Metropolitan Land Jadwal Penawaran Umum: (tentative) Book Building : 19 27 April 2011 Pernyataan efektif : 5 Mei 2011 Penawaran : 9 10 Mei 2011 Penjatahan : 11 Mei 2011 Distribusi Saham secara elektronik : 12 Mei 2011 Pengembalian uang pemesanan : 12 Mei 2011 Pencatatan saham : 13 Mei 2011 Penawaran Umum Perseroan menawarkan sebanyak banyaknya 2.273.799.000 saham biasa atas nama dengan nilai nominal IDR 100 per saham atau sebesar 30% dari modal ditempatkan dan disetor penuh dalam perseroan setelah penawaran umum yang terdiri dari sebanyak banyaknya 1.894.833.000 saham baru dan sebanyakbanyaknya 378.966.000 saham biasa dari Netstar Holding Limited British Virgin Island dengan nilai nominal IDR 100 per saham. Harga penawaran masing masing saham pada IPO ini berkisar pada IDR 240 IDR 300 per saham. Perseroan mengadakan program ESA dan MSOP dimana untuk program ESA diberikan penjatahan pasti dengan jumlah sebanyakbanyaknya 2% dari jumlah saham baru yang ditawarkan kepada masyarakat atau sebanyak banyaknya 37.896.000 saham. Untuk program MSOP menawarkan opsi kepada peserta program MSOP untuk membeli saham baru yang akan diterbitkan perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% dari modal ditempatkan dan disetor perseroan setelah penawaran umum. Ratna Lim Ratna@megaci.com Sector Sekilas Emiten : Property Kisaran harga : IDR 240 300/saham Kisaran PER : 26.6X 33.2X Underwriter : Danareksa Sekuritas DBS Vickers Sec. Perseroan merupakan perusahaan pengembang real estat di luar kota Jakarta dengan memfokuskan pada penjualan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah. Per 31 Desember 2010, portofolio real estat perseroan terdiri dari enam lokasi proyek dengan total luas lahan 669 hektar. Portofolio properti niaga perseroan yaitu Mal Metropolitan dan Plaza Metropolitan, dengan kombinasi luas lahan bersih yang disewakan sebesar 51.175 meter persegi. Perseroan juga memiliki satu hotel, yaitu Hotel Horison Bekasi, dengan 166 kamar beserta fasilitas ruang rapat dan ruang konferensi. Struktur Kepemilikan Saham 1 Keterangan Saham % Saham % Saham % A. Modal Dasar 20,000,000,000 20,000,000,000 20,000,000,000 B. Modal Ditempatkan Dan Disetor Penuh 1. Reco Newton Pte Ltd., Singapura 2,842,250,000 50.00% 2,842,250,000 37.50% 2,842,250,000 37.13% 2. PT Metropolitan Persada Internasional 1,719,260,000 30.24% 1,719,260,000 22.68% 1,719,260,000 22.46% 3. Netstar Holdings Limited 1,122,990,000 19.76% 744,024,000 9.82% 744,024,000 9.72% 4. Masyarakat - 2,273,799,000 30.00% 2,235,903,000 29.21% 5. ESA - - 37,896,000 0.50% 6. MSOP - - 75,793,000 0.99% Jumlah 5,684,500,000 100% 7,579,333,000 100% 7,655,126,000 100% C. Saham Dalam Portepel 14,315,500,000 12,420,667,000 12,344,874,000 Sebelum IPO Setelah IPO Sebelum ESA dan MSOP Setelah IPO, ESA dan MSOP
Program ESA dan MSOP Tujuan program ini adalah untuk memberi kesempatan kepada karyawan untuk memiliki saham perseroan. Peserta program ESA adalah karyawan perseroan dan anak perusahaan yang ditetapkan dan tercatat dalam administrasi sistem SDM per 31 Desember 2010. Karyawan dapat membeli saham perseroan dengan diskon 20% dari harga penawaran dengan penjatahan pasti. Saham yang dibeli dengan cara ini tidak boleh dijual selama 3 bulan dari tanggal pencatatan. Program MSOP memberikan opsi kepada peserta MSOP untuk membeli saham baru yang akan diterbitkan perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% dari modal ditempatkan dan disetor perseroan setelah IPO. Peserta MSOP dapat menukar