Company Update Summarecon Agung Bloomberg: SMRA.IJ Reuters: SMRA.JK Samuel Equity Research 5 April 2016 Weaker pre-sales SMRA membukukan kinerja FY15 dibawah ekspektasi kami, seiring dengan melambatnya kinerja aktivitas perekonomian yang memberikan tekanan pada angka pra-penjualan sepanjang tahun lalu. Laba tercatat turun -38.26%YoY menjadi Rp855.19bn atau hanya 61.2% dari ekspektasi kami dan 69.9% dari proyeksi konsensus. Tahun ini perusahaan mentargetkan angka pre-sales sebesar Rp4.5tn (SSI Rp4.43tn, lihat report SSI 11/01/16). Kontinuitas penambahan cadangan lahan yang dilakukan dan pengembangan proyek di SBD serta pipeline project Summarecon lainya menjadi dua alasan utama yang mendorong kami tetap memberikan sudut pandang positif pada SMRA. Di sisi lain, kenaikan beban bunga yang akan kembali tercatat sebagai akibat rencana ekspansi tahun ini menjadi salah satu kekhawatiran kami. Maintain BUY SMRA target NAV Rp1.750/saham (28.1x PE 16E dan 3.17x PBV 16E). Kinerja FY15 dibawah ekspektasi. Laba SMRA tercatat sebesar Rp855.19bn (- 38.26%YoY) dan mencapai hanya 61.2% dari proyeksi SSI (69.93% perkiraan konsensus) yang disebabkan oleh stagnannya catatan angka total pra-penjualan tahun lalu. Kenaikan biaya bunga sebagai akibat ekspansi yang dilakukan sebelumnya, utamanya pemburukan kinerja 4Q15 telah menjadi alasan lain yang mendorong perusahaan membukukan penurunan kinerja keuangan FY15 dan laba 4Q15 (-81.66%QoQ, 90.66%YoY) menjadi Rp47.9bn. Ceteris paribus, tahun ini kami memperkirakan SMRA berpotensi membukukan kinerja pertumbuhan yang lebih baik dari tahun lalu, seiring dengan ekspektasi kami atas membaiknya aktivitas perekonomian dan berlanjutnya trend penurunan tingkat suku bunga. Pra-penjualan yang in-line. Terlepas dari pencapaian yang lebih rendah dari harapan kami, SMRA membukukan angka marketing sales yang in-line dengan proyeksi SSI (lihat report SSI 11/01/16). Total pre-sales dilaporkan sebesar Rp4.35tn atau 96.7% dari target perusahaan dan 98.6% proyeksi SSI. Tekanan angka pra-penjualan (FY15) sebesar -5.5%YoY vs +23.5%YoY (FY14), didorong oleh penurunan tajam marketing sales dari Summarecon Bekasi (SBK) dan Summarecon Kelapa Gading (SKG) yang selama ini memberikan kontribusi signifikan pada total pre-sales. Selain itu, peluncuran proyek di Bandung, telah memberikan sumbangan yang signifikan pada pencapaian pre-sales tahun lalu (sekitar 17% dari Rp4.35tn). Tahun ini, target pra-penjualan sebesar Rp4.5tn, atau sekitar 98.6% dari target kami sebesar Rp4.43tn. SMRA juga mentargetkan proyek di Makassar akan memberikan sumbangan pre-sales di tahun 2016 (potensi nilai pra-penjualan Rp800miliar). Potensi kenaikan leverage profile. Ekspansi berkelanjutan kami lihat akan memberikan dampak positif pada SMRA. Di sisi lain, kebutuhan pendanaan ekstenal akan memberikan dampak signifikan pada kenaikan beban bunga dan rasio net gearing yang pada akhirnya akan berujung pada penurunan margin perusahaan. SMRA membutuhkan setidaknya sekitar Rp1.65tn untuk memenuhi alokasi capex tahun ini sebesar Rp2.7tn. Ekspansi proyek SMRA di tahun sebelumnya dan kebutuhan dana untuk pengembangan proyek di bandung kami perkirakan akan mendorong nilai DER perusahaan tahun ini akan tidak jauh berbeda dengan tahun lalu sebesar 82.3%, atau naik dari 68.3% pada tahun 2014. Rekomendasi Buy TP Rp1.750. Tahun ini, kami masih percaya pengembangan SBD dan pipeline project