Bab IV Pemodelan Kelayakan Finansial Pengembangan Perumahan

Transkripsi

1 Bab IV Pemodela Kelayaka Fiasial Pegembaga Perumaha IV. Sudi Kasus Sudi kasus pada peeliia ii dilakuka erhadap pegembag perumaha yag megembagka rumah meegah da rumah mewah di wilayah Jabodeabek. Pemiliha wilayah Jabodeabek didasarka pada perecaaa pegembaga wilayah DKI Jakara, Bogor, Depok, Tagerag da Bekasi sebagai Megapolia. Selai iu juga karea semaki marakya pegembaga perumaha meegah da mewah di wilayahwilayah ersebu. Berdasarka Kepuusa Meeri Permukima da Prasaraa Wilayah No. 458/KPTS/M/200 eag Pegadaa Perumaha da Permukima, rumah sederhaa dieapka dega baasa luas maksimal bagua adalah 36 m2 da luas maksimal kavlig siap bagu adalah 72 m2. Berdasarka keeua diaas maka perumaha kelas meegah da mewah yag dimaksud dalam peeliia ii adalah rumah dega luas bagua > 36 m2 da luas kavlig siap bagu > 72 m2 dega harga jual rumah > Rp. 50 jua. IV.. Survei Pegumpula Daa Pegumpula daa yag dilakuka melipui pegumpula daa primer da daa sekuder, selai iu juga dilakuka wawacara uuk proses validasi daa-daa yag elah diperoleh. Sebagai respode pada peeliia ii dieapka beberapa pegembag dega karakerisik perumaha yag elah dieapka. Selai iu juga dilakuka pegumpula daa pada isasi-isasi pemeriah. Pegumpula daa di mulai dega meyampaika sura permohoa kepada beberapa pegembag yag elah berhasil di daa pada wilayah sudi kasus yag elah dieapka da isasi pemeriah. Iformasi dikumpulka dega wawacara kepada respode yaiu pegembag. Survey dilakuka mulai bula Mei 2007 sampai dega Juli 2007, dega meyampaika sura permohoa kepada 5 perumaha yag berada di wilayah Jabodeabek. Seelah diperoleh iji uuk pegumpula daa, maka dilakuka 42

2 peyesuaia jadwal dega respode uuk proses wawacara. Daa yag dikumpulka aara lai : ) Daa primer, melipui daa-daa aara lai : a. Pegembag daa umum perumaha daa biaya saua pemaaga aah daa biaya saua kosruksi saraa da prasaraa daa biaya saua daa biaya saua kosruksi bagua rumah b. Isasi Pemeriah (Dias Taa Koa, PT. PLN, PT. TELKOM) daa arif reribusi perizia aah di wilayah Jabodeabek daa arif reribusi perizia bagua di wilayah Jabodeabek daa biaya pemasaga daya lisrik baru di wilayah Jabodeabek daa arif pasag sambuga baru elepo di wilayah Jabodeabek 2) Daa sekuder, melipui daa-daa aara lai : daa harga aah di wilayah Jabodeabek daa iflasi selama 5 (lima) ahu erakhir daa buga bak (ieres rae) selama 5 (lima) ahu erakhir daa pejuala rumah di wilayah Jabodeabek daa besarya pijama ivesasi pegembag perumaha di wilayah Jabodeabek daa besarya profi pegembag perumaha di wilayah Jabodeabek IV..2 Hasil Pegumpula Daa Berdasarka proses pegumpula daa yag dilakuka diperoleh 5 perumaha yag berada di 5 wilayah yaiu DKI Jakara, Bogor, Depok, Tagerag, Bekasi. 43

3 IV..2. Gambara Umum Lokasi Perumaha Papara beriku aka memberika gambara umum dari lokasi perumaha yag dijadika sebagai sudi kasus pada peeliia ii. DKI Jakara DKI Jakara sebagai ibukoa egara merupaka pusa semua akivias da perumbuha ekoomi sehigga pedudukya yag sebagia besar diakibaka oleh imigrasi semaki lama semaki bayak. Berdasarka prediksi Bappeda DKI Jakara, higga 200 erdapa 2,5 jua kepala keluarga (KK) semeara suplai perumaha baru sebesar 2,5 jua ui. Kodisi ii membuka peluag bagi pegembag perumaha di Jakara eap luas. Namu karea keerbaasa laha da ilaiya yag erus meigka, membua harga rumah semaki melojak aik. Sesuai dega pola perecaaa pembagua Pemprov DKI Jakara uuk megembagka bagia Timur da Bara maka pegembaga perumaha pu megarah ke bagia ersebu. Selai peruuka wilayah, jariga ifrasrukur juga mempegaruhi arah pegembaga perumaha di Jakara. Jakara Ouer Rig Road (JORR) yag meligkari koa da moda busway Trasjakara sebagai salah sau mass rapid rasporaio sysem koa pu semaki meujag perkembagaya. Berdasarka survei erhadap perumaha di wilayah DKI Jakara, laha yag ada di wilayah ii lebih bayak dikembagka oleh pegembag uuk pembagua rumah meegah aau rumah mewah, hal ii disebabka karea margi keuuga yag diperoleh pegembag relaif lebih besar. Bogor Berdasarka survei yag dilakuka oleh Pusa Sudi Properi Idoesia (PSPI) pada ahu 200 meyebuka bahwa perumaha di wilayah Bogor umumya lebih bayak berfugsi sebagai rumah kedua. Hal ii saga berbeda dega wilayah Jakara yag mempuyai igka huia (occupacy) raa-raa 80 perse, sehigga lebih bayak berfugsi sebagai empa iggal uama eapi saa ii kodisi ersebu elah berubah karea saa ii semaki bayak kosume aau masyaraka yag membeli rumah baru di wilayah Bogor da mejadikaya sebagai empa iggal sehari-hari. Akses yag 44

4 mudah da semaki cepa ke Jakara da wilayah lai seperi Bekasi, Tagerag da Depok mempercepa perumbuha perumaha di Bogor. Lokasi perumaha di wilayah Bogor memiliki daya arik sebagai kawasa huia uama dibadigka wilayah lai seperi Jakara, Tagerag, Depok, Bekasi karea udaraya yag sejuk dega curah huja yag cukup iggi, semeara opografiya berbuki-buki da lebih iggi dari wilayah yag lai sehigga erbebas dari bajir. Hal iulah yag memberika ilai ambah ersediri bagi wilayah Bogor. Kelebiha ii oleh pegembag kemudia dimafaaka dega membagu perumaha yag beruasa resor dega segala fasilias yag diawarka. Depok Pada ahu 990 wilayah Depok seluas ha ii haya dihui 800 ribu jiwa, saa ii agka ersebu meigka mejadi lebih dari,4 jua jiwa pada ahu 2004 da diperkiraka perumbuha 4,42% per ahu aau sekiar 50 ribu jiwa. Tumbuhya koa ii ak bisa dilepaska dari pembagua proyek permukima oleh Perum Perumas pada ahu 976 sehigga bayak pegembag membagu perumaha. Topografi Depok yag mempuyai beaga daara redah yag luas da perbukia dega kemirigiga lereg raa-raa kurag dari 5% memugkika pembagua perumaha. Harga rumah yag erjagkau di wilayah ii meigkaka mia para komuer dari Jakara mejadikaya piliha empa iggal selai iu adaya jalur kerea lisrik semaki meambah ilai jual sebagai kawasa permukima. Saa ii ada lebih 20 perumaha yag masih dipasarka di kawasa Depok dega luasa mulai dari puluha sampai rausa hekar. Ukura da desai rumah yag diawarka pu beragam dega harga yag bervariasi mulai dari puluha jua higga miliara rupiah. Dega bayakya piliha semua sraa masyaraka dapa memilih rumah sesuai dega selera da kemampua. Tagerag Secara geografis Kabupae Tagerag ercaa dihui oleh 3,4 jua jiwa semeara koa Tagerag berpeduduk,8 jua jiwa. Sejak diberlakukaya Isruksi Preside No. 3 ahu 976 yag meeapka wilayah Tagerag sebagai salah sau daerah peyagga 45

