BAGUS NUGROHO JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2011

Transkripsi

1 BAGUS NUGROHO JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2011

2 SEMINAR TUGAS AKHIR STUDI PENGAMBILAN KEPUTUSAN INVESTASI DENGAN RISIKO PADA PENGEMBANGAN PROYEK TRILLIUM OFFICE AND RESIDENCE

3 LATAR BELAKANG Sebelum melakukan investasi di perlukan analisa yang lebih teliti agar dapat memberikan keuntungan yang diinginkan oleh investor. Setiap jenis investasi yang telah dianalisa dengan teliti akan memberikan tingkat keuntungan secara keuangan, dimana tingkat keuntungan yang diperoleh akan berbeda-beda tergantung resikonya. Semakin tinggi resiko suatu investasi, semakin tinggi tingkat kentungan yang diminta oleh investor. Trillium Apartemen & Office merupakan properti real estate mencoba menggabungkan dua market properti yang berbeda. Yaitu Apartemen & Perkantoran. Karna perbedaan market properti tersebut maka memunculkan risk and return investasi yang berbeda satu sama lain. Dan studi untuk mengetahui risk and return investasi dua properti baik terpisah maupun digabung menjadi menarik untuk di teliti.

4 Proyek ini juga memiliki pangsa pasar yang berbeda sehingga dimungkinkan terjadi saling melemahkan atau memperkuat antara satu dengan yang lainnya. Dengan melihat hal tersebut maka penyusun memberikan alternatif-alternatif yang mungkin dapat digunakan untuk pengambilan keputusan investasi dimasa mendatang Alternatif-alternatif tersebut adalah pembangunan apartemen keseluruhan atau sebaliknya hanya dibangun perkantoran saja.

5 PERMASALAHAN DAN TUJUAN Permasalahan yang timbul adalah: Berapa angka probabilitas dari kondisi masing-masing alternatif investasi? Keputusan investasi apa yang dipilih sesuai dengan alternatif investasi yang ada dengan resiko yang ditinjau? Sedangkan Tujuan dari penelitian ini yaitu : Mengetahui probabilitas dari kondisi masing-masing alternatif investasi. Mendapatkan keputusan investasi yang tepat sesuai alternatif berdasarkan risiko yang ditinjau.

6 MANFAAT PENELITIAN Dengan diketahuinya angka risk and return sebagai hasil yang diharapkan pada penelitian ini, dapat diketahui perbandingan risk and return pada investasi properti apartemen dan perkantoran secara terpisah maupun gabungan. Hasil ini diharapkan bisa memberi alternatif yang jelas bagi pengembangan properti komersial. Selain itu bisa memberi masukan awal bagi penelitian lanjutan tentang analisa investasi pada properti yang berbeda.

7 TINJAUAN PUSTAKA ANALISA INVESTASI Pengertian Investasi dan Analisa Investasi Investasi adalah sejumlah modal (uang) yang digunakan dengan harapan akan memperoleh keuntungan atau pengembalian dari pendapatanpendapatan di masa yang akan datang. Sedangkan analisa investasi ialah analisa secara sistematis pada pendapatan yang akan diperoleh dengan tujuan untuk pengembalian keputusan berinvestasi.

8 Proses Investasi Ada lima langkah utama dalam investasi : Identifikasi tujuan para investor Analisa iklim investasi Analisa peramalan arus kas Aplikasi kriteria investasi Keputusan investasi ( Soedasah, 1998 )

9 ANALISA RISIKO Menurut Soeharto (1999, p.148) secara umum arti resiko dikaitkan dengan kejadian yang tidak diharapkan. Menurut Lifson & Shaifer ( 1982, p.134 ) Analisa resiko merupakan bagian dari akitivitas analisis secara umum. Analisa resiko adalah bagian dari analisis yang berhubungan dengan ketidak tentuan. Sasaran dari analisa resiko adalah untuk menentukan angka probabilitas yang mengukur kewajaran dari ketidaktentuan.

