BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN Jadwal Pembangunan dan Pemasaran Proyek

Transkripsi

1 BAB IV ANALISIS DAN PEMBAHASAN 4.1. Asumsi-Asumsi Pembangunan Jadwal Pembangunan dan Pemasaran Proyek Berdasarkan keterangan yang diperoleh, pelaksanaan pembangunan proyek telah dimulai sejak awal tahun 2013, namun persiapan pembangunan proyek telah dimulai sejak satu kuartal sebelumnya. Pembangunan apartemen Grand Taman Melati Margonda dijadwalkan memakan waktu selama 2 tahun 3 bulan atau 9 kuartal, dimulai sejak kuartal pertama 2013 dan diharapkan selesai pada akhir kuartal pertama 2015 (Maret 2015). Beberapa item pekerjaan yang telah dilakukan jauh sebelum pelaksanaan konstruksi dimulai, seperti penggunaan jasa berbagai macam konsultan, sebagian perizinan, dan sebagainya, diasumsikan selesai satu kuartal lebih awal dari pelaksanaan pembangunan proyek. Sementara itu, pemasaran proyek diasumsikan memerlukan waktu 2,5 tahun (10 kuartal), dan mulai dipasarkan sejak awal tahun (Januari) Karena keterbatasan data yang diperoleh dari PT Adhi Persada Properti, data pemasaran unit-unit apartemen yang digunakan bukan merupakan data faktual, melainkan adalah asumsi yang didasarkan pada informasi daya serap rata-rata sebesar ±18 unit per bulan. Dengan demikian, jangka waktu pemasaran yang disampaikan di atas merupakan hasil interpretasi dari informasi daya serap tersebut. 37

2 Biaya Pembangunan Karena keterbatasan data yang diperoleh dari PT Adhi Persada Properti, maka sebagian biaya proyek yang digunakan dalam analisis penelitian ini merupakan asumsi yang didasarkan pada informasi pihak lain yang kompeten (seperti kontraktor dan konsultan). URAIAN Tabel 4.1 Rencana Anggaran Biaya Proyek KUANTITAS HARGA SATUAN JUMLAH BIAYA TOTAL Akusisi Lahan m , Softcost Hardcost Perizinan & Legal Pemecahan sertifikat 1 ls , Biaya jasa perizinan m2 75, Retribusi pengawasan pembangunan m2 75, AMDAL & ANDALIN 1 ls , Splitsing pertelaan 154 unit 2.000, Sambungan POMEC Sambungan listrik watt 1, Sambungan air 1 ls , Sambungan telepon 2 ls 750, Gardu PLN 1 ls , Konsultan Studi kelayakan 1 ls , Perencana arsitektur m2 35, Perencana struktur m2 25, Perencana ME m2 25, Quantity surveyor m2 20, Manajemen konstruksi 24 bln , Perencana interior 1 ls , Perencana lanskap 1 ls , Soil test 1 ls , Upper Structure Pondasi m2 203, Struktur m , Arsitektur m , MEP m , Substructure (basement) m , Infrastructure 716 m2 500, Contingencies 2% Total Sumber: PT Adhi Persada Properti 38

3 Berdasarkan analisis, proyek pembangunan Grand Taman Melati Margonda memerlukan biaya sebesar Rp secara keseluruhan, terdiri dari biaya akuisisi tanah sebesar Rp (6,41%), softcost (perizinan, legal, jasa konsultan, dan sebagainya) sebesar Rp (9,35%), dan biaya konstruksi (hardcost) sebesar Rp (84,24%). Biaya konstruksi per m 2 proyek adalah Rp5,4 juta. (lampiran 2) Biaya akuisisi tanah dibayarkan secara bertahap selama 4 kuartal, dimulai sejak kuartal 1 tahun Sementara itu, item-item biaya softcost dan hardcost dikeluarkan sesuai dengan pola pembangunan proyek apartemen secara umum. Tabel berikut memperlihatkan uraian biaya proyek pembangunan Grand Taman Melati Margonda, sementara pengeluaran biaya proyek secara lebih rinci (per kuartal) dapat dilihat pada bagian lampiran Pendapatan Operasional Pendapatan operasional proyek sepenuhnya diperoleh dari penjualan unit-unit apartemen, yakni harga jual unit dikali dengan jumlah unit terjual untuk masingmasing tipe pada waktu tertentu Tidak terdapat pos pendapatan lain selain penjualan unit. A. Harga Jual Unit Apartemen PT Adhi Persada Properti menetapkan tiga jenis harga jual unit yang didasarkan pada skema pembayaran, yakni melalui tunai (hardcash), angsuran 24 kali (softcash 24x), dan pembiayaan oleh bank melalui KPA (Kredit Kepemilikan Apartemen). Harga jual tunai (hardcash) lebih rendah dibandingkan harga jual 39

4 kedua skema pembayaran lainnya; dan harga jual KPA lebih rendah dibandingkan harga jual unit melalui skema softcash 24x. Harga jual rata-rata (yang meliputi tunai, softcash 24x, dan KPA) saat peluncuran perdana adalah Rp12,9 juta per m 2. Sementara, harga jual perdana untuk masing-masing tipe unit berdasarkan skema pembayaran dapat dilihat pada tabel berikut: Tipe Unit Tabel 4.2 Harga Jual Perdana Unit Apartemen Grand Taman Melati Margonda Hardcash Softcash 24x (Rp/unit) (Rp/unit) KPA (Rp/unit) Studio Studio Hoek BR BR Sumber: PT Adhi Persada Properti,diolah Catatan: Harga jual tersebut di luar PPN 10% dan biaya administrasi lainnya Harga jual unit apartemen mengalami kenaikan sebesar 2% setiap triwulan. B. Asumsi Penjualan Unit Data penjualan unit faktual tidak diperoleh secara rinci dari developer, kecuali informasi bahwa sampai akhir Maret 2014, jumlah unit yang terjual telah mencapai 427 unit (atau 80,6%) dari jumlah keseluruhan. Hal ini berarti secara rata-rata jumlah penjualan per bulan mencapai 28,5 unit per bulan. Namun demikian, angka penjualan di atas sebenarnya juga memasukkan unit-unit yang masih dalam tahap pesanan (booking) sehingga angka tersebut lebih tinggi daripada seharusnya. Berdasarkan informasi yang lebih detail yang 40

5 diperoleh dari staf pemasaran dan pihak lain yang kompeten, maka penjualan unit apartemen kelas tersebut umumnya berkisar antara unit per bulan. Hal ini menjadi dasar dalam menyusun asumsi penjualan unit pada analisis keuangan ini, secara lengkap dapat dilihat pada Lampiran Biaya Operasional Biaya operasional dalam proyek pembangunan apartemen yang ditanggung developer meliputi biaya administrasi dan umum, biaya pemasaran dan promosi, serta pajak penjualan properti. Biaya administrasi dan umum merupakan biaya yang dikeluarkan developer selama masa pemasaran, seperti biaya gaji pegawai, biaya listrik, air dan telepon, biaya transportasi untuk kelancaran proyek, dan sebagainya. Biaya pemasaran dan promosi adalah biaya yang timbul terkait dengan upaya pemasaran unit apartemen, seperti mencetak brosur, spanduk, spanduk, serta media-media pengiklanan lainnya. Disamping itu biaya ini juga mencakup fee pemasaran (marketing fee) yang dibayarkan kepada tim pemasaran untuk setiap unit yang terjual. Besar fee pemasaran ini umumnya berkisar antara 2,5% - 3% dari setiap harga jual unit (harga jual net). Pajak penjualan properti, secara lebih khusus dikenal sebagai BPHTB (Bea Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah pajak yang dikenakan masingmasing sebesar 5% dari harga jual properti kepada pihak penjual dan pihak pembeli. 41

6 Berdasarkan informasi yang diberikan oleh pihak developer Apartemen Grand Taman Melati Margonda, besaran biaya-biaya operasional tersebut secara umum adalah: Biaya administrasi dan umum : 6% dari penjualan unit Biaya pemasaran dan promosi : 5% dari penjualan unit BPHTB : 5% dari penjualan unit 4.2. Skema Pendanaan Dalam membangun apartemen Grand Taman Melati Margonda, PT Adhi Persada Properti menggunakan skema pendanaan berupa modal sendiri (equity) dan pinjaman. Pinjaman diperoleh dari induk perusahaan (PT Adhi Karya) dan perbankan, masing-masing berjumlah Rp20 milyar dan Rp10 milyar. Pinjaman dari induk perusahaan digunakan untuk membiayai sebagian biaya akuisisi lahan, biaya softcost (yang meliputi perizinan dan legal), serta sebagian biaya konstruksi bangunan apartemen. Sementara itu, pinjaman dari perbankan digunakan untuk membiayai sebagian biaya konstruksi. Hal ini sesuai dengan ketentuan perbankan yang mensyaratkan bahwa pinjaman konstruksi tidak dapat digunakan selain pada pembangunan (konstruksi) itu sendiri, termasuk biaya perizinan, legal, dan sebagainya. Berdasarkan analisis, struktur pembiayaan atas rencana proyek Grand Taman Melati Margonda adalah sebagai berikut: 42

7 4.3. Biaya Modal Sumber Modal Tabel 4.3 Struktur Permodalan Proyek Jumlah (Rp 000) Komposisi Pendanaan (%) Ekuitas ,81 Induk Perusahaan ,46 Perbankan ,73 Total ,00 Sumber : PT Adhi Persada Properti Biaya Modal Sendiri (Cost of Equity) Biaya ekuitas merupakan Investasi pemegang saham pada perusahaan dari laba kumulatif yang ditahan di dalam bisnis sampai tiba waktu neraca laba rugi dikeluarkan. Biaya ekuitas dihitung dengan menjumlahkan tingkat investasi bebas risiko (risk-free rate) dan tingkat risiko premium (risk-premium rate) berinvestasi pada sektor terkait, dalam hal ini di sektor properti. Secara matematis, biaya modal dihitung dengan formula berikut: ke = Rf + β(rm Rf), Dimana: ke = cost of equity (biaya modal) Rf = risk-free rate Rm = market risk β = faktor beta Risk-free rate diperoleh dari tingkat suku bunga obligasi pemerintah (Surat Utang Negara, atau SUN) karena instrumen investasi ini tergolong bebas risiko.proyek merupakan unit apartemen yang dijual, dimana masa pembangunan dan pemasaran proyek biasanya sangat singkat, umumnya berlangsung paling 43

8 lama selama 4 tahun. Oleh sebab itu, obligasi pemerintah yang digunakan adalah yang bertenor hampir sama. Dalam hal ini, digunakan obligasi FR0066 bertenor 6 tahun (jatuh tempo 15 Mei 2018), dengan tingkat pengembalian yield pada tahun 2013 sebesar 5,25% (sumber: Sementara itu, faktor beta (β) dan market risk (Rm) diperoleh dari analisis terhadap data historis IHSG (Indeks Harga Saham Gabungan) dan indeks harga saham perusahaan properti. Faktor beta (β) diperoleh dengan teknik slope antara kedua data historis tersebut, sementara market risk (Rm) merupakan rata-rata tahunan dari perubahan IHSG. Tabel berikut menampilkan ringkasan market-risk (Rm) dan faktor β selama 5 tahun terakhir ( ) yang digunakan sebagai dasar untuk menghitung biaya modal rencana proyek. Tabel 4.4 Beta Properti dan Market-Risk, Tahun Rm , , , , ,0099 AVG 5 th 0,22018 Beta , Sumber: Yahoo Finance & analisis Dengan demikian, biaya modal untuk proyek (ke) dapat dihitung dengan rumus di atas: ke = 5,25% + 0, (22,01% 5,25%) ke = 12,72% 44

9 Biaya Pinjaman (Cost of Debt) Biaya pinjaman adalah besarnya bunga yang ditetapkan untuk masingmasing pinjaman oleh induk perusahaan dan perbankan. Berdasarkan keterangan yang diperoleh dari PT Adhi Persada Properti, bunga pinjaman dari induk perusahaan dan perbankan masing-masing sebesar 8,9% dan 9,5% Tingkat Diskonto Tingkat diskonto digunakan untuk menghitung risiko proyek dan didapatkan dengan Metode Biaya Modal Rata-Rata Tertimbang (Weighted Average Cost of Capital, WACC). Karena terdapat tiga sumber pendanaan, yakni dari ekuitas, pinjaman induk perusahaan, dan pinjaman perbankan, maka perhitungan WACC untuk mendapatkan tingkat diskonto adalah sebagai berikut: Sumber Pendanaan Tabel 4.5 Perhitungan WACC Biaya Pendanaan (Cost of Fund) Struktur Permodalan Biaya Tertimbang Equity 12,72% 13,81% 1,76% Induk Perusahaan 8,90% 57,46% 5,11% Perbankan 9,50% 28,73% 2,73% WACC 9,60% Sumber : PT Adhi Persada Properti Berdasarkan analisis tersebut, maka tingkat diskonto untuk proyek Grand Taman Melati Margonda adalah 9,60% Proyeksi-Proyeksi Keuangan Proyeksi Laba-Rugi Berdasarkan analisis, proyek telah memperoleh laba kotor positif sejak triwulan pertama dalam masa proyeksi (sejak dipasarkan), begitu juga dengan laba 45

10 operasional dan laba bersih. Laba kotor total adalah Rp , sedangkan laba operasional total dan laba bersih total masing-masing adalah Rp dan Laba operasional meliputi 62,01% dari laba kotor, sedangkan laba bersih meliputi 46,82% dari laba kotor. Tabel berikut memperlihatkan proyeksi laba-rugi proyek Grand Taman Melati Margonda. Tabel 4.6 Proyeksi Laba-Rugi Proyek (Rp 000) Laba Tahun/Triwulan Laba kotor Operasional Laba bersih 2013 Trw , , , Trw , , , Trw , , , Trw , , , Trw , , , Trw , , , Trw , , , Trw , , , Trw , , , Trw , , ,25 Total , , ,49 Sumber : lampiran Proyeksi Arus Kas Analisis pada proyeksi arus kas memperlihatkan bahwa dengan dilakukannya pemasaran sejak awal masa konstruksi (triwulan pertama tahun 2013), arus kas operasi telah memberikan selisih positif sehingga arus kas pendanaan relatif lebih kecil untuk menunjang arus kas investasi. Arus kas operasi 46

11 terus meningkat secara signifikan pada triwulan-triwulan berikutnya sehingga dapat mengembalikan pinjaman (pada arus kas pendanaan). Berdasarkan analisis, pokok pinjaman dari induk perusahaan dan bank beserta bunga pinjaman dapat dilunasi pada triwulan ke-1 tahun 2015 seiring dengan masuknya aliran dana yang signifikan pada arus kas operasi terkait dengan cairnya KPA dari bank. Jumlah bunga pinjaman total dari induk perusahaan dan bank masingmasing adalah sebesar Rp dan Rp Tabel berikut memperlihatkan proyeksi arus kas selama masa konstruksi dan masa pemasaran. Tahun/ Triwulan Arus Kas Investasi Tabel 4.7 Proyeksi Arus Kas Proyek (Rp 000) Arus Kas Arus Kas Saldo Awal Operasi Pembiayaan Saldo Akhir 2012 Trw-4 ( ,44) ( ,44) - - ( ,44) 2013 Trw-1 ( ,89) ( ,33) , ,07 ( ,26) 2013 Trw-2 ( ,61) ( ,95) , ,62 ( ,32) 2013 Trw-3 ( ,85) ( ,80) , ,44 ( ,36) 2013 Trw-4 ( ,78) ( ,58) , ,74 ( ,84) 2014 Trw-1 ( ,78) ( ,36) , ,80 ( ,56) 2014 Trw-2 ( ,78) ( ,14) , ,98 ( ,16) 2014 Trw-3 ( ,44) ( ,58) , ,33 ( ,24) 2014 Trw-4 ( ,44) ( ,02) , ,02 ( ,00) 2015 Trw-1 ( ,44) ( ,45) , , , Trw-2 ( ,63) ( ,08) , , , Trw-3 - ( ,08) , , , Trw-4 - ( ,08) , , , Trw-1 - ( ,08) , , , Trw-2 ( ,08) , , , Trw-3 ( ,08) , , , Trw-4 ( ,08) , , , Trw-1 ( ,08) , , ,38 Sumber : Analisis ( lampiran 8) 47

12 4.5. Analisis Kelayakan Investasi Berdasarkan analisis, kelayakan investasi dari proyek Grand Taman Melati Margonda dapat ditunjukkan oleh kriteria-kriteria sebagai berikut: 1. Net Present Value (NPV) NPV proyek diukur dengan menjumlahkan nilai kini arus kas bersih operasi dan arus kas bersih investasi dikurangi bunga pinjaman. Dengan tingkat diskonto sebesar 9,6%, maka perhitungan NPV (lampiran 10) adalah sebagai berikut: Tahun Tabel 4.8 Perhitungan NPV Proyek (Rp 000) Arus Kas Bersih Faktor diskonto 1 (1 + k) Nilai Kini Arus Kas Bersih 2012 ( ,70) ( ,76) 2013 ( ,63) ( ,52) , , , , , , , ,19 NPV ,08 2. Internal Rate of Return (IRR) Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa mendatang, atau penerimaan kas, dengan investasi awal. Berdasarkan perhitungan, nilai IRR proyek adalah 49,92% 3. Profitability Index (PI) Metode Profitability Index dilakukan dengan menghitung perbandingan antara nilai kini sekarang dengan nilai kini dari rencana-rencana penerimaan kas 48

13 bersih di masa mendatang yang akan datang dari investasi yang telah dilaksanakan. Perhitungan PI proyek adalah sebagai berikut: Tahun Tabel 4.9 Perhitungan Profitability Index Proyek (Rp 000) Arus Kas Masuk (Rp) Arus Kas Keluar (Rp) Nilai Kini Arus Kas Masuk (Rp) Nilai Kini Arus Kas Keluar (Rp) , , , , , , , , , , , , , , , , , ,19 - Total , ,65 PI 1,31 4. Payback Period Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan menggunakan aliran kas. Dengan kata lain, payback period merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash inflow, yang hasilnya merupakan satuan waktu. Perhitungan PP untuk proyek adalah sebagai berikut: 49

14 Urutan Triwulan Arus Kas Investasi Tabel 4.10 Perhitungan Payback Period Proyek (Rp 000) Arus Kas Investasi Kumulatif Arus Kas Operasi Arus Kas Operasi Arus Kas Investasi + Kumulatif Operasi Kumulatif 1 ( ,70) ( ,70) - - ( ,70) 2 ( ,97) ( ,67) , ,07 ( ,60) 3 ( ,78) ( ,45) , ,62 ( ,82) 4 ( ,69) ( ,13) , ,44 ( ,70) 5 ( ,61) ( ,75) , ,74 ( ,01) 6 ( ,61) ( ,36) , ,80 ( ,56) 7 ( ,61) ( ,97) , ,98 ( ,99) 8 ( ,94) ( ,91) , ,33 ( ,58) 9 ( ,94) ( ,85) , ,02 ( ,83) 10 ( ,94) ( ,79) , , ,09 11 ( ,63) ( ,41) , , , ( ,41) , , , ( ,41) , , , ( ,41) , , ,13 15 ( ,41) , , ,71 16 ( ,41) , , ,01 17 ( ,41) , , ,71 18 ( ,41) , , ,05 Payback Period = (9x3 bulan) +.., x12 bulan,,. Payback period = ,72 = 28,68 bulan 50