5 ibukoa meyebabka kawasa ii berkembag cepa. Posisi Tagerag sebagai koa saeli aau peyagga bagi Jakara mejadi pemicu uama bagi pembagua perumaha di wilayah ii. Perumaha di Tagerag jauh lebih beragam, mulai dari rumah uuk masyaraka kelas aas berkelas real esa higga rumah sederhaa (RS) da rumah susu sewa, semuaya ersedia di Tagerag. Pegembaga wilayah pu lebih eraa baik. Wilayah Tagerag mempuyai kelebiha yaiu ersediaya ifrasrukur da fasilias yag legkap. Kemudaha pecapaia dega pusa bisis di Jakara eruama bagia Bara da Uara membua kawasa ii berkembag. Terdapa dua akses ol yaki Jakara Merak da Serpog Jakara, da akses lagsug meuju ol Badara Soekaro Haa. Aksesbilias juga semaki erbuka dega adaya jalur kerea yaiu Serpog Sudirma. Keberadaa da aksesbilias yag baik iu lagsug dimafaaka oleh pegembag dega membagu perumaha. Akibaya harga aah pu erus aik seirig dega perkembaga kawasa. Bila pada ahu 976, harga aah masih berkisar Rp. 35 ribu per m², saa ii meigka mejadi Rp.,5 jua per m² sampai dega Rp. 3,6 jua per m². Keaika raa-raa harga aah di wilayah Tagerag sekiar 0% - 30%. Bekasi Harga aah yag jauh lebih murah dibadigka wilayah laiya disekiarya da adaya akses jala ol Jakara Cikampek elah mesimulasi para pegembag uuk membagu perumaha di wilayah Bekasi. Tahu lalu 400 ribu ui rumah yag ersebar di wilayah Bekasi elah erbagu yag megidikasika permiaa cukup besar da dijadika acua bagi pegembag uuk membagu perumaha di wilayah ii. Berdasarka daa Biro Pusa Saisik (BPS) laju perumbuha peduduk Bekasi mecapai raa-raa 4,4 % da diperkiraka elah dihui lebih dari 3,8 jua jiwa. Dega asumsi sau keluarga erdiri dari 4 orag aggoa keluarga, maka permiaa aas rumah mecapai 450 ribu ui seelah dikuragi jumlah ui rumah yag elah erbagu. 46

6 IV..2.2 Gambara Umum Perumaha Pada uraia beriku aka dipaparka gambara umum dari perumaha yag dijadika sebagai sudi kasus pada peeliia ii. Perumaha A Perumaha yag erleak di wilayah Timur Jakara ii dikembagka oleh PT. Meropolia Lad. Perumaha ii berada di laha seluas 50 ha da 65 ha elah dikembagka uuk ahap perama. PT. Meropolia Lad merecaaka pembagua eriegrasi yag mecakup kawasa huia, apareme sederhaa, perkaora, spor ceer da area komersial seperi ruko da plaza. Perumaha ii didesai khusus dega komime asri da serasi yag mecipaka suasaa eduh sekaligus erecaa. Di perumaha ii ersedia berbagai fasilias seperi sekolah, perokoa, perkaora, pusa perbelajaa da klub keluarga yag dilegkapi kolam reag, lapaga eis da pusa kebugara. Perumaha ii megembagka ui rumah dega luas bagua 43 m² sampai dega 68 m² yag mempuyai luas kavlig mulai 90 m² sampai dega 88 m². Harga jual rumah yag diawarka mulai dari Rp. 240 jua sampai dega Rp. 700 jua. Perumaha B Perumaha ii erleak di wilayah Bogor Selaa da meempai area seluas 400 ha. Kosep huia yag dikembagka perumaha ii adalah peampila yag alami da keasria alam sehigga medekaka peghui dega alam sekiar. Perumaha ii dikembagka oleh aak perusahaa Bakrie yaiu Bakrie Developme Tbk. Saa ii perumaha ii elah megembagka 4 cluser yag elah erhui sampai dega 90%. Perumaha ii megembagka Neighbourhood Ceer yag merupaka sebuah fasilias umum dega kelegkapa seperi kolam reag, area bermai aak-aak da ama di seiap cluserya. Perumaha ii megembagka ui rumah dega luas bagua 70 m² sampai dega 360 m² yag mempuyai luas kavlig mulai 5 m² sampai dega 463 m². Harga jual 47

7 rumah yag diawarka mulai dari Rp. 350 jua sampai dega Rp..9 Miliar. Selai ui rumah, perumaha ii juga meawarka Kavlig Siap Bagu (KSB) dega harga Rp. 2 jua per m² yag memugkika kosume uuk medesai rumah sesuai keigia mereka. Perumaha C Perumaha ii erleak di Sawaga Depok da dibagu diaas laha seluas ± 90 ha yag dikembagka oleh aak perusahaa Siar Mas Grup yaiu PT. Cisadae Perdaa. Perumaha ii mempuyai kosep hijau beruasa resor dega perbadiga wilayah erbagu da ope space adalah 50 : 50. Usur peaaa ligkuga merupaka priorias uama pegembag. Salura draiase, ifrasrukur da kabel didesai berada di bawah aah sehigga idak meggaggu akivias. Jala-jala ligkuga dibua lebar higga 2 meer. Perumaha ii megguaka sisem cluser dega megambil ama-ama dari koa duia yag erkeal dega uasa airya seperi De Haag, Amserdam, Bali, Valecia da Miami, higga cluser Madrid da Barceloa. Pada seiap cluserya erdapa daau-daau yag eraa baik da ujuh maa air yag ada di perumaha ii dimafaaka oleh pegembag dega membua salura berbeuk sugai yag megalir deras di egah kawasa perumaha ii. Seiap cluser pada perumaha ii erdiri dari beberapa ipe rumah dega luas bagua 58 m² sampai dega 230 m² da luas kavlig 90 m² sampai dega 300 m². Harga Jual Rumah yag diawarka perumaha ii adalah Rp. 240 Jua sampai dega Rp. 800 Jua. Perumaha D Perumaha ii erleak di daerah Serpog, Tagerag da dibagu diaas laha seluas ± 300 ha. Perumaha ii dikembagka oleh PT. Alfa Goldlad Realiy dega kosep huia asri beruasa alam da keluarga yaiu dega membagu saraa rekreasi keluarga seperi Family Park yag idak haya dapa diikmai peghui perumaha, eapi juga dapa diikmai masyaraka sekiar perumaha ersebu. 48

8 Perumaha ii megembagka Sisem Cluser pada kosep huiaya. Ui rumah yag dikembagka mempuyai luas bagua 49 m² sampai dega 338 m² da luas kavlig 02 m² sampai dega 480 m². Harga jual rumah yag diawarka yaiu Rp. 300 Jua sampai dega Rp. 2,7 Miliar. Perumaha E Perumaha yag berlokasi di Bekasi ii dikembagka oleh PT. Siar Bahaa Mulya yag merupaka aak perusaha dari Cipura Grup. Perumaha ii dibagu diaas laha seluas ± 300 ha dega kour laha yag berbuki-buki. Perumaha ii mempuyai kosep rumah di perbukia yag juga meawarka paorama daau (lake view) da sugai (river view) yag suli didapaka di perumaha lai. Perumaha ii memiliki kosep huia yag khusus yaiu adaya pemisaha aara area bisis da huia. Kedua area ersebu erpisah jelas oleh gerbag uama (mai gae). Di sisi luar mai gae berbaasa dega jala uama, dibagu shoppig coridor yag megakomodasi semua akivias bisis. Pada area komersial ersebu elah ersedia ruko, resora, apoik, areal bermai aak-aak (playgroud) da Bak. Semeara di sisi dalam mai gae segaja dikhususka uuk huia dega segala fasilias peujag yag dapa dimafaaka oleh peghui seperi Klub Keluarga yag meampug beragam fasilias berukura olimpik, yaiu lapaga sepakbola paai, baske, kolam reag, joggig rack, higga variasi pulau-pulau da lagoo. Saa ii oal peghui di perumaha ii elah mecapai kurag lebih 400 KK. Semua huia di perumaha ii dibagu dega sisem cluser karea dega sisem ersebu keamaa da keyamaa bagi peghui lebih erjaga. Seiap cluser erdiri dari 6 aau lebih ipe rumah yag dikembagka. Ui rumah yag dikembagka mempuyai luas bagua 48 m² sampai dega 244 m² da luas kavlig 90 m² sampai dega 240 m². Harga jual rumah yag diawarka yaiu Rp. 200 Jua sampai dega Rp.,2 Miliar. Selai meawarka ui rumah, perumaha ii juga meawarka Kavlig Siap Bagu sehigga para kosume dapa medesai sesuai dega ide da gagasa mereka dega harga Rp.,2 Jua per m². Secara erperici sudi kasus pada peeliia ii disajika pada Tabel IV. beriku ii. 49

