Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern Di Surabaya Pusat TUGAS AKHIR RP Anang Rubyanto Asnar ( )

Transkripsi

1 Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern Di Surabaya Pusat TUGAS AKHIR RP Anang Rubyanto Asnar ( )

2 Outline BAB 1 : Pendahuluan BAB 2 : Tinjauan Teori BAB 3 : Metodologi Penelitian BAB 4 : Hasil dan Pembahasan BAB 5 : Kesimpulan dan Saran

3 BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Minat tinggi Investasi pembangunan pusat perbelanjaan modern Tidak ada pedoman yang jelas dalam pembangunan pusat perbelanjaan modern Keterbatasan lahan dan persaingan usaha membuat pusat perbelanjaan modern tumbuh tidak terkendali Fakta Empris Pembangunan Pusat Perbelanjaan di Surabaya terjadi karena Investor yang latah bukan karena pertumbuhan ekonomi dan peningkatan daya beli ( Sabtu,21 Mei 2011) Pertumbuhan jumlah pusat perbelanjaan modern menggerakkan perekonomian tetapi juga menciptakan problem seperti kemacetan dan matinya pusat perbelanjaan baru ( Sabtu,6 Agustus 2011)

4 Pusat Perbelanjaan di Kota Surabaya (APPBI Jawa Timur dan DISPERINDAG) BAB I PENDAHULUAN Mall belanja grosir : 1. Pasar Atom Mall dan Pasar Atom 2. ITC Grosir 3. Mangga Dua Trade Center 4. Darmo Trade Center 5. East Point Trade Center (Kapas Krampung) 6. Pusat grosir surabaya 7. Jembatan Merah Plaza (I III) Mall cuci mata & shopping : 1. Surabaya Plaza 2. Galaxy Mall 3. Tunjungan Plaza 4. Royal Plaza 5. Surabaya Town Square (Sutos) 6. City of Tomorrow 7. Supermal and PTC 8. Lenmarc 9. Grand City Mall keluarga : 1. BG Junction 2. Golden City (Goci) 3. Empire Palace 4. Central Point (deket AJBS) 5. Maspion Square 6. Tunjungan Center Mall elektronik & HP : 1. Surabaya Mall (Hi-Tech Mall) 2. Plaza Marina 3. World Trade Center (WTC) 4. Tunjungan Elektronik Center (TEC) Mall akan datang : 1.Ciputra World 2.Tunjungan City

5 Rumusan Masalah BAB I PENDAHULUAN Pertumbuhan jumlah pusat perbelanjaan di Surabaya menunjukkan kejenuhan, keterbatasan lahan dan persaingan usaha membuat pembangunan pusat perbelanjaan tidak terkendali dan tidak lagi sesuai dengan rencana tata ruang kota Pertanyaan Penelitian Seperti Apa Distribusi Lokasi Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat

6 Tujuan Penelitian BAB I PENDAHULUAN Menemukan Distribusi Lokasi Pusat Perbelanjaan di wilayah Surabaya Pusat Sasaran Penelitian Mengidentifikasi faktor faktor yang menentukan distribusi lokasi pusat perbelanjaan modern berdasarkan teori. Identifikasi bobot faktor faktor yang menentukan distribusi lokasi pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat Menemukan distribusi ideal pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat.

7 Kerangka Berpikir Fenomena Pusat Perbelanjaan modern di kota Pusat perbelanjaan Modern menjadi gaya hidup masyarakat kota Latar Belakang BAB I PENDAHULUAN Minat tinggi investasi pembangunann pusat perbelanjaan modern Optimalisasi distribusi lokasi pusat perbelanjaan di Surabaya pusat Mengidentifkasi faktor penentu distribusi lokasi pusat perbelanjaan modern Belum ada pedoman yang lebih rinci mengatur pembangunan pusat perbelanjaan di Surabaya terbatasnya lahan dan persaingan usaha membuat pusat perbelanjaan tumbuh tidak terkendali Identfikiasi bobot faktor penentu distribusi lokasi pusat perbelanjaan modern Rumusan Masalah Penelitian Tujuan penelitian Proses Analisa Distribusi lokasi ideal pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat Temuan Studi