opsi menjadi saham perseroan dalam periode penawaran tertentu yaitu 2 kali dalam setahun. Penerbitan dan pengeluaran hak opsi kepada peserta MSOP akan dilaksanakan dalam dua tahap, yaitu : Tahap 1: perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham perseroan sebesar 50% dari jumlah saham MSOP, dimana hak opsi itu akan diterbitkan dana dikeluarkan kepada peserta MSOP pada bulan Februari 2012. Tahap 2: perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham perseroan sebesar 50% dari jumlah saham MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada peserta MSOP di bulan Februari 2013. Masa tunggu pelaksanaan hak opsi ini selama 2 tahun sejak diterbitkan. Masa pelaksanaan opsi akan dibuka sebanyak banyaknya 2 kali dalam setahun dengan jangka waktu masing masing 30 hari bursa. Harga pelaksanaan opsi sekurang kurangnya 90% dari ratarata harga penutupan saham perseroan selama kurun waktu 25 hari bursa berturutturut. Rencana Penggunaan Dana Sekitar 48,5% digunakan untuk pembangunan Metropolitan Grand Mall yang terletak di Kl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari Mal Metropolitan. Lahan berupa tanah kosong telah dikuasai oleh perseroan. Sekitar 5,25% digunakan untuk pembangunan M Gold Residence (strata title apartment) yang terletak di Jl, KH Noer Ali dekat lokasi Metropolitan Grand Mall. Lahan berupa tanah kosong telah dikuasai oleh perseroan. Sekitar 13% digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan. Sekitar 10% digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di PT Sumbersentosa Guna Lestari, dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Jakarta yang berlokasi di Jl. MT Haryono Kav.26. 2
Dewan Komisaris dan Direksi Dewan Komisaris: Komisaris Utama Komisaris Komisaris Independen Komisaris Independen Dewan Direksi: Direktur Utama Direktur Direktur Direktur : Ir. Ciputra : Aldo P. Brasali : Kamardy Arief : Leland Gerrits Rompas : Nanda Widya : Freddy Soetanto : Thomas Johannes Angfendy : Pandu Gunandito Kegiatan Usaha Kegiatan usaha perseroan meliputi tahapan kegiatan membebaskan lahan, membangun dan mengembangkan lahan, mengelola dan/atau menjual bangunan bangunan perumahan, kantor, ruko, apartemen, pusat perbelanjaan atau bangunan lainnya. Perseroan adalah perusahaan pengembang real estate di wilayah Jabodetabek yang berfokus terutama pada pangsa penghasilan menengah. Hingga saat ini perseroan telah mengembangkan 6 proyek perumahan serta sebuah proyek komersial mal dan hotel, yaitu: Pengembangan proyek perumahan, yaitu Metland Menteng, Metland Puri, Metland Transyogi, Metland Tambun, Metland Cileungsi dan Metland Cibitung. Pengembangan proyek komersial, yaitu Hotel Horison Bekasi dan Mal Metropolitan, Plaza Metropolitan Rencana pengembangan proyek baru perseroan adalah mal perbelanjaan di Bekasi (Metropolitan Grand Mall), gedung apartemen di Bekasi (G Gold Residence), perluasan Hotel Horison Bekasi (Hotel Horison Bekasi Extension), hotel bintang empat baru di Jakarta (Horison Hotel Jakarta), hotel bintang tiga di Bekasi (@HOM Hotel Tambun) dan hotel bintang empat di Seminyak, Bali (Hotel Horison Seminyak Bali) Keunggulan Kompetitif Lokasi strategis di pasar sasaran Arus pendapatan yang kuat dari proyek proyek pengembangan properti perumahan yang beragam Properti komersial dengan potensi pertumbuhan tinggi dan pendapatan berulang Rekam jejak keuangan yang kuat dan manajemen keuangan dengan prinsip kehati hatian Tim manajemen yang berpengalaman. 3