9 Tabel IV. Sudi Kasus Perumaha Di Jabodeabek No. Perumaha Lokasi Perumaha A DKI Jakara 2 B Bogor 3 C Depok 4 D Tagerag 5 E Bekasi Pegembag PT. Meropolia Lad Bakrielad Developme Tbk. PT. Cisadae Perdaa PT. Alfa Goldlad Realy PT. Siar Bahaa Mulya Luas Laha (ha) Luas Bagua (m2) Tipe Rumah Luas Taah (m2) ± ± ± ± ± Harga Jual Rumah (Rp) jua 395 jua,9 M jua 240 jua 2,6 M 85 jua,3 M IV.2 Pemodela Kelayaka Fiasial Pegembaga Perumaha Pemodela kelayaka fiasial pegembaga perumaha ii dilakuka berdasarka model peeliia yag elah dieapka. Proses pemodela kelayaka fiasial diilusrasika pada Gambar IV. beriku 50

10 Gambar IV. Proses Pemodela Kelayaka Fiasial Pegembaga Perumaha 5

11 IV.2.2 Pegembaga Model IV.2.2. Ideifikasi Variabel Pegembaga Perumaha Ideifikasi variabel pegembaga perumaha berdasarka pada variabel yag elah diideifikasi oleh Aviao (998) da survei erhadap pegembag. ) Biaya Ivesasi Biaya ivesasi pegembaga perumaha merupaka biaya yag dikeluarka pegembag uuk megembagka perumaha. Berdasarka Aviao (998), biaya ivesasi pegembaga perumaha dikelompokaa mejadi 2 bagia yaiu biaya pegembaga aah, biaya pegembaga bagua. a. Biaya Pegembaga Taah Biaya pegembaga aah merupaka biaya yag dikeluarka uuk megembagka laha perumaha. Variabel biaya pegembaga aah ii erdiri dari biaya pembebasa laha, biaya pemaaga aah, biaya perizia aah, biaya kosruksi saraa da prasaraa, biaya uilias da biaya overhead aah. Harga Taah Kompoe aah merupaka salah sau fakor peig dalam srukur biaya ivesasi. Kelagkaa aah di perkoaa sebagai akiba dari permiaa aah yag meigka jauh lebih besar dari aah yag dapa disediaka medorog keaika harga aah mejadi idak erkedali. Hal ii megakibaka pesaya perumbuha pemukima di piggira koa yag harga aahya relaif lebih murah dibadigka di koa. Kodisi ii meimbulka dampak sosial yag idak sediki sehubuga dega pedaag da masyaraka lokal, kekuraga uilias da meimbulka kemacea lalu lias yag cederug erus berambah. Di sisi lai, kelagkaa aah ii medorog spekula aah uuk meguasai aah-aah di piggira perkoaa. Harga aah merupaka kompoe yag palig mempegaruhi besarya biaya ivesasi karea harga aah bervariasi diseiap wilayah yag diujukka pada Gambar IV.2. Harga aah aka 52

12 cederug aik bila aksesbilias di wilayah ersebu mudah, selai iu juga dipegaruhi dega keersediaa ifrasrukur yag legkap di wilayah ersebu. Jakara Pusa Rp Rp /m2 Jakara Bara Rp Rp /m2 Jakara Uara Rp Rp /m2 Jakara Selaa Rp Rp /m2 Jakara Timur Rp Rp /m2 Tagerag Rp Rp /m2 Bekasi Rp Rp /m2 Depok Rp Rp /m2 Bogor Rp Rp /m2 Sumber: Gambar IV.2 Pea Harga Taah di Wilayah Jabodeabek Biaya Pembebasa Laha Biaya pembebasa laha merupaka biaya uuk membeli laha meah aau laha yag belum dikembagka. Biaya pembebasa laha erdiri dari 2 (dua) kompoe yaiu luas laha da harga aah. 53

13 Biaya Pemaaga Taah Biaya pemaaga aah merupaka biaya yag diperluka gua pemaaga aah, dari aah meah mejadi aah siap bagu yag melipui biaya cu & fill sera biaya uruga aah. Berdasarka survei erhadap pegembag di wilayah Jabodeabek, biaya pemaaga aah yaiu Rp / m² Rp / m². Besarya biaya saua pemaaga aah berdasarka kodisi laha da kosep perumaha yag dikembagka. Biaya Perizia Taah Biaya perizia aah merupaka biaya uuk medapaka perizia pegembaga aah. Perizia yag diperluka erdiri dari: a) Izi Lokasi (IL) Izi lokasi adalah izi adalah izi yag diberika kepada pegembag aas recaa pegguaa laha dalm suau wilayah ereu yag berujua uuk pembebasa hak aas aah sesuai dega Recaa Taa Ruag Wilayah (RTRW). Seiap perusahaa baik peroraga maupu bada hukum yag elah memperoleh Perseujua Peaama Modal (fasilias PMA/PMDN) da aau o fasilias yag aka meaamka modalya wajib memiliki izi lokasi uuk memperoleh aah yag aka diperluka uuk melaksaaka Recaa Peaama Modal. Izi lokasi diberika uuk jagka waku sebagai beriku: Izi lokasi seluas sampai dega 25 ha selama ahu Izi lokasi seluas > 25 ha s/d 50 ha selama 2 ahu Izi lokasi > 50 ha selama 3 ahu Peroleha aah oleh pemegag izi lokasi wajib diselesaika dalam jagka waku berlakuya izi lokasi. Perhiuga reribusi izi lokasi dirumuska sebagai beriku: 54

14 IL = Nilai Ideks x Luas Taah x Harga Taah...Persamaa 4. b) Izi Peruuka Pegguaa Taah (IPPT) Izi peruuka pegguaa aah adalah izi yag diberika oleh Pemeriah Daerah kepada pegembag uuk megguaka aah seluas 5000 m2 aau lebih, yag dimaksudka agar pegguaaya sesuai dega Recaa Taa Ruag Wilayah (RTRW). Izi peruuka pegguaa aah merupaka salah sau persyaraa uuk memperoleh izi medirika bagua (IMB). Perhiuga reribusi IPPT dirumuska sebagai beriku: IPPT = ilai ideks x Luas Taah x Harga Taah...Persamaa 4.2 Berdasarka daa yag diperoleh dari Dias Taa Koa ilai ideks uuk izi lokasi da izi peruuka pegguaa laha sebesar 0,25. Biaya Kosruksi Saraa da Prasaraa Biaya kosruksi saraa merupaka biaya yag dikeluarka pembagua fasilias peujag, yag berfugsi uuk peyeleggaraa da pegembaga kehidupa ekoomi, sosial da budaya, seperi empa ibadah, ama, da lai-lai. Sedagka biaya kosruksi prasaraa merupaka biaya yag dikeluarka uuk pembagua kelegkapa dasar fisik ligkuga yag memugkika ligkuga permukima dapa berfugsi sebagaimaa mesiya, seperi jala, gorog-gorog, da lai-lai. Berdasarka daa yag diperoleh dari pegembag di wilayah Jabodeabek, biaya saua kosruksi saraa da prasaraa bervariasi pada seiap perumaha yag di survei yaiu Rp / m² Rp / m². Besarya biaya saua kosruksi saraa da prasaraa ergaug pada kodisi laha da kosep perumaha ersebu. 55

15 Biaya Uilias Biaya uilias merupaka biaya yag diperluka uuk pemasaga salura lisrik da peeraga jala umum (PJU), salura air bersih (PDAM), salura elepo da sebagaiya. Berdasarka survei yag dilakuka pada perumaha di wilayah Jabodeabek, biaya saua uilias Rp / m² Rp / m². Sama halya dega biaya saua pemaaga aah da biaya kosruksi saraa da prasaraa, biaya saua uilias ergaug pada kodisi laha da kosep perumaha. Biaya Operasioal da Pemeliharaa Biaya operasioal merupaka biaya yag dikeluarka pegembag memeihara perumaha selama pegembaga perumaha berlagsug da seelah pegembaga selesai dilakuka. Berdasarka survei yag dilakuka pada perumaha di wilayah Jabodeabek, biaya saua operasioal da pemeliharaa yaiu Rp / m² Rp / m². Biaya Overhead Taah Biaya overhead aah merupaka biaya yag dikeluarka pegembag uuk membiayai preusa dalam pegembaga aah. Biasaya besarya biaya overhead adalah 0% dari biaya pegembaga aah. b. Biaya Pegembaga Bagua Biaya pegembaga bagua merupaka biaya yag dikeluarka pegembag uuk pembagua rumah. Variabel biaya pegembaga bagua erdiri dari biaya kosruksi bagua, biaya perizia bagua, biaya pemasaga daya lisrik, biaya pemasaga elepo da biaya overhead bagua. Biaya Kosruksi Bagua Rumah Biaya kosruksi bagua rumah merupaka biaya yag dikeluarka uuk membagu sau ui rumah pada suau perumaha. Berdasarka daa yag diperoleh dari pegembag di wilayah Jabodeabek biaya saua kosruksi bagua rumah 56