dari SBK, SKG maupun SSP akan menjaga SMRA untuk tidak kembali membukukan kinerja keuangan yang lebih rendah dari tahun lalu. Kunci pertumbuhan akan terletak pada perbaikan aktivitas kinerja industri yang akan didorong oleh membaiknya permintaan. Kekhawatiran kami terletak pada: (1) Berlanjutnya stagnasi aktivitas perekonomian (2) Pertumbuhan permintaan properti dibawah ekspektasi (3) Penundaan proyek yang akan menyebabkan pencapaian target pre-sales tidak optimal (4) Berlanjutnya pelemahan nilai tukar rupiah (5) Kasus properti lainnya, yang akan semakin menurunkan kepercayaan pasar Forecast and Valuation (at closing price Rp1,600 per share) Y/E Dec (Rpbn) 14A 15E 16E 17E Sales 5,757 5,624 5,983 6,669 EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Net Profit 1,386 857 898 939 EPS 59 62 65 68 DPS (Rp) 23 20 22 24 Dividend Yield 1.4% 1.3% 1.3% 1.5% BV per share 445 522 553 617 EV/EBITDA (x) 18.1 15.4 15.8 14.5 P/E Ratio (x) 16.7 26.9 25.7 24.6 P/BV Ratio (x) 3.6 3.1 2.9 2.6 Akhmad Nurcahyadi +62 21 2854 8144 akhmad.nurcahyadi@samuel.co.id Page 1 of 5 DISCLAIMERS: Analyst Certification: The views expressed in this research accurately reflect the personal views of the analyst(s) about the subject securities or issuers and no part of the compensation of the analyst(s) was, is, or will be directly or indirectly related to the inclusion of specific recommendations or views in this research. The analyst(s) principally responsible for the preparation of this research has taken reasonable care to achieve and maintain independence and objectivity in making any recommendations. This document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Samuel Sekuritas Indonesia.
Figure 1. SMRA - Quarterly Result Rpbn 4Q14 3Q15 4Q15 QoQ YoY 14A 15A YoY 15Avs15E SSI 15Avs15E Cons Sales 2,111.43 1,900.27 1,127.29 (40.68) (46.61) 5,756.98 5,623.56 (2.32) 102.3% 96.96% COGS (878.83) (969.38) (544.38) (43.84) (38.06) (2,700.11) (2,716.76) 0.62 Gross profit 1,232.60 930.90 582.91 (37.38) (52.71) 3,056.88 2,906.81 (4.91) SG&A and other (311.24) (263.02) (311.81) 18.55 0.19 (960.81) (1,139.17) 18.56 Operating profit 921.37 667.88 271.10 (59.41) (70.58) 2,096.07 1,767.63 (15.67) Net Interest expense (67.90) (121.20) (122.47) 1.05 80.36 (158.87) (409.21) 157.58 Pre-tax profit 853.46 447.49 409.03 (8.59) (52.07) 1,936.31 1,382.18 (28.62) Income taxes (111.24) (0.78) (316.38) 40,723.10 184.42 (318.13) (318.10) (0.01) Net income (loss) 734.55 446.71 92.65 (79.26) (87.39) 1,618.18 1,064.08 (34.24) 512.71 261.15 47.90 (81.66) (90.66) 1,385.08 855.19 (38.26) 61.2% 69.93% EPS (Rp) 50.92 18.10 3.32 (81.66) (93.48) 112.16 59.28 (47.15) Margin Gross margin 58.38 48.99 51.71 2.72 (6.67) 53.10 51.69 (1.41) Operating margin 43.64 35.15 24.05 (11.10) (19.59) 36.41 31.43 (4.98) Net margin 34.79 23.51 8.22 (15.29) (26.57) 28.11 18.92 (9.19) Source : Company, SSI Research Figure 2. SMRA - Pre-Sales Marketing Sales (IDRbn) 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016E 2017E 2018E SSSP (Serpong) 659 889 1,519 1,913 1,978 2,599 2,732 2,819 3,049 3,260 SSBK (Bekasi) 531 707 812 974 1,301 621 667 775 943 SSKG (Kelapa Gading) 552 751 803 1,148 773 701 262 239 181 887 SSBD (Bandung) 735 715 682 - Total 1,211 2,171 3,029 3,873 3,725 4,601 4,350 4,439 4,687 5,090 Source : Company, SSI Research Figure 3. SSI historical recommendation for SMRA Date Rec Closing Price Target Price 5/4/16 BUY 1,600 1,750 1/11/16 BUY 1,565 1,750 10/12/15 BUY 1,440 1,650 7/31/15 BUY 1,740 2,150 6/5/15 BUY 1,815 2,150 4/16/15 BUY 1,875 2,150 Source : Bloomberg, SSI Research www.samuel.co.id Page 2 of 5