8 Ruang Lingkup BAB I PENDAHULUAN Ruang lingkup wilayah : Kota Surabaya dengan batas administrasi sebagai berikut : Sebelah Utara : kec. Krembangan, Paben Cantikan, Semampir,Tambak Sari, Kenjeran, Bulak Sebelah Timur : Kec. Mulyorejo, Gubeng Sebelah Selatan : Kec.Wonokromo Sebelah Barat : Kec. Sawahan,Asemrowo Ruang lingkup pembahasan : pusat perbelanjaan modern berskala besar, hal hal yang berhubungan dengan kajian kebutuhan pusat perbelanjaan dan distribusi lokasi pusat perbelanjaan modern di kota Surabaya dengan lokus di Surabaya pusat berdasarkan pada kriteria dalam literatur dengan mengasumsikan pusat perbelanjaan yang menjadi objek studi bersifat homogen dan konsumen berpikir logis dalam memilih pusat perbelanjaan. Ruang lingkup substansi : Ruang lingkup substansi penelitian ini, terkait dengan beberapa konsep yaitu teori lokasi klasik karya Walter Christaler, teori pusat perbelanjaan pada pusat kota, teori lokasi pusat perbelanjaan, prinsip distribusi pusat perbelanjaan di Surabaya pusat

9 Definisi Pusat Perbelanjaan BAB II TINJAUAN PUSTAKA Suatu bangunan yang di dalamnya berkumpul pedagang eceran dan kegiatan komersial lain, bangunan dirancang untuk memberikan kenyamanan pada pengunjung dan dilengkapi sarana hiburan, berfungsi pula sebagai pusat pergaulan masyarakat Fungsi dan Peran Pusat Perbelanjaan Pusat perbelanjaan punya peranan penting bagi suatu kota, tidak hanya fungsi ekonomis tetapi menjadi ruang publik. Klasifikasi Pusat Perbelanjaan Pusat perbelanjaan di Surabaya memiliki kelas Regional Shopping Center, yang lengkap sehingga mampu mengakomodasi kebutuhan konsumen dalam satu atap, fungsinya terdiversikasi sebagai hunian dan juga perkantoran

10 Perilaku konsumen dalam memilih pusat perbelanjaan modern Berdasarkan penelitian yang dilakukan oleh Lily Setyawati Wangsa (2006) tentang pemilihan pusat perbelanjaan modern oleh konsumen berdasarkan pada 11 atribut, salah satu atribut yang paling penting berdasarkan preferensi konsumen adalah lokasi yang strategis

11 Teori Pemilihan Lokasi Pusat Perbelanjaan BAB II TINJAUAN PUSTAKA Menurut Neo dan Wing (2005) Menurut Klimert Dalam Setyawarman (2004) Menurut Simons (1990) Menurut Davidson (1980)

12 BAB II TINJAUAN PUSTAKA Menurut Neo dan Wing (2005) Menitik beratkan pada lokasi, aksesibilitas, visibilitas,dan bangunan Menurut Klimert (2004) Menitik beratkan pada aspek aspek bisnis ekonomis dan juga fisik (gabungan Nelson, Neo dan Wing) dengan penambahan aspek kondisi alam seperti topografi dan kondisi lingkungan seperti kebisingan dan polusi

13 BAB II TINJAUAN PUSTAKA Menurut Simons (1990) Menitik beratkan pada jarak antar konsumen dengan lokasi pusat perbelanjaan, semakin jauh jarak yang harus di tempuh konsumen semakin tidak menarik pusat perbelanjaan tersebut Menurut Davidson (1980) Menjelaskan hirarki dalam pemilihan lokasi ritel yang digambarkan dalam skema sebagai berikut Regional Decision Market Area Decision Trade Area Decision Site Decision