16 sebesar Rp.,6 jua Rp. 2,5 jua. Biaya saua kosruksi bagua rumah bervariasi ergaug pada desai rumah pada perumaha ersebu. Biaya Perizia Bagua Biaya perizia bagua biasa disebu biaya iza medirika bagua (IMB). IMB merupaka izi yag dibuuhka pegembag uuk medirika bagua. Seiap bagua yag didirika oleh orag pribadi aau bada wajib memiliki Sura Izi Medirika Bagua yag dikeluarka Pemeriah Daerah. Berdasarka peraura daerah eag reribusi izi medirika bagua yag diperoleh dari Dias Taa Koa, Tabel IV.4 adalah daa yag diperluka uuk meghiug biaya IMB yag dirumuska sebagai beriku: Biaya IMB = Reribusi IMB Biaya Pedafara Biaya Pemeriksaa Gambar Biaya Pegawasa Biaya Sempada...Persamaa 4.3 dimaa: Reribusi IMB = Luas Bagua x RAB/SHDB x Koefisie Laai Bagua x Persease Gua Bagua (% uuk perumaha/rumah iggal)...persamaa 4.4 Biaya Pedafara = % x Nilai Reribusi IMB Biaya Pemeriksaa Gambar = 6% x Nilai Reribusi IMB...Persamaa Persamaa 4.6 Biaya Pegawasa = 0% x Nilai Reribusi IMB...Persamaa 4.7 Biaya Sempada = % x Nilai Reribusi IMB...Persamaa

17 Tabel IV.2 Koefisie Laai Bagua No. Tigka Bagua Koefsie Laai Baseme,200 2 Laai Dasar,000 3 Laai I,090 4 Laai II,20 Da seerusya seiap keaika (sau) laai diambah sebesar Sumber: Dias Taa Koa Wilayah DKI Jakara, Bogor, Depok, Tagerag da Bekasi Biaya Pemasaga Daya Lisrik Biaya daya lisrik merupaka biaya pemasaga daya lisrik uuk iap ui bagua rumah. Berdasarka daa yag diperoleh dari PT. PLN, biaya pemasaga daya lisrik dirumuska sebagai beriku: Biaya Pemasaga Daya Lisrik = Daya x (BP UJL)...Persamaa 4.9 Tabel IV.3 Biaya Peyambuga (BP) da Uag Jamia Laggaa (UJL) No. Gol. Tarif Jeis Tegaga Baas Daya (VA) BP UJL R- TR s/d , ,200 2 R-2 TR > 2,200 s/d 6,600 3 R-3 TR > 6, Sumber: PT. PLN Biaya Pemasaga Telepo Biaya pemasaga elepo merupaka biaya peyambuga dari elepo uuk iap ui bagua rumah. Berdasarka daa yag diperoleh dari PT. PLN, biaya pemasaga elepo dirumuska sebagai beriku: Biaya Pemasaga Telepo = Tarif Pasag Baru Isalasi Kabel (IKR)...Persamaa

18 Dari daa yag diperoleh, biaya IKR di wilayah Jabodeabek sebesar Rp /ui, sedagka arif pasag sambuga baru uuk pelagga residesial wilayah Jabodeabek dapa diliha pada Tabel IV.4 beriku. Tabel IV.4 Tarif Pasag Sambuga Baru (PSB) Pelagga Residesial Wilayah Jabodeabek No. Gologa Tarif Residesial (Rp.) I II III IV V Sumber: PT. TELKOM Biaya Overhead Bagua Biaya overhead bagua merupaka biaya yag dikeluarka pegembag uuk membiayai preusa dalam pegembaga baguba. Biasaya besarya biaya overhead adalah 0% dari biaya pegembaga bagua. 2) Biaya Pemasara Perumaha Pemasara merupaka salah sau hal yag saga diperluka dalam pegembaga perumaha. Kegiaa pemasara perumaha yag dilakuka adalah pemasaga ikla, billboard, brosur dll. Berdasarka kajia pusaka da survei erhadap pegembag, besarya biaya pemasara adalah 3% dari pedapaa yag diperoleh pegembag. 3) Biaya Pajak Perumaha Dalam megembagka perumaha erdapa beberapa jeis pajak yag dikeaka pemeriah erhadap pegembag. Biasaya pajak-pajak ersebu elah dimasukka ke dalam harga jual rumah oleh pegembag. Besarya pajak saga ergaug jeis, ilai, luas da lokasi perumaha. Dibawah ii adalah jeis-jeis pajak perumaha yag dibebaka pegembag kepada kosume: 59

19 a. PPN (Pajak Perambaha Nilai) Pajak ii haya dikeaka sau kali saa membeli rumah baru berilai > Rp 36 jua, baik dari pegembag maupu peroraga. Besarya pajak adalah 0% dari ilai rasaksi aau harga jual rumah. PPN = 0% x HJR...Persamaa 4. b. BPHTB (Bea Peroleha Hak aas Taah da Bagua) Bea ii dikeaka erhadap semua rasaksi properi, baik properi baru aau lama yag dibeli dari developer aau peroraga. Besarya BPHTB yaiu 5% dari ilai rasaksi seelah dikuragi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kea Pajak (NJOPTKP). BPHTB = 5% x (HJR NJOPTKP)...Persamaa 4.2 c. BBN (Bea Balik Nama) Bea Balik Nama (BBN) ii dikeaka uuk proses balik ama serifika rumah yag dirasaksika dari pejual ke pembeli. Umumya rumah yag dibeli melalui pegembag. Besarya biaya BBN adalah 2% dari ilai rasaksi aau harga jual rumah. BBN = 2% x HJR...Persamaa 4.3 d. PPBM (Pajak Pejuala Barag Mewah) PPBM haya dikeaka uuk rumah yag dibeli melalui pegembag da masuk ke dalam kaegori barag mewah yaiu mempuyai luas bagua > 50 m2 aau harga jual bagua > Rp 4 jua/m2. Besarya PPBM adalah 20% dari harga jual rumah, dibayarka saa berrasaksi. 60

20 PPBM = 20% x HJR...Persamaa 4.4 e. PBB (Pajak Bumi da Bagua) Pajak Bumi da Bagua (PBB) dipugu seiap ahu da dikeaka kepada semua wajib pajak. Pada dasarya cara meghiug PBB erhuag adalah: PBB = 0,5% x NJKP...Persamaa 4.5 dimaa : NJKP = 20% x NJOPKP (apabila NJOP < Rp. miliar) NJKP = 40% x NJOPKP (apabila NJOP > Rp. miliar) NJOPKP = NJOP - NJOPTKP...Persamaa Persamaa Persamaa 4.8 Keeraga: NJKP = Nilai Jual Kea Pajak NJOP = Nilai Jual Objek Pajak NJOPKP = Nilai Jual Objek Pajak Kea Pajak NJOPTKP = Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kea Pajak Berdasarka Pasal 3 aya (3) UU PBB dieapka NJOPTKP miimal sebesar Rp. 8 Jua da maksimal sebesar Rp. 60 jua bagi seiap Wajib Pajak sedagka peeapa besarya NJOP dieuka berdasarka hasil kosulasi Kaor Wilayah DJP seempa dega pihak Pemeriah Daerah uuk meeuka klasifikasi kelas aah da bagua dari Objek PBB yag bersagkua, yag dapa dilakuka perubaha/peijaua berdasarka perkembaga suau wilayah. 6

