BAB I PENDAHULUAN. dan pangan adalah papan berupa rumah tempat tinggal. Sebagaimana yang

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Salah satu kebutuhan dasar (basic needs) dan pokok manusia selain sandang dan pangan adalah papan berupa rumah tempat tinggal. Sebagaimana yang diamanatkan dalam Undang-Undang Dasar 1945 pasal 28H, bahwa tempat tinggal dan lingkungan yang layak merupakan hak dasar manusia. Rumah merupakan aspek penting dalam kehidupan manusia sebagai tempat tinggal yang dapat melindungi manusia dari cuaca seperti panas, dingin, hujan dan angin, rumah juga merupakan tempat dimana suatu keluarga hidup dan berinteraksi sosial dengan lingkungan di sekitarnya, kehidupan manusia yang dalam sehari terdiri dari 24 jam, umumnya lebih dari 50 persen waktunya dihabiskan di dalam rumah. Selain fungsi-fungsi standar di atas rumah juga memiliki fungsi sebagai sarana investasi. Dalam perkembangannya rumah tidak hanya dijadikan sebagai tempat tinggal yang pada dasarnya merupakan kebutuhan pokok saja, melainkan telah menjadi alternatif dalam berinvestasi yang cukup menarik berupa capital gain atau keuntungan dari selisih harga ketika rumah dibeli dengan harga ketika dijual. Rumah juga dapat dijadikan sebagai indikator status sosial masyarakat. Setiap keluarga yang mendiami suatu rumah akan memperlihatkan karakter bangunan yang berbeda dengan keluarga lainnya, dimana karakter bangunan rumah tinggal ini akan menggambarkan budaya sosial dan perilaku penghuninya. Biasanya pengeluaran masyarakat terhadap rumah tempat tinggal berkisar antara 15 sampai 20 persen dari penghasilannya. Menurut data Badan Pusat

2 Statistik pengeluaran masyarakat perkapita dalam sebulan terhadap perumahan dan fasilitas rumah tangga sebesar 20,2 persen pada Maret 2013 dan 21,5 persen pada 2012 di bulan yang sama. Berdasarkan UU No 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan permukiman Pasal 1 menyebutkan bahwa rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, dan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan. Sedangkan dalam Pasal 5 ayat (1) menyebutkan bahwa setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur. Menurut Sukanto (1998 : 75) di negara-negara maju atau dengan tingkat penghasilan yang tinggi, elastisitas permintaan akan rumah relatif rendah. Sebaliknya negara terbelakang atau tingkat penghasilannya rendah, elastisitas permintaan akan rumah relatif tinggi. Dalam pemenuhannya akan rumah, masyarakat dalam hal ini sebagai demander biasanya memiliki beberapa pilihan seperti membangun sendiri atau dengan cara menyewa, membeli secara tunai atau angsuran atau dengan cara lain yang sesuai dengan peraturan perundangundangan. Masyarakat dalam memenuhi keinginannya untuk memiliki rumah biasanya dilakukan melalui pasar properti yang terdiri atas pasar primer yang menyediakan rumah baru dengan dipasok oleh pengembang (developer) baik swasta yang banyak tergabung dalam organisasi Real Estat Indonesia (REI) maupun pemerintah yang dilaksanakan oleh Perum Perumnas. Sedangkan untuk

3 pasar sekunder lebih kepada pengalihan hak kepemilikan rumah telah pakai yang biasanya dipasok oleh agen properti maupun oleh jasa para broker. Disisi lain supplier atau pengembang khususnya yang tergabung dalam REI (Real Estat Indonesia) dapat mengalami berbagai kendala dalam usahanya untuk membangun perumahan seperti kendala dalam memperoleh izin yang harus lebih dipermudah, agar menarik minat developer dalam mengembangkan pembangunan perumahan bagi masyarakat sehingga kebutuhan rumah masyarakat dapat terpenuhi. Seiring dengan semakin pesatnya pertumbuhan ekonomi ditambah dengan jumlah penduduk yang lazimnya dari tahun ketahun selalu mengalami peningkatan menyebabkan kebutuhan dan permintaan akan rumah atau hunian tinggal juga semakin tinggi. Perkembangan jumlah penduduk daerah perkotaan di Indonesia cenderung mengalami penigkatan yang lebih tinggi dari pertumbuhan jumlah penduduk dihitung secara nasional. Pertumbuhan penduduk di perkotaan ini mengakibatkan kebutuhan akan sarana dan prasarana perkotaan khususnya kebutuhan rumah perkotaan semakin meningkat. Kebutuhan rumah di Indonesia setiap tahunnya terus bertambah. Realestat Indonesia (REI) menghitung total kebutuhan rumah per tahun di Indonesia bisa mencapai 2,6 juta didorong oleh pertumbuhan penduduk, perbaikan rumah rusak dan backlog atau kekurangan rumah (Sumber : detikfinance.com). Utamanya keinginan setiap masyarakat untuk memiliki hunian yang layak dan memenuhi syarat dibatasi oleh tingkat penghasilan serta biaya yang harus ditanggung dalam membangun hunian tersebut. Masalah muncul ketika tingkat penghasilan rendah serta biaya yang relatif tinggi dapat mengakibatkan

4 masyarakat tidak dapat membangun rumah yang layak dan memenuhi syarat,. padahal rumah tinggal merupakan kebutuhan pokok/primer. Sehingga timbullah rumah-rumah liar yang tidak layak yang banyak ditemui dikawasan pinggiran perkotaan. Kota Medan merupakan kota terbesar di luar pulau Jawa yang menjadi pusat pertumbuhan ekonomi di kawasan Sumatera dengan jumlah penduduk lebih dari dua juta jiwa atau tepatnya berdasarkan sensus BPS tahun 2010 sebesar jiwa yang jumlahnya terus meningkat dari tahun ke tahun, peningkatan ini disebabkan oleh faktor alami seperti kelahiran dan faktor urbanisasi atau perpindahan penduduk. Kondisi meningkatnya jumlah penduduk di kota Medan tidak terlepas dari meningkatnya jumlah rumah tangga yang terdapat di kota Medan. Permintaan rumah di kota Medan terus mengalami kenaikan tiap tahun meski harga jual mengalami peningkatan yang disebabkan oleh terus naiknya harga lahan dan minat masyarakat yang masih cukup tinggi untuk tinggal di kota Medan. Pertumbuhan jumlah pemduduk dapat mendorong pembangunan perumahan di kota ini, baik rumah dengan tipe sederhana, menengah hingga mewah, hal ini tentu dapat dijadikan kesempatan baik bagi para pengembang (developer) perumahan untuk bisa memenuhi kebutuhan akan rumah akibat naiknya permintaan terhadap rumah karena peningkatan jumlah penduduk. Permintaan rumah di kota Medan baik rumah komersil maupun rumah sederhana terus mengalami peningkatan setiap tahun meski harga jual juga meningkat yang disebabkan oleh tingginya harga lahan di kota Medan.

5 Pendapatan masyarakat juga dapat berpengaruh terhadap tingkat permintaan rumah. Meningkatnya pendapatan masyarakat dapat mendorong tercapainya pemenuhan kebutuhan akan rumah untuk masyarakat sehingga permintaan akan rumah juga bertambah. Inflasi akan menyebabkan tingkat pendapatan real masyarakat mengalami pengurangan sehingga dapat menurunkan daya beli masyarakat dan dikhawatirkan akan menyebabkan menurunnya kemampuan masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya akan rumah yang harganya akan terus mengalami peningkatan. Harga menjadi faktor utama yang dapat mempengaruhi permintaan masyarakat terhadap rumah, jika harga rumah turun, sesuai hukum permintaan maka akan menyebabkan bertambahnya permintaan akan rumah. Namun dalam kenyataannya harga properti khususnya rumah jarang mengalami penurunan bahkan cenderung mengalami peningkatan setiap tahunnya, hal ini tentu akan menghambat masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya akan rumah. Sehingga harus diberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memperolehnya, kemudahan yang diberikan berupa kredit perumahan, dimana masyarakat hanya harus membayar sejumlah uang muka untuk memperoleh rumah yang sudah dapat ditempati, sedangkan sisanya dapat dicicil tiap bulannya (sistem kredit) melalui bank tertentu, sistem seperti ini tentu dipengaruhi oleh tingkat suku bunga kredit yang dikeluarkan oleh bank, tingkat suku bunga yang rendah tentu diharapkan agar memberikan kemudahan bagi masyarakat dalam memenuhi kebutuhannya terdahap rumah tempat tinggal. Ketua REI (Realestat Indonesia) Sumut Periode , Tomi Wistan, mengatakan bahwa pengembang dapat menekan harga

6 jual rumah khususnya rumah sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah jika pemerintah membantu menekan harga jual lahan dan mengurangi biaya perizinan serta membantu pembangunan infrastruktur (sumber : antaranews.com). Berdasarkan uraian latar belakang di atas maka saya mengajukan penelitian dengan judul Analisis Tingkat Permintaan Rumah Di Kota Medan. 1.2 Perumusan Masalah Tingkat Permintaan akan rumah dapat dipengaruhi oleh berbagai faktor, dimana faktor yang mempengaruhi lebih menfokuskan pada faktor harga perumahan berbagai tipe, pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat Kota Medan, serta tingkat inflasi. Berdasarkan uraian di atas maka penelitian ini merumuskan masalah sebagai berikut : 1. Seberapa besar rata-rata Tingkat Permintaan Rumah berbagai tipe di Kota Medan pertahunnya? 2. Bagaimana pengaruh harga terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan? 3. Bagaimana pengaruh pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan? 4. Bagaimana pengaruh tingkat inflasi terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan?

7 1.3 Tujuan Penelitian Penelitian ini dibuat dengan mempunyai tujuan yang hendak dicapai sebagai berikut : 1. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar rata-rata tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan pertahunnya. 2. Menganalisis dan mengetahui pengaruh harga terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan. 3. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar pengaruh pertumbuhan pendapatan perkapita masyarakat terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan. 4. Menganalisis dan mengetahui seberapa besar tingkat inflasi terhadap tingkat permintaan rumah berbagai tipe di Kota Medan. 1.4 Manfaat Penelitian Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi manfaat sebagai berikut : 1. Berguna menambah wawasan dan pengetahuan penulis dalam memahami pengaruh variabel-variabel yang sifatnya makro terhadap permintaan Rumah berbagai tipe di Kota Medan. 2. Penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai bahan masukan bagi Pemerintah Daerah maupun pihak Pengembang (Developer) dalam menentukan pembangunan perumahan yang sesuai dengan kebutuhan masyarakat di Kota Medan.

8 3. Hasil penelitian ini juga diharapkan dapat menjadi acuan maupun referensi bagi peneliti lain yang melakukan penelitian serupa dengan ruang lingkup yang berbeda.