UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

Transkripsi

1 STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN PT. DARMATAMA INDONESIA TUGAS SARJANA Diajukan untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Oleh : INDRA MULYADI DEPARTEMEN TEKNIK INDUSTRI F A K U L T A S T E K N I K UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2011 No. Dok.: FM-GKM-TI-TS-01-06A Tgl. Efektif : 15 Juli 2011; Rev : 0 Halaman : 1 dari 1

2

3

4 KATA PENGANTAR Syukur Alhamdulillah yang tak terhingga penulis ucapkan kepada Allah SWT yang senantiasa memberikan rahmat-nya kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan laporan Tugas Sarjana ini dengan baik. Laporan Tugas Sarjana ini.merupakan salah satu syarat yang harus ditempuh oleh mahasiswa untuk dapat memperoleh gelar Sarjana Teknik di Departemen Teknik Industri, Fakultas Teknik,. Judul Tugas Sarjana ini adalah STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN PT. DARMATAMA INDONESIA. Penulis menyadari bahwa Tugas Sarjana ini belum sepenuhnya sempurna dan masih terdapat kekurangan. Oleh karena itu penulis mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari pembaca untuk kesempurnaan Tugas Sarjana ini dan penulis berharap agar laporan ini bermanfaat bagi semua pihak yang memerlukannya. Medan, November 2011 Indra Mulyadi

5 UCAPAN TERIMA KASIH Alhamdulillah yang tak hentinya terucap atas selesainya Tugas Sarjana ini, banyak pihak yang telah membantu baik itu berupa bimbingan ataupun berupa bantuan moril dan materil, sehingga Tugas Sarjana ini dapat diselesaikan. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih kepada semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini. Pada kesempatan ini pula, penulis mengucapkan terima kasih kepada : 1. Orang tua yang sangat penulis cintai Ayahanda Mukayat Imam Safii dan Ibunda Halimatusa diah yang selalu memberikan dukungan dalam segala bentuk. 2. Ibu Ir. Khawarita Siregar, MT, selaku Ketua Departemen Teknik Industri. 3. Bapak Prof. Dr. Ir. A. Rahim Matondang, MSIE selaku koordinator bidang Manajemen Rekayasa Produksi. 4. Ibu Ir. Rosnani Ginting, MT, selaku koordinator Tugas Sarjana. 5. Bapak Ir. Sugih Arto Pujangkoro, MM, selaku Dosen Pembimbing I atas kesediaannya meluangkan waktu untuk bimbingan, arahan, dan masukan serta ilmu yang diberikan dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini. 6. Bapak Ikhsan Siregar, ST, M. Eng, selaku Dosen Pembimbing II atas kesediaannya meluangkan waktu untuk bimbingan, arahan dan masukan serta ilmu yang diberikan dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini. 7. Ibu Ir. Dini Wahyuni, MT, selaku Dosen Wali penulis atas bimbingan, arahan dan masukan serta ilmu yang diberikan selama studi penulis.

6 8. Bapak Ir. A. Jabbar M. Rambe, M. Eng, selaku penasehat penulis atas bimbingan, arahan dan masukan serta ilmu yang diberikan selama studi penulis. 9. Pimpinan PT. Darmatama Indonesia, Bapak Surya Darma, SE selaku Manajer, Bapak Juanda Iqbal, Amd selaku Supervisor, Bapak Lilik, ST selaku Instruktur Lapangan yang telah membantu memberikan informasi dan bimbingan dalam penyelesaian Tugas Sarjana penulis. 10. Bapak Ir. Sugih Arto Pujangkoro, MM selaku pimpinan Satyatama Graha Tara, Bapak Jefferson Simamora, ST, MBA selaku staf teknik Satyatama Graha Tara yang telah membantu penulis untuk bisa melakukan penelitian pada PT. Darmatama Indonesia. 11. Kakak dan Abang yang penulis cintai Helika Yanti, SE, Sukarno, SE, Andi Haryanto, SE dan Herimayani yang selalu memberikan dukungan dan motivasi. 12. Khairun Nissa, SE yang selalu memberikan motivasi dan perhatian pada penulis selama pengerjaan Tugas Sarjana. 13. Pegawai administrasi Departemen Teknik Industri, Kak Dina, Bang Mijo, Bang Nur, Bang Ridho, dan Bu Ani yang telah membantu penulis dalam melakukan urusan administrasi di Departemen Teknik Industri USU. Bang Kumis dan Kak Rahma atas kebaikan hatinya meminjamkan buku demi kelancaran penyelesaian laporan Tugas Sarjana ini. 14. Seluruh teman-teman se-angkatan (Mangara, Chalis, Abeeb Tanjung, Evan Bo, Mamam, Diky, Qiboo, Anas, Zoen, Lae Sub, Robeco, Culo, Ayah, Atun,