14 Tinjauan Teori Pemilihan Lokasi Pusat Perbelanjaan Modern BAB II TINJAUAN PUSTAKA Lokasi Neo & Wing (2005) Aksesiblitas Visibilitas Bangunan Utilitas Klimert dalam Setyawarman (2009) Demografi Lokasi Jarak Bentuk Aksesibilitas Visibilitas Ukuran Topografi Utilitas Lingkungan sekitar Dampak Lingkungan Zonasi Dampak Ekonomi bagi masyarakat Simmons (1990) Jangkauan pasar Perubahan temporal Karakteristik penduduk Pesaing Penetrasi pasar Pola akses lokal Batasan Lokasi Parkir Visibilitas Atraksi terdekat Populasi Davidson (1980) Aksesibilitas Karakteristik lingkungan Karakteristik ekonomi Target Pasar Kultur daerah Kompetitor Kejenuhan pasar Daya beli Visibilitas Regulasi Pemerintah Bentuk Bangunan Harga lahan

15 BAB II TINJAUAN PUSTAKA Kajian Studi Distribusi Pusat Perbelanjaan Modern Yuanyuan (2004) : Distribusi Pusat Perbelanjaan di Tentukan oleh Populasi Penduduk, Aksesibilitas dan Harga Lahan Xu (2002) : Distribusi Pusat Perbelanjaan di tentukan oleh : Populasi Penduduk, Jangkauan pelayanan dan aksesibilitas

16 Tinjauan Teori Distribusi Lokasi Pusat Perbelanjaan Yuanyuan (2004) Xu (2002) 1. kepadatan penduduk 1. Kepadatan penduduk 2. Pertumbuhan Jumlah penduduk 3. jarak pusat perbelanjaan dengan rumah 4. kepadatan lalulintas 5. harga lahan 2. Jangkauan pelayanan 3. Pendapatan pusat perbelanjaan 4. Kepadatan lalulintas 5. Jarak pusat perbelanjaan dengan jalan utama

17 Sintesa Indikator Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern BAB II TINJAUAN PUSTAKA Penentuan Lokasi Pusat perbelanjaan Distribusi Pusat Perbelanjaan skala besar Kemudahan aksesibilitas Kemudahan Aksesibilitas untuk mencapai pusat perbelanjaan Tingkat kejenuhan pasar dan keberadaan pesaing jarak antara pusat perbelanjaan yang bersaing Persaingan antar pusat perbelanjaan yang dihitung dalam jarak antar pusat perbelanjaan Harga lahan Harga lahan, perlu diperhitungkan dari sudut pandang bisnis, apakah harga lahan yang dipatok terlalu tinggi untuk dibangun pusat perbelanjaan Regulasi Pemerintah - Indikator yang akan diteliti 2. Kemudahan aksesibilitas untuk mencapai pusat perbelanjaan modern 3.Persaiangan antar pusat perbelanjaan modern dalam menarik okupansi konsumen 4. Harga Lahan per meter persegi 5. Regulasi pemerintah tentang pusat perbelanjaan

18 Indikator dan Variabel Penelitian BAB II TINJAUAN PUSTAKA Indikator Tingkat aksesibilitas menuju pusat perbelanjaan Persaingan usaha antar pusat perbelanjaan modern Harga tanah Regulasi pemerintah tentang fasilitas perdagangan Variabel Kemudahan Akses Kendaraan Umum Klasifikasi Jalan Waktu tempuh dari permukiman Jarak antar pusat perbelanjaan Harga tanah Kesesuaian dengan Rencana Tata Guna Lahan Kesesuaian dengan peraturan pemerintah tentang pasar tradisional dan pasar modern

19 BAB III METODOLOGI PENELITIAN Metodologi Penelitian Pendekatan Penelitian Pendekatan yang dilakukan pada penelitian ini adalah pendekatan rasionalisme dengan menggunakan Theoritical Analytic dan Empirical Analytic. Jenis Penelitian Penelitian ini bersifat deskriptif dengan model studi kasus di kota Surabaya pusat