21 f. PPh (Pajak Peghasila) Pajak Peghasila (PPh) dikeaka kepada pegembag sebagai bada usaha, pajak ii dibayarka pegembag melalui PPh ahua. Berdasarka UU No. 7 Tahu 2000 eag Pajak Peghasila, arif pajak yag dikeaka kepada wajib pajak bada dalam egeri da beuk usaha eap adalah sebagai beriku. Tabel IV.5 Tarif Pajak Peghasila Lapisa Peghasila Kea Pajak Sampai dega Rp ,00 (lima puluh jua rupiah) Di aas Rp ,00 (lima puluh jua rupiah) s.d. Rp ,00 (seraus jua rupiah) Di aas Rp ,00 (seraus jua rupiah) Sumber: UU No. 7 Tahu 2000 eag Pajak Peghasila Tarif Pajak 0% (sepuluh perse) 5% (lima belas perse) 30% (iga puluh perse) 4) Harga Jual Rumah Harga jual rumah merupaka harga jual produk yag kompoeya erdiri dari harga kavlig da harga bagua rumah. Dalam meeuka harga jual rumah, pada umumya pegembag perlu memperimbagka yaiu: Permiaa pasar erhadap harga jual rumah Harga jual rumah kompeior Peraura pemeriah da bak-bak swasa (pemberi KPR) megeai baasa harga jual rumah. Besarya harga jual rumah maksimum uuk masig-masig ipe rumah berdasarka peraura pemeriah dapa diliha pada Tabel IV.6 beriku ii. Tabel IV.6 Baasa Harga Jual Rumah Harga Jual Rumah Tipe Kredi (Rp. x 0 6 ) Wilayah I Wilayah II Wilayah III Pake AI KSB

22 Harga Jual Rumah Tipe Kredi (Rp. x 0 6 ) Wilayah I Wilayah II Wilayah III KSB KSB RSS T RSS T RSS T Pake AII RS T RS T RS T RS T Pake B T T T T T Pake C Griyaama I Griyaama II > 200 > 200 > 200 Sumber: Meperkim,999 Berdasarka hasil Survey Harga Properi Residesial (SHPR) yag dilakuka Bak Idoesia pada riwula IV 2006 yag meggambarka perkembaga harga jual rumah pada 4 koa di Idoesia, erjadi peigkaa harga jual sebesar 42,6 yaiu ideks aik sebesar 2,4% dibadigka pada riwula sebelumya yaiu sebesar 2,3%. Sedagka harga jual rumah di wilayah Jabodeabek meigka sebesar 4,6%. Perkembaga ideks harga rumah dapa diliha pada Gambar IV.4 dibawah ii. 63

23 Sumber: SHPR IV 2006 Bak Idoesia Gambar IV.3 Grafik Perkembaga Harga Jual Rumah Gabuga 4 Koa Besar Di Idoesia a. Harga Kavlig Harga kavlig merupaka salah sau kompoe dalam meeuka harga jual rumah. Harga kavlig ii merupaka biaya pegembaga aah diambah dega profi. Berdasarka survei erhadap pegembag, besarya profi yag diambahka pegembag adalah sebesar 20 30%. b. Harga Bagua Rumah Harga bagua rumah merupaka salah sau kompoe dalam meeuka harga jual rumah. Harga bagua rumah ii erdiri dari biaya pegembaga bagua da profi. Berdasarka survei erhadap pegembag, besarya profi yag diambahka pegembag adalah sebesar 20 30%. 5) Pembiayaa Ivesasi Ivesasi pegembaga perumaha merupaka ivesasi yag memerluka pedaaa yag besar uuk pegembagaya, biasaya pegembag aka megguaka modal sediri da pijama uuk pedaaaya. Perbaka merupaka salah sau isiusi keuaga yag masih medomiasi pembiayaa ivesasi real esa di Idoesia, baik 64

24 jagka pedek, meegah maupu pajag. Secara umum, pemberia kredi modal kerja da kredi ivesasi aka semaki meigka dalam jagka pajag aau dalam jagka waku lebih dari 5 (lima) ahu. a. Modal Sediri (Equiy) Modal sediri (equiy) merupaka daa yag dimiliki oleh pegembag dalam beuk modal saham. Pada umuya modal sediri (equiy) yag disediaka pegembag adalah /3 (seperiga) dari oal ivesasi karea jika ilai equiy kurag dari /3 oal ivesasi pegembag aka suli uuk medapaka pijama. b. Pijama (Deb) Pijama melalui perbaka sebagai sumber pembiayaa ivesasi pegembaga perumaha pada umumya merupaka kredi jagka pajag. Berdasarka sudi lieraur maksimal pembiayaa perbaka dalam ivesasi real esa adalah 70%. Kepuusa bak dalam memberika kredi dipegaruhi oleh fakor pedapaa debiur aau pemijam da harga jual rumah sera poliik. IV Peeapa Variabel Keidakpasia Peeapa variabel keidakpasia pada pegembaga model ii berdasarka pada variabel keidakpasia yag elah diideifikasi oleh Byre (996) yaiu: ) Iflasi Iflasi merupaka fakor yag meyebabka ilai maa uag uru da meyebabka keaika harga barag. Iflasi saga suli diukur dega epa karea keidaksamaa keaika barag da jasa. Dega kaa lai, perbadiga keaika aau persease keaika harga semua jeis barag merupaka hal yag radom (Kodoaie, 995). Iflasi saga dipegaruhi keadaa ekoomi da poliik suau egara. Keidaksabila ekoomi da poliik suau egara aka meyebabka keaika ifklasi. Dalam pegembaga perumaha, iflasi aka mempegaruhi biaya ivesasi yag aka dikeluarka pegembag. Iflasi juga aka mempegaruhi suku buga bak da 65

25 volume pejuala rumah. Keaika iflasi aka meaikka biaya ivesasi da suku buga yag aka meyebabka meigkaya harga jual rumah yag aiya aka mempegaruhi kosume uuk membeli rumah. Berdasarka Bak Idoesia, laju iflasi di Idoesia bersifa flukuaif dari ahu ke ahu seperi diujukka pada gambar IV. Dapa diliha bahwa dari bula Jauari 2003 sampai dega Jauari 2007 iflasi berkisar aara 4.60% %, dimaa iflasi eriggi erjadi pada bula November 2005 da iflasi eredah pada bula Februari Dapa disimpulka bahwa laju iflasi yag diujukka pada Gambar IV.5 idak dapa diesimasi secara pasi karea laju iflasi saga bergaug pada kodisi perekoomia egara % 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% Sumber: Bak Idoesia, 2007 Ja-02 May-02 Sep-02 Ja-03 May-03 Sep-03 Ja-04 May-04 Sep-04 Ja-05 May-05 Sep-05 Ja-06 May-06 Sep-06 Ja-07 May-07 Gambar IV.4 Grafik Iflasi Periode Jauari 2002 Desember ) Suku Buga Buga merupaka sesuau yag harus dibayarka oleh ivesor dalam hal ii pegembag uuk ivesasi. Iflasi merupaka parameer yag mempegaruhi igka suku buga karea secara implisi iflasi adalah keaika harga aau peurua ilai maa uag. Tigka suku buga juga dipegaruhi oleh kebijaka pemeriah yag Sep-07 66

26 erkai dega kodisi ekoomi dalam da luar egeri. Pada saa perumbuha ekoomi suau egara sedag aik dega kodisi yag sabil sehigga suau ivesasi aka meghasilka ilai keuuga yag iggi, maka permiaa modal uuk ivesasi aka besar. Teapi bila pada kodisi perumbuha ekoomi redah maka pembagua aau akivias ekoomi aka meuru sehigga permiaa aka modal aka berkurag. Kemampua modal juga uru berpera karea kodisi perumbuha ekoomi yag iggi aka meyebabka permiaa modal yag besar. Kodisi modal secara implisi aka meaikka igka suku buga. Fakor risiko juga uru berpera dalam meeuka laju suku buga. Besarya igka suku buga ii ergaug dari fakor risiko yag dimiliki oleh ivesor. Berdasarka survei erhadap Suku Buga Bak Idoesia (BI rae), saa ii suku buga BI megalami peurua yaiu mejadi 8%. Peurua suku buga BI ii diharapka aka medorog ivesasi pegembaga perumaha karea dega semaki kecilya suku buga aka medorog pegembag dalam megajuka kredi modal kerja maupu kredi kosruksi. Gambar IV.5 diberiku meggambarka pergerakka suku buga bak idoesia selama peride 5 ahu erakhir. 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% Sumber: Bak Idoesia, 2007 Ja-02 May-02 Sep-02 Ja-03 May-03 Sep-03 Ja-04 May-04 Sep-04 Ja-05 May-05 Sep-05 Ja-06 May-06 Sep-06 Ja May-07 Sep-07 Gambar IV.5 Grafik Suku Buga Periode Jauari 2002 Desember 2007