7 Racun, Star, Pesal, Namnung, Tyung, Fera, Ilfil, Adhytree, Mala, Bukke dan Kenzo) yang akan selalu penulis rindukan kebersamaannya. 15. Seluruh rekan-rekan Staf Teknik di Satyatama Graha Tara (Bapak Adit, Bapak Lutfie, Bapak Zul Rahman, Bapak Mudi, Bapak Jefferson, Bapak Ansyari, Bapak Syafril, Bapak Falti dan Bapak Tua) yang telah memberikan masukan, arahan dan motivasi bagi penulis dalam penyelesaian Tugas Sarjana ini. Kepada semua pihak yang telah banyak membantu dalam menyelesaikan Tugas Sarjana ini dan tidak dapat penulis sebutkan satu per satu, penulis ucapkan terima kasih. Semoga laporan ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin.

8 D A F T A R I S I BAB LEMBAR JUDUL... LEMBAR PENGESAHAN... KATA PENGANTAR... UCAPAN TERIMA KASIH... DAFTAR ISI... DAFTAR TABEL... DAFTAR GAMBAR... DAFTAR LAMPIRAN... ABSTRAK... i ii iii iv vii xiv xvii xviii xx I PENDAHULUAN... I Latar Belakang Masalah... I Perumusan Masalah... I Tujuan Penelitian... I Asumsi dan Batasan Penelitian... I Manfaat Penelitian... I Sistematika Laporan... I-5 I I GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN... II Sejarah Perusahaan... II-1

9 D A F T A R I S I ( L A N J U T A N ) BAB 2.2. Struktur Organisasi... II Uraian Tugas dan Tanggung Jawab... II Proses Produksi... II Standar Mutu Bahan/Produk... II Bahan yang Digunakan... II Bahan Baku... II Bahan Tambahan... II Bahan Penolong... II Utility... II-8 III LANDASAN TEORI... III Studi Kelayakan... III Tujuan Studi Kelayakan... III Aspek-aspek Studi Kelayakan... III Aspek Pasar dan Pemasaran... III Konsep Inti Pemasaran... III Ruang Pasar (Market Space) dan Pangsa Pasar (Market Share)... III Penetapan Harga.... III Aspek Teknis dan Teknologi... III-9

10 D A F T A R I S I ( L A N J U T A N ) BAB Aspek Organisasi dan Manajemen... III Struktur Organisasi... III Deskripsi Tugas... III Kebutuhan Tenaga Kerja... III Sistem Penggajian dan Pengupahan... III Aspek Ekonomi... III Pengertian Investasi... III Pemasaran... III Perumahan... III-27 IV METODOLOGI PENELITIAN... IV Lokasi dan Waktu Penelitian... IV Jenis Penelitian... IV Kerangka Konseptual... IV Prosedur Penelitian... IV Studi Pendahuluan... IV Identifikasi Masalah dan Penetapan Tujuan... IV Pengumpulan Data... IV Sumber Data... IV Metode Pengumpulan Data... IV-5

11 D A F T A R I S I ( L A N J U T A N ) BAB Pengolahan Data... IV Tahap Analisis dan Pemecahan Masalah... IV Kesimpulan dan Saran... IV-6 V PENGUMPULAN DAN PENGOLAHAN DATA... V Pengumpulan dan Pengolahan data... V Aspek Legalitas... V Pendirian Perusahaan... V Kegiatan Usaha... V Modal Dasar dan Kepemilikan Saham... V Surat Ijin Perusahaan... V Perjanjian Kredit... V Aspek Pasar... V Survey/Statistik... V Jumlah Penduduk Kota Medan... V Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara... V Aspek Pemasaran... V Produk... V Harga Jual... V Perencanaan Pemasaran... V-24