20 BAB III METODOLOGI PENELITIAN Variabel Penelitian & Definisi Operasional nya Indikator Variabel Definisi Operasional Tingkat aksesibilitas menuju pusat perbelanjaan Persaingan usaha antar pusat perbelanjaan modern Harga tanah di Surabaya pusat Regulasi pemerintah tentang fasilitas perdagangan Kemudahan Akses Kendaraan Umum Klasifikasi Jalan Waktu tempuh dari permukiman Jarak antar pusat perbelanjaan Harga Lahan Rencana Tata Guna Lahan Peraturan tentang pasar tradisional dan pasar modern Ketersediaan moda angkutan umum yang mampu mengakses fasilitas pusat perbelanjaan modern Klasifikasi jalan berdasarkan lebar badan jalan dan sifat penghubungnya Waktu yang diperlukan dari titik awal yaitu rumah menuju lokasi pusat perbelanjaan modern Jarak antar satu pusat perbelanjaan dengan pusat perbelanjaan lain Perkiraan harga tanah pasar sekunder di Surabaya per 1 Januari 2011 Kesesuaian lokasi dengan rencana tata guna lahan pemerintah kota Surabaya kesesuaian lokasi dengan peraturan pemerintah tentang pasar tradisional dan pasar modern

21 BAB III METODOLOGI PENELITIAN Populasi dan Sample Penelitian no Pihak Kedudukan Alasan 1 Dinas Tata Kota dan Ciptakarya Surabaya Kepala Bidang Tata Ruang Dinas Tata Kota, sebagai penyusun Rencana Tata Ruang Kota Surabaya. Dinas Tata Kota mampu memberikan pertimbangan dalam menentukan Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan modern 2 BAPPEKO Kepala Bidang Ekonomi Sebagai perencana pembangunan daerah bidang ekonomi, pusat perbelanjaan sebagai fasilitas perdagangan adalah bagian dari bidang ekonomi 3 Dinas Perindustrian dan Perdagangan Staff Perdagangan 4 APPBI Ketua Asosiasi Pengusaha Pusat Perbelanjaan Indonesia Jawa Timur 5 Akademisi Dosen Perencanaan Wilayah dan Kota Dinas Perindustrian dan Perdagangan adalah pihak yang memberikan Izin bagi kegiatan perdagangan dan Industri di kota Surabaya Asosiasi Pengusaha Pusat Perbelanjaan Indonesia cabang Jawa Timur, sebagai perwakilan seluruh pengusaha pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat. Pihak akademisi sebagai perwakilan masyrakat memberikan pendangan serta saran dalam penentuan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat

22 BAB III METODOLOGI PENELITIAN Metode Penelitian Metode Pengumpulan Data Pengumpulan data primer dilakukan melalui metode kuisioner dan observasi Pengumpulan data sekunder diperoleh dengan inventarisasi data umum wilayah studi, kajian struktur tata ruang kota Surabaya dan data lain yang diangap penting untuk melakukan penelitian ini

23 BAB III METODOLOGI PENELITIAN Metode Analisa Data Sasaran Penelitian Variabel Teknik Analisa Output Mengidentifikasi faktor faktor yang mempengaruhi distribusi spasial pusat perbelanjaan modern berdasarkan teori. Identifikasi bobot faktor faktor yang mempengaruhi distribusi spasial pusat perbelanjaan modern Menemukan distribusi spasial ideal pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat. Aksesibilitas Kendaraan umum Klasifikasi Jalan Waktu tempuh dari permukiman Harga lahan Kesesuaian dengan Rencana Tata Guna Lahan Peraturan tentang pasar tradisional dan pasar modern Jarak antar pusat perbelanjaan Analisa Theoritical Descriptive dan Empirical Descriptive Faktor faktor penentu distribusi Analisa skoring dengan spasial pusat perbelanjaan di skala likert wilayah Surabaya pusat berdasarkan output dari sasaran satu Peta tematik sesuai dengan faktor faktor penentu distribusi spasial pusat perbelanjaan Weighted Sum Overlay Teridentifikasi faktor faktor penentu distribusi spasial pusat perbelanjaan di wilayah Surabaya pusat bobot dari faktor faktor penentu distribusi spasial pusat perbelanjaan di Surabaya pusat terpilih lokasi lokasi ideal pusat perbelanjaan modern di wilayah Surabaya pusat

