Bekasi (SBK) dan Summarecon Kelapa Gading (SKG) yang selama ini memberikan kontribusi signifikan pada total pre-sales. Selain itu, peluncuran proyek di Bandung, telah memberikan sumbangan yang signifikan pada pencapaian pre-sales tahun lalu (sekitar 17% dari Rp4.35tn). Tahun ini, target pra-penjualan sebesar Rp4.5tn, atau sekitar 98.6% dari target kami sebesar Rp4.43tn. SMRA juga mentargetkan proyek di Makassar akan memberikan sumbangan pre-sales di tahun 2016 (potensi nilai pra-penjualan Rp800miliar). Potensi kenaikan leverage profile. Ekspansi berkelanjutan kami lihat akan memberikan dampak positif pada SMRA. Di sisi lain, kebutuhan pendanaan ekstenal akan memberikan dampak signifikan pada kenaikan beban bunga dan rasio net gearing yang pada akhirnya akan berujung pada penurunan margin perusahaan. SMRA membutuhkan setidaknya sekitar Rp1.65tn untuk memenuhi alokasi capex tahun ini sebesar Rp2.7tn. Ekspansi proyek SMRA di tahun sebelumnya dan kebutuhan dana untuk pengembangan proyek di bandung kami perkirakan akan mendorong nilai DER perusahaan tahun ini akan tidak jauh berbeda dengan tahun lalu sebesar 82.3%, atau naik dari 68.3% pada tahun Rekomendasi Buy TP Rp Tahun ini, kami masih percaya pengembangan SBD dan pipeline project dari SBK, SKG maupun SSP akan menjaga SMRA untuk tidak kembali membukukan kinerja keuangan yang lebih rendah dari tahun lalu. Kunci pertumbuhan akan terletak pada perbaikan aktivitas kinerja industri yang akan didorong oleh membaiknya permintaan. Kekhawatiran kami terletak pada: (1) Berlanjutnya stagnasi aktivitas perekonomian (2) Pertumbuhan permintaan properti dibawah ekspektasi (3) Penundaan proyek yang akan menyebabkan pencapaian target pre-sales tidak optimal (4) Berlanjutnya pelemahan nilai tukar rupiah (5) Kasus properti lainnya, yang akan semakin menurunkan kepercayaan pasar Forecast and Valuation (at closing price Rp1,600 per share) Y/E Dec (Rpbn) 14A 15E 16E 17E Sales 5,757 5,624 5,983 6,669 EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Net Profit 1, EPS DPS (Rp) Dividend Yield 1.4% 1.3% 1.3% 1.5% BV per share EV/EBITDA (x) P/E Ratio (x) P/BV Ratio (x) Akhmad Nurcahyadi akhmad.nurcahyadi@samuel.co.id Page 1 of 5 DISCLAIMERS: Analyst Certification: The views expressed in this research accurately reflect the personal views of the analyst(s) about the subject securities or issuers and no part of the compensation of the analyst(s) was, is, or will be directly or indirectly related to the inclusion of specific recommendations or views in this research. The analyst(s) principally responsible for the preparation of this research has taken reasonable care to achieve and maintain independence and objectivity in making any recommendations. This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.

2 Figure 1. SMRA - Quarterly Result Rpbn 4Q14 3Q15 4Q15 QoQ YoY 14A 15A YoY 15Avs15E SSI 15Avs15E Cons Sales 2, , , (40.68) (46.61) 5, , (2.32) 102.3% 96.96% COGS (878.83) (969.38) (544.38) (43.84) (38.06) (2,700.11) (2,716.76) 0.62 Gross profit 1, (37.38) (52.71) 3, , (4.91) SG&A and other (311.24) (263.02) (311.81) (960.81) (1,139.17) Operating profit (59.41) (70.58) 2, , (15.67) Net Interest expense (67.90) (121.20) (122.47) (158.87) (409.21) Pre-tax profit (8.59) (52.07) 1, , (28.62) Income taxes (111.24) (0.78) (316.38) 40, (318.13) (318.10) (0.01) Net income (loss) (79.26) (87.39) 1, , (34.24) (81.66) (90.66) 1, (38.26) 61.2% 69.93% EPS (Rp) (81.66) (93.48) (47.15) Margin Gross margin (6.67) (1.41) Operating margin (11.10) (19.59) (4.98) Net margin (15.29) (26.57) (9.19) Source : Company, SSI Research Figure 2. SMRA - Pre-Sales Marketing Sales (IDRbn) E 2017E 2018E SSSP (Serpong) ,519 1,913 1,978 2,599 2,732 2,819 3,049 3,260 SSBK (Bekasi) , SSKG (Kelapa Gading) , SSBD (Bandung) Total 1,211 2,171 3,029 3,873 3,725 4,601 4,350 4,439 4,687 5,090 Source : Company, SSI Research Figure 3. SSI historical recommendation for SMRA Date Rec Closing Price Target Price 5/4/16 BUY 1,600 1,750 1/11/16 BUY 1,565 1,750 10/12/15 BUY 1,440 1,650 7/31/15 BUY 1,740 2,150 6/5/15 BUY 1,815 2,150 4/16/15 BUY 1,875 2,150 Source : Bloomberg, SSI Research Page 2 of 5