27 3) Tigka Pejuala Tigka pejuala rumah saga dieuka oleh daya beli masyaraka. Tigka pejuala rumah suli diesimasi karea daya beli kosume saga dipegaruhi oleh iflasi da suku buga. Keaika iflasi aka meyebabka meigkaka harga jual rumah yag aka mempegaruhi kosume dalam membeli rumah. Keaika suku buga aka meyebabka meuruya volume pejuala rumah karea meigkaya kredi pemilika rumah (KPR). Tigka pejuala rumah merupaka persease rumah yag aka erjual pada ahu rumah dibagu, biasaya daa diperoleh berdasarka daa jumlah pejuala pada ahu sebelumya. Berdasarka daa yag diperoleh dari pegembag, dalam ahu pegembag dapa mejual 60% 00% rumah dari oal jumlah ui rumah yag dibagu. Berdasarka ideifikasi variabel pegembaga perumaha da peeapa variabel keidakpasia, maka variabel pegembaga perumaha yag diguaka dalam pegembaga model dapa diliha pada Gambar IV.6. Dari variabel pegembaga perumaha ersebu, maka pegembaga model kelayaka fiasial pegembaga perumaha ilusrasiya dapa diliha pada Gambar IV.7. 68

28 Periode Ivesasi Periode Kosruksi Periode Pejuala Laha Luas Laha Biaya Pemaaga Taah Luas Pegembaga Laha Luas Pegembaga Laha Cluser Variabel yag dapa dikedalika secara lagsug Biaya Saraa da Prasaraa Biaya Fasos da Fasum Biaya Uilias Biaya Operasioal da Pemeliharaa Biaya Kosruksi Bagua Rumah Biaya Tama Rumah Peruukka Laha Peruukka Saraa da Prasaraa Peruukka Rumah Jumlah Rumah Ui Luas Taah/ Kavlig Luas Bagua Rumah Biaya Pemasara Biaya Overhead Modal Biaya Overhead Taah Biaya Overhead Bagua Rumah Pijama Profi Harga Kavlig Harga Jual Rumah Harga Bagua Rumah Variabel Pegembaga Perumaha Harga Taah Biaya Perizia Biaya Daya Lisrik Biaya Perizia Taah Biaya Perizia Bagua Rumah Variabel yag dapa dikedalika secara idak lagsug Biaya Pemasaga Telepo Biaya Pemasaga PAM Biaya Pajak Upah Profesioal/ Teaga Ahli Upah Age Pejuala PPh PBB BPHTB PPBM BBN PPN Variabel keidakpasia Iflasi Suku Buga Tigka Pejuala Volume Pejuala Gambar IV.6 Variabel Pegembaga Perumaha 69

29 Evaluasi Segme Pasar Berdasarka Jumlah Permiaa Evaluasi Pejuala Berdasarka Daya Beli Kosume Peijaua Kembali Segme Pasar Terpilih Tigka Pejuala Volume Pejuala Mulai Tidak Tidak Evaluasi Lokasi Laha Peruukka Lokasi sesuai RUTR? Ya Perizia Taah (Izi Lokasi, IPPT) IPPT OK? Y a Perizia Bagua (IMB) Evaluasi Kodisi Laha Evaluasi Kosep Perumaha Kosep Perumaha sesuai dega Kodisi Laha? Ya Kosep Perumaha Terpilih Evaluasi Desai Rumah Desai Rumah Terpilih Tidak Luas Laha Evaluasi Periode Ivesasi Periode Kosruksi Evaluasi Pegembaga Laha Evaluasi Peruukka Laha Luas Taah/ Kavlig Luas Bagua Rumah Periode Pejuala Luas Pegembaga Laha Luas Pegembaga Cluser Luas Peruukka Saraa & Prasaraa Luas Peruukka Rumah Evaluasi Komposisi Rumah Jumlah Ui Rumah Profi Harga Taah Iflasi Cash I Flow Modal Pijama Harga Jual Rumah Harga Bagua Rumah Harga Kavlig Biaya Pegembaga Taah Biaya Pembebasa Laha Biaya Pemaaga Taah Biaya Perizia Taah Biaya Saraa & Prasaraa Biaya Operasioal da Pemeliharaa Biaya Uilias Biaya Overhead Taah Biaya Pegembaga Bagua Rumah Biaya Kosruksi Bagua Rumah Biaya Pemasaga Daya Lisrik Biaya Pemasaga Telepo Discou Rae Cash Flow Biaya Perizia Bagua Rumah Biaya Overhead Bagua Rumah Krieria Kelayaka Fiasial Sesuai Krieria Kelayaka Fiasial? Tidak Tidak Layak Biaya Pajak Ya Suku Buga Biaya Pemasara Biaya Buga Pijama Cash Ou Flow Layak Peijaua Kembali Peijaua Kembali Pelaksaaa Kosruksi Gambar IV.7 Pegembaga Model Kelayaka Fiasial Pegembaga Perumaha 70

30 IV Pegembaga Model Cash Flow Pegembaga model cash flow dilakuka dega megembagka model cash flow pembiayaa (cash ou) da cash flow pedapaa (cash i). Pegembaga model cash flow ii berujua uuk mejelaska bagaimaa keerkaia aau hubuga aar variabel dalam model cash flow. ) Aalisis Pegeluara (Cash Ou Flow) Toal Biaya Ivesasi Toal biaya ivesasi (TBI) erdiri dari biaya pembebasa laha (BPL), biaya pemaaga aah (BPT), biaya perizia aah (BIT), biaya kosruksi saraa da prasaraa (BKSP), biaya uilias (BU), biaya overhead aah (BOT), biaya kosruksi bagua (BKB), biaya perizia bagua (BIB), biaya daya lisrik (BDL), biaya pemasaga elepo (BPTL), biaya overhead bagua (BOB), biaya pemasara (BPs) da biaya pajak (BPjk), yag diujukka dega persamaa maemais sebagai beriku: = TBI = BPL BPT BIT BKSP BPU BOT BKB BIB BDL BPTL BOB BPs BPjk ; =,2,3,...Persamaa 4.9 aau = TBI = BPPT BPPB BPs BPjk ; =,2,3,...Persamaa 4.20 a. Biaya Pokok Pegembaga Taah (BPPT) Biaya pokok pegembaga aah merupaka pembagia aara biaya oal pegembaga aah (BTPT) da oal luas kavlig (TLK) dega persamaa maemais sebagai beriku: 7

31 = BPPT = BTPT TLT ; =,2,3,...Persamaa 4.2 Dimaa biaya oal pegembaga aah (BTPT) merupaka esimasi dari biaya pembebasa laha (BPL), biaya pemaaga aah (BPT), biaya perizia aah (BIT), biaya kosruksi saraa da prasaraa (BKSP), biaya uilias (BU), da biaya overhead aah (BOT) yag diujukka dega persamaa maemais sebagai beriku: = BTPT = BPL BPT BIT BKSP BU BOT ; =,2,3,...Persamaa 4.22 Sedagka oal luas kavlig/aah (TLT) merupaka hasil esimasi dari luas aah (LT) da jumlah rumah (JR), yag dirumuska dega persamaa sebagai beriku: = TLT = LT x JR ; =,2,3,...Persamaa 4.23 Jumlah rumah merupaka hasil dari pembagia luas pegembaga laha cluser (LPLC) dega luas aah (LT), yag dirumuska sebagai beriku: = JR = LPLC LT ; =,2,3,...Persamaa 4.24 Dimaa luas pegembaga laha cluser (LPLC) merupaka esimasi aara presease peruukka rumah (%PR), presease pegembaga laha cluser (%PLC) da luas pegembaga laha (LPL), yag dapa diliha dalam persamaa beriku: = LPLC = % PR x % PLC x LPL ; =,2,3,...Persamaa

32 Sedagka luas pegembaga laha (LPL) merupaka esimasi aara persease pegembaga laha (%PL) dega luas laha (LL), yag diujuka dalam persamaa beriku ii: = LPL = % PL x LL ; =,2,3,...Persamaa 4.26 Biaya Pembebasa Laha Biaya pembebasa laha (BPL) diperoleh dari esimasi aara harga aah (HT) da luas laha (LL), yag dapa dirumuska sebagai beriku: = BPL = HT x LL ; =,2,3,...Persamaa 4.27 Biaya Pemaaga Taah Biaya pemaaga aah (BPT) merupaka esimasi aara biaya saua pemaaga aah (BSPT) da luas pegembaga laha (LPL), yag dirumuska sebagai beriku: = BPT BSPT [ ] = LPL f x = ; =,2,3,...Persamaa 4.28 Biaya Kosruksi Saraa da Prasaraa Biaya kosruksi saraa da prasaraa (BKSP) diperoleh dari esimasi aar biaya saua kosruksi saraa da prasaraa (BSKSP), persease peruukka saraa da prasaraa (%PSP) da luas pegembaga laha (LPL), yag dirumuska sebagai beriku: = BKSP = BSKSP [ f ] x ( = % PSP x LPL ) ; =,2,3,...Persamaa 4.29 Biaya Uilias 73

33 Biaya uilias (BU) diperoleh dari esimasi aara biaya saua uilias (BSU), persease peruuka saraa da prasaraa (%PSP) da luas pegembaga laha (LPL), yag dirumuska sebagai beriku: = BU = BSU [ f ] x ( = % PSP x LPL ) ; =,2,3,...Persamaa 4.30 Biaya Perizia Taah Biaya perizia aah (BIT) erdiri dari izi lokasi (IL) da izi peruuka pegguaa aah (IPPT), yag dirumuska sebagai beriku: = BIT = IL IPPT ; =,2,3,...Persamaa 4.3 Dimaa izi lokasi (IL) da izi peruuka pegguaa aah (IPPT) diperoleh dari persamaa 4. da persamaa 4.2. Biaya Overhead Biaya overhead aah (BOT) yag dikeluarka adalah 0% dari biaya pembebasa laha (BPL), biaya pemaaga aah (BPT), biaya perizia aah (BIT), biaya kosruksi saraa da prasaraa (BKSP) da biaya uilias (BU), yag dirumuska secara maemais dega persamaa dibawah ii: = BO = 0% x [ BPL BPT BIT BKSP BU ] ; =,2,3...Persamaa 4.32 b. Biaya Pokok Pegembaga Bagua (BPPB) Biaya pokok pegembaga bagua (BPPB) erdiri dari biaya saua kosruksi bagua (BSKB), biaya perizia bagua (BIB), biaya pemasaga daya lisrik (BPDL), biaya pemasaga elepo (BPTL) da biaya overhead bagua (BOB), yag dirumuska secara maemais sebagai beriku: 74

34 = BPPB = BSKB BSIB BSPDL BSPTL BOB ; =,2,3,...Persamaa 4.33 Sedagka biaya oal pegembaga bagua (BTPB) erdiri dari biaya koruksi bagua (BKB) diambah dega biaya perijia bagua (BIB), yag dapa dirumuska sebagai beriku: = BTPB = BKB BIB BPDL BPTL BOB ; =,2,3,...Persamaa 4.34 Biaya Kosruksi Bagua Biaya kosruksi bagua diperoleh berdasarka perkalia aara biaya saua kosruksi bagua (BSKSB) dega luas bagua (LB) da jumlah rumah yag dibagu (JR), yag dirumuska sebagai beriku: = BKB = BSKB [ ] f x = LB x TVP ; =,2,3,...Persamaa 4.35 Dimaa oal volume pejuala (TVP) erdiri dari volume pejuala (VP) da sisa pejuala (SP) pada ahu sebelumya, yag diujukka dega persamaa sebagai beriku: = TVP = VP SP ; =,2,3,...Persamaa 4.36 Volume pejuala diperoleh dari esimasi aar igka pejuala (S) da jumlah rumah (JR), yag dirumuska dega persamaa sebagai beriku: = VP = S x JR ; =,2,3,...Persamaa

35 Sedagka sisa pejuala (SP) dirumuska sebagai beriku: = SP = JR - VP ; =,2,3,...Persamaa 4.38 Biaya Pemasaga Daya Lisrik Biaya pemasaga daya lisrik (BPDL) diperoleh dari esimasi aara biaya saua pemasaga daya lisrik (BSPDL) da oal volume pejuala (TVP), yag dirumuska dega persamaa beriku ii: = BPDL = BSPDL x TVP ; =,2,3,...Persamaa 4.39 Dimaa rumus biaya saua pemasaga daya lisrik berdasarka pada persamaa 4.3. Biaya Pemasaga Telepo Biaya pemasaga elepo (BPTL) diperoleh dari esimasi biaya saua pemasaga elepo (BSPTL) da oal volume pejuala (TVP), yag diujukka pada persamaa di bawah ii: = BPTL = BSPTL x TVP ; =,2,3,...Persamaa 4.40 Dimaa rumus biaya saua pemasaga daya lisrik berdasarka pada persamaa 4.3. Biaya Toal Perizia Bagua Biaya oal perizia bagua (BTIB) merupaka hasil esimasi aara biaya perizia bagua (BIB) dega oal volume pejuala (TVP) = BTIB = BIB x TVP ; =,2,3,...Persamaa

36 Dimaa rumus biaya perizia bagua (BIB) diperoleh dari persamaa 4.5 sampai dega persamaa 4.0. = BSIB = RIMB BPdf BPG BPws BSpd ; =,2,3,...Persamaa 4.42 Sedagka resribusi izi medirika bagua (RIMB) dikembagka berdasarka persamaa 4.6 yag dirumuska sebagai beriku: = RIMB = LB x BSKSP [ ] f = x kltb x % GB ; =,2,3,...Persamaa 4.43 c. Biaya Lai-lai Biaya erdiri dari biaya pemasara (BPs) da biaya pajak (BPjk). Perhiuga biaya pajak (BPjk) diujukka pada persamaa 4. sampai dega persamaa 4.8, sedagka biaya pemasara (BPs) yag dikeluarka adalah 3% dari oal pedapaa (TP) yag dirumuska pada persamaa dibawah ii: = BPs = 3% x TP ; =,2,3,...Persamaa

37 Gambar IV.8 Model Cash-Ou Flow Kelayaka Fiasial Pegembaga Perumaha (Biaya Pegembaga Taah) 78

38 Gambar IV.9 Model Cash-Ou Flow Kelayaka Fiasial Pegembaga Perumaha (Biaya Pegembaga Bagua) 79

39 Toal Pedapaa (TP) Biaya Pemasara (BPs) Σ BPs = 3% x TP Biaya Pajak (BPjk) Σ BPjk = PBB BPHTB BBN PPBM PPN Toal Biaya Ivesasi (TBI) Σ TBI = BPL BP BIT BKSP BU BOT BPs BKB BPDL BPTL BTIB BPjk BOB C NJKP Σ NJKP = 20% x NJOPKP PBB Σ PBB = 0.5% x NJKP BBN Σ BBN = 2% x HJR PPN Σ PPN = 0% x HJR NJOP NJOPKP Σ NJOPKP = NJOP - NJOPTKP BPHTB Σ BPHTB = 5% x (HJR NJOPKP) PPBM Σ PPBM = 20% x HJR NJOPTKP Harga Jual Rumah (HJR) Keeraga Variabel yag dikedalika secara idak lagsug Perhiuga Variabel Hubuga Aar Variabel yag dapa dikedalika Gambar IV.0 Model Cash-Ou Flow Kelayaka Fiasial Ivesasi Pegembaga Perumaha (Biaya Lai-lai) 80

40 2) Aalisis Pemasukka (Cash I Flow) Toal Pemasukka Toal pemasuka (TPm) merupaka pejumlaha aara oal pedapaa (TP) da oal modal (TM) dega persamaa maemais sebagai beriku: = TPm = TP TM ; =,2,3,...Persamaa 4.45 a. Toal Pedapaa Toal pedapaa (TP) merupaka perkalia aara harga jual rumah (HJR) da oal volume pejuala (TVP) yag diujukka dega persamaa beriku ii: = TP = HJR x TVP ; =,2,3,...Persamaa 4.46 Harga Jual Rumah Harga jual rumah (HJR) erdiri dari oal harga kavlig (THK) da oal harga bagua (THB), yag dirumuska dega persamaa sebagai beriku: = HJR = THK THB ; =,2,3,...Persamaa 4.47 Toal Harga Kavlig Toal harga kavlig (THK) merupaka hasil esimasi aara harga kavlig (HK) da luas aah/kavlig (LT), dega persamaa maemais sebagai beriku: = THK = HK LT ; =,2,3,...Persamaa 4.48 Dimaa harga kavlig (HK) diperoleh dari pejumalaha biaya pokok pegembaga aah (BPPT) da profi (Pf), dega persamaa maemais sebagai beriku: 8

41 = HK = BPPT Pf ; =,2,3,...Persamaa 4.49 Toal Harga Bagua Toal harga bagua (THB) merupaka perkalia aara harga bagua (HB) da luas aah (LB), dega persamaa maemais sebagai beriku: = THB = BPPB x LB ; =,2,3,...Persamaa 4.50 Dimaa harga bagua (HB) diperoleh dari pejumalaha biaya pokok pegembaga bagua (BPPB) da profi (Pf), dega persamaa maemais sebagai beriku: = HB = BPPB Pf ; =,2,3,...Persamaa 4.5 b. Toal Modal Toal modal (TM) erdiri dari aar modal sediri (E) da pijama (L), yag dirumuska dega persamaa maemais beriku ii: = TM = E L ; =,2,3,...Persamaa 4.52 Dimaa pijama (L) merupaka hasil esimasi aara oal biaya ivesasi (TBI) dega persease pijama (%L), yag dirumuska sebagai beriku: L = = TBI x % L ; =,2,3,...Persamaa

42 Sedagka modal (E) diperoleh dari peguraga oal biaya ivesasi erhadap pijama, yag diujukka dega persamaa sebagai beriku: E = = TBI - L ; =,2,3,...Persamaa ) Aalisis Ne Cash Flow Ne Cash flow (NCF) diperoleh dari peguraga earig afer ax (EAT) erhadap pijama (L), yag dirumuska sebagai beriku: = NCF = EAT L ; =,2,3,...Persamaa 4.55 a. Laba Seelah Pajak (Earig Afer Tax) Earig afer ax (EAT) diperoleh dari Earig before ieres ad ax (EBIT) yag dikuragi Biaya buga (I) da Biaya pajak peghasila (BPPh), dega persamaa sebagai beriku: = EAT = EBIT I BPPh ; =,2,3,...Persamaa 4.56 Dimaa biaya buga merupaka hasil esimasi aara igka suku buga (i) da pijama (L), yag diujukka pada persamaa beriku: I = = i x L ; =,2,3,...Persamaa 4.57 Sedagka biaya pajak peghasila (BPPh) merupaka hasil esimasi aara Earig Before Ieres ad Tax (EBIT) da prosease pajak peghasila (%PPh), dega persamaa sebagai beriku: 83

43 = BPPh = EBIT x % PPh ; =,2,3,...Persamaa 4.58 b. Laba Sebelum Buga da Pajak (Earig Before Ieres ad Tax) Earig Before Ieres ad Tax (EBIT) diperoleh dari peguraga aara Toal Pemasuka (TPm) aau Cash I Flow (CIF) da Toal Biaya Ivesasi (TBI) aau Cash Ou Flow (COF) yag dirumuska sebagai beriku: = EBIT = TPm TBI ; =,2,3,...Persamaa 4.59 aau = EBIT = CIF COF ; =,2,3,...Persamaa

44 Gambar IV. Model Cash-I Flow Kelayaka Fiasial Ivesasi Pegembaga Perumaha 85

45 Gambar IV.2 Model Ne Cash flow Kelayaka Fiasial Ivesasi Pegembaga Perumaha 86

46 IV.2.3 Pegujia Model Dalam peeliia ii, dilakuka pegujia model yag berujua uuk megeahui apakah pemodela kelayaka fiasial pegembaga perumaha dapa memberika peilaia kelayaka yag lebih baik dari model kelayaka fiasial pegembaga perumaha yag Aviao (998). Proses pegujia model erdiri 5 ahap yaiu pegembaga skeario cash flow, peeua fugsi disribusi probabilias variabel keidakpasia, peeua discou rae, peeua jumlah ierasi da simulasi. IV.2.3. Pegembaga Skeario Cash Flow Skeario cash flow dikembagka berdasarka perumaha 5 wilayah yaiu DKI Jakara, Bogor, Depok, Tagerag da Bekasi, dega asumsi-asumsi sebagai beriku: ) Periode Ivesasi Periode ivesasi uuk seluruh skeario diasumsika selama 20 ahu. 2) Luas laha Luas laha uuk pegembaga skeario diasumsika berdasarka luas laha perumaha yag elah disurvei. 3) Pegembaga Laha Pegembaga laha uuk seluruh skeario diasumsika sebesar 5-7% seiap ahuya. 4) Peruukka Perumaha Peruukka perumaha uuk seiap skeario berdasarka pada kosep pegembaga perumaha yag elah disurvei. Perumaha A, D da E mempuyai peruukka perumaha yaiu 40% uuk peruukka saraa da prasaraa da 60% uuk peruukka rumah. Sedagka uuk perumaha B da C mempuyai peruukka perumaha yaiu 50% uuk peruukka saraa da prasaraa da 50% uuk peruukka rumah 87

47 5) Tipe Rumah Tipe rumah yag dikembagka uuk seiap skeario berdasarka pada daa ipe rumah yag dikembagka seiap perumaha. Diasumsika bahwa keiga ipe ersebu aka dikembagka seiap ahuya. 6) Pegembaga Laha Cluser Diasumsika pegembaga laha cluser uuk keseluruha skeario sebesar 40% uuk ipe rumah A, 30% uuk ipe rumah B da C. 7) Harga Taah Harga aah yag diasumsika uuk iap skeario berdasarka harga aah disekiar lokasi perumaha yag elah disurvei. 8) Biaya Saua Pemaaga Taah Besarya biaya saua pemaaga aah yag diasumsika ergaug pada kosep pegembaga perumaha da leak perumaha yag elah disurvei. Berdasarka daa yag diperoleh, biaya saua pemaaga aah Rp Rp /m². 9) Biaya Saua Kosruksi Saraa da Prasaraa Biaya saua kosruksi saraa da prasaraa uuk seiap skeario diperoleh berdasarka pada daa perumaha yag elah disurvei, biaya saua kosruksi saraa da prasaraa ersebu yaiu Rp Rp /m². 0) Biaya Saua Uilias Besarya biaya saua uilias uuk seiap skeario berdasarka pada daa perumaha yag elah disurvei, biaya saua uilias yaiu Rp Rp /m². ) Biaya Saua Operasioal da Pemeliharaa 88

48 Biaya saua operasioal da pemeliharaa berdasarka pada daa yag diperoleh dari perumaha yag elah disurvei, yaiu Rp Rp /m². 2) Biaya Saua Kosruksi Bagua Biaya saua kosruksi bagua uuk pegembaga skeario berdasarka biaya saua kosruksi bagua pada perumaha yag dijadika sudi kasus. 3) Biaya Saua Pemasaga Daya Lisrik Berdasarka daa yag diperoleh dari PT. PLN, Biaya peyambuga adalah Rp. 300,- da uag jamia laggaa sebesar Rp. 0,-. Daya lisrik uuk rumah ipe A sebesar 300 VA, rumah ipe B da C 2200 VA. 4) Biaya Saua Pemasaga Telepo Berdasarka daa yag diperoleh dari PT. Telkom, arif pasag sambuga baru adalah Rp /ui da biaya isalasi kabel rumah sebesar Rp /ui. 5) Pijama Diasumsika besarya pijama adalah 50% seiap ahuya uuk iap skeario yag dikembagka. 6) Profi Diasumsika besarya profi yag diambahka pada harga kavlig da harga bagua adalah 30% seiap ahuya uuk iap skeario yag dikembagka. Berdasarka asumsi-asumsi di aas, skeario cash flow yag dikembagka disajika pada Tabel IV.7 beriku. 89

49 Tabel IV.7 Daa Skeario Cash Flow Variabel Skeario Cash flow No. Pegembaga Perumaha A B C D E Periode Ivesasi (Tahu) Luas Laha (Ha) Pegembaga Laha 5-7% 5-7% 5-7% 5-7% 5-7% 4 Peruukka Perumaha Peruukka Rumah 60% 50% 50% 60% 60% Peruukka Saraa da Prasaraa 40% 50% 50% 40% 40% 5 Pegembaga Laha Per Cluser Tipe A 40% 40% 40% 40% 40% Tipe B 30% 30% 30% 30% 30% Tipe C 30% 30% 30% 30% 30% 6 Tipe Rumah Tipe A 43/90 70/35 58/90 36/84 48/90 Tipe B 5/20 80/226 35/50 200/240 35/60 Tipe C 68/88 265/ / / /240 7 Harga Taah (Rp) Biaya saua Pemaaga Taah (Rp.) Biaya Saua Kosruksi Saraa da Prasaraa (Rp.) 0 Biaya Saua Uilias (Rp.) Biaya Saua Operasioal da Pemeliharaa (Rp.) 2 Biaya Saua Kosruksi Bagua (Rp. Jua),6 2,5 2 2,8 3 Biaya Saua Pemasaga Daya Lisrik Tipe A Daya Lisrik Tipe B (VA) Tipe C Biaya Peyambuga (RP.) Uag Jamia Laggaa (Rp.) Biaya Saua Pemasaga Telepo Tarif Pasag Sambuga Baru (Rp.)