24 BAB III METODOLOGI PENELITIAN Tahapan Penelitian Perumusan Masalah Tahapan dalam penelitian ini merupakan perumusan terkait pertumbuhan pusat perbelanjaan di Surabaya yang menunjukkan kejenuhan dan distribusinya yang terkonsentrasi di Surabaya pusat, sehingga terjadi penumpukan pelayanan Studi Literatur pengumpulan data data dan informasi yang berkaitan dengan tema penelitian, yaitu teori teori, konsep konsep yang diambil dari sumber berupa Jurnal, buku, tugas akhir, thesis,artikel, internet, makalah dan lain lain. Hasil dari studi literatur ini menjadi landasan teori distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat Pengumpulan Data pengumpulan data dan informasi terkait obyek penelitian, kebutuhan data disesuaikan dengan analisa dan variabel yang digunakan dalam penelitian. Data yang digunakan adalah data primer, wawancara dan kuisioner, data sekunder didapat melalui sumber literatur, media cetak, internet dan instansi terkait dengan penelitian. Analisis Ada beberapa analisa yang dilakukan pada penelitian ini yaitu Mengidentifikasi faktor yang mempengaruhi distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat Membobotkan faktor yang mempengaruhi distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat dengan analisa skoring skala likert Analisis teoritikal deskriptif analisa overlay weighted sum dengan menggunakan software Arc GIS 9.3 Penarikan Kesimpulan Hasil dari proses analisa yang telah dilakuka akan menghasilkan kesimpulan dan jawaban atas rumusan masalah dari penelitian ini.

25 BAB III METODOLOGI PENELITIAN Tahapan Penelitian Jumlah pusat perbelanjaan di Surabaya menunjukkan kejenuhan, konsentrasi pusat perbelanjaan di Surabaya pusat menimbulkan tumpang tindih pelayanan yang menunjukkan inefisiensi penggunaan lahan Optimalisasi distribusi pusat perbelanjaan di Surabaya pusat Penentuan Lokasi kegiatan retail Survey Primer dan Survey sekunder Distribusi pelayanan pusat perbelanjaan skala besar Sintesa penelitian : Tingkat Aksesibilitas, Regulasi Pemerintah, Persaingan usaha Menganalisa Faktor Penentu Distribusi Pusat Perbelanjaan modern di Surabaya pusat Pembobotan faktor penentu distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat Distribusi spasial Ideal Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat Rumusan Masalah Penelitian Studi Literatur Pengumpulan data Analisa Deskriptif Analisa Skoring Skala Likert Analisa Weighted Sum Overlay

26 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Gambaran Umum Wilayah Studi Wilayah Studi terdiri dari 4 Kecamatan, masing masing kecamatan memiliki 5 kelurahan Kecamatan Tegalsari Genteng Bubutan Simokerto Keputeran Genteng Tembok Dukuh Kapasan Dr.Sutomo Embong Kaliasin Bubutan Sidodadi Tegalsari Kapasari Alun alun Contong Simokerto Wonorejo Peneleh Gundih Simolawang Kedungdoro Ketabang Jepara Tambakrejo Memiliki Jumlah Penduduk Jiwa dan Luas Wilayah hingga 14,55 Km 2.