10 Macam Risiko Menurut Soeharto, 1999 p.148 jenis risiko dikelompokkan menjadi dua : Risiko Proyek Tunggal Risiko Kombinasi Multiproyek Mengukur Risiko Menurut Soeharto, 1999 p.148 ada beberapa cara dalam mengukur risiko Konsep Probabilitas dan Kurva Distribusi Deviasi Standar dan Variasi Koefisien Varians NPV yang Diharapkan dan Deviasi Standar yang bersangkutan

11 Metode mengukur RisikoTunggal Proyek Beberapa metode yang lazim untuk mengukur risiko proyek tunggal : DecisionTree Simulasi Analisis Kepekaan atau Sensitivitas Sensitifitas Aliran Kas ( Soeharto, 1999 p ) Pengambilan Keputusan Langkah-langkah pengambilan keputusan diantaranya : Pembatasan Masalah Penentuan Masalah Pencarian Alternatif Peramalan Dampak Penentuan Pilihan Analisa Sensitifitas

12 METODOLOGI PENELITIAN KONSEP PENELITIAN Konsep penelitian ini berupa analisa risiko dan investasi untuk pengambilan keputusan. Analisa ini digunakan untuk menentukan alternatif mana yang paling baik untuk diinvestasikan dalam proyek Trillium Office & Residences.

13 Jenis & Klasifikasi Data Dalam penelitian ini digunakan data sekunder dan juga primer untuk setiap variabel dan indikator yang direncanakan. Data-data tersebut diperoleh dari : No. Variabel Penelitian 1 Discount Rate 2 Pembiayaan Investasi 3 Peramalan Pendapatan 4 Estimasi Beaya Jenis Sumber Data Pengukuran Data Primer - Observasi - Kuesioner Sekunder - Laporan Suku Bunga Perbankan Sekunder - Data Pembanding - Metode Statistik Sekunder - BPS - Standar Harga Konstruksi - Forecasting 5 Arus Kas Sekunder - Analisa Arus Kas - Discounted Cash Flow 6 Resiko Investasi 7 Analisa Pasar Primer - Kuesioner -Optimistic Pesimistic Estimation Primer - Kuesioner - Statistik

14 ANALISA DATA Analisa data yang digunakan dalam penelitian ini adalah analisa pasar, peramalan, analisa arus kas, analisa resiko yang bertujuan untuk mencari alternatif terbaik dan selanjutnya dilakukan pengambilan keputusan. Perhitungan dan Analisa Investasi Pembiayaan Investasi Peramalan Biaya dan Pendapatan Optimis dan Pesimis Analisa Arus Kas dan Pengolahan Net Present Value (NPV) Optimis dan Pesimis

15 Analisa Pasar Bertujuan untuk mendapatkan probabilitas dari masing-masing alternatif. Alat yang di pakai dalam analisa pasar ini adalah kuesioner. Setelah mendapatkan data-data dari kuesioner dilakukan pendekatan rata-rata untuk mencari probabilitas masing-masing kondisi alternatif. x = X n n = data ke n = total data Pengambilan Keputusan Dalam pengambilan keputusan disini dipakai Decision Tree sebagai alat untuk menentukan pilihan investasi.

16 Pohon Keputusan Probabilitas NPV NPV (%) (Rp) (Rp) (a)? NPVxa (100-a)? NPVx(100-a) ΣNPV

17 Masing-masing alternatif nantinya akan memiliki nilai yang diharapkan (ΣNPV) dan dalam mengambil keputusan alternatif investasi yang menguntungkan nantinya diambil berdasarkan nilai (ΣNPV) terbesar. Deviasi Standard dan Koefisien Varians Setelah mendapatkan keputusan investasi selanjutnya dilakukan perhitungan mengenai deviasi standard dan koefisien varians dari masing-masing alternatif untuk membandingkan hasil dari analisa probabilitas terhadap risiko. Rumus yang digunakan:

18 dimana : σ i 2 = varians σ = deviasi Standar P ij R ij = probabilitas yang terjadi = tingkat keuntungan E(R i ) = tingkat keuntungan yang diharapkan ( Husnan, 2001 ) Koefisien Varians Cara lain untuk mengukur risiko menggunakan angka koefisien varians (CV), yaitu rasio antara deviasi standar (σ) dengan nilai yang diharapkan. Koefisien varians (CV) amat berguna untuk melihat bila usulan yang dikaji berbeda baik nilai yang diharapkan (misalnya, NPV) maupun deviasi standarnya. ( Soeharto, 1999 p.148 )

19 DIAGRAM ALIR PENELITIAN Latar Belakang Permasalahan Data Primer - Kuesioner - Observasi Tinjauan Pustaka Data Sekunder - Data pembanding - BPS - Standar Harga Konstruksi - Laporan Suku Bunga Alternatif Investasi Perhitungan Jumlah dan Unit Ruang Peramalan Pendapatan dan Estimasi Beaya Analisa Probabilitas Analisa Aliran Arus Kas Yang Diharapkan dan NPV Masing-Masing Alternatif Penentuan Pilihan Dengan Menggunakan Pohon Keputusan (Decision Tree) Perhitungan Deviasi Standard dan Koefisien Varians Kesimpulan dan Saran

20 Analisa dan Pembahasan Gambaran Umum Proyek Rencana Awal Proyek Proyek Trillium Office and Residence adalah proyek yang menggabungkan dua fungsi propeti yaitu Apartemen dan Perkantoran. Dibangun diatas lahan seluas 5, m 2. Trillium Office and Residence memiliki 330 unit apartemen dengan keseluruhan luas sebesar 24, m 2, yang tersebar di 25 lantai dengan empat tipe berdasar luas lantai. Trilluim Office and Residence juga menyewakan ruang perkantoran yang terdapat pada 6 lantai paling bawah gedungtrillium Office and Residence yang memiliki luas total 8, m 2.

21 Biaya Investasi, Rincian tipe dan luasan Apartemen & Perkantoran No. Uraian Pekerjaan Jumlah ( dalam Rp. ) 1 Pembebasan Lahan 56,876,800,000 2 Biaya Perizinan 3,300,000,000 3 Biaya Perencanaan 28,998,900,750 4 Biaya Konstruksi 209,826,005,000 5 Pengembangan Fasilitas 9,666,300,250 Total 308,668,006,000 No. Lantai Luas (m2) Harga Sewa/m2/bulan 1 Ground Floor ,000 2 Upper Ground Floor , st floor , nd floor , rd floor , th floor ,000 No. Tipe Luas kotor(m2) Harga ( x Rp ) Jumlah Unit 1 1 Bed Room Bed Room Bed Room Bed Room Penthouse &

22 Alternatif Proyek Alternatif yang dipilih dalam penulisan Tugas Akhir ini ialah pembangunan proyek Trillium menjadi Apartemen keseluruhan dan juga pembangunan Trillium menjadi Perkantoran keseluruhan. Untuk mengetahui kelayakan dari proyek ini dibutuhkan beberapa kriteria. Antara lain lokasi, Zoning, luas lahan, dan bentuk lahan. Analisa Luasan Bangunan Koefisien Dasar Bangunan Berdasarkan Rencana Tata Ruang Kota (RTRK) KDB maksimum Trillium adalah 60% dari luas area proyek tersebut yaitu 3,412.6 m 2. Jadi maksimal luas area yang akan dimanfaatkan dalam pembangunan alternatif nanti sebesar 3,412.6 m 2 Koefisien Lantai Bangunan KLB maksimum sebesar 1500% dari luas lahan (5, m 2 ) yaitu sebesar 85,315.2 m 2. Berdasarkan data tersebut maka maksimal luas lantai yang akan dijadikan sebagai alternatif nanti tidak lebih dari 85,315.2 m 2.

