PENETAPAN TARIF PROPERTI RITEL HIBURAN PADA BANJARMASIN ONE STOP ENTERTAINMENT CLUB (BOEC)

Transkripsi

1 PENETAPAN TARIF PROPERTI RITEL HIBURAN PADA BANJARMASIN ONE STOP ENTERTAINMENT CLUB (BOEC) Sandokan Pandiangan Laboratorium Manajemen Konstruksi Jurusan Teknik Sipil FTSP ITS Telp , fax ABSTRAK Pada sebuah tempat hiburan, besar suatu akan mempengaruhi jumlah pengunjung. Tarif yang terlalu besar, yang melampaui kemampuan dan kemauan pengunjung, bisa menjadi sebab kecilnya jumlah pengunjung. Di sisi lain, yang terlalu kecil mengakibatkan ketidaklayakan pengembalian investasi. Penelitian ini bertujuan untuk melakukan analisa Banjarmasin One Stop Entertaiment Club. Penelitian dilakukan dengan membagi kuesioner kepada pengunjung untuk mengetahui besar yang dapat diterima pengunjung. Berdasarkan yang diinginkan pengunjung maupun yang telah ditetapkan pihak manajemen, dilakukan analisa investasi untuk mengetahui kelayakan pengembalian investasi. Dari hasil penelitian diketahui bahwa yang diinginkan pengunjung rata-rata lebih kecil 19.88% dibanding yang ditetapkan pihak manajemen. Berdasarkan yang diinginkan pengunjung diketahui bahwa untuk MARR sebesar 19% investasi masih layak, dengan tingkat pengembalian 19.84%. Berdasarkan tarik yang ditetapkan pihak manajemen menghasilkan tingkat pengembalian sebesar 33.33%. Kata kunci: Analisa Tarif, Tingkat Pengembalian, BOEC PENDAHULUAN Meningkatnya aktifitas arus perdagangan dari tahun ke tahun di Banjarmasin dan tingginya tingkat wisata di masyarakat, maka pemerintah kota Banjarmasin khususnya sektor pariwisata berupaya meningkatkan program pembangunan sarana hiburan, hal ini untuk menambah pendapatan asli daerah. Tempat Hiburan Banjarmasin One Stop Entertainment Club (B OEC) juga ikut berperan aktif dalam mendukung program pemerintah kota yaitu dengan meningkatkan fasilitas hiburan dengan standart internasional sesuai dengan permintaan masyarakat pengguna jasa hiburan. Kontribusi BOEC adalah melalui pembayaran pajak yang nerasal dari yang ditetapkan kepada pengunjung. Pada sebuah tempat hiburan, besar suatu akan mempengaruhi jumlah pengunjung. Tarif yang terlalu besar, yang melampaui kemampuan dan kemauan pengunjung, bisa menjadi sebab kecilnya jumlah pengunjung. Disisi lain, yang terlalu kecil mengakibatkan ketidaklayakan pengembalian investasi. Pada bulan November 2004 ditetapkan bagi pengunjung untuk masingmasing kelas hiburan, yang menurut pengunjung terlalu mahal, sehingga pengguna jasa hiburan menjadi berkurang. Tingginya pada BOEC, menyebabkan perlu dilakukan sebuah studi untuk mengetahui yang bisa diterima pengunjung dan diketahui kelayakan investasi berdasarkan yang ditetapkan manajemen maupun yang digunakan pengunjung.

2 TINJAUAN PUSTAKA Faktor-faktor yang mempengaruhi harga-harga yang ditetapkan antara lain: 1. Tujuan Perusahaan Tujuan perusahaan dimata suatu perusahaan selalu berusaha mendapatkan keuntungan. Sedang tujuan perusahaan dimata investor adalah peningkatan atau pertumbuhan assets (kekayaan), return on assets, return on investment dan equity di waktu akan datang. 2. Tujuan Pemasaran adalah mencapai target yang ditentukan, antara menetapkan sasaran perusahaan, berupa keuntungan akan dicapai, tingkat penjualan diharapkan. 3. Kebutuhan dan Keinginan Target Pasar Salah satu yang sering mempengaruhi konsumen untuk melakukan pembelian adalah kondisi perekonomian normal maka bagi konsumen soal harga sangat bergantung pada kebutuhan. Jika keadaaan ekonomi menuju resesi dan inflasi maka konsumen cenderung sangat peka terhadap harga dalam melakukan pembelian. 4. Permintaan dan Persedian Barang. Harga suatu barang dan jasa sangat bergantung pada jumlah barang yang akan dibeli konsumen. Jika barang tersedia sedikit maka harga akan naik dan sebaliknya. Begitu juga permintaan konsumen terhadap produk juga mempengaruhi harga, jika permintaan naik maka harga akan naik dan seebaliknya. 5. Biaya-Biaya Operasi Harga dipengaruhi oleh banyak sedikitnya fixed cost, variable cost dan marginal cost. 6. Kontrol Pemerintah dan Ketentuan Industri 7. Ketat tidaknya Persaingan. Metode Penelitian Investasi Tujuan utama melaksanakan evaluasi investasi pada suatu proyek adalah mengetahui apakah proyek dapat mengembalikan modal yang digunakan, serta apakah proyek dapat memberi manfaat yang disyaratkan. Metode yang digunakan yaitu: 1. Metoda Net Present Value (NPV) Perhitungan Net Present Value ini merupakan net benefit yang telah didiskon dengan social opportunity cost capital (SOCC) sebagai discount factor Apabila hasil perhitungan Net present value lebih besar dari 0 (nol) dikatakan usaha/proyek tersebut feasible (go) untuk dilaksanakan, jika lebih kecil dari 0 (nol) tidak layak untuk dilaksanakan 2. Metoda Internal Rate of Return (IRR) Menurut Ibrahim (2003), Internal Rate of Return adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan Net Present Value sama dengan nol (0), bila perhitungan IRR lebih besar dari social opportunity cost of capital (SOCC) maka proyek dianggap feasible. 3. Metoda Payback Period Metoda ini mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali, maka dasar yang digunakan adalah aliran kas, bukan laba Metoda Peramalan dengan Regresi Linier Penaksiran dengan analisis regresi linier yang menggunakan satu variabel tak bebas dan satu variabel bebas dinamakan metode regresi linier sederhana (simple linear B-17-2

3 regression). Sedangkan penaksiran dengan analisis regresi linier yang menggunakan satu variabel tak bebas dan lebih dari satu variabel bebas, disebut sebagai metode regresi berganda (multiple linear regression). Persamaan matematis regresi linier sederhana untuk penaksiran atau peramalan dalam penelitian ini dapat ditulis sebagai berikut: y a bt dimana: y : variabel tak bebas t : waktu (sebagai variabel bebas) METODOLOGI PENELITIAN a. Untuk mengetahui yang diinginkan pengunjung hiburan Banjarmasin One Stop Entertainment Club (BOEC) digunakan statistik diskriptif dari data primer yang didapat dengan wawancara langsung terhadap pengunjung BOEC, agar diketahui yang bisa diinginkan oleh pengunjung. b. Untuk mengetahui kelayakan nilai investasi berdasarkan yang ditentukan pihak managemen BOEC ( existing) dan kelayakan investasi berdasarkan yang diinginkan oleh pengunjung. Analisa yang digunakan adalah Discounted Cash Flow, NPV, IRR dan Pay Back Periode, serta metode Natural Logaritme untuk mengestimasi jumlah pengunjung. HASIL DAN DISKUSI Hasil perhitungan prediksi pengunjung dapat dilihat pada Tabel 1. Tahun Trend Cafe Karaoke VIP siang Tabel 1. Prediksi Pengunjung Karaoke VIP malam Karaoke VIP siang/malam GCH Diskotik Karaoke VIP malam khusus Super VIP siang Super VIP malam % % % % % % % % % % % % % % Sumber: Analisa Penulis Analisa Tarif yang diinginkan oleh Pengunjung Dari hasil kuesioner diperoleh yang diinginkan pengunjung untuk masingmasing jenis hiburan ditunjukkan pada Tabel 2. B-17-3

4 Tabel 2. Tarif BOEC yang Diinginkan oleh Pengunjung No Jenis PilihanKuesioner Prosentase Jawaban Tarif Kuesioner Tarif saat ini % Selisih I CAFÉ & PUB a Tabel Box a % Rp20, Rp30, % b Tabel a % Rp15, Rp20, % c Minuman a % Rp15, Rp15, % d Makanan a % Rp25, Rp25, % No Jenis Pilihan Kuesioner Prosentase Jawaban Tarif Kuesioner Tarif saat ini % Selisih II Karaoke VIP Lantai III a Karaoke Jam Siang Small a % Rp300, Rp350, % Medium a % Rp400, Rp450, % Large a % Rp500, Rp550, % Minuman a % Rp15, Rp15, % Makanan a % Rp20, Rp25, % Charge Ladies a % Rp75, Rp75, % b Karaoke Jam Malam Small a % Rp400, Rp500, % Medium a % Rp600, Rp650, % Large a % Rp750, Rp800, % Minuman a % Rp15, Rp15, % Makanan a % Rp25, Rp25, % Charge Ladies a % Rp75, Rp100, % c Karaoke Jam Siang/malam Small a % Rp75, Rp85, % Medium a % Rp100, Rp120, % Large a % Rp120, Rp150, % Super Large a % Rp275, Rp350, % Minuman a % Rp15, Rp15, % Makanan a % Rp25, Rp25, % Charge Ladies a % Rp100, Rp120, % III Grand Convention Hall Sewa a % Rp15,000, Rp25,000, % Makanan a % Rp20, Rp20, % Minuman a % Rp10, Rp10, % IV Diskotek a Diskotek Malam Biasa(Minggu s/d Kamis) per paket Box Besar a. Rp , % Rp500, Rp600, % Box Kecil a. Rp , % Rp350, Rp400, % b Diskotek Malam Khusus(Jumat s/d Sabtu) per paket Box Besar a. Rp , % Rp600, Rp700, % Box Kecil a. Rp , % Rp400, Rp550, % Makanan a. Rp , % Rp20, Rp30, % Minuman a. Rp , % Rp15, Rp25, % c Diskotik Malam Biasa(Minggu s/d Kamis) perorangan Tiket Lantai V a. Rp , % Rp40, Rp50, % Tiket Lantai VI a. Rp , % Rp45, Rp60, % d Diskotik Malam Biasa(Jumat s/d Sabtu) perorangan Tiket Lantai V a. Rp , % Rp50, Rp60, % Tiket Lantai VI a. Rp , % Rp55, Rp70, % V Karaoke Super VIP Lantai VI a Karaoke Super VIP Siang Karaoke + Toilet a. Rp , % Rp1,250, Rp1,500, % Karaoke tanpa Toilet a. Rp , % Rp1,000, Rp1,250, % B-17-4

5 Tabel 2. Tarif BOEC yang Diinginkan oleh Pengunjung (Lanjutan) No Jenis PilihanKuesioner Prosentase Jawaban Tarif Kuesioner Tarif saat ini % Selisih b Karaoke Super VIP Malam Karaoke + Toilet a. Rp , % Rp1,750, Rp2,000, % Karaoke tanpa Toilet a. Rp , % Rp1,250, Rp1,500, % TOTAL RATA-RATA KENAIKAN 19.88% Dari Tabel 2 terlihat bahwa yang diinginkan oleh pengunjung rata-rata lebih kecil 20% dari yang saat ini berlaku ( existing). Analisa Biaya Biaya operasional BOEC terdiri dari gaji karyawan, pemakaian air, pemakaian telepon dan pemakaian listrik, Asuransi,Renovasi dan lain-lainnya. a. Gaji karyawan dalam satu bulan adalah sebesar Rp untuk 372 orang karyawan. Diperkirakan kenaikan gaji sebesar 10 % setiap 2 tahun sekali. b. Pemakaian air PDAM pemakaian air rata-rata tiap bulan adalah Rp 3,885, Untuk mengetahui jumlah pemakaian air selama 15 tahun kedepan dihitung dengan asumsi kenaikan sebesar 15% per 1 tahun. c. Pemakaian telepon rata-rata satu tahun adalah sebesar Rp Asumsi kenaikan pembayaran telepon adalah 5% tiap 2 tahun. d. Pemakaian listrik, rata rata pembayaran listrik sebesar Rp 63,551, tiap bulannya dengan asumsi kenaikan 5 % per 2 tahun. e. Biaya Penyusutan / depresiasi peralatan dihitung berdasarkan metode garis lurus sehingga nilainya konstan tiap tahunnya. Biaya awal adalah 36.4 Milyar (sama dengan nilai investasi), nilai akhir yang diperkirakan setelah didepresiasi sebesar 15 Milyard dengan umur ekonomis selama 15 tahun. f. Biaya Renovasi adalah biaya untuk pergantian alat-alat/perlengkapan BOEC yang rusak/aus, yang diperkirakan naik 20% tiap 5 tahun sekali. g. Biaya lain-lain, yang diperkirakan sebesar 2,5% dari biaya gaji pegawai, listrik,telepon dan air h. Biaya pembayaran bunga bank, sebesar 14 % per tahun Prediksi Pendapatan Perhitungan pendapatan berdasarkan rumus berikut ini: (a) Pendapatan masuk = masuk * jumlah pengunjung (b) Pendapatan minuman = Tarif Minuman*Jumlah pengunjung Tarif minuman berdasarkan yang paling disukai (c) Pendapatan makanan = makanan*(0.75*jumlah pengunjung) Persentase pengunjung yang makan adalah 75% dari jumlah total pengunjung. (d) Pendapatan Charge Ladies = charge ladies*(0.5*jumlah pengunjung) Persentase pengunjung yang pakai jasa charge ladies adalah 50% Tabel 3. Pendapatan BOEC Berdasarkan Jenis Hiburan Jenis Hiburan Hasil Tarif Manajemen (Rupiah) Hasil Tarif Kuisioner (Rupiah) Café , ,78 Karaoke VIP , ,47 GCH , ,71 Diskotik , ,73 B-17-5

6 Tabel 3. Pendapatan BOEC Berdasarkan Jenis Hiburan (Lanjutan) Jenis Hiburan Hasil Tarif Manajemen (Rupiah) Hasil Tarif Kuisioner (Rupiah) Karaoke Super VIP , ,48 Total , ,17 Perhitungan Analisa Investasi Dalam penelitian ini digunkan asumsi-asumsi sebagi berikut: 1. Discount factor yang digunakan adalah 16 % dan suku bunga pinjaman bank sebesar 14% 2. Perbandingan Modal dengan Pinjaman adalah 30:70 3. Asumsi kenaikan Biaya Air PDAM 15% per dua tahun 4. Asumsi kenaikan Biaya rekening listrik 5% per dua tahun 5. Asumsi kenaikan Biaya rekening Telepon 5% per dua tahun 6. Depresiasi yang dipakai adalah depresiasi garis lurus 7. Biaya renovasi dihitung tiap lima tahun dan menggunakan future value 8. Pajak hiburan sebesar 30% 9. MARR sebesar 19% 10. Masa investasi 15 tahun Tabel 4. Perbandingan Nilai Investasi Tarif Kuesioner dan Tarif Managemen Kriteria Investasi Tarif Pengunjung Tarif Managemen Selisih NPV , , ,33 IRR 19,84% 33,33% 13,48% NET B/C 1,93 2,36 0,43 Payback period 5 Tahun 4 Tahun Kesimpulan LAYAK LAYAK Tabel 5. Hasil Analisa Sensitivitas Tarif BOEC No. Item Perhitungan Kesimpulan Kondisi awal Tarif yang berlaku saat ini 1 NPV ,15 IRR 33,33% LAYAK NET B/C 2,36 Hasil Perhitungan Sensitivitas 1: Penurunan 20 % 2 Tarif Pengunjung NPV ,82 LAYAK IRR 19,84% NET B/C 1,93 Hasil Perhitungan Sensitivitas 2: Penurunan 21 % 3 TIDAK NPV LAYAK IRR 17,77% NET B/C 1,86 B-17-6

7 KESIMPULAN Dari hasil penelitian ini dapat ditarik kesimpulan berikut ini: 1. Tarif yang diinginkan oleh pengunjung (hasil kuisioner) adalah 20 % lebih rendah dari existing yang ditetapkan oleh pihak managemen. 2. Kelayakan investasi berdasarkan yang diinginkan pengunjung BOEC (hasil kuisioner) dinilai cukup menguntungkan dengan NPV= Rp ,82, IRR = 19,84 % dan Net B/C sebesar 1,93,. MARR = 19 % 3. Kelayakan Investasi berdasarkan existing yang ditetapkan manajemen BOEC saat ini lebih menguntungkan dengan NPV = Rp ,15, IRR = 33,33 % dan Net B/C sebesar 2,36, MARR = 19 %. 4. Nilai kritis untuk penurunan adalah sebesar 20%, diatas nilai 20%, investasi sudah tidak layak. SARAN Sesuai dengan batasan penelitian, untuk mengetahui dan mengetahui analisa investasi berdasarkan yang diinginkan pengunjung perlu diberikan saran-saran demi kesempurnaan penelitian ini maka disarankan sebagai berikut: 1. Penentuan untuk analisa kelayakan investasi BOEC tidak hanya berdasarkan pengunjung (responden) dan existing, tapi lebih mendekatkan pada akuntansi biaya produksi yaitu biaya tenaga kerja, biaya bahan baku, biaya operasional dan biaya overhead. 2. Untuk menentukan yang tepat untuk BOEC sebaiknya dilakukan studi perilaku konsumen/pengunjung (Consument Behavior) secara mendalam menyangkut aspek demografi, psikografi, teknografi, life style dll DAFTAR PUSTAKA Badan Pusat Statistik., (2003), Kota Banjarmasin Dalam Angka Iriawan, N dan Haryono., (2000), Probabilitas dan Penerapannya Modul 2 Statistik Bisnis dan Industri, Program Pasca Sarjana Fak.Teknik Sipil ITS, Surabaya. Ibrahim,Y., (2003), Studi Kelayakan Bisnis, Edisi Revisi, PT. Rineka, Jakarta. Kepres No. 89 (2002), Tarif Dasar Listrik, Kalimantan Selatan Dan Kalimantan Tengah, PT. PLN (PERSERO), Jakarta Kartosaputro, S.B., (1992), Rineka, Jakarta. Kalkulasi dan Pengendalian Biaya Produksi Edisi II Kodoatie, J,R, (2002) Analisa Ekonomi Teknik, Edisi V, PT. Andi Ofset, Jogyakarata. Kotler Philip, (1998), Manajemen Pemasaran, Edisi Kelima PT. Rineka Cipta, Jakarta Keputusan Walikota No. 81, (2004), Tarif Air Minum Perusahaan Daerah Air Minum Bandarmasih Kota Banjarmasin, Keputusan Walikota Banjaramasin. Mardika, I.P.P., (2002), Penentuan Harga Retribusi Jasa Layanan Pengolahan Air Limbah, Tesis Program Pasca Sarjana Fak.Teknik Sipil & Perencanaan ITS, Surabaya. B-17-7