27 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Wilayah Studi

28 Profil Kependudukan BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Kecamatan Luas Wilayah (Km 2 ) Jumlah Penduduk (jiwa) Kepadatan Penduduk (jiwa / Km 2 ) Pertumbuhan Jumlah Penduduk Tegalsari 4, ,79 % Genteng 4, ,25 % Bubutan 3, ,27 % Simokerto 2, ,75 %

29 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Jumlah Penduduk Surabaya Pusat

30 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Jumlah Penduduk Miskin per Kelurahan

31 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Penggunaan Lahan Eksisting

32 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Rute Angkutan Kota (LYN)

33 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Rute Bus Kota

34 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Harga Lahan

35 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Identifikasi Faktor Penentu Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern Analisa identifikasi faktor penentu distribusi Spasial pusat perbelanjaan modern dilaksanakan dengan metode analisa theoritical descriptive dan empirical descriptive, variabel yang telah didapatkan dari hasil kajian pustaka dibandingkan dengan standar standar serta teori yang ada, kemudian variabel variabel yang memiliki kemiripan akan dikelompokkan dan membentuk beberapa faktor, yaitu Faktor Penentu Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat, selain untuk merubah variabel menjadi faktor, analisa deskriptif ini juga memiliki fungsi reduksi, maksudnya beberapa variabel yang dianggap homogen atau telah diwakili oleh variabel yang lain dapat ditiadakan untuk penelitian ini. Sehingga hasil dari analisa ini adalah faktor penentu distribusi spasial pusat perbelanjaan modern dan variabel yang membentuk faktor tersebut.

36 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Faktor Tingkat aksesibilitas Persaingan usaha antar pusat perbelanjaan modern Harga tanah di Surabaya pusat Regulasi pemerintah tentang fasilitas perdagangan Hasil Analisa Deskriptif Variabel Kemudahan Akses Kendaraan Umum Klasifikasi Jalan Jarak antar pusat perbelanjaan Harga Lahan Kesesuaian dengan Rencana Tata Guna Lahan Kesesuaian dengan peraturan pemerintah tentang pasar tradisional dan pasar modern

37 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Pembobotan Faktor Penentu Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern Pembobotan faktor dilakukan dengan menggunakan analisis skoring dengan menggunakan pembobotan skala likert. Pemberian nilai didasarkan besar kecilnya pengaruh suatu faktor dalam menentukan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat, nilai 1 untuk faktor yang dianggap tidak menentukan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat, nilai 2 untuk faktor yang dianggap menentukan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat, sedangkan nilai 3 diberikan untuk faktor yang dianggap sangat menentukan distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat

38 Hasil Pembobotan Faktor BAB IV HASIL & PEMBAHASAN no Faktor Skala Nilai Total Bobot Faktor Tingkat Aksesibilitas , Regulasi Pemerintah , Harga Tanah ,6 4 Persaingan usaha antar pusat perbelanjaan ,

39 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Identifikasi Kriteria Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat Sub faktor yang telah didapatkan pada sub bab sebelumnya akan dianalisa kembali dengan teori teori, standar, kondisi eksisting dan kebutuhan penelitian sehingga didapatkan kriteria distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat yang sesuai untuk penelitian ini. Kriteria akan dibagi menjadi 3 kelas dan dinilai dengan nilai minimum 1 dan nilai maksimal dengan nilai 3 nilai 1 artinya tidak memenuhi kriteria distribusi spasial pusat perbelanjaan modern nilai 2 artinya memenuhi kriteria distribusi spasial pusat perbelanjaan modern nilai 3 artinya sangat memenuhi kriteria distribusi spasial pusat perbelanjaan modern

40 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Kriteria Distribusi Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat Variabel Justifikasi Akses Kendaraan Umum Jarak >300 m dari rute kendaraan umum : 1 Jarak 150 m 300 m dari rute kendaraan umum : 2 Jarak < 150 m dari rute kendaraan umum : 3 Klasifikasi Jalan Berada diluar jangkauan 250 m akses jaringan jalan arteri dan kolektor = 1 Berada pada jangkauan 250 m dari akses jaringan jalan arteri atau kolektor = 3 Jarak Antar Pusat Perbelanjaan Jarak antar pusat perbelanjaan < 1 km : 1 Jarak antar pusat perbelanjaan 1 2,5 km : 2 Jarak antar pusat perbelanjaan > 2,5 km : 3 Harga Lahan > Rp / m 2 : 1 Rp Rp / m 2 : 2 < Rp / m 2 : 3 Kesesuaian dengan Rencana Tata Guna Lahan Keseusuaian dengan Peraturan Pemerintah Tentang Pasar Tradisional dan Pasar Modern Lahan tidak untuk kegiatan perdagangan dan jasa : 1 Lahan untuk kegiatan perdagangan dan jasa : 3 Berada pada radius 500 m dari pasar tradisional : 1 Berada di luar radius 500 m dari pasar tradisional : 3