Strategi Usaha Mempertahankan portofolio yang seimbang dengan pendapatan yang stabil untuk mendukung pengembangan properti dengan pertumbuhan tinggi dalam jangka panjang. Terus mengembangkan kepemilikan tanah perseroan dan mengidentifikasi lokasi lokasi baru di daerah daerah dengan pertumbuhan yang tinggi. Mengusulkan properti properti komersial baru. Target pasar penghasilan menengah. Mengoptimumkan sumber daya keuangan untuk pengembangan bisnis. Meningkatkan kontrol manajemen internal yang efektif. Resiko Usaha Resiko tidak likuidnya investasi dalam properti hunian dan resiko pengelolaan dalam properti komersial. Dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi industri properti di Indonesia. Keterbatasan dalam meningkatkan modal atau mendapatkan pinjaman. Sebagian atau seluruh rencana proyek perseroan tidak selesai pada waktunya. Bergantung pada kontraktor dalam menyediakan berbagai macam jasa. Sengketa tanah akan menjadi hambatan proses pembelian properti. Gambaran Properti Milik Perseroan Per 31 Desember 2010 Properti Tahun Mulai Total luas proyek Total Area Tersisa Kotor Total Area Tersisa yang dapat dijual Total area bersih dapat disewakan Nilai pasar yang ditafsir (ha) (ha) (ha) (ha) (Rp miliar) Properti Perumahan Metland Menteng 1995 132 84 59 1,352 Metland Puri 1995 123 105 55 1,329 Metland Tambun 1997 37 27 13 171 Metland Transyogi 1997 133 120 70 685 Metland Cileungsi 2004 130 104 54 282 Metland Cibitung 2011 114 114 65 257 Total 669 554 316 4,076 Properti Niaga Mal Metropolitan 1994 3.26 48,335 m2 716 Plaza Metropolitan 1997 0.45 2,840 m2 21 Hotel Horison Bekasi 1995 3.26 166 kamar 181 Tanah di Jl. KH Noer Ali - 3.43 93 Tanah di Jl. MT Haryono - 0.3 41 Total 7.44 51,175 m2 1,052 4
ID R B illion s ID R M ilia r ID R B illio n s Balance Sheet 1,200 1,000 800 600 400 200-350 300 250 200 150 100 50 Assets Liabilities Equity Sales Breakdown 38.225 37.753 43.412 31.836 104.202 111.278 116.847 26.669 94.101 76.44 162.759 164.584 167.222 71.344 99.141 0 Hotel Income Statement 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 - Sales Gross Profit Operating Profit Net Income Profitability 60% 54% 50% 50% 45% 46% 40% 41% 30% 20% 20.85% 16.71% 10% 11.74% 10.92% 9.28% 7.69% 5.68% 7.28% 4.12% 3.50% 1.60% 0.84% 2.33% 3.77% 5.24% 0% Tinjauan Industri Rata rata tingkat penjualan perumahan di perbatasan kota Jakarta tetap kuat sebesar 84% pada tahun 2010. dibandingkan dengan 83% pada tahun 2009. Lahan yang terbatas dan harga yang mahal di Jakarta membuat pengembangan perumahan dengan harga terjangkau di daerah perbatasan Jakarta mengalami pertumbuhan yang pesat. Hotel bintang 3 5 di perbatasan Jakarta memiliki tingkat hunian yang stabil dengan rata rata 70%. Daerah Bekasi memiliki tingkat hunian dan tarif kamar yang tinggi selama 3 tahun terakhir. Rasio persentase (lahan ritel dalam m2 per populasi) di Jakarta dan sekitarnya diperkirakan sebesar 21%, dibandingkan dengan 46% di Jakarta saja dan 68% di Pasifik. Sebagian besar penduduk yang tinggal di perbatasan Jakarta berpenghasilan menengah dan menengah atas yang menjadi target utama pusat perbelanjaan. Kinerja Keuangan dan Valuasi Pertumbuhan CAGR pendapatan perseroan selama lima tahun terakhir sebesar 17%, sedangkan pertumbuhan CAGR laba bersih sebesar 76%. Kontribusi pendapatan terbesar disumbangkan oleh divisi real estate sebesar 51% pada tahun 2010, kemudian disusul oleh mal 36% dan hotel 16%. Pendapatan bersih perseroan pada tahun 2010 tumbuh 4.35% YoY mencapai IDR 331.38 miliar dan laba