12 D A F T A R I S I ( L A N J U T A N ) BAB Perbandingan Dengan Produk Lain... V Kelemahan dan Kekuatan Pesaing Utama... V Kekuatan dan Kelemahan Perumahan Greatland Setiabudi... V Proyeksi Penjualan Perumahan... V Strategi Pemasaran... V Segmentasi... V Targetting... V Positioning... V Aspek Teknik... V Lokasi dan Identifikasi Perumahan... V Spesifikasi Teknik... V Rencana Pembangunan... V Aspek Organisasi dan Manajemen... V Struktur Organisasi... V Uraian Tugas dan Tanggung Jawab... V Jumlah Tenaga Kerja... V Fungsi Manajemen... V Manajemen Bahan... V Manajemen Operasional... V-52

13 D A F T A R I S I ( L A N J U T A N ) BAB Manajemen Tenaga Kerja... V Manajemen Pemasaran... V Manajemen Proyek... V Sistem Penggajian... V Aspek Finansial... V Rencana Anggaran Biaya... V Penjualan... V Sumber Dana... V Asumsi-asumsi Proyeksi Keuangan... V Proyeksi Keuangan... V Penarikan dan Pembayaran Kredit... V Proyeksi Neraca... V Proyeksi Cash Flow... V Proyeksi Laba Rugi... V Kelayakan Proyek... V Net Present Value (NPV)... V Internal Rate of Return (IRR)... V Payback Period (PP)... V Benefit Cost Ratio (BCR)... V Profitability Ratio... V-71

14 D A F T A R I S I ( L A N J U T A N ) BAB VI ANALISIS PEMECAHAN MASALAH... VI Aspek Legalitas... VI Aspek Pasar... VI Aspek Pemasaran... VI Aspek Teknik... VI Aspek Organisasi dan Manajemen... VI Aspek Finansial... VI Analisis Kriteria Ekonomis... VI-5 VII KESIMPULAN DAN SARAN... VII Kesimpulan... VII Saran... VII-2 DAFTAR PUSTAKA

15 D A F T A R T A B E L TABEL 4.1. Narasumber dan Alasan Pemilihan... IV BI Rate... V Jumlah Penduduk Kota Medan Tahun V Jumlah Penduduk dan Rumah Tangga Menurut Kabupaten/Kota Tahun V Persentase Penduduk Menurut Golongan Penghasilan Per Rumah Tangga Setiap Bulan... V Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara... V Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Medan... V Proyeksi Jumlah Rumah Tangga yang Membutuhkan Rumah Tinggal... V Proyeksi Kebutuhan Rumah Menengah... V Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Kuadratis... V Perhitungan Parameter Peramalan untuk Metode Siklis... V Perhitungan SEE untuk Metode Kuadratis... V Perhitungan SEE untuk Metode Siklis... V Perhitungan Hasil Verifikasi... V Peluang Pasar Perumahan di Sumatera Utara... V Produk PT. Darmatama Indonesia... V Harga Perumahan Menengah di Kota Medan... V-24

16 D A F T A R T A B E L (LANJUTAN) TABEL Tipe dan Harga Jual Rumah Greatland Setiabudi... V SWOT Perumahan Greatland Setiabudi... V Strategi dalam SWOT... V Proyeksi Penjualan Rumah... V Hadiah Yang Diberikan Untuk 20 Pembeli... V Rencana Pembangunan Greatland Setiabudi... V Jumlah Tenaga Kerja PT. Darmatama Indonesia... V Estimasi Gaji Karyawan PT. Darmatama Indonesia... V Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Investasi... V Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja... V Perhitungan Depresiasi... V Proyeksi Pendapatan ( 000)... V Perhitungan Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja... V Struktur Pembiayaan... V Asumsi Proyeksi Keuangan... V Jadwal Penarikan dan Pembayaran Kredit Modal Kerja... V Proyeksi Cash Flow... V Proyeksi Laba Rugi ( 000)... V Perhitungan Net Present Value ( 000)... V Perhitungan Internal Rate of Return ( 000)... V-68

17 D A F T A R T A B E L (LANJUTAN) TABEL Payback Period ( 000)... V Benefit Cost Ratio ( 000)... V Peluang Pasar Perumahan di Sumatera Utara... VI-2

18 D A F T A R G A M B A R GAMBAR 2.1. Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia... II Aliran Proses Pemasaran... III Kerangka Konseptual Penelitian... IV Blok Diagram Metodologi Penelitian... IV Perkembangan Pembangunan Perumahan di Sumatera Utara... V Scatter Diagram Jumlah Rumah Tinggal Menengah di Kota Medan... V Moving Range Chart Jumlah Ketersediaan Rumah Tinggal di Sumatera Utara... V Struktur Organisasi PT. Darmatama Indonesia... V-42