Figure 4. SMRA Estimated NAV Assets Area (ha) Estimated NAV(Rp bn) Estimated NAV/Share Summarecon KG 8 1,344 93 Summarecon Serpong (own land) 307 23,025 1,596 JO with JBC 150 5,670 393 JO for the springs 80 2,376 165 Summarecon Bekasi (own land) 138 7,452 517 JV with DSA 263 1,489 103 Summarecon Bandung 349 5,654 392 Summarecon Bali 20 900 62 Summarecon Bogor 416 3,994 277 Makasar 150 720 50 Other properties & inventories 227 1,090 76 Total 2,108 53,713 3,723 Recurring Revenues 21,425 1,485 Subtotal (IDRbn) 72,452 5,022 Debt and advances (6,504) (451) Advances (4,451) (309) Cash 1,757 122 Total Value (IDRbn) 63,254 4,384 Total Shares (in mn) 14 Discount to NAV 60% 4,384 1,754 Target Price 1,754 Source: Bloomberg, SSI Research Figure 5. SMRA 12-month forward PE Source: Bloomberg, SSI Research www.samuel.co.id Page 3 of 5
Key Financials Profit and Loss Cash Flow Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16A 17A Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16A 17A Revenue 5,757 5,624 5,983 6,669 Net income 1,618 1,066 1,107 1,169 COGS (2,700) (2,717) (2,897) (3,240) Depreciation & amort. 71 18 70 107 Gross profit 3,057 2,907 3,085 3,429 Others 6,030 3,057 (15) 331 Gross margin (%) 53.1 51.7 51.6 51.4 Working capital (6,531) (1,364) (1,012) (1,860) Operating profit 2,096 1,791 1,866 2,000 Operating cash flow 1,189 2,778 151 (253) Operating margin (%) 36.4 31.9 31.2 30.0 Net - Capital expenditure 2,559 1,983 11 12 EBITDA 2,305 2,014 2,093 2,292 Investing cash flow 2,559 1,983 11 12 EBITDA margin (%) 40.0 35.8 35.0 34.4 Net - Borrowings 1,881 1,815 306 606 Other income (expenses) (160) (409) (438) (492) Others 434 235 (214) (159) Pre-tax profit 1,936 1,382 1,427 1,508 Financing cash flow (4,523) (5,027) 92 447 Income tax - net (318) (316) (320) (339) Net - Cash flow (775) (267) 253 205 Net profit 1,386 857 898 939 Cash at beginning 2,545 1,771 1,504 1,757 Net profit margin (%) 24.1 15.2 15.0 14.1 Cash at ending 1,771 1,504 1,757 1,962 Balance Sheet Key Ratios Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16A 17A Yr-end Dec 14A 15A 16A 17A Cash & ST Investment 1,771 1,504 1,757 1,962 ROE (%) 21.60 11.38 11.27 10.54 Receivables 87 152 162 180 ROA (%) 8.73 4.57 4.53 4.34 Inventories 3,341 4,925 5,239 5,840 Revenue growth (%) 30.28 3.09 8.81 11.47 Others 656 709 755 841 EPS growth (%) 25.62 (38.15) 4.80 4.54 Total current assets 5,855 7,290 7,913 8,824 Interest coverage (x) 6.36 2.86 2.49 2.13 Land for development 4,322 5,737 5,087 4,537 Debt to equity (%) 68.30 82.31 81.59 79.83 Net fixed assets 4,387 4,732 5,167 5,436 Net gearing (%) 40.70 62.35 59.55 57.80 Other assets 1,308 999 1,661 2,852 Total assets 15,873 18,758 19,827 21,649 Marketing sales Payables 311 367 391 435 Yr-end Dec (Rp bn) 14A 15A 16A 17A ST. debt and curr. maturity 506 983 1,046 1,166 SSP (Serpong) 2,599 2,732 2,819 3,049 LT. debt 3,876 5,214 5,458 5,944 SBK (Bekasi) 1,301 621 667 775 Other liabilities 4,763 4,664 4,962 5,197 SKG (Kelapa Gading) 701 262 239 181 Total liabilities 9,456 11,229 11,856 12,743 SBD (Bandung) - 735 715 682 Total equity 6,416 7,529 7,971 8,906 Total 4,601 4,350 4,439 4,687 www.samuel.co.id Page 4 of 5
www.samuel.co.id Page 5 of 5