41 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Analisa Kelas Jalan

42 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Analisa Aksesibilitas Kendaraan Umum

43 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Analisa Harga Lahan

44 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Analisa Kesesuaian dengan Rencana Tata Guna lahan

45 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Analisa Jarak Dengan Pasar Tradisional

46 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Analisa Jarak Antar Pusat Perbelanjaan Modern

47 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Proses Analisa Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat Faktor Aksesibilitas Peta Analisa Kelas Jalan Peta Analisa Rute Kendaraan Umum Faktor Regulasi Peta Analisa Rencana TGL Peta Analisa jarak Pasar Tradisional Faktor Harga Lahan Faktor Persaingan Peta Analisa Harga Tanah Weighted Sum Peta Distribusi Spasial Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat Peta Analisa Persaingan Usaha

48 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN Distribusi Spasial Ideal Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat

49 BAB IV HASIL & PEMBAHASAN 1. Terdapat tiga klasifikasi untuk kesesuaian distribusi spasial pusat perbelanjaan modern di Surabaya pusat yaitu daerah sangat tidak sesuai (15-23), daerah yang tidak sesuai (24 32) dan daerah yang sesuai (32 39). 2. Berdasarkan hasil analisa kelurahan yang tidak sesuai untuk pusat perbelanjaan modern adalah kelurahan Keputeran, Dr. Soetomo, Tegalsari, Peneleh, Jepara, Kapasari, Tambakrejo, Kapasan, Sidodadi dan Simolawang. Umumnya daerah ini tidak sesuai untuk lokasi pusat perbelanjaan modern karena : Penggunaan Lahannya tidak diarahkan untuk kegiatan Perdagangan dan Jasa Lokasinya berdekatan dengan pasar pasar tradisional Lokasinya berdekatan dengan pusat perbelanjaan modern yang telah ada sebelumnya 3. Sedangkan kelurahan yang sesuai untuk pusat perbelanjaan modern adalah kelurahan Wonorejo, Kedungdoro, Embong Kaliasin, Ketabang, Genteng, Alun alun Contong, Bubutan, Tembok Dukuh,Gundih dan Simokerto karena : Beberapa kelurahan penggunaan lahannya diarahkan untuk kegiatan perdagangan dan jasa Harga tanah yang relatif lebih murah Jarak yang relatif jauh dengan pasar tradisional

50 BAB V KESIMPULAN & SARAN Kesimpulan Lokasi Pusat Perbelanjaan Modern tersebar Merata di Seluruh Kecamatan di Surabaya Pusat Kecamatan Tegalsari Genteng Simokerto Bubutan Kelurahan Wonorejo Kedungdoro Ketabang Genteng Embong Kaliasin Simokerto Alun alun Contong Bubutan Gundih Tembok Dukuh Faktor Penentu Distribusi Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya Pusat adalah : Tingkat Aksesibilitas, Regulasi Pemerintah Kota, Harga Tanah dan Persaiangan Usaha

51 Saran Dari penelitian ini, beberapa saran yang diberikan adalah sebagai berikut : Pembangunan Pusat Perbelanjaan Modern di Surabaya, khususnya Surabaya Pusat dirasa sudah cukup bahkan melebihi kebutuhan konsumen, sehingga sebaiknya Investasi pada Pusat Perbelanjaan Modern sebaiknya di hentikan dulu Pusat pusat perbelanjaan modern yang berdekatan harus memiliki ciri khas yang jelas untuk melayanai konsumen dengan kebutuhan yang juga khusus sehigga persaiangan antar pusat perbelanjaan menjadi lebih sehat

52 Terima Kasih mohon saran dan masukannya