19 DAFTAR LAMPIRAN LAMPIRAN 1. Uraian Tugas dan Tanggung Jawab... L-1 2. Jumlah Penduduk dan Rumah Tangga Menurut Kabupaten/ Kota Tahun L-9 3. Kepadatan Penduduk Medan Menurut Kecamatan... L Rencana Anggaran Biaya Investasi... L Rencana Anggaran Biaya Modal Kerja... L Jadwal Investasi... L Proyeksi Penjualan dan Pendapatan... L Harga Pokok Penjualan... L Cash Flow... L Laba Rugi... L Neraca... L Neraca Modal Kerja... L Kredit Modal Kerja Konstruksi... L Kelayakan Proyek... L Profitability Index... L BAR CHART Perumahan Greatland Setiabudi... L Surat Permohonan Tugas Sarjana... L Formulir Penetapan Tugas Sarjana... L Surat Penjajakan ke Perusahaan... L-37

20 DAFTAR LAMPIRAN (LANJUTAN) LAMPIRAN 20. Surat Balasan Perusahaan... L Surat Keputusan Tugas Sarjana... L Lembar Asistensi Dosen Pembimbing 1... L Lembar Asistensi Dosen Pembimbing 2... L-42

21 ABSTRAK Salah satu kebutuhan dasar manusia yang harus dipenuhi oleh setiap manusia selain kebutuhan pokok adalah kebutuhan akan papan yaitu rumah (tempat tinggal), baik itu kontrakan, milik sendiri maupun keluarga. Kebutuhan rumah dari waktu ke waktu terus mengalami peningkatan sesuai laju pertumbuhan penduduk. Namun berbagai kendala, kebutuhan tersebut tidak pernah terpenuhi. Hal ini membuat backlog atau angka ketinggalan ketersediaan rumah di Indonesia saat ini tercatat 9,4 juta unit. Dengan kondisi perekonomian sekarang ini, dipastikan akan ada tambahan backlog hingga 2 juta unit pada akhir masa Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional (RPJMN) Untuk mengatasi kebutuhan masyarakat akan rumah terutama di daerah perkotaan PT. Darmatama Indonesia akan membangun perumahan di Kotamadya Medan. Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sudah dilaksanakan oleh PT. Darmatama Indonesia namun mengingat dana yang dibutuhkan cukup besar, oleh karena itu perlu dilakukan penyusunan studi kelayakan untuk menghindari resiko kerugian di masa yang akan datang, memudahkan perencanaan, memudahkan pelaksanaan pekerjaan dan memudahkan pengawasan. Kelayakan proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi ini dilihat dengan menggunakan metode Weighted Average Cost of Capital (WACC), yaitu dengan mempertimbangkan keseimbangan modal investasi dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi dengan benefit yang akan diperoleh dari proyek pembangunan perumahan Greatland Setiabudi. Hasil penelitian menunjukkan bahwa PT. Darmatama secara umum telah melengkapi dokumen legal sebagaimana yang diwajibkan didalam menjalankan kegiatan usahanya. Perseroan dapat berlaku efektif sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku di Indonesia. Peluang pasar pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sangat menjanjikan mengingat masih besarnya peluang pasar (market potencial) di Kota Medan yaitu unit pada tahun Biaya Investasi dan Modal Kerja untuk merealisasi pembangunan Greatland Setiabudi sebesar Rp ,-. Net Present Value (NPV) yang diperoleh yaitu sebesar ,-. Nilai IRR dari pembangunan perumahan Greatland Setiabudi sebesar 22,90%. Payback period (PP) pembangunan perumahan Greatland Setiabudi selama 2 tahun 3 bulan 29 hari. Benefit Cost Ratio yang diperoleh 1,10. Profitability Ratio yang diperoleh sebesar 54% untuk Rate of Return on Investment (ROI) dan 67% untuk Rate of Return on Equity (ROE). Pembangunan perumahan Greatland Setiabudi yang dilakukan oleh PT. Darmatama Indonesia dikatakan layak (feasible) direalisasikan dari aspek legalitas, aspek pasar, aspek pemasaran, aspek teknik, aspek organisasi dan manajemen serta aspek finansial. Keyword : Studi kelayakan, feasibility study, pembangunan perumahan.