3 Figure 4. SMRA Estimated NAV Assets Area (ha) Estimated NAV(Rp bn) Estimated NAV/Share Summarecon KG 8 1, Summarecon Serpong (own land) ,025 1,596 JO with JBC 150 5, JO for the springs 80 2, Summarecon Bekasi (own land) 138 7, JV with DSA 263 1, Summarecon Bandung 349 5, Summarecon Bali Summarecon Bogor 416 3, Makasar Other properties & inventories 227 1, Total 2,108 53,713 3,723 Recurring Revenues 21,425 1,485 Subtotal (IDRbn) 72,452 5,022 Debt and advances (6,504) (451) Advances (4,451) (309) Cash 1, Total Value (IDRbn) 63,254 4,384 Total Shares (in mn) 14 Discount to NAV 60% 4,384 1,754 Target Price 1,754 Source: Bloomberg, SSI Research Figure 5. SMRA 12-month forward PE Source: Bloomberg, SSI Research Page 3 of 5

4 Key Financials Profit and Loss Cash Flow Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16A 17A Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16A 17A Revenue 5,757 5,624 5,983 6,669 Net income 1,618 1,066 1,107 1,169 COGS (2,700) (2,717) (2,897) (3,240) Depreciation & amort Gross profit 3,057 2,907 3,085 3,429 Others 6,030 3,057 (15) 331 Gross margin (%) Working capital (6,531) (1,364) (1,012) (1,860) Operating profit 2,096 1,791 1,866 2,000 Operating cash flow 1,189 2, (253) Operating margin (%) Net - Capital expenditure 2,559 1, EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Investing cash flow 2,559 1, EBITDA margin (%) Net - Borrowings 1,881 1, Other income (expenses) (160) (409) (438) (492) Others (214) (159) Pre-tax profit 1,936 1,382 1,427 1,508 Financing cash flow (4,523) (5,027) Income tax - net (318) (316) (320) (339) Net - Cash flow (775) (267) Net profit 1, Cash at beginning 2,545 1,771 1,504 1,757 Net profit margin (%) Cash at ending 1,771 1,504 1,757 1,962 Balance Sheet Key Ratios Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16A 17A Yr-end Dec 14A 15A 16A 17A Cash & ST Investment 1,771 1,504 1,757 1,962 ROE (%) Receivables ROA (%) Inventories 3,341 4,925 5,239 5,840 Revenue growth (%) Others EPS growth (%) (38.15) Total current assets 5,855 7,290 7,913 8,824 Interest coverage (x) Land for development 4,322 5,737 5,087 4,537 Debt to equity (%) Net fixed assets 4,387 4,732 5,167 5,436 Net gearing (%) Other assets 1, ,661 2,852 Total assets 15,873 18,758 19,827 21,649 Marketing sales Payables Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16A 17A ST. debt and curr. maturity ,046 1,166 SSP (Serpong) 2,599 2,732 2,819 3,049 LT. debt 3,876 5,214 5,458 5,944 SBK (Bekasi) 1, Other liabilities 4,763 4,664 4,962 5,197 SKG (Kelapa Gading) Total liabilities 9,456 11,229 11,856 12,743 SBD (Bandung) Total equity 6,416 7,529 7,971 8,906 Total 4,601 4,350 4,439 4,687 Page 4 of 5

5 Page 5 of 5