bersih sebesar IDR 69.1 miliar atau tumbuh 30.22% YoY. Total aset perseroan hingga akhir tahun 2010 mencapai IDR 1.14 triliun, tumbuh 12.6% YoY. GPM perseroan selama lima tahun terakhir berada pada kisaran 41.45% 53.83% dengan kecenderungan meningkat. Sedangkan OPM dan NPM masing masing pada kisaran 17.21% 31.4% dan 4.12% 20.85%. ROE dan ROA perseroan selama lima tahun terakhir juga cenderung meningkat, masing masing pada kisaran 1.33% 9.1% dan 0.84% 6.06%. Sedangkan DER relatif rendah pada kisaran 0.45 0.57x. Dengan berdasarkan laporan keuangan FY 2010, pada kisaran harga IDR 240 300 per saham, maka PER perseroan berkisar pada 26.6x 33.2x dan PBV pada kisaran 2.4x 3.0x. Jika dibandingkan dengan PER rata rata industri properti yang sebesar 18.66x dan PBV 1.55x, maka kisaran harga yang ditawarkan masih relatif mahal dibandingkan industrinya. NPM ROE ROA GPM NPM 5
Financial Highlights 31 Desember miliar IDR Penjualan Bersih 175.65 226.70 308.18 317.58 331.38 Growth (yoy) 29.06% 35.94% 3.05% 4.35% Jumlah beban 102.845 124.252 167.37 159.11 152.99 Laba Kotor 72.81 102.45 140.81 158.47 178.39 Beban Usaha 42.58 55.93 66.91 65.77 74.34 Laba Usaha 30.23 46.52 73.91 92.70 104.05 Beban lain-lain -18.571-20.529 (16.83) (20.78) (14.53) Laba sebelum pajak 11.66 25.99 57.07 71.92 89.52 Growth (yoy) -122.95% -119.60% 26.01% 24.48% Beban Pajak Penghasilan (4.42) (4.13) -20.90 (18.86) (20.45) Laba bersih 7.24 21.04 36.19 53.06 69.10 Growth (yoy) -190.70% -71.95% 46.64% 30.22% Total Aktiva 866.04 901.39 959.28 1,012.32 1,139.46 Jumlah kewajiban 308.21 287.00 308.72 308.70 362.51 Jumlah ekuitas 544.20 600.79 636.98 690.04 759.11 EPS (IDR) 0.95 2.75 4.73 6.93 9.03 BV (Rp) 71.09 78.48 83.21 90.14 99.16 PER Harga IDR 240/saham 253.79 87.30 50.77 34.62 26.59 PER Harga IDR 300/saham 317.24 109.13 63.46 43.28 33.24 PBV Harga IDR 240/saham 3.38 3.06 2.88 2.66 2.42 PBV Harga IDR 300/saham 4.22 3.82 3.61 3.33 3.03 GPM 41.45% 45.19% 45.69% 49.90% 53.83% OPM 17.21% 20.52% 23.98% 29.19% 31.40% NPM 4.12% 9.28% 11.74% 16.71% 20.85% DER 0.57 0.48 0.48 0.45 0.48 DAR 0.36 0.32 0.32 0.30 0.32 ROE (%) 1.33% 3.50% 5.68% 7.69% 9.10% ROA (%) 0.84% 2.33% 3.77% 5.24% 6.06% Rencana Proyek Pengembangan Properti Jenis Konstruksi Perkiraan Selesai Perkiraan Biaya Proyek (Rp Miliar) Metropolitan Grand Mall Mal Mulai 2011 Awal 2013 340 M Gold Residence Apartemen, strate title Mulai 2011 Akhir 2013 81 Metland Cibitung Real estat Mulai 2011 Horison Bekasi-Ext Hotel Mulai 2011 Medio 2013 74 Horison Jakarta Hotel Mulai 2011 Awal 2013 104 @HOM Hotel Hotel Mulai 2011 Awal 2012 21 Horison Bali Hotel Mulai 2011 Medio 2012 88 DISCLAIMER This Document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Mega Capital Indonesia. 6
Danny Eugene danny.eugene@megaci.com Ratna Lim ratna@megaci.com Mino mino@megaci.com Fadlillah Qudsi fadlillah.qudsi@megaci.com Head of Research Mining, Infrastructure Research Analyst Economics, Telecommunication, Consumer Research Analyst Heavy Equipment, Cement Technical Analyst Equity Sales & Trading Tel. (6221) 7917 5571-76, 79175580 Fax.(6221) 7917 5032 Fund Management Tel. (6221) 7917 5578-58 Fax.(6221) 7917 5031 Research Department Tel. (6221) 7917 5599 Fax.(6221) 7917 5032 Fixed Income Sales & Trading Tel. (6221) 79175559-62 Fax. (6221) 7919 3900 Investment Banking Tel. (6221) 7917 5599 Fax. (6221) 7919 3900 Marketing Department Tel. 021-70607949, 70607939, 70611589-91 Fax. (6221) 7917 5037 7 MCI Research also available on Bloomberg, Factset & Securities.com