23 Preliminary Design Untuk memaksimalkan luas bangunan maka penentuan jumlah lantai digunakan perhitungan Luas lantai maksimum Luas maksimal yang bisa dibangun 85,315.2 = = 3, lantai Jadi berdasarkan perhitungan diatas ditentukan jumlah lantai 25 lantai agar bisa memaksimalkan luas bangunan yang ada. Estimasi Biaya Investasi Alternatif Estimasi biaya investasi untuk masing-masing terdiri dari pembebasan lahan, biaya perizinan, biaya perencanaan, biaya konstruksi dan pengembangan fasilitas. Biaya pembebasan lahan dan biaya perizinan diasumsikan sama seperti eksisting Biaya konstruksi untuk masing-masing alternatif dalam penelitian ini dilakukan dengan pendekatan harga satuan per m 2 bangunan. Untuk biaya perencanaan diasumsikan sebesar 15% dari biaya konstruksi. Sedangkan biaya pengembangan fasilitas diasumsikan sebesar 5% dari biaya konstruksi (Juwana, 2005).

24 Alternatif Apartemen Apartemen akan dibuat tipikal dari lantai satu hingga lantai 25. Lantai dasar bangunan direncanakan seperti eksisting Trillium yaitu seluas m 2. Lantai 1 sampai 25 direncanakan tipikal seluas 1, m 2. Jika dibandingkan dengan luas lantai dasar bangunan maksimum yang diperkenankan yaitu seluas 3,412.6 m 2, maka luas dasar bangunan perencanaan sebesar 2, m 2 sesuai dan tidak melebihi batas yang ditetapkan. Estimasi Biaya Investasi dan Harga Jual Unit Dari hasil perhitungan didapat biaya investasi untuk alternatif apartemen sebagai berikut: No No Tipe Luas (m2) Harga ( x Rp Jumlah. Uraian Pekerjaan Jumlah ( dalam Rp. ) ) Unit 1 Pembebasan Lahan 56,876,800,000 2 Biaya Perizinan 3,300,000,000 3 Biaya Perencanaan 21,262,087,197 4 Biaya Konstruksi 141,747,247, Bed Room Bed Room Bed Room Bed Room Pengembangan Fasilitas 7,087,362,399 Total 230,273,497,575

25 Alternatif Perkantoran Perkantoran direncanakan memiliki 25 lantai. Lantai 1-6 memiliki luas lantai yang bebeda dengan lantai Lantai dasar bangunan direncanakan sama dengan Apartemen yaitu seluas 2, m 2. Lantai 1-7 direncanakan mempunyai luas yang sama dengan existing, yaitu seluas antara 3, m 2 hingga 3, m 2. Sedangkan untuk lantai 8-25 didesain seluas 1, m 2 tipikal ke atas. Estimasi Biaya Investasi dan Harga Jual Unit Dari hasil perhitungan didapat biaya investasi sebagai berikut: No. Uraian Pekerjaan Jumlah ( dalam Rp. ) 1 Pembebasan Lahan 56,876,800,000 2 Biaya Perizinan 3,300,000,000 3 Biaya Perencanaan 27,680,049,442 4 Biaya Konstruksi 184,533,662,948 5 Pengembangan Fasilitas 9,226,683,147 Total 281,617,195,538 No. Lantai Luas (m2) Harga Sewa/m2/bulan 1 Ground Floor ,000 2 Upper Ground Floor , st floor , nd floor , rd floor , th floor , th floor 25th floor ,000 Meeting Room & 8 Lounge juta

26 Analisa Investasi Pendapatan dan pengeluaran akan dihitung secara terpisah, yaitu pendapatan dan pengeluaran Apartemen setelah itu pendapatan dan pengeluaran Perkantoran. Pendapatan Apartemen Sumber pendapatan didapat dari penjualan unit apartemen dan service charge. Biaya service charge berupa biaya untuk perawatan gedung, fasilitas umum, taman, kebersihan dan keamanan yang dihitung per m 2 apartemen penghuni. Untuk pendapatan dan service charge diasumsikan okupansi optimis sebesar 80% dan pesimis sebesar 60%. Pengeluaran Apartemen Pengeluaran terdiri dari biaya Operasional, Pemeliharaan dan Replacement. Untuk operasional apartemen tidak terpengaruh oleh tingkat hunian. Melainkan hanya untuk kantor manajemen, dan fasilitas umum. Biaya pemeliharaan untuk gedung Apartemen Trillium digunakan untuk aktifitas perbaikan peralatan, pemeliharaan escalator, dan lain sebagainya yang dilakukan setiap setahun sekali. Pada perhitungan biaya replacement berikut ini, yang dimasukan ke dalam biaya ini adalah biaya replacement lift, ac,pencahayaan, dan replacement gedung.

27 Pendapatan Perkantoran Pendapatan didapat dari penjualan ruang yang diperoleh dari harga sewa dikalikan tiap luasan lantai berdasarkan jenis lantainya. Pendapatan ini juga dipengaruhi oleh okupansi yaitu 80% untuk optimis dan 60 untuk pesimis. Selain itu juga didapat dari service charge. Pengeluaran Perkantoran Seperti halnya apartemen, untuk perkantoran Trillium juga terdapat aktifitas pengeluaran antara lain pengeluaran untuk biaya operasional, peneliharaan, dan biaya penggantian atau replacement. Namun dalam perhitungan biaya operasional Perkantoran akan dibedakan antara operasional yang bersifat pengeluaran tetap atau fixed cost seperti listrik untuk kantor pengelola dan fasilitas umum, air dan telepon serta operasional yang berubah nilainya berdasarkan tingkat hunian atau variable cost seperti listrik untuk pencahayaan dan AC untuk penyewa gedung kantor. Variable cost ini terpengaruh oleh okupansi.

28 Biaya Penyusutan Biaya penyusutan adalah nilai suatu aset yang berkurang dikarenakan waktu atau pemakaian maupun keusangan dalam hal ini yang mengalami penyusutan adalah nilai bangunannya. Disini diasumsikan umur bangunan 20 tahun dan nilai penyusutan tiap tahun adalah 5% dari biaya investasi. Biaya Pajak Dalam analisa ini dipakai pajak sebesar 30% Menurut UU no 17 Tahun 2000 di Indonesia mengenai pajak penghasilan.

29 Analisa Probabilitas Investasi Metode yang digunakan untuk mengukur analisa probabilitas ini ialah pengumpulan data melalui kuesioner.dalam menganalisa risiko terlebih dahulu mengklasifikasikan bobot-bobot yang diperoleh dari kuesioner dalam bentuk tabel. Jumlah Responden Kriteria Pesimis Optimis Total Bobot Perkantora Apartemen & Perkantoran Apartemen n Total Data

30 Total bobot yang terdapat dalam tabel tersebut diperoleh dari penjumlahan dari masing-masing kuesioner. Bobot-bobot yang diberikan dari kuesioner tersebut berkisar antara 1-5. Dengan klasifikasi : Bobot 1 : sangat tidak setuju Bobot 2 : tidak sertuju Bobot 3 : biasa saja Bobot 4 : setuju Bobot 5 : sangat setuju untuk total bobot 3-8 dikelompokkan dalam kriteria pesimis, sedangkan untuk total bobot 9-15 dikelompokkan dalam kriteria optimis. Setelah itu, dicari probabilitas yang terjadi dengan menggunakan metode pendekatan mean (ratarata). Х = x n n x n = data ke n n = total data 100%

31 Adapun hasil yang diperoleh : Apartemen dan Perkantoran Optimis = Pesimis = Apartemen Optimis = Pesimis = Perkantoran Optimis = Pesimis = % = 63.3% % = 36.67% % = 46.67% % = 53.3% % = 50% % = 50% Dari hasil yang diperoleh diatas, menunjukkan bahwa pasar bereaksi positif pada alternatif Apartemen dan perkantoran. Sedangkan untuk alternatif Apartemen Keseluruhan pasar bereaksi negatif. Dan untuk alternatif Perkantoran Keseluruhan pasar menunjukkan reaksi yang sama.

32 Pohon Keputusan Dari analisa dan hasil pembahasan terhadap risiko dan NPV maka dibuatlah sebuah pohon keputusan sebagai berikut : Probabilitas (%) NPV (Rp) NPV (Rp) 63.30% 300,084,658, ,953,589, % 287,721,388, ,507,433, ,461,022, % 252,326,489, ,760,772, % 248,537,437, ,470,454, ,231,227,034 50% 123,191,526, ,595,763,428 50% 101,541,409, ,770,704, ,366,468,101

33 Hasil dan Pembahasan Dari pohon keputusan dapat dilihat bahwa Apartemen dan Perkantoran memberikan nilai NPV yang diharapkan lebih besar daripada investasi yang lain, yaitu sebesar Rp. 295,461,022,177. Tetapi hasil ini belum dapat digunakan untuk pengambilan keputusan terbaik. Hasil yang didapatkan harus diuji terlebih dahulu terhadap risiko yang mungkin terjadi pada masing-masing alternatif investasi. Dalam menguji risiko ini juga harus mengetahui standard deviasi dari masing-masing alternatif untuk menghasilkan koefisien variasinya. Dari koefisien varisi tersebut dapat dilihat besar risiko yang terjadi.

34 Data yang diperoleh : Apartemen dan Perkantoran : Investasi = Rp. 308,668,006,000 NPV optimis = Rp. 300,084,658, NPV pesimis = Rp. 287,721,388, NPV = Rp. 295,461,022,177 Apartemen Keseluruhan : Investasi = Rp. 230,273,497,575 NPV optimis = Rp. 252,326,489, NPV pesimis = Rp. 248,537,437, NPV = Rp. 250,231,227,034 Perkantoran Keseluruhan : Investasi = Rp. 281,617,195,538 NPV optimis = Rp. 123,191,526, NPV pesimis = Rp. 101,541,409, NPV = Rp. 112,366,468,101

35 Tingkat Keuntungan (Rij) Perhitungan tingkat keuntungan didapat dari rumus NPV optimis / pesimis Biaya Investasi Didapat data Apartemen dan Perkantoran Optimis = 97.22% Pesimis = 93.21% Apartemen Keseluruhan o Optimis = % o Pesimis = % o Perkantoran Keseluruhan Optimis = 43.74% Pesimis = 36.05% 100% = Tingkat keuntungan

36 Tingkat Keuntungan yang diharapkan (E(Rij) Didapat dari rumus NPV Biaya Investasi 100% = KeuntunganYang Diharapkan Apartemen dan Perkantoran = 95.72% Apartemen Keseluruhan = % Perkantoran Keseluruhan = 39.9% Apartemen dan Perkantoran Apartemen Keseluruhan Perkantoran Keseluruhan Pij Rij E(Ri) Pij Rij E(Ri) Pij Rij E(Ri)

37 Koefisien Varians Didapat dari rumus: M = j= i 2 {( R E( R )} P σ 2 ( ) i ij i ij cov Didapat Koefisien Varians Apartemen dan Perkantoran = Apartemen Keseluruhan = Perkantoran Keseluruhan = = E ( σ ) ( ) R i

38 Kesimpulan dan Saran Dari seluruh isi Tugas Akhir ini maka dapat mengambil kesimpulan sebagai berikut : Dalam mengambil suatu keputusan investasi yang terbaik, perlu diperhatikan risiko dari investasi yang ada. Risiko tersebut dapat diperoleh dengan melihat reaksi pasar terhadap investasi tersebut. Reaksi yang terjadi akibat reaksi pasar tersebut dapat dianalisa dengan menggunakan metode pendekatan probabilitas statistik, yaitu dengan melihat nilai rata-rata masing-masing kriteria (Optimis dan Pesimis) terhadap masingmasing alternatif. Dengan menganalisa menggunakan pendekatan statistik tersebut maka diperoleh masing-masing risiko untuk masing-masing alernatif terhadap kriteria adalah Apartemen dan Perkantoran : Optimis = 63.3%, pesimis = 36.67%; Apartemen keseluruhan : optimis = 46.67%, pesimis = 53.3%; Perkantoran keseluruhan : optimis = 50%, pesimis = 50%.

39 Dalam memutuskan suatu keputusan terbaik selain memperhitungkan risiko, maka kita perlu juga memeperhitungkan keuntungan yang akan didapatkan. Dalam hal ini digunakan metode Net Present Value (NPV). Setelah melakukan analisa Net Present Value maka dapat dilakukan tahap terakhir dalam menentukan suatu keputusan investasi yang terbaik, yaitu dengan membuat suatu pohon keputusan seperti yang telah dibuat dalam bab analisa dan pembahasan pada subbab pohon keputusan, maka dapat dilihat bahwa Apartemen dan Perkantoran merupakan keputusan investasi yang terbaik. Dari analisa risiko didapatkan bahwa yang memiliki risiko terkecil adalah alternatif Perkantoran Keseluruhan dengan koefisien varians sebesar SARAN Dengan adanya keterbatasan-keterbatasan yang terdapat pada Tugas Akhir ini, maka penulis berharap pembaca yang hendak menyusun Tugas Akhir bertema sama : Perlu adanya penelitian yang lebih lanjut pada sample dan populasi yang lebih luas sehingga dapat menghasilkan kesimpulan yang lebih tajam Penulis berharap agar dilakukan penelitia lebih lanjut mengenai risiko, sehingga hasil yang didapatkan lebih mendekati pada kenyataan

40 Daftar Pustaka Anastasia, Njo Tesis : Analisa Investasi Dalam Pengambilan Keputusan Investasi Pada Pengembangan Lapangan Golf dan Perumahan Citraraya. Universitas Kristen petra. Jurusan Teknik Sipil. Surabaya. Anggraeni, Ratih Indah Tugas Akhir : Studi Pengambilan Keputusan dengan Risiko Pada Investasi Proyek Trade Centre Mall Surbaya. Institut Teknologi Sepuluh Nopember. Juruan Teknik Sipil. Surabaya. Biship, D.B Impacts of Demand Reduction on Water utilities. American Water Works Association. Brueggeman, W.B., and Stone,. L.D Real Estate Finance 7 th ed. Illinois: Irwin, Hornewood. Brueggemen, W.B., and Fisher, J.D Real Estate Finance and Investments, 9 th ed. Illinois: Irwin, Burr Ridge. Husnan, Suad Dasar-dasar teori portofolio dan analisis sekuritas. Yogyakarta: UPP AMP. Edisi Ketiga. Lifson M.W and Shaifer, JR E.F Decision and Risk Analysis for Construction Management. Jhon Wiley & Sons, Inc. Pyhrr, S.A. and Cooper, J.R Real Estate Investment Strategy, Analysis, Decisions. Jhon Wiley & Sons, Soedasah, Joyta Leimenah Tugas Akhir : Studi kelayakan Terhadap Pusat Perbelanjaan Plaza Tunjungan IV Ditinjau dari Aspek Pasar dan keuangan. Universitas Kristen Petra. Jurusan Managemen. Surabaya. Soeharto, Iman Managemen Proyek. Jakarta: Erlangga. Juwana, Jimmy S. Ir Panduan Sistem Bangunan Tinggi Untuk Arsitek dan Praktisi Bangunan. Jakarta: Erlangga Kamus Besar bahasa Indonesia

41 SEKIAN